手上有點小存款， 敲不開住宅的大門， 又擔心放著貶值， 跑不贏GDP的增速該怎麼辦呢？心有不甘， 還是想投入樓市， 那該怎麼辦呢？本期億訪談， 我們請來億房高級研究員鄭軍華、餘淼， 兩位大咖來為買房拿不准的你答疑解惑。
好地段的公寓值得投資
在住宅限購， 難搶的背景下， 如果有地段較好的公寓， 可以考慮投資。 但如果是純自住的話， 建議買住宅， 畢竟商水商電無形中增加了居住成本， 今後孩子讀書也沒有入學指標， 對物業管理水準的要求高。
公寓本身的屬性， 很適合剛離開學校的同學們租住，
目前， 武漢住宅價格的快速上漲和大面積化， 使得住宅投資門檻越來越高。 而公寓的低總價優勢使得投資門檻相對較低， 不少公寓首付僅需30余萬， 但租金水準並不比同區域的住宅低。 所以， 較低的投資門檻和較高的投資收益， 對於中小投資者和長線投資者來說具備較大的吸引力。
現在武漢公寓市面上大多是30-60平的產品， 總價算下來比同區域的住宅要低不少。 如果是租房需求比較旺盛的區域， 就更有投資前景了。
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公寓交易稅費遠高於住宅 適合中長期投資
由於公寓大多為40年產權的商業性質， 因此稅費是按商業收取沒有住宅的優惠政策， 如契稅按4%， 加上6%增值稅， 1%所得稅還有其他稅費， 如果轉讓加仲介費的話， 稅費比例在15-20%左右， 遠高於住宅。
除了稅費， 公寓作為商業產品在貸款方面和住宅也有區別， 公寓首付要5成， 貸款年限為10年。 所以， 公寓不適合短期投資， 適合中長期投資。
小戶型住宅逐漸退出市場 高端公寓熱銷
目前， 開發商很少去開發小戶型住宅。 基本上從供給側改革開始， 公寓產品就逐漸開始替代小戶型住宅了。 無論是市場需求還是開發商盈利的角度， 小戶型住宅都正在逐漸退出市場。
類似天祥廣場乃至越秀星悅峯的熱銷都進一步表明， 高性價比和擁有稀缺地段和資源的公寓專案的市場需求仍十分旺盛。 尤其是隨著武漢經濟發展和人才的湧入， 高端公寓需求會增長較快。
隨著中心區土地的稀缺及城市功能的重構， 許多優勢地塊轉為商服為主。 如武漢濱江區域將逐漸停建住宅， 未來將以公寓為主。 因此， 優質地塊的稀缺資源將使得這些公寓更具有投資價值。
地段、交通和配套是投資公寓的主要因素
公寓產品對地段有著較高的要求， 相應地對電梯、防火、物業管理的要求標準也會有所提高。
另一方面， 由於公寓功能性和舒適性較差， 使用成本較高， 因此需要周邊資源來彌補。 尤其是有地鐵、生活配套齊全和公建較好的項目比較適合投資， 也比較好出租。 例如現在濱江商務區的公寓， 和住宅一樣， 基本都是靠搶。 青山的聯泰濱江中心， 未來青山濱江商務區， 也是比較好的位置。
目前， 武漢全市各區大約有98個公寓項目， 後湖、東西湖、四新、沌口、武昌、青山包括江夏、蔡甸、黃陂這些區域都有大量公寓。 價格從幾千的到三四萬的項目都有，
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