誰把視線投向了公寓市場？
在針對武漢市場公寓的走訪中， 我們發現這樣一個現象。 目前針對公寓產品感興趣的人群中， 不乏相當數量的投資者。 其中， 由於限購帶來的購房成本增加甚至購房資格本身受到限制， 讓部分購房者將目光轉移至了公寓投資。
另一方面， 片區住宅專案的稀缺也在一定程度上推動了所在區域公寓銷量。 資料顯示， 2017年上半年公寓銷量過兩千套的區域， 其中二七後湖、沌口的在售住宅非常匱乏， 而公寓上市量相對較大。
無論是來源於買方市場或賣房市場的限制， 住宅市場上一部分的投資人群被擠壓至公寓市場，
什麼樣的公寓產品更吸引人？
目前， 武漢公寓市場中也不乏各類豪宅公寓項目， 公寓品類及分佈地段顯得更為多樣化。 統計資料顯示， 公寓開發企業要保障快速推盤， 又能獲得更高的收益， 對公寓價格的控制正在總價上， 60-70萬的總價對大多數公寓專案來說是一個需要重視的門檻。
這是由於總價低的公寓產品所需付出的首付成本相對較低， 針對于投資者來說， 它是公寓投資的優勢之一。
同時， 面積小的產品租賃難度低， 受益相對可觀， 更適用於投資。 但面積小， 總價低的公寓產品就一定投資回報率更高嗎？
武昌中心區VS沌口公寓，
對於投資， 尤其是資金受到一定程度上限制的投資人群來說， 最為關注則是投資回報率及投資難易程度兩個方面。
在投資回報率方面， 我們選取了武漢幾個相對具有代表性的區域進行了類比。
我們參考了專案周邊住宅目前租金水準， 粗略計算了其租金部分的投資回報率。 此表中投資回報率僅涉及租金收益部分， 不含房屋本身升值價值。
不難看出， 公寓產品的投資回報率將同時受到以下幾個方面影響：
1.投資總價
2.租金水準
3.出租率
4.物業管理水準
門檻低難度高 公寓投資影響因素多
1. 租金水準影響
公寓的租金水準方面， 除了單純的環線影響， 公寓產品所屬區域的產業潛力與住宅成熟度也將很大程度上的影響其租金。
2.房屋出租率影響
除了租金水準， 房屋的出租率也將很大程度上影響投資收益。 如果房屋空置時間較長， 其間減少的收入是不可能通過未來提高租金拿回來的。 因此， 出租效率對收益的影響應當在議價能力之上。
由於房屋出租的人員流動性在一般住宅之上， 後期維護將對物業管理有較高的要求。 因此， 物業管理的水準及社區維護， 也將對房屋的出租率產生相當的影響。
3.公寓本身升值
除去租金收益， 另一部分收益則來源於公寓本身的升值。 地段佔優勢的產品升值優勢不言而喻， 而暫時處於價值窪地的區域也相對更具升值空間。
僅從我們計算租金投資回報率資料來看， 投資總價高的公寓難免受到投入成本的影響而減少租金的投資回報率， 但另一方面， 單價高的公寓產品由於其本身的地段或價值優勢， 後期本身增值空間則較大。
可以說， 相對於住宅產品， 公寓的投資門檻相對較低， 但其投資的難易程度則明顯高於住宅產品。 正因如此， 公寓的運營就顯得尤其重要。
公寓產品進入細分化市場 運營可選項增多
目前公寓市場產品已整體進入升級和細分化市場， 除了價格上的細分， 甚至針對不同購房群體也有了更為針對性的產品。
不僅僅是將地段、配套作為唯一的賣點， 針對不同區域不同客群更加差異化的產品， 將擁有更好的去化率。
1.在大型生活區的住宅， 因小戶型的不足擠壓而出的居住剛需， 在戶型大小和設計上可更偏向住宅化。
2.在產業密集區， 對於投資人群， 除了推出更適合投資的小戶型產品， 同時也可通過協力廠商租賃公司租賃委託解決其後續房屋出租問題， 以提升投資效率。
3.對於進入購房適齡階段的90後單身人群， 構建更多的公共服務空間將對其產生一定的吸引力。
以上， 都是公寓產品運營的可選項， 無論是房地產企業在公寓的開發運營或針對投資者的選擇方面， 都可以作為可參考的選項。
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都可以作為可參考的選項。更多武漢公寓詳情一覽……