上半年龍湖在上海不進反退， 補充土地資源成了當務之急。
文/一條君
11月14日， 龍湖以42.3億元競得奉賢區南橋鎮的兩塊地， 總面積為9.2萬平，
龍湖上一次在上海拿地， 還是在2015年12月， 以108%的溢價拿下嘉定區南橋地塊， 也就是現在的天璞項目。 由於眾所周知的價格博弈， 天璞至今沒有推向市場。
23個月中， 無論是上海土地、住宅市場， 還是龍湖自身， 都已經發生了巨大變化。
從土地市場來看， 中海2017年3月拿下松江小昆山高價地之後， 上海持續兩年的高地價潮已經完全熄火。 以此次龍湖進入的南橋為例， 相比2016年6月誕生的地王（樓面價3.4萬元/平方米）， 龍湖2.3萬元/平米的價格可謂是撿了大便宜， 即便是這樣， 競買人也只有龍湖一家。
上海從買賣雙方對土地市場進行控制。 對於競買人， 引入了嚴格的評分標準；在供應方面，
對於龍湖來說， 上海住宅缺貨的問題已經非常明顯， 此前憑藉商辦產品撐起來的銷售規模已經陷入窘境， 南橋地塊可謂是雪中送炭。
從其2016年的半年報來看， 上海的回款超過了33億元， 僅次於大本營重慶， 位列所有城市第二位， 也就是說上海在去年上半年是龍湖的第二大貢獻城市。 但是今年上半年的合約銷售額， 上海僅有23.3億元， 在所有城市中位列第十三， 僅僅是去年同期的43%。
在杭州、北京、重慶半年銷售額超過百億的時候， 龍湖在上海不進反退。 可以說， 它缺席了龍湖半年沖千億的里程碑時刻。
新上任的上海龍湖總經理溫介邦告訴一條君， 這次拿地是“運氣”。 確實， 42億的資金對於任何開發商來說都是很大的負擔。
對於溫本人來說， 拿下南橋地塊解去了一大憂慮。 他的前任張澤林的調動乃至去職， 貨值儲備不足是根本原因。 溫在2017年初來到上海時， 背負著巨大的壓力——核心項目天璞遲遲未開， 新一城和北城天街的商住物業又遭到監管的當頭一擊。
當然， 在住宅缺貨的情況下， 龍湖也在努力開拓新業務。 最亮眼的是TOD地鐵上蓋綜合體，
溫介邦出身龍湖“仕官生”， 先後在北京和瀋陽任職， 2014年下半年升任瀋陽公司總經理。 到了上海之後， 他用了很長時間對城市進行調研， 在一次內部分享會上， 他曾發表了對於上海房地產市場的看法。 一條君對此進行摘錄：
這個城市基本有四個發展階段：
第一個階段， 其實從1992年到2005年， 也就是這個城市的工業開始出現大規模的增長， 外來人口開始導入， 對於房地產行業帶來的影響很簡單， 新房市場， 包括二三級市場全面啟動，
到了第二個階段， 從2006年到2015年， 是城市的郊區化的階段。 上海在那個階段出現了閔行、浦東， 包括松江、嘉定都有了市場， 重新出現機會。 在這個階段， 萬科抓住了機會， 它把閔行作為根據地做了四季花城等一系列專案。 它其實在上海奠定了基礎。 這個階段， 其實市場的特徵很明顯。 大家都做了B2C的市場， 買地、建房子、賣房子， 因為大量人口導入之後， 出現了對於新房、剛需這種大方向的訴求。
第三個階段其實是一個城市全面發展的階段， 特別在上海是退二進三。 第三產業、金融中心、服務業高度發展， 白領的出現以及對於改善的需求大量地出現。 這個過程當中， 商販的市場開始興起， 包括商辦的銷售， 市場一團火爆。
從2016年到現在我們把它定義為T4階段，這個階段城市進入到了一個全面更新的階段。在這個階段過程中其實對於人口的政策和T1、T2階段發生了改變。T1、T2對於人口的導入，包括導入人口的這個門檻是沒有設置的。但是進入T3、T4之後，城市的量已經到了，它的人口控制包括對人才篩選的門檻已經形成了。
這個階段真正所要具備的能力，是公司對於城市運營、城市更新、城市服務是否具備這個能力。所以進入到T4這個階段，我們再挖掘這個市場。萬科又多走了一步，它在多個業務體系當中其實做了這個提前2—3年的佈局和鋪排。
龍湖自身走過來，在商業運營，包括一部分的資產運營，比如對於租賃市場、冠寓資產的運營，還有對於寫字樓辦公樓的運營。今年年初，我們也在浦東的臨港拿工業用地。
進入第四階段，城市更新階段的特徵就是遠郊，因為近郊如寶山、松江、嘉定市場的發展已經成熟了。像奉賢、金山、臨港的開發已經提上議程。環上海市場和上海市場已經形成，遠郊的發展提上了日程。我們3月份拿了塊工業用地，大概有10幾萬平米。也是為了提前佈局我們在整個城市更新以及城市服務當中的一些業務能力跟組織能力。
進入到這個階段，我覺得我們之前做了一些準備，對於這個城市下一個發展階段的訴求和這個城市當中的痛點，應該來說是有些捕捉的。所以我們上海也組織內部管理團隊提出，我們如何找到城市生長當中的服務，能夠聆聽這個城市發展過程當中的痛點，然後基於此來建立我們業務體系和組織體系。
地產一條獨家報導 謝絕轉載
市場一團火爆。從2016年到現在我們把它定義為T4階段，這個階段城市進入到了一個全面更新的階段。在這個階段過程中其實對於人口的政策和T1、T2階段發生了改變。T1、T2對於人口的導入，包括導入人口的這個門檻是沒有設置的。但是進入T3、T4之後，城市的量已經到了，它的人口控制包括對人才篩選的門檻已經形成了。
這個階段真正所要具備的能力，是公司對於城市運營、城市更新、城市服務是否具備這個能力。所以進入到T4這個階段，我們再挖掘這個市場。萬科又多走了一步，它在多個業務體系當中其實做了這個提前2—3年的佈局和鋪排。
龍湖自身走過來，在商業運營，包括一部分的資產運營，比如對於租賃市場、冠寓資產的運營，還有對於寫字樓辦公樓的運營。今年年初，我們也在浦東的臨港拿工業用地。
進入第四階段，城市更新階段的特徵就是遠郊，因為近郊如寶山、松江、嘉定市場的發展已經成熟了。像奉賢、金山、臨港的開發已經提上議程。環上海市場和上海市場已經形成，遠郊的發展提上了日程。我們3月份拿了塊工業用地，大概有10幾萬平米。也是為了提前佈局我們在整個城市更新以及城市服務當中的一些業務能力跟組織能力。
進入到這個階段，我覺得我們之前做了一些準備，對於這個城市下一個發展階段的訴求和這個城市當中的痛點，應該來說是有些捕捉的。所以我們上海也組織內部管理團隊提出，我們如何找到城市生長當中的服務，能夠聆聽這個城市發展過程當中的痛點，然後基於此來建立我們業務體系和組織體系。
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