11月15日， 由中國民生銀行主辦， 21世紀經濟報導作為官方媒體支援的“中國不動產金融年會·2017”在北京召開， 這也是自2008年以來的第十屆年會。 鄭萬春、石傑、李揚、姚景源、孫宏斌、黃其森、林中、陳勁松、胡葆森、林騰蛟、陳錦石、田明、潘軍、林俊波、熊曉鴿等知名人士出席並做主題演講， 使之成為今年房地產界最具含金量的一場論壇。
2016年國慶以來， 全國共有74個地級及以上城市出臺了200多次調控政策， 內容涉及限購、限貸、限價、限售、限商、租賃、土地等各個方面， 區域幾乎覆蓋40個重點城市。
這些政策不僅對市場走勢產生決定性影響， 政策出臺的節奏、方向等， 也暗含了監管層對於樓市調控政策取向的變化。 “十 九大”報告發佈後， 房地產調控政策的取向更加明晰。
與會人士認為， 在房地產市場進入新週期之際， 樓市主要矛盾已經從“供給不足”變為“人民群眾居住持續改善的需要和‘發展不平衡、不充分’的矛盾”。
年會還發佈了《中國不動產金融研究報告 2017》， 報告對當前的房地產市場提出“三期疊加”的判斷， 即行業高位平臺期、存量增量互補期、市場競爭顯性期。 這構成了未來房地產市場的“新常態”， 也將深刻影響市場走勢、房企策略、金融服務等各個方面。
“住有所居”的三層內涵
2007年末， 中國民生銀行在公司業務領域， 試點事業部改革， 成立地產金融事業部。 從2008年開始， 中國民生銀行已經連續舉辦十屆不動產金融年會。
中國民生銀行行長鄭萬春做了年會的開幕致辭。 他指出， 中國民生銀行致力於為中國銀行業探索現代商業銀行建設之路，
圖：中國民生銀行行長 鄭萬春
鄭萬春表示， 黨的十 九 大剛剛勝利閉幕， 提出了新時期社會主義建設的目標、任務， 同時也賦予房地產新的任務。
就報告中提到的“住有所居”而言， 鄭萬春認為， 至少有三層內涵要求：第一、要進一步深化住房制度改革， 建立長效機制， 解決廣大群眾的住房問題， 滿足人民群眾住房的基本需求。 第二、必須保持一定量的總供給。 第三、要提高住房品質。
他表示， 在上述要求下， 新時代的房地產， 行業將以全新的模式發展。
在發展理念上， 不再過分依賴短期行政手段調節， 會更加注重房地產對國民經濟和社會發展的綜合貢獻， 從土地、財稅、金融等深層根源方面進行全面規劃、加以理順， 構建長效機制， 促進行業長期穩健發展。
在區域佈局上， 在城鎮化進一步發展的過程中， 以核心城市為中心的人口集聚趨勢不可逆。 由此帶來房地產發展的佈局也隨之發生了變化， 更加向大城市及其周邊城市群集中。
在市場主體重構上， 行業集中度提高已是大勢所趨， 雖然龍頭房企各有不同的戰略， 但未來市場競爭仍將十分激烈， 最後的贏家將是行業的勇者和智者。
經濟大勢如何影響房地產
多位宏觀經濟、金融、房地產、資本等領域的專家也出席了上述論壇， 並從各自的角度對市場進行分析。
著名經濟學家姚景源深入分析了中國經濟走勢， 及其對房地產市場帶來的影響。
中國社會科學院學部委員李揚對全球金融形勢進行分析， 並闡述其對中國經濟發展和金融政策帶來的影響。這種影響在很大程度上也構成了中國房地產市場面臨的政策環境。
中國城市科學研究會理事長仇保興從十 九大報告入手，具體分析房地產政策。他表示，十 九大報告有三句話對房地產影響比較大。第一句話，要建立健全金融的監控體系，守住不發生系統性金融風險的底線。第二句是要堅持房子用來住的、不是用來炒的這樣一種定位。第三句是加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。“一是守住，二是堅持，三是建立，就概括了整個房地產未來一些動向。”
圖：中國城市科學研究會理事長 仇保興
房地產界人士則結合企業的發展，表達對市場的看法。
融創是近年來房地產並購市場的絕對主角，融創中國控股有限公司董事長孫宏斌對融創的並購邏輯做出深入分析，同時他還談到了對房地產市場新形勢、規模效應、企業轉型等話題的看法。
作為閩系房企的代表，陽光城、旭輝、泰禾三家企業有著不同的發展邏輯，並代表了市場的一種趨勢。陽光控股有限公司創始人、董事局主席林騰蛟，旭輝集團董事長、旭輝控股董事兼主席林中，泰禾集團董事長黃其森分別從各自的角度，談論規模、利潤、多元化等熱門話題。
作為新市場的探索者和新模式的創造者，世聯行董事長陳勁松、朗詩集團股份有限公司董事長田明、花樣年控股集團有限公司董事局主席潘軍、建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森，也分別探討了各自從事的細分領域，並對新模式做出自己的見解。
樓市基本矛盾發生改變
《中國不動產金融研究報告2017》也在上述論壇上發佈，從2008年開始，該報告已經連續十年推出。從這些報告中，可以看出中國房地產市場的變化，以及房地產金融領域的變遷。
作為報告的發佈者，中國民生銀行副行長石傑指出，雖然過去一年多來出臺了超過200次調控政策，但市場的韌性仍然很強。在銷售方面，今年1-10月，商品房銷售額為10.3萬億。2017全年預計超過上年，創年度新高。投資方面，1-10月，房地產開發投資額9.1萬億，增速為7.8%。
圖：中國民生銀行副行長 石傑發佈《中國不動產金融研究報告2017》
但在這些資料背後，市場的根本矛盾已經發生改變。
石傑表示，過去二十年，房地產市場的主要矛盾為，城鎮化和住房供給不足的矛盾。當前市場的主要矛盾，則變成人民群眾居住持續改善的需要和“發展不平衡、不充分”的矛盾。
對於新時期的房地產市場，上述報告首次提出了“三期疊加”的判斷，即，行業高位平臺期、存量增量互補期、市場競爭顯性期。
具體而言，行業高位平臺期，意味著房地產行業的量價將進入一個高位平臺期，供應和需求更加匹配，行業迎來平穩可持續發展的新階段。
存量增量互補期，是由於新增建設用地項目的增量市場增速下降，存量市場逐步打開空間。主要體現在並購、舊改、租賃、資產證券化等四個領域。
市場競爭顯性期，則說明優秀房企逐步形成獨特的經營模式，並已經顯性化。 在這樣週期性明顯的行業中，跨週期經營能力對於房企長期生存和發展至關重要。
報告還認為，上述局面對地產金融服務提出了新的要求。由於高負債、快周轉的杠杆驅動模式不可持續，以及大資管時代的到來，未來金融服務的模式、物件、手段、方式等都將發生深刻變化。
並闡述其對中國經濟發展和金融政策帶來的影響。這種影響在很大程度上也構成了中國房地產市場面臨的政策環境。中國城市科學研究會理事長仇保興從十 九大報告入手，具體分析房地產政策。他表示，十 九大報告有三句話對房地產影響比較大。第一句話，要建立健全金融的監控體系，守住不發生系統性金融風險的底線。第二句是要堅持房子用來住的、不是用來炒的這樣一種定位。第三句是加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。“一是守住，二是堅持，三是建立，就概括了整個房地產未來一些動向。”
圖：中國城市科學研究會理事長 仇保興
房地產界人士則結合企業的發展，表達對市場的看法。
融創是近年來房地產並購市場的絕對主角，融創中國控股有限公司董事長孫宏斌對融創的並購邏輯做出深入分析，同時他還談到了對房地產市場新形勢、規模效應、企業轉型等話題的看法。
作為閩系房企的代表，陽光城、旭輝、泰禾三家企業有著不同的發展邏輯，並代表了市場的一種趨勢。陽光控股有限公司創始人、董事局主席林騰蛟，旭輝集團董事長、旭輝控股董事兼主席林中，泰禾集團董事長黃其森分別從各自的角度，談論規模、利潤、多元化等熱門話題。
作為新市場的探索者和新模式的創造者，世聯行董事長陳勁松、朗詩集團股份有限公司董事長田明、花樣年控股集團有限公司董事局主席潘軍、建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森，也分別探討了各自從事的細分領域，並對新模式做出自己的見解。
樓市基本矛盾發生改變
《中國不動產金融研究報告2017》也在上述論壇上發佈，從2008年開始，該報告已經連續十年推出。從這些報告中，可以看出中國房地產市場的變化，以及房地產金融領域的變遷。
作為報告的發佈者，中國民生銀行副行長石傑指出，雖然過去一年多來出臺了超過200次調控政策，但市場的韌性仍然很強。在銷售方面，今年1-10月，商品房銷售額為10.3萬億。2017全年預計超過上年，創年度新高。投資方面，1-10月，房地產開發投資額9.1萬億，增速為7.8%。
圖：中國民生銀行副行長 石傑發佈《中國不動產金融研究報告2017》
但在這些資料背後，市場的根本矛盾已經發生改變。
石傑表示，過去二十年，房地產市場的主要矛盾為，城鎮化和住房供給不足的矛盾。當前市場的主要矛盾，則變成人民群眾居住持續改善的需要和“發展不平衡、不充分”的矛盾。
對於新時期的房地產市場，上述報告首次提出了“三期疊加”的判斷，即，行業高位平臺期、存量增量互補期、市場競爭顯性期。
具體而言，行業高位平臺期，意味著房地產行業的量價將進入一個高位平臺期，供應和需求更加匹配，行業迎來平穩可持續發展的新階段。
存量增量互補期，是由於新增建設用地項目的增量市場增速下降，存量市場逐步打開空間。主要體現在並購、舊改、租賃、資產證券化等四個領域。
市場競爭顯性期，則說明優秀房企逐步形成獨特的經營模式，並已經顯性化。 在這樣週期性明顯的行業中，跨週期經營能力對於房企長期生存和發展至關重要。
報告還認為，上述局面對地產金融服務提出了新的要求。由於高負債、快周轉的杠杆驅動模式不可持續，以及大資管時代的到來，未來金融服務的模式、物件、手段、方式等都將發生深刻變化。