$華髮股份(SH600325)$ 低價土地的真正含義
不廢話， 一個一個專案舉例說明。 請廣大雪球朋友參評。
1.威海華髮九龍灣 占地面積：588000平方米 建築面積：1400000平方米 貨值100億 房價1.1萬， 根據可研報告， 房價上漲淨利潤率就更高了。 威海華髮九龍灣中心（地塊三）項目項目總投資：160,126.00 萬元 規劃占地面積：93,665.00 m2 總建築面積：258,139.66 m2預計銷售額：241,093.12 萬元 淨利潤 39,571.79 項目銷售淨利潤率16.41%。
2.廣州廣鋼專案 華髮中央公園 貨值60億。 可能是13.52萬平， 房價大概5萬一平， 未開盤。 2014年2月21日由華髮拍下， 以29.157億元配89100平米安置房奪得該地， 扣除拆遷安置房後折合樓面價21568元/平米。
3.廣州荔灣區鋁廠一、二期地塊商住及拆遷安置房專案 華髮荔灣薈 貨值40億。
4.橫琴華髮首府花園 一期價格4.5元 2017年中報預售72億， 130億貨值， 還沒結算哦。 二期華髮悅府在售2013年11月22日 土地價格58.6億， 樓面價格18400元/㎡， 31萬平
5.珠海峰景灣花園 90% 貨值70億. 占地面積：55000平方米 建築面積：296000平方米 計容26萬平。 房價3萬一平 一期售完24億， 2014年7月 21億收購
5.珠海十字門國際花園 華髮國際海岸 總貨值120億 房價3.65萬一平 ， 2014.10.18 土地 7萬平 建築面積20萬平 土地價格23億 旁邊還有一個商住 土地3.5 建築面積14萬平 土地價格10億
6.珠海華髮峰尚花園 60% 房價1.5萬一平 貨值70億 土地15萬平， 建築面積50萬平 28億收購 土地假裝算5600元
7.武漢華髮外灘薈 貨值可能30億15.8億競得青島路舊改地塊， 12萬平 樓面價1.30萬元/平
8.武漢華髮首府 超級貨值140億 房價3.7萬一平， 土地價格40億， 30萬平， 樓面價1.33萬
9.武漢華髮中城薈 100億貨值 房價3萬一平， 14億收購51% 37萬平建築面積
10.武漢華髮未來薈 貨值40億 土地8萬平， 建築面積28萬平， 房價1.5萬一平， 樓面價3000元
11.上海靜安府 50% 超級貨值350億 土地88億+70億， 當時樓面價格大概3.6萬一平， 銷售價格8.8萬一平
12.華髮依山郡 45億貨值 39萬平， 房價1.26萬
13.中山華髮觀山水 貨值90億 房價9000元， 面積100萬平
還有不少樓盤， 懶得介紹了。 大家看到了， 華髮是精品開發， 速度慢， 2013年 2014年 2015年瘋狂拿的地， 都還沒開始賣呢。
華髮手裡這些都在建設， 有些在賣， 還有些還沒開始賣。 開發速度是慢了點， 但是它總是把1萬的樓面價格， 捂成了3萬的房價。 毛利潤是相當的高， 淨利潤率也是非常的高。 不是那些高周轉的可比， 這是精品開發， 它們高周轉的庸俗， 根本不懂。
拿地節奏非常好， 到2016年 2017年少量拿地， 部分還有合作， 克制高價拿地， 實在難能可貴， 敢於不拿地的地產， A股獨一無二。 我給管理層打99分， 還是1分是希望它們快速出貨。
大概估計， 未來銷售還有1500億， 或者更高.它淨利潤率高， 按照15%計算， 未來淨利潤總計225億。 你說幾年釋放呢？
曾經推薦新城控股， 它實現了價值。 華髮， 你價值何時暫放。 我持有， 我推薦， 我忽悠， 目前市值147.8億。
最後說一下負債， 它負債其實不高的， 因為它這13個樓盤就不止1000億了。 有些大貨值是一分錢沒賣， 沒開盤， 但是土地拿了， 房子在造呢， 這個錢都是用在刀刃上的。 它不拿地也得花錢， 但是只要它開賣， 單個樓盤弄個50億， 幾百億就來了， 它負債可以一夜之間變成零。
我作為投資房地產股票資深小散， 我相信自己的判斷。
（作者：阿貓投資）