未取得產權證的拆遷安置房，能買嗎？

【事件】

《房屋買賣合同》約定， 在該房屋尚未竣工交付使用前， 李洋將以張強的名義繼續辦理房屋的相關事宜， 在房屋產權證發放後，

張強有義務協助李洋辦理該房屋產權過戶手續。

一年後， 該房屋竣工並正式交付使用， 李洋隨即便搬進了新房並對該房屋進行了裝修佈置， 不久， 該房屋產權證便發下來了， 房屋產權證載明權利人為張強。

一年的時間， 該房屋周邊房價均有所提升， 當李洋要求張強按合同約定協助其辦理房屋產權過戶時， 張強反悔了。 張強表示當時簽訂的《房屋買賣合同》未經過其配偶同意， 且未取得房屋產權證不得買賣， 所以該《房屋買賣合同》無效， 其將150萬元退還給李洋， 要求李洋立即騰退房屋。 李洋認為張強不協助辦理房產證過戶的行為嚴重違約， 將張強訴至北京市某區人民法院， 請求法院維護自己的合法權益。

【分析】

由於房屋拆遷後，

被拆遷人可能同時獲得多套房屋。 因此， 對其享有權益當尚未辦理入住或獲得產權證的房屋如何處理， 實踐中經常出現糾紛。 雖然法律規定“共有房地產， 未經其他共有人書面同意不得轉讓”， 但根據最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》中第89條：“共同共有人對共有財產享有共同的權利， 承擔共同的義務。 在共同共有關係存續期間， 部分共有人擅自處分共有財產的， 一般認定無效。 但第三人善意、有償取得該財產的， 應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失， 由擅自處分共有財產的人賠償”。

房子雖然為張強夫妻共同所有， 但李洋按合同約定支付全款， 屬於善意、有償取得。

故， 李洋與張強的《房屋買賣合同》應合法有效， 該合同對雙方均有約束力。

當事人之間就拆遷安置房屋買賣合同在訂立時， 便可以證明該房屋屬於來源明確、權屬清楚的房屋， 出賣方主張合同無效違背了誠實信用原則。 為了保護交易安全， 理應認定合同有效。 所以， 本案張強應交付房屋， 並協助李洋辦理房屋產權變更登記手續。

綜合來看， 買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》時， 新的安置房還沒有建好， 張強與李洋簽訂的合同實際上就是一種對於出賣方權利的轉讓， 拆遷安置補償的權利， 實際上是債權中的一種請求權。 債權是可以轉讓的， 根據拆遷安置法規， 也沒有對此的禁止性規定， 合同是雙方當事人的真是意思表示，

屬於該買賣合同合法有效， 買賣雙方應按照合同約定履行合同。

最終法院經審理判決， 認定李洋與張強簽訂的《房屋買賣合同》內容是雙方的真實意思表示， 並不違反《合同法》及其他法律的相關規定， 所以， 該合同合法有效， 並判令張強在判決生效後30日內配合李洋辦理房屋過戶手續。