觀點地產網 11月23日9點30分， 港交所大廳， 九龍倉置業主席吳天海握著棒槌的手一揮， 現場內鑼聲鳴起， 九龍倉系分拆上市迎來終章，
九龍倉置業以介紹形式首日掛牌， 開盤報54.5港元， 但走勢尚未按管理層寫好的劇本展開。
開盤20分鐘內， 九龍倉置業走勢朝下， 股價一度最低49.50港元， 跌幅9.17%；隨著買盤增加， 股價最理想時收復至51.55港元， 但此後升勢乏力， 至下午4點收報50港元， 跌幅8.26%， 成交額為22.03億港元。
其餘九倉系股票同樣無法避免下跌的現實， 其中九龍倉集團收盤25.80港元， 跌幅0.39%；會德豐則收盤55.05港元， 跌幅0.45%。
市場將港股當天下跌歸結為大市的影響， 包括美國感恩節假期而導致港股午後高臺跳水， 加上恒指沖上3萬關口後累積五日大漲後的回檔， 最終恒指數收報29707.94點， 跌幅0.99%。
但上述拖累因素， 並不能完全解釋九龍倉置業首日倒掛的出現， 實際上它受到的衝擊遠大於大市的平均水準。
在港交所敲鐘現場， 一襲深灰色西裝的吳天海走到傳媒面前， 再次遭遇了這種種疑慮。
對於九龍倉置業的股價波動， 吳天海對包括觀點地產新媒體在內的現場人群給出回應：“股票的估值留給市場決定。 ”
此前吳天海曾表示“根本沒有想像過”分拆以後九龍倉是增加還是減少。 “所以， 在估值或者市值方面， 即使沒有出現明顯的增值， （我們）也不會有失望。 ”
將現場注意力從股價轉移後， 吳天海用大篇幅介紹香港零售市場及九龍倉的收租情況。 他首先表示對九龍倉置業兩大商場時代廣場和海港城的表現總體滿意。
“香港零售市場從2003年-2014年經歷了一個大牛市， 九龍倉旗下的租戶營業總額在這12年來翻了五番， 增長率是比香港整體零售市場的大市多漲了幾個百分點。 到2015和2016年， 香港零售市場慘澹時， 這個時期九龍倉的跌勢也是快過平均。 ”
吳天海同時強調香港零售市場出現“小牛的跡象”， 尤其受到奢侈品帶動整個升勢， 暗示九龍倉置業將獲得更強的發展動力。 “就算是15/16年的熊市期間， 我們也是有加租， 而加租的背後是商戶做到生意。 ”
九龍倉作為香港收租物業最多的發展商之一， 這或許是其暫時可忽略股價起伏的最根本底氣。 它的最值錢資產是位於尖沙咀的海港城， 估值達1702億港元；其它包括時代廣場、荷裡活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈等6項投資物業同樣作為補充，
業內人士對觀點地產新媒體表示， 無論是九龍倉置業還是九龍倉集團， 目前的股價表現“基本符合預期， 沒有太大的出入或者說驚喜。 ”
他表示， 在香港市場裡面， 如果是一個集團性的公司， 資本市場對整體估值存在低估， 而實際上各個業務的內在價值加在一起會超過整體估值。 “把它分拆了， 折價就會消失， 股價就會提振”。
僅按市值計算， 九龍倉管理層達到了這個目的。 目前九龍倉置業的總市值達1518.11億港元， 九龍倉集團則為783.35億港元， 合計2301.46億港元；而九龍倉集團以除權前的最後交易日收盤價為73.00港元計， 總市值達2216.28億港元。
但從目前來看， 市場對九龍倉分拆的反應不強烈，
當日收盤資料顯示， 首日上市的九龍倉置業靜態市盈率為15.31， 該水準仍高於長實集團12.38、恒隆集團9.99、新鴻基地產8.94。
在九龍倉置業以外， 當天市場將九龍倉集團本身的私有化問題再次拋給了吳天海。
實際上， 分拆後， 會德豐將分別為九龍倉置業和九龍倉集團的最大股東。 由於在業務上， 會德豐和九龍倉集團有重疊情況， 外界認為分拆後前者對後者進行合併重組或私有化， 將使得會德豐的估值實現最大化。
“私有化的東西我一定不會講。 ”在港交所內， 吳天海對私有化繼續守口如瓶， 但一如此前在公開場合的表述，他仍舊留下想像空間：“有沒有重組計畫？暫時沒有。”
對此，業內人士則認為未來不排除這個可能性，“但是難度肯定很大，主要是規模不夠大做起來很麻煩，而且香港對小股東的保護比較好，私有化的要求很高，所以不一定能做得那麼好。”
但一如此前在公開場合的表述，他仍舊留下想像空間：“有沒有重組計畫？暫時沒有。”對此，業內人士則認為未來不排除這個可能性，“但是難度肯定很大，主要是規模不夠大做起來很麻煩，而且香港對小股東的保護比較好，私有化的要求很高，所以不一定能做得那麼好。”