本文導讀：
下城北部現狀如何？
“推平”之後， 如何建設？
“武林新城”內部房地產市場現在是怎樣的呢？
“武林新城”未來可媲美上海“蘇河灣”？
文/住浙網研究員 朱小嬌
今年7月， 杭州要建武林新城的消息引得很多人將目光投向下城北部。 下城區南北發展明顯不平衡， 南部是杭州最市中心的武林商圈， 非常繁華， 而北部因城中村集聚、市政網管等基礎設施建設等因素， 雖然比較熱鬧， 但是發展水準略顯落後。
為了補上北部發展短板， 也為了契合杭州城市的現代化和國際化， 下城北部重新規劃佈局， 全力建設“武林新城”， 將整個下城區打造成杭州市的中央商務區， 真正實現南北均衡發展。
下城北部現狀如何？
“不破不立”， 借著城中村改造的契機， 原工礦企業、農居點和商品住宅混合的下城北部， 實施 “七村連拆”， 一切都將“推倒重來”。
去年10月， 沈家、草庵、長木“三村”連片改造工作啟動，
研究員現場調查， 留石快速路與德勝快速路之間的東新路沿線路段， 隨處可見施工圍牆。 沈家、草庵及長木“三村”的農居點均已騰空、拆除， 僅剩商品住宅保留。
如圖1所示， 沿街少有建築物遮擋， 視線特別好， 可以在東新路香積寺路口清晰得看到1公里之外的西聯廣場及金逸影城的店招。
圖1：東新路香積寺路口自南向北方向拍攝
而石橋、楊家、華豐、永豐“四村”剛剛舉辦征遷動員大會， 農居點目前還是比較熱鬧的（圖2）。
圖2：即將啟動拆遷的楊家村長瀛苑非常熱鬧
“四村”連片改造， 計畫半年基本完成， 一年全面完成， 具體情況如下：
根據征遷進度， 下城北部明年年底能基本清零收官， 夯實“武林新城”建設的基礎。
“推平”之後， 如何建設？
在建設下城北方面， 需打破村界、街道界限， 按照就近成塊、適度規模、資源整合等進行規劃佈局， 產業、商業、教育、生活等配套都將加碼打造。
下城北配套佈局示意圖
從產業支撐來看， “武林新城”重點打造“兩鎮”， 即電競數娛小鎮和跨貿小鎮。
近年來電競產業發展迅猛， 2016年中國電競市場的總收入已突破500億，2022年杭州亞運會，電子競技也首次成為正式比賽專案。
浙江省首個電競數娛小鎮正式落地石橋街道，將以電競產業發展為引領，以電競賽事為重點，以電競文化為支撐，以電競玩家為服務核心，未來將成為具有國際影響力的全球電子競技產業發展高地。
跨貿小鎮作為國家跨境電子商務產業試點園區、全國首個進入實單運作的小鎮，不僅擁有綜試區單一視窗平臺的運營主體——浙江電子口岸，還擁有進出口流水線的一體化通關平臺，目前已入駐了25個國家及地區的體驗館。
圖3：杭州新天地中心的跨貿小鎮
據悉，大型商業配套方面，城市之星綜合體和杭州新天地都將進行立體開發。
建造於半個多世紀前的杭州制氧機廠和杭州鍋爐廠曾經佔據了杭州工業的半壁江山，作為杭州最著名的工業遺存之一，杭氧杭鍋區塊被納入“城市之星”項目，既能推進城市有機更新，又能保留城市記憶，傳承城市文化。
城市之星效果圖
根據規劃，城市之星將被打造成以國際城市博覽中心為主題，集藝術、影視、遊樂、健身、美食、購物、會展、酒店為一體的國際旅遊綜合體。
“杭州新天地”項目規劃建設文體休閒娛樂中心和創意產業區、新型都市工業示範區、商業休閒區、科研孵化區、總部商務區五大功能區，將打造成為杭州市次級商業商務中心。
該項目已初具規模、陸續簽約商家和企業入駐，例如漢鼎國際為引領的八大總部級辦公集群，加拿大國寶級文化商——太陽馬戲團，五星級麗笙酒店、雷迪森酒店等。
居住配套方面，將依託城北體育公園、上塘河綠帶及水網體系，建設生態步行系統。
杭州城北體育公園是杭州目前最大的集體育、娛樂、生態休閒於一體的體育公園，開創了國內全民健身和休閒觀賞功能相結合的先河，既為百姓提供了茶餘飯後的休閒娛樂場所，也為百姓提供了運動健身的好去處。
此外，在原來沈家、長木、草庵三村範圍內，日後將建成14所中小學和幼稚園，3個地鐵站，1所大型養老機構，12個公園綠地和3530個停車位。
“武林新城”內部房地產市場現在是怎樣的呢？
之前很多板塊，例如奧體板塊、之江板塊，都出現了新房與二手房的價格“倒掛”，那麼“武林新城”是否也是這樣的情況呢？
事實上，“武林新城”內現在根本沒有新房項目可售，反而是地價與二手房價格之間出現了“倒掛”現象。
多年未出地的下城北部，今年三塘單元有兩宗涉宅用地成交。第一宗在6月份由首次入杭的央企中冶以樓面價29810元/㎡競得，第二宗在9月份由九龍倉以樓面價36453元/㎡競得，依次刷新了板塊內的地價新高。
其中，中冶拿下的地塊自持面積比例36%，而且需要現房銷售，即這個項目起碼兩年後入市。九龍倉拿下的地塊自持面積比例25%，剔除自持部分，最終可售面積折合樓面價實際高達48605元/㎡。按照這個樓面價計算的話，入市後這個項目的新房價格可以賣到60000元/㎡，甚至更高。
下城北部新項目分佈
地價和二手房價進行對比，反而是房價顯得更便宜了。
雖然因為大量的農居點拆遷，供需關係的不平衡以及市場看好趨勢，區域內二手房價格出現上漲，但價格基本都在30000元/㎡左右。最貴的萬家星城，因濱江的品質以及房齡相對年輕，房價在38000元/㎡左右，也就比板塊最高地價高了約1500元/㎡。
“武林新城”未來可媲美上海“蘇河灣”？
在舊城改造方面，上海比杭州先行，典型的改造案例有蘇河灣改造。
曾經，蘇河灣是民族工業、金融業、文化產業發展的發源地，但隨著城市的發展，最後沒落成了上海危棚簡屋最集中的區域之一。蘇河灣改造，保留了這些歷史，也融入新的元素，最終成為“上海中心城區北翼的先行區”。
上海蘇河灣風光
“武林新城”與蘇河灣有相似之處，一是其所處地理位置均在市中心範圍，二則是有類似的規劃，都是在城市有機更新的同時保留一定的歷史，但最終都是建設中央商務區。
“武林新城”自身的建設以及市場對都是非常看好的，也期待未來能夠有更多利好的規劃佈局能夠繼續出臺。
近年來電競產業發展迅猛， 2016年中國電競市場的總收入已突破500億，2022年杭州亞運會，電子競技也首次成為正式比賽專案。
浙江省首個電競數娛小鎮正式落地石橋街道，將以電競產業發展為引領，以電競賽事為重點，以電競文化為支撐，以電競玩家為服務核心，未來將成為具有國際影響力的全球電子競技產業發展高地。
跨貿小鎮作為國家跨境電子商務產業試點園區、全國首個進入實單運作的小鎮，不僅擁有綜試區單一視窗平臺的運營主體——浙江電子口岸，還擁有進出口流水線的一體化通關平臺，目前已入駐了25個國家及地區的體驗館。
圖3：杭州新天地中心的跨貿小鎮
據悉，大型商業配套方面，城市之星綜合體和杭州新天地都將進行立體開發。
建造於半個多世紀前的杭州制氧機廠和杭州鍋爐廠曾經佔據了杭州工業的半壁江山，作為杭州最著名的工業遺存之一，杭氧杭鍋區塊被納入“城市之星”項目，既能推進城市有機更新，又能保留城市記憶，傳承城市文化。
城市之星效果圖
根據規劃，城市之星將被打造成以國際城市博覽中心為主題，集藝術、影視、遊樂、健身、美食、購物、會展、酒店為一體的國際旅遊綜合體。
“杭州新天地”項目規劃建設文體休閒娛樂中心和創意產業區、新型都市工業示範區、商業休閒區、科研孵化區、總部商務區五大功能區，將打造成為杭州市次級商業商務中心。
該項目已初具規模、陸續簽約商家和企業入駐，例如漢鼎國際為引領的八大總部級辦公集群，加拿大國寶級文化商——太陽馬戲團，五星級麗笙酒店、雷迪森酒店等。
居住配套方面，將依託城北體育公園、上塘河綠帶及水網體系，建設生態步行系統。
杭州城北體育公園是杭州目前最大的集體育、娛樂、生態休閒於一體的體育公園，開創了國內全民健身和休閒觀賞功能相結合的先河，既為百姓提供了茶餘飯後的休閒娛樂場所，也為百姓提供了運動健身的好去處。
此外，在原來沈家、長木、草庵三村範圍內，日後將建成14所中小學和幼稚園，3個地鐵站，1所大型養老機構，12個公園綠地和3530個停車位。
“武林新城”內部房地產市場現在是怎樣的呢？
之前很多板塊，例如奧體板塊、之江板塊，都出現了新房與二手房的價格“倒掛”，那麼“武林新城”是否也是這樣的情況呢？
事實上，“武林新城”內現在根本沒有新房項目可售，反而是地價與二手房價格之間出現了“倒掛”現象。
多年未出地的下城北部，今年三塘單元有兩宗涉宅用地成交。第一宗在6月份由首次入杭的央企中冶以樓面價29810元/㎡競得，第二宗在9月份由九龍倉以樓面價36453元/㎡競得，依次刷新了板塊內的地價新高。
其中，中冶拿下的地塊自持面積比例36%，而且需要現房銷售，即這個項目起碼兩年後入市。九龍倉拿下的地塊自持面積比例25%，剔除自持部分，最終可售面積折合樓面價實際高達48605元/㎡。按照這個樓面價計算的話，入市後這個項目的新房價格可以賣到60000元/㎡，甚至更高。
下城北部新項目分佈
地價和二手房價進行對比，反而是房價顯得更便宜了。
雖然因為大量的農居點拆遷，供需關係的不平衡以及市場看好趨勢，區域內二手房價格出現上漲，但價格基本都在30000元/㎡左右。最貴的萬家星城，因濱江的品質以及房齡相對年輕，房價在38000元/㎡左右，也就比板塊最高地價高了約1500元/㎡。
“武林新城”未來可媲美上海“蘇河灣”？
在舊城改造方面，上海比杭州先行，典型的改造案例有蘇河灣改造。
曾經，蘇河灣是民族工業、金融業、文化產業發展的發源地，但隨著城市的發展，最後沒落成了上海危棚簡屋最集中的區域之一。蘇河灣改造，保留了這些歷史，也融入新的元素，最終成為“上海中心城區北翼的先行區”。
上海蘇河灣風光
“武林新城”與蘇河灣有相似之處，一是其所處地理位置均在市中心範圍，二則是有類似的規劃，都是在城市有機更新的同時保留一定的歷史，但最終都是建設中央商務區。
“武林新城”自身的建設以及市場對都是非常看好的，也期待未來能夠有更多利好的規劃佈局能夠繼續出臺。