中華建設網訊 調控高壓態勢不減， 房地產銷售趨弱， 傳統樓市旺季“金九銀十”一片慘澹。 但是在樓市寒潮之下， 龍頭房企卻依然強勢， 銷售資料不斷刷新記錄， 千億軍團即將再次擴容。 與之相對應的是， 中小房企的日子卻不好過， 由此引發的整合並購潮此起彼伏， 房地產行業正進行一場前所未有的大洗牌。
調控不動搖 “金九銀十”成交創十年新低
繼9月底各地連續收緊樓市調控政策後， 進入10月以來， 全國多地調控措施再度以“限售”為主進行擴圍升級。
截至目前， 已經有近50個城市採取了限售措施。 而深圳、武漢、南京等地先後通過提高公積金貸款門檻、強化限購等措施， 給樓市進一步降溫。 即使是沒有增加樓市新政的城市， 調控手段也趨於嚴厲。
21日， 住建部等三部門在武漢召開座談會， 再次強調， 堅持調控目標不動搖、力度不放鬆， 不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。
正基於此， 房價開始穩步回落。 國家統計局資料顯示， 10月份70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體平穩。 從環比看， 9個城市新建商品住宅價格下降， 降幅在0.1至0.3個百分點之間。
而作為重點調控的一線城市， 表現則更為不堪， “金九銀十” 成交量更是創下10年新低。
根據易居房地產研究院近日發佈的50城市報告， 其監測的4個一線城市、16個二線城市和30個三線城市， 今年10月份 50城新房成交面積同比減少29%， 已連續8個月同比下跌， 合計9、10兩月住宅總成交面積4542萬平方米， 比去年同期相比大幅下降30.3%， 金九銀十成色嚴重不足。 一線城市9、10月總成交面積更是創下2008年以來的最低值， 為10年來新低， 甚至比樓市低迷期的2011年和2014年還要低。
全力衝刺 千億軍團或擴容至17家
雖然市場表現不佳， 不過從近期公佈的銷售業績情況來看， 知名房企似乎並沒有受很大影響。
克而瑞近期公佈的前10月房企銷售業績TOP100顯示， 碧桂園、萬科、恒大銷售金額均突破4000億元， 有12家房企進入千億元陣營。
在今年第三季度的TOP30房企中， 新城控股、招商蛇口、世茂、旭輝的規模都在800億～900億元左右， 年底有望步入“千億”行列；魯能、富力、中南、陽光城、泰禾年底規模力爭達到900億～1000多億元， 也在全力沖”千億“目標。 克而瑞預估， 今年邁入千億關口的房企將突破17家。
克而瑞資料統計顯示， 目前TOP100房企的集中度達到53.2%， 佔據市場份額過半。 預計2017年末， TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金額集中度將分別達到13%、25%、35%和40%。 而到2020年， TOP10和TOP30房企的集中度將分別達到47%和70%。 從長遠來看， 20%的企業會越來越優秀， 80%的企業則會慢慢被淘汰。
兩級分化 千億劃下生死線
強者恒強的“馬太效應”在市場裡永遠都是主旋律。 在龍頭房企不斷刷新業績記錄時， 不僅千億軍團內部拉開梯隊差距， 中小房企更是慘澹求生。 此時， 規模效應下“千億”就成為一條判別生死的紅線。
業內預計三家龍頭房企年內的銷售額都有望突破5000億元。 “他們未來3～5年的目標是萬億。 ”克而瑞指出。而這三家和其身後競爭者的距離越來越大，後續幾個陣營的競爭局勢更難掩波瀾。
龍湖在今年7月首進千億陣容，中海、金地、華夏幸福、華潤置地已在9月保證了今年“千億俱樂部”席位，其中綠城中國以1070億元的銷售額成為第12名千億俱樂部成員。顯然，在龍頭房企快速增長的同時，千億級房企也在加速拉開與追趕者的差距。
房企的集中度正越來越明顯，這樣的格局讓已步入千億級的企業都不容懈怠，而對於衝刺千億的企業來說可能就是生存之爭--洗牌加速。房企只有拼盡全力保持一定的規模增長，才能獲取足夠的發展空間，保證在行業中的一席之地。
安居客房產研究院首席分析師張波表示，千億是龍頭房企的“入場券”，馬太效應之下，非強者即被淘汰，不沖進千億陣營，極難生存。
當“土豪”們還在為千億的“小目標”發愁時，很多中小房企則在生死線上掙扎。
根據139家上市房企三季報數據，淨利潤之和為1054.57億元，前20家企業淨利潤之和為734.31億元，占比69.63%，相當於TOP20房企拿走了近7成的利潤。
與此同時，這139家房企2016年年報顯示，榮豐控股、陽光股份等12家企業處於虧損狀態，總虧損為25.78億元。今年前三季度虧損企業增至19家，總虧損為22.70億元。
除了調控收緊導致市場不景氣，對於一些有風險隱憂、後續發展動力不足的中小房企而言，融資通道的進一步收窄，也使得其發展處境堪憂。業內人士指出，獲取開發貸有一定的考核標準，其中包括開發規模、開發專案數量、企業每年的銷售額、有無不良貸款記錄、整體債務情況等。但中小房企獲得開發貸的難度要大於大型房企。
毋庸置疑，調控、融資、銷售已成當下房地產企業必須面對的“三座大山”，在行業競爭日益激烈的態勢下，尤其是從證券市場到銀行間市場，房企融資管道被全面收緊，這將加劇房企分化，龍頭房企將更加重視多元化產業的協同發展，而中小房企則由於資金鏈深度承壓，生存空間將會越來越小。
並購潮湧 百億級大單頻現
在規模效應擠壓下，資金充足的龍頭房企在行業格局的重構中掌握主動權，而眾多的中小房企則危大於機，整合並購大戲持續上演。
普華永道統計顯示，2017年上半年中國房企並購交易金額同比增加78.5%，數量增加24.7%。每例平均交易額在逐步上升。該機構認為，土地二級市場的改變，引致大型企業兼併中小型企業，中型企業通過兼併小型企業迅速增長，未來房地產市場將又掀起一輪並購潮，無論是為獲得土地，或是為佔據市場份額。
據統計，地產行業內部整合是目前並購的主流；而參與並購的非地產行業公司主要為資金充沛的大型集團。就交易金額來看，公司類投資者在2014年之後快速增長。在地產企業規模和儲地戰爭中，為降低成本、控制風險，大多房企更傾向於在存量市場進行收並購。
值得注意的是，近年來百億級並購頻現；由於房地產單個項目投資金額要求越來越高，私募基金和個人投資的金額占比越來越小。
以11月為例，僅14、15兩日就發生多起並購案例，涉及華僑城、中航地產、龍光地產、億達股份等，金額超150億元。中原地產研究中心統計資料顯示，11月份，公開的房地產股權變動總額已經超過500億元。
中原地產首席分析師張大偉認為，最近房企股權變動案例非常多，主要原因是房地產調控導致企業融資壓力加大，且面對調控下的市場，大部分主流房地產企業開始主動降低負債率，股權融資需求明顯增加。另外，樓市成交降溫，特別是限價、限簽導致企業回款難度加大，部分企業也開始騰挪股權獲得資金。此外，市場降溫但土地市場依然高溫，房企資金買股權比買地價值更高。
”克而瑞指出。而這三家和其身後競爭者的距離越來越大，後續幾個陣營的競爭局勢更難掩波瀾。龍湖在今年7月首進千億陣容，中海、金地、華夏幸福、華潤置地已在9月保證了今年“千億俱樂部”席位，其中綠城中國以1070億元的銷售額成為第12名千億俱樂部成員。顯然，在龍頭房企快速增長的同時，千億級房企也在加速拉開與追趕者的差距。
房企的集中度正越來越明顯，這樣的格局讓已步入千億級的企業都不容懈怠，而對於衝刺千億的企業來說可能就是生存之爭--洗牌加速。房企只有拼盡全力保持一定的規模增長，才能獲取足夠的發展空間，保證在行業中的一席之地。
安居客房產研究院首席分析師張波表示，千億是龍頭房企的“入場券”，馬太效應之下，非強者即被淘汰，不沖進千億陣營，極難生存。
當“土豪”們還在為千億的“小目標”發愁時，很多中小房企則在生死線上掙扎。
根據139家上市房企三季報數據，淨利潤之和為1054.57億元，前20家企業淨利潤之和為734.31億元，占比69.63%，相當於TOP20房企拿走了近7成的利潤。
與此同時，這139家房企2016年年報顯示，榮豐控股、陽光股份等12家企業處於虧損狀態，總虧損為25.78億元。今年前三季度虧損企業增至19家，總虧損為22.70億元。
除了調控收緊導致市場不景氣，對於一些有風險隱憂、後續發展動力不足的中小房企而言，融資通道的進一步收窄，也使得其發展處境堪憂。業內人士指出，獲取開發貸有一定的考核標準，其中包括開發規模、開發專案數量、企業每年的銷售額、有無不良貸款記錄、整體債務情況等。但中小房企獲得開發貸的難度要大於大型房企。
毋庸置疑，調控、融資、銷售已成當下房地產企業必須面對的“三座大山”，在行業競爭日益激烈的態勢下，尤其是從證券市場到銀行間市場，房企融資管道被全面收緊，這將加劇房企分化，龍頭房企將更加重視多元化產業的協同發展，而中小房企則由於資金鏈深度承壓，生存空間將會越來越小。
並購潮湧 百億級大單頻現
在規模效應擠壓下，資金充足的龍頭房企在行業格局的重構中掌握主動權，而眾多的中小房企則危大於機，整合並購大戲持續上演。
普華永道統計顯示，2017年上半年中國房企並購交易金額同比增加78.5%，數量增加24.7%。每例平均交易額在逐步上升。該機構認為，土地二級市場的改變，引致大型企業兼併中小型企業，中型企業通過兼併小型企業迅速增長，未來房地產市場將又掀起一輪並購潮，無論是為獲得土地，或是為佔據市場份額。
據統計，地產行業內部整合是目前並購的主流；而參與並購的非地產行業公司主要為資金充沛的大型集團。就交易金額來看，公司類投資者在2014年之後快速增長。在地產企業規模和儲地戰爭中，為降低成本、控制風險，大多房企更傾向於在存量市場進行收並購。
值得注意的是，近年來百億級並購頻現；由於房地產單個項目投資金額要求越來越高，私募基金和個人投資的金額占比越來越小。
以11月為例，僅14、15兩日就發生多起並購案例，涉及華僑城、中航地產、龍光地產、億達股份等，金額超150億元。中原地產研究中心統計資料顯示，11月份，公開的房地產股權變動總額已經超過500億元。
中原地產首席分析師張大偉認為，最近房企股權變動案例非常多，主要原因是房地產調控導致企業融資壓力加大，且面對調控下的市場，大部分主流房地產企業開始主動降低負債率，股權融資需求明顯增加。另外，樓市成交降溫，特別是限價、限簽導致企業回款難度加大，部分企業也開始騰挪股權獲得資金。此外，市場降溫但土地市場依然高溫，房企資金買股權比買地價值更高。