從去年的9.30到今年的3.17， 超過一年的史上最嚴格調控， 讓北京樓市退去了虛火， 逐漸回歸理性。 無論是新房、還是二手房， 成交量都不斷下挫， 成交價格也在經歷了最初的慣性上漲、保持平穩後， 開始出現回落， 新房被限價控制， 二手房則普遍下跌了20%， 可以說市場已經降至冰點。
在這樣的背景下， 樓市開始逐漸企穩， 炒房客被嚴格地擋在了大門之外， 而普通的購房者， 無論是剛需還是改善需求， 是否會迎來購房的“視窗期”呢？針對這個問題， 記者從政策、土地、成交等多個方面， 為您帶來當前樓市的最新變化，
政策
調控政策仍將持續明年是樓市“小年”
現在能不能買房？政策的影響是首當其衝的， 政策走向一直以來都對樓市走向產生著最直接的影響。 近日， 興業證券披露了萬科10月電話會議的紀要， 其中， 在回答投資者提問時，
但是， 對應到市場上， 不同的區域面對調整的表現會不一樣， 對於核心的一二線城市在2016年四季度已經開始調整， 現在這些城市雖然成交量明顯下降， 但存貨相對穩定， 去化率變化不大， 成交量進一步下跌的空間並不大。 而對那些銷售規模和價格快速增加，
從萬科電話會議紀要的核心內容來看， 萬科認為明年將是樓市的小年， 在調控政策堅持不放鬆的環境下， 商品房的銷售面積和銷售額均會下降。
不過， 因為這次調控採用了分城調控的思路， 不同城市不同情況的政策也各不相同。 中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰就認為， 雖然明年政策放鬆的可能性不大， 按照調控週期來看， 明年將是樓市“小年”。 但由於北京市場長時間處於最嚴厲調控之下， 新、舊房源都出現了明顯的量價齊跌， 炒房需求已經基本被擠出市場， 因此目前存在市場上的購房需求都是真正的剛需，
土地
住宅用地增加土地溢價受到打壓
政策保持不變的話， 土地供應尤其是住宅用地的供應最能反映出未來市場的走向， 住宅用地供應少、溢價高的時候， 往往也是房價飛漲的時候。 而在整個2017年裡，
據偉業我愛我家市場研究院資料統計顯示， 截至11月17日， 北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在2017年供應的住宅用地已經達到了228宗， 這一數字較2016年全年增長了50%。 四大一線城市， 尤其是北、上、廣三個城市在2017年的宅地供應力度明顯加大。
其中， 北京的宅地供應量的提升幅度最大， 截至目前， 72宗宅地供應量較2016年增長了380%；其次是上海， 114宗的供應量較2016年增長了25.3%；廣州40宗的供應量與2016年持平， 深圳則繼續保持著個位數的供應量。
雖然2017年四大一線城市的宅地成交量在增長， 但成交的樓面均價、土地均價以及溢價率卻在下滑。 截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價為16208元/平米，環比2016年下降2.2%；成交土地均價為32642元/平米，環比2016年下降4.8%；平均溢價率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價率下降了47.86個百分點，近8年來僅高於2011年的平均溢價率。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，在上一輪的樓市增長期間裡，北京、上海的樓市熱度全國最高，房價漲幅也是全國領先。因此，在全國樓市調控的要求下，在供給側改革思想的指導下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供應力度，將宅地的供應水準恢復到了2016年以前的水準。
一線城市宅地供應量、成交量的上升以及價格、溢價率的下滑說明一線城市的土地政策正在發生變化，其核心思想正在向滿足人們的居住需求轉變，是土地市場對“房子是用來住的，不是炒的”這一中央精神的落實。在這樣的土地政策下，過往“麵粉貴過麵包”的現象得到了緩解，一線城市的新房價格也得到了穩定，進而帶動了二手房乃至整個樓市預期的穩定。
成交
新房、二手房交易觸底企穩
限購以來，成交始終處於穀底，但近期，新舊房源的成交量則出現了上升，一部分人已經開始下手買房。據偉業我愛我家市場研究院資料統計，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽502套，環比第45周增加74套，上升17.3%。其中別墅網簽86套，環比減少6套，下降6.5%；其它商品住宅網簽416套，環比增加80套，上升23.8%。時隔兩周，北京新房周網簽量重新回到了500套以上。
上週二手房成交同樣出現回升，資料顯示：北京全市二手住宅共網簽1975套，環比之前一周增加137套，小幅上升7.5%，七日網簽量分別為456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。與新房走勢一致，二手住宅網簽量也是連續兩周小幅下滑之後重新上漲，不過，預計11月的周網簽量整體依舊會維持在1900套上下。而在此之前，9月份北京的每週二手房網簽量維持在1700套左右，10月份則上升至1800套左右，再到如今的每週1900套，可以看出，北京樓市的成交量基本平穩，甚至可以說已經觸底企穩了，且隨著購房需求，尤其是首置需求的理性回歸，樓市交易量開始企穩並小幅回升。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，政策調控之下，北京樓市目前走勢平穩，新房、二手住宅網簽量基本止跌企穩。
二手房方面，在政策的強力調控下，北京二手房市場仍然處在低溫之中，但經過連續幾個月的價格下降和市場冷清後，部分剛性需求已經重新考慮入市，進而帶來了二手房網簽量的理性回升。不過，目前投機炒房被徹底遏制，市場上的買家都偏向理性，所以購房需求不會集中爆發，交易量也會保持穩中有升的勢頭。
未來
成交量有望回升小戶型增多
新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供應節奏。資料顯示，前10個月新增的土地供應達58宗，較2016年同期足足多出了50宗。這意味著，隨著這些土地的開發建設，並逐步形成有效的新房供應，未來北京的新房交易量有望進一步增加。
值得一提的是，由於今年住宅土地的出讓中，均明確規定要實行限制售價，並且大多數都要求建設為70/90項目，即70%的房源要控制在90平方米以下。這必然將導致未來新房市場中，低總價小戶型項目的增多。
目前市場上，已經有新盤項目開始主打小戶型，一改去年以改善性大戶型豪宅為主的風格。
據記者瞭解，首開和住總將合力推出一個新盤項目，位於南四環內，臨近城外城家居廣場。
胡景暉也認為，受限購、限貸、限價政策的影響，目前入市的新房專案在價格上都較為理性，所以一旦入市就會迅速消化。不過，由於過往兩年土地供應量較少，使得目前北京新房項目入市較少，所以當下北京新房市場的入市供應節奏較為緩慢，市場的整體交易規模較小，但北京今年的土地供應量較去年大幅增加，未來新房的供應節奏將逐步加快，且供應結構更加傾向於中小套型，所以未來新房交易量有望逐步回升。
建議
現在是否適合買房？
在多輪密集的政策調控下，對於剛需及改善型家庭來說，今年到底是否適合買房，買在哪裡合適，是大家最關心的話題。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，今年北京樓市調控空前嚴格，不少樓盤都有限價設置，所以入市的項目更少，願意開盤入市的樓盤也多是遠郊區域價格相對較低的專案，從而導致交易量進一步縮小、交易地點也進一步外擴。不過，雖然交易量仍然處於低位元，但從7到11月上旬的網簽量來看，北京的新房網簽量正在逐步增加，市場正在逐步回溫，即使是市中心區域，也有專案以合理的價格入市。
中原地產首席分析師張大偉也表示，買房短期看貸款，貸款的確收緊了，10月全國首套房貸款平均利率為5.30%，相當於基準利率的1.08倍。但如果看現在的基準利率和2014年以前的6%甚至7%相比，其實現在依然屬於絕對的低利率時代！另外，張大偉也認為，買房絕對意義上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初，這是四次底部，
陳雲峰也認為，現在挑選買房有四個標準：區位好、產品好、性價比高、配套優質。陳雲峰結合自己切身的人生經歷堅定地認為，城市決定一個人的發展潛力：“我親眼見證自2008年奧運會之後的北京飛速發展，這座城市的發展遠遠超過人們的想像。”他建議購房者買房子應該選擇大城市。
截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價為16208元/平米，環比2016年下降2.2%；成交土地均價為32642元/平米，環比2016年下降4.8%；平均溢價率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價率下降了47.86個百分點，近8年來僅高於2011年的平均溢價率。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，在上一輪的樓市增長期間裡，北京、上海的樓市熱度全國最高，房價漲幅也是全國領先。因此，在全國樓市調控的要求下，在供給側改革思想的指導下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供應力度，將宅地的供應水準恢復到了2016年以前的水準。
一線城市宅地供應量、成交量的上升以及價格、溢價率的下滑說明一線城市的土地政策正在發生變化，其核心思想正在向滿足人們的居住需求轉變，是土地市場對“房子是用來住的，不是炒的”這一中央精神的落實。在這樣的土地政策下，過往“麵粉貴過麵包”的現象得到了緩解，一線城市的新房價格也得到了穩定，進而帶動了二手房乃至整個樓市預期的穩定。
成交
新房、二手房交易觸底企穩
限購以來，成交始終處於穀底，但近期，新舊房源的成交量則出現了上升，一部分人已經開始下手買房。據偉業我愛我家市場研究院資料統計，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽502套，環比第45周增加74套，上升17.3%。其中別墅網簽86套，環比減少6套，下降6.5%；其它商品住宅網簽416套，環比增加80套，上升23.8%。時隔兩周，北京新房周網簽量重新回到了500套以上。
上週二手房成交同樣出現回升，資料顯示：北京全市二手住宅共網簽1975套，環比之前一周增加137套，小幅上升7.5%，七日網簽量分別為456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。與新房走勢一致，二手住宅網簽量也是連續兩周小幅下滑之後重新上漲，不過，預計11月的周網簽量整體依舊會維持在1900套上下。而在此之前，9月份北京的每週二手房網簽量維持在1700套左右，10月份則上升至1800套左右，再到如今的每週1900套，可以看出，北京樓市的成交量基本平穩，甚至可以說已經觸底企穩了，且隨著購房需求，尤其是首置需求的理性回歸，樓市交易量開始企穩並小幅回升。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，政策調控之下，北京樓市目前走勢平穩，新房、二手住宅網簽量基本止跌企穩。
二手房方面，在政策的強力調控下，北京二手房市場仍然處在低溫之中，但經過連續幾個月的價格下降和市場冷清後，部分剛性需求已經重新考慮入市，進而帶來了二手房網簽量的理性回升。不過，目前投機炒房被徹底遏制，市場上的買家都偏向理性，所以購房需求不會集中爆發，交易量也會保持穩中有升的勢頭。
未來
成交量有望回升小戶型增多
新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供應節奏。資料顯示，前10個月新增的土地供應達58宗，較2016年同期足足多出了50宗。這意味著，隨著這些土地的開發建設，並逐步形成有效的新房供應，未來北京的新房交易量有望進一步增加。
值得一提的是，由於今年住宅土地的出讓中，均明確規定要實行限制售價，並且大多數都要求建設為70/90項目，即70%的房源要控制在90平方米以下。這必然將導致未來新房市場中，低總價小戶型項目的增多。
目前市場上，已經有新盤項目開始主打小戶型，一改去年以改善性大戶型豪宅為主的風格。
據記者瞭解，首開和住總將合力推出一個新盤項目，位於南四環內，臨近城外城家居廣場。
胡景暉也認為，受限購、限貸、限價政策的影響，目前入市的新房專案在價格上都較為理性，所以一旦入市就會迅速消化。不過，由於過往兩年土地供應量較少，使得目前北京新房項目入市較少，所以當下北京新房市場的入市供應節奏較為緩慢，市場的整體交易規模較小，但北京今年的土地供應量較去年大幅增加，未來新房的供應節奏將逐步加快，且供應結構更加傾向於中小套型，所以未來新房交易量有望逐步回升。
建議
現在是否適合買房？
在多輪密集的政策調控下，對於剛需及改善型家庭來說，今年到底是否適合買房，買在哪裡合適，是大家最關心的話題。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，今年北京樓市調控空前嚴格，不少樓盤都有限價設置，所以入市的項目更少，願意開盤入市的樓盤也多是遠郊區域價格相對較低的專案，從而導致交易量進一步縮小、交易地點也進一步外擴。不過，雖然交易量仍然處於低位元，但從7到11月上旬的網簽量來看，北京的新房網簽量正在逐步增加，市場正在逐步回溫，即使是市中心區域，也有專案以合理的價格入市。
中原地產首席分析師張大偉也表示，買房短期看貸款，貸款的確收緊了，10月全國首套房貸款平均利率為5.30%，相當於基準利率的1.08倍。但如果看現在的基準利率和2014年以前的6%甚至7%相比，其實現在依然屬於絕對的低利率時代！另外，張大偉也認為，買房絕對意義上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初，這是四次底部，
陳雲峰也認為，現在挑選買房有四個標準：區位好、產品好、性價比高、配套優質。陳雲峰結合自己切身的人生經歷堅定地認為，城市決定一個人的發展潛力：“我親眼見證自2008年奧運會之後的北京飛速發展，這座城市的發展遠遠超過人們的想像。”他建議購房者買房子應該選擇大城市。