買賣雙方訂立房屋買賣合同後， 除非獲得買方的同意， 否則賣方擅自抵押出賣的房產， 將直接損害買方的利益， 買方可以積極請求維權。 不過買方維權時可以主張什麼權利， 需要先確定是否辦理房產過戶手續。
根據是否辦理房產過戶手續買方可以主張以下權利：
1、已經辦理房產過戶手續
雙方訂立房屋買賣合同後， 已經正式辦理過戶手續的， 根據不動產所有權登記制度， 現在買方掌握房屋所有權。 又因為買方擅自抵押房子， 導致買方遭受利益損失的， 賣方屬於無權處分涉及侵權， 買方可以主張侵權損害賠償。
2、尚未辦理房產過戶手續
首先， 賣方擅自將房子做抵押， 並且雙方已經訂立買賣合同， 那麼賣方的行為屬於違約， 需對買方承擔違約責任。 並且， 買方可以按約定主張違約金。
其次， 根據賣方有以下違約行為， 買方可以要求解除、撤銷房屋買賣合同或宣告合同無效：
1、訂立房屋買賣合同後， 賣方未告知買方又將該房屋抵押給他人；
2、訂立房屋買賣合同後， 賣方又將該房屋賣給他人；
3、賣方故意隱瞞未取得商品房預售許可證明的事實， 或者提供了虛假商品房預售許可證明；
4、賣方故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
5、賣方故意隱瞞所售房屋已經賣給他人， 或者為拆遷補償安置房屋的事實；
6、賣方與他人惡意串通，
最後， 一般訂立房屋買賣合同後， 發現對方又抵押房子導致違約的， 買方主張違約賠償時， 可以先根據合同約定， 積極主張違約損害賠償。 如果有違約又有侵權， 買方損失較大的， 那麼建議可以在必要時積極找個專業律師介入處理。