很多業內的專家認為， 中國的房地產是存在週期的， 時長平均為3年。
同週期的年份， 在政策調控， 貨幣環境以及房價走勢等存在明顯的相似性。
比如2011年是近10年調控最頻繁的一年， 但隨後的2012和2013年卻迎來了房價暴漲。
3年週期一過， 到2014年中國房地產又遭遇寒冬， 但到了2015和2016年又是一波暴漲。
回到2017年， 這一年出臺了太多的調控政策， 限購， 限價， 限貸甚至限售。 無論是力度還是頻次和歷史調控大年2011都非常相近。
2017年還沒結束， 我們尚不能蓋棺定論， 但我們或許可以從2011年的樓市複盤中獲得一些思考。
2011年中國房地產市場複盤
一、市場概述
2011年， 以“限購”、“限貸”、“限價”為核心的行政性干預政策已經基本奏效， 各地成交量持續低迷， 房價開始出現回落， 土地市場亦日趨下行。
為鞏固調控效果， 中央政府近期不斷強調2012年宏觀調控政策不放鬆的決心， 預計後市政策整體鬆綁的可能性較低。
然而， 樓市低迷對於各地方財政造成的壓力日增， 近期各地政府已紛紛試圖自下而上地尋求政策突破口， 各級政府的博弈日趨敏感。
二、政策調控
“限購”、“限價”、“限貸”發展路徑圖
（一）限貸： 購房成本增加 微調尚存空間2011 年以來， 貨幣政策告別“適當寬鬆”， 開始“穩健運行”。
上半年， 央行連續6 次上調大中型金融機構存款準備金率達到21.5%的歷史高位， 使商業銀行信貸額度速凍。
3 月， 銀監會要求嚴格實行“動態、差別化的個人住房貸款政策， 限制各種名目的炒房和投機性購房”， 亦使得個人房貸定向收緊。
（二）限購：擴容阻力重重 博弈或將持續“限購”已成為2011年影響市場的主要因素之一。
2011年1月頒佈的“新國八條”使“限購”擴展到全國所有省會城市、計畫單列市和部分房價上漲過快的城市，
截至2011年11月， 大部分已“限購”城市的住宅成交量大幅下滑， 且“限購”執行嚴格的城市成交下挫更為明顯。
“限購”對各地新建住宅市場成交量的影響
2011年1月出臺的 “新國八條”中明確要求各級政府須在一季度公佈房價控制目標。
截至 3 月 31 日， 全國已經有 608 個城市公佈了房價控制目標。 就有公開資料的120個城市的房價控制目標來看， 大多數城市以當地GDP增速、人均可支配收入增長速度為標準， 基本把房價漲幅控制在 8%-15%之間。 從 4 月上旬開始， 國務院派出 8 個房地產市場調控督查工作組， 對 16 個省市自治區、直轄市貫徹落實國務調控政策措施情況開展專項督查。
各地出臺限價措施比較（2011年1月—2011年11月）
總結：無論是限貸帶來的炒房剛需通殺， 還是違背市場的限價， 2011年和2017年相似性很強。 三、新房市場2011年初“限購”、“限貸”的出臺到全面的信貸緊縮， 調控政策步步升級、全面趨緊。 3月起， 在全國重點城市範圍內， 住宅成交量迅速陷入低迷， 不但投資性需求被嚴重抑制， 而且部分改善型甚至首次置業需求也被波及。 2011年下半年， 大部分重點城市已出現價格鬆動的跡象， 市場觀望情緒濃厚， 行業泡沫逐步擠出， 房地產行業復蘇週期明顯拉長。（一）供求深度膠著 庫存逼近高點
2011年1-11月，7個重點城市新房供應面積較去年同期減少11%，但供大於求、庫存壓力不斷攀高卻日益顯著。2008-2010年，重點城市年度供求比分別為1.69、0.70和1.04。
（一）居住用地成交分化 普通城市表現好於重點城市
作為“十二五”開局之年，2011年各地紛紛表現出強烈的發展意願，其中，全國居住用地供應計畫較去年實際供應量增加約5成左右。
然而，受空前嚴厲調控政策的影響，1~11月國內60個大中城市居住用地成交量同比下降29%。僅16個城市宅地成交同比上升，多數城市成交量同比萎縮嚴重。分類來看，47個發展中城市總體表現好於13個重點城市。
15個重點城市居住用地成交情況（2009—2011年）
（二）地價堅挺 房企購地意願低
為防止流標帶來的不利影響，自2010年首輪調控起，多個城市相繼推出“預申請”制度。
受此影響，上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、長春、南京8城市2010年居住用地成交率均高於2009年。
然而，隨著調控深化，2011年住宅成交放緩顯著，這直接導致房企庫存壓力大增。加上2011年宏觀調控下銀根緊縮、融資管道收緊，房企不得不延緩開工，以緩解資金壓力。
近期居住用地成交案例（2011年7~11月）
總結：即使拍地玩法一直變，溢價率低的嚇人，但地價一直很堅挺，只是稀缺供應決定的，只要居住用地的稀缺性一直存在，房價上漲的預期很難扭轉。
最後公佈一項資料，2012年上海商品房成交均價22461元/㎡，2014年上海商品房成交均價26980元/㎡，漲幅20.12%。
房地產行業復蘇週期明顯拉長。（一）供求深度膠著 庫存逼近高點
2011年1-11月，7個重點城市新房供應面積較去年同期減少11%，但供大於求、庫存壓力不斷攀高卻日益顯著。2008-2010年，重點城市年度供求比分別為1.69、0.70和1.04。
（一）居住用地成交分化 普通城市表現好於重點城市
作為“十二五”開局之年，2011年各地紛紛表現出強烈的發展意願，其中，全國居住用地供應計畫較去年實際供應量增加約5成左右。
然而，受空前嚴厲調控政策的影響，1~11月國內60個大中城市居住用地成交量同比下降29%。僅16個城市宅地成交同比上升，多數城市成交量同比萎縮嚴重。分類來看，47個發展中城市總體表現好於13個重點城市。
15個重點城市居住用地成交情況（2009—2011年）
（二）地價堅挺 房企購地意願低
為防止流標帶來的不利影響，自2010年首輪調控起，多個城市相繼推出“預申請”制度。
受此影響，上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、長春、南京8城市2010年居住用地成交率均高於2009年。
然而，隨著調控深化，2011年住宅成交放緩顯著，這直接導致房企庫存壓力大增。加上2011年宏觀調控下銀根緊縮、融資管道收緊，房企不得不延緩開工，以緩解資金壓力。
近期居住用地成交案例（2011年7~11月）
總結：即使拍地玩法一直變，溢價率低的嚇人，但地價一直很堅挺，只是稀缺供應決定的，只要居住用地的稀缺性一直存在，房價上漲的預期很難扭轉。
最後公佈一項資料，2012年上海商品房成交均價22461元/㎡，2014年上海商品房成交均價26980元/㎡，漲幅20.12%。