近日， 深圳羅湖區人民法院審理了一宗由限購政策導致的房屋買賣合同糾紛案， 判定解除房屋買賣合同及賣方退還買方20萬元購房定金。
案情
市民買房中途遇限購， 該怎麼辦？
羅湖區法院審理後認為， 該案因房產調控新政策的實施導致合同不能繼續履行， 該情形屬不可歸因於雙方當事人的事由， 故判定該房屋買賣合同解除， 買賣雙方互不承擔違約責任， 賣方應將購房定金20萬元返還買方。 目前， 深圳市中級人民法院二審維持該院一審判決。
釋法
嚴格區分合同不能履行原因
承辦該案的羅湖區法院一級法官、民三庭庭長何意， 他在房地產案件審判領域深耕近10年， 他總結稱， 近年來， 中央及地方政府陸續出臺了房地產調控政策， 導致很多房屋買賣合同不能繼續履行， 引發較多糾紛， 各地法院在處理該類案件時， 曾存在兩種意見：
一是認定房產調控政策屬於買方的商業風險，
二是認定合同因房產調控政策而不能繼續履行， 屬不可歸因於雙方的事由， 合同解除， 雙方互不承擔違約責任， 購房款返還予買方。
何意表示在具體審理案件時， 應嚴格區分合同不能履行的原因。 新的調控政策出臺後， 部分買方出於對房屋市場價格下跌的預期而不願繼續履行合同， 而部分買方確因其不再具備購房資格而不能繼續履行合同。
前者屬於買方違約， 買方應承擔違約責任；後者則不可歸責於雙方， 雙方互不承擔違約責任， 因此， 甄別買方系出於何種原因而不繼續履行合同， 是正確處理該類案件的關鍵。 判斷合同不能繼續履行的真實原因時，