文/大公資信 王蕊
（一）受益於良好的區域經濟環境及較高的人均收入， 一線城市、杭州及寧波的優質零售物業表現優於其他城市
在經歷了2014年全國優質零售物業首層租金出現不同程度下滑後， 整體來看2015年以來一、二線城市優質零售物業首層租金表現較為穩定。 得益於良好的區域經濟環境以及較高的人均可支配收入， 一線城市優質零售物業首層租金整體表現優於二線城市。 上海的優質零售物業首層租金位居全國首位， 廣州、北京分別位居第二、三名， 2017年上半年的租金收入均在35元/天/平方米以上。
寧波與杭州、深圳位居第二梯隊 ， 2017年上半年優質零售物業首層租金表現在20元/天/平方米以上。 其餘二線城市優質零售物業首層租金表現與一線城市存在一定差距， 大連、南京、天津、青島、瀋陽位居第三梯隊前列，
2010年以來一線城市優質零售物業空置率在4%～12%之間波動。 一線城市優質零售物業空置率較高的時段普遍在2014年6月以前， 2014年租金下降後， 空置率得到有效控制， 高企的空置率是物業租金收入下降的先行因素。 需要關注2017年2季度上海優質零售物業空置率上升後，
二線城市空置率較低的城市為南京、杭州、寧波、大連、青島、武漢， 近年來空置率控制在10%以下。 瀋陽及天津的空置率較高， 近年來瀋陽優質零售物業空置率維持在11.40%～25.70%之間， 2014年以來呈下降趨勢；天津優質零售物業空置率維持在9.20%～18.60%， 2014年以來呈上升態勢， 2016年天津優質零售物業空置率超過瀋陽位居全國首位。
（二）受總部經濟及聚集效應的影響， 各城市優質寫字樓表現存在較大差異， 北京優質寫字樓租金水準領跑全國， 並與其他一線城市拉開一定差距， 二線城市優質寫字樓普遍存在空置率較高的問題
2010年以來一線城市優質寫字樓租金水準呈逐年增長趨勢， 2017年2季度北京優質寫字樓租金收入以425.30元/平方米/月的價格位居全國首位，
杭州於2015年3季度超過天津， 成為二線城市優質寫字樓租金水準最高的城市， 天津優質寫字樓租金水準自2014年以來呈逐步下降趨勢， 2017年2季度南京以120.30元/平方米/月的價格趕超天津。 除杭州、南京、天津外， 二線城市優質寫字樓租金收入均低於100元/平方米/月， 2017年2季度武漢、大連、青島、瀋陽、重慶均處於80～100元/平方米/月，
2010年以來， 一線城市優質寫字樓空置率遠好於二線城市。 2017年2季度， 北京、深圳優質寫字樓空置率維持在10%以內， 由於上海為2014年以來新增寫字樓供應面積最大的城市，因此空置率由2014年的6.8%上升至14.00%。廣州優質寫字樓空置率始終維持在10%～20%之間，2017年2季度空置率為10.10%，近期空置率呈下降趨勢。
近年來重慶、天津、成都、瀋陽、武漢新增優質寫字樓供應面積較大，導致五個城市優質寫字樓空置率維持在30%以上，高企的空置率使得區域內租金上漲乏力或租金持續下滑。2017年2季度，大連、寧波、杭州、青島四個城市優質寫字樓空置率維持在10%～20%，南京空置率為7.40%，為二線城市優質寫字樓空置率最低的城市。
由於上海為2014年以來新增寫字樓供應面積最大的城市，因此空置率由2014年的6.8%上升至14.00%。廣州優質寫字樓空置率始終維持在10%～20%之間，2017年2季度空置率為10.10%，近期空置率呈下降趨勢。近年來重慶、天津、成都、瀋陽、武漢新增優質寫字樓供應面積較大，導致五個城市優質寫字樓空置率維持在30%以上，高企的空置率使得區域內租金上漲乏力或租金持續下滑。2017年2季度，大連、寧波、杭州、青島四個城市優質寫字樓空置率維持在10%～20%，南京空置率為7.40%，為二線城市優質寫字樓空置率最低的城市。