南都物業過會事實
12月5日， 第十七屆發審委2017年第61次會議審核結果公告， 南都物業服務股份有限公司（首發）獲通過。 至此， 南都物業坐實國內A股市場物業第一股的交椅。
圖：南都物業A股上市歷程
市場化運營下的強勁硬實力
南都物業服務股份有限公司（以下簡稱南都物業）成立於1994年， 註冊資金5952萬元， 是浙江省最早成立的物業服務企業之一， 具有國家物業管理企業一級資質， 現為中國物業管理協會常務理事單位、杭州市物業管理協會副會長單位。
2015年底， 南都物業完成股份制改造。 2017年6月， 市場化運營的南都物業再次入榜“中國物業服務百強企業”， 位元列浙系物業百強企業第二位。
截至2017年中， 南都物業管理專案遍佈浙江省各大城市， 並進入北京、上海、江蘇、四川等十餘省（直轄市）， 簽約項目265個， 簽約面積3820萬平方米， 在管面積為3013萬平方米， 服務約30萬業戶， 得益於總部位於杭州，
圖：2014-2017年中期南都物業簽約面積情況
南都物業的簽約面積逐年增長， 2015年和2016年的同比漲幅分別為17%和19%， 得益於近兩年市場拓展節奏的加速，
圖：2014-2016年南都物業營業收入、淨利潤情況
南都物業的營業收入和淨利潤快速增長，
2016年營業收入達5.8億元，
同比增長23%，
超過在管面積的增速。
2016年，
企業淨利潤為0.63億元，
同比增長17%。
一方面， 南都物業近兩年在拓展專案時，
四大核心優勢凸顯競爭軟實力
南都物業是一家運行機制靈活的民營企業， 不存在地產開發母公司或集團的制約， 獨立決策性強。
圖：南都物業核心優勢
清晰的市場定位。
南都物業是一家為開發商和業主提供與地產相關全程服務的綜合性物業企業，
將“創百年卓越服務企業”作為發展願景。
作為一家20多年歷史的企業，
南都物業一直秉承“做精做強”的戰略發展目標，
通過將國際先進管理理念、經驗與本土化的人力資源市場和管理成本相結合，
以高品質社區綜合服務商為目標，
致力於打造高品質基礎物業服務與資訊技術相結合的社區生活服務平臺。
精細化服務。 南都物業實行公司和業主雙向督導機制， 保障服務品質。 在公司內部建立了全方位、多層級的督導機制， 包括職能對接、片區交叉、關鍵節點管控、服務品質督導和客戶品質督導；在業主層面建立業主懇談會、業主監督組織等， 通過雙向督導機制保障服務品質。截至目前，南都物業所管轄項目有四十餘個市級、省級優秀管理示範專案，近十個國家級示範專案，服務能力備受認可。
分品牌運營模式，行業口碑好。南都物業重視企業品牌建設，自2006年開始實施物業市場細分戰略，根據不同專案的服務定位和服務標準，推出了“南都物業”、“南都管家”兩大服務品牌，實行更精細、更專業的分品牌運作模式。其中，“南都物業”是服務于中高端規模型住宅和綜合商業物業項目的子品牌，“南都管家”是服務於頂級寫字樓、豪宅、別墅等高端物業的子品牌。
全產業鏈服務運營商，平臺化、產業化運作能力強。南都物業整合眾多行業資源，細分物業服務環節，創立多個服務不同環節的專業公司。如，樂勤清潔、樂勤工程、大悅資管、悅都網路等。2017年南都物業涉足租賃市場，創建“群島”品牌，以創新商業模式，實現存量資產管理的產業閉環，為本土存量不動產的活化、轉型、升級與極大化利用提供開放式平臺。
募集資金主要提升智慧化和長租公寓業務
根據南都物業預先披露的招股書顯示，此次IPO計畫擬發行不超過1984.13萬股，擬募集資金總計4.11億元，其中，募集資金將首先用於物業管理智慧化系統專案，投資額為9049.9萬元；其次，公寓租賃服務專案擬投資金額最多，高達1.08億元，占資金總額的26.3%。
圖：南都物業本次股票發行擬募集資金投資項目
港股物業公司表現帶來強勁增長預期
在管理面積方面，在港上市物企憑藉其良好的市場口碑、規模效應及資本實力在管面積不斷擴大，截至2017年中期，彩生活、綠城服務、中海物業管理面積位居行業前列，分別為4.2億平方米、1.17億平方米和0.99億平方米。具體而言，彩生活不再大規模收購，主要靠全委拓展管理面積。綠城服務在市場上尋找後續能力開發強、土地儲備充足的國企開發商合作，或與擁有國企背景的大型物業服務企業合作，有效擴充管理面積。
圖：2013-2017年中期在港上市物業服務企業管理面積情況
在經營績效方面，五家香港上市企業中，綠城服務營業收入和淨利潤表現出色，分別達22.03億元和1.8億元，同比分別增長33.59%和44%，隨著管理面積漲勢強勁以及品質服務受到業主廣泛認可，公司盈利能力不斷提升。值得注意的是，2017年上半年，由於物業管理收入增加，中奧到家實現扭虧為盈總收入達4.76億元，同比增長82.37%。
圖：2015-2017年中期在港上市企業收益情況
圖：2015-2017年中期在港上市企業淨利潤情況
根據2017年11月9日收盤資料，在港上市物企市值整體波動平穩，其中，綠城服務和中海物業市值呈上漲態勢，分別達145億港元和62.78億港元，伴隨香港上市物企逐漸增多，房企物業上市概念趨於理性，股價與市值更能反映企業內在價值。此外，香港物企市盈率一直維持在20-30倍水準，高於大陸在港上市房企平均市盈率5.95。
圖：在港上市物業服務企業市值變化情況
圖：在港上市物業服務企業市盈率情況
南都物業作為國內A股市場物業第一股，企業上市之後的市場反應暫無可參考案例，但港股上市的5家物業公司的發展狀況給物業企業上市的發展之路提供了很好的借鑒意義。可以預期，未來隨著存量房時代的來臨，南都物業將實現平穩快速發展。而且作為市場化運作的物業企業，南都物業A股第一股的投資關注熱度可能會比港股市場的預期更高。
分品牌運營模式，行業口碑好。南都物業重視企業品牌建設，自2006年開始實施物業市場細分戰略，根據不同專案的服務定位和服務標準，推出了“南都物業”、“南都管家”兩大服務品牌，實行更精細、更專業的分品牌運作模式。其中，“南都物業”是服務于中高端規模型住宅和綜合商業物業項目的子品牌，“南都管家”是服務於頂級寫字樓、豪宅、別墅等高端物業的子品牌。
全產業鏈服務運營商，平臺化、產業化運作能力強。南都物業整合眾多行業資源，細分物業服務環節，創立多個服務不同環節的專業公司。如，樂勤清潔、樂勤工程、大悅資管、悅都網路等。2017年南都物業涉足租賃市場，創建“群島”品牌，以創新商業模式，實現存量資產管理的產業閉環，為本土存量不動產的活化、轉型、升級與極大化利用提供開放式平臺。
募集資金主要提升智慧化和長租公寓業務
根據南都物業預先披露的招股書顯示，此次IPO計畫擬發行不超過1984.13萬股，擬募集資金總計4.11億元，其中，募集資金將首先用於物業管理智慧化系統專案，投資額為9049.9萬元；其次，公寓租賃服務專案擬投資金額最多，高達1.08億元，占資金總額的26.3%。
圖：南都物業本次股票發行擬募集資金投資項目
港股物業公司表現帶來強勁增長預期
在管理面積方面，在港上市物企憑藉其良好的市場口碑、規模效應及資本實力在管面積不斷擴大，截至2017年中期，彩生活、綠城服務、中海物業管理面積位居行業前列，分別為4.2億平方米、1.17億平方米和0.99億平方米。具體而言，彩生活不再大規模收購，主要靠全委拓展管理面積。綠城服務在市場上尋找後續能力開發強、土地儲備充足的國企開發商合作，或與擁有國企背景的大型物業服務企業合作，有效擴充管理面積。
圖：2013-2017年中期在港上市物業服務企業管理面積情況
在經營績效方面，五家香港上市企業中，綠城服務營業收入和淨利潤表現出色，分別達22.03億元和1.8億元，同比分別增長33.59%和44%，隨著管理面積漲勢強勁以及品質服務受到業主廣泛認可，公司盈利能力不斷提升。值得注意的是，2017年上半年，由於物業管理收入增加，中奧到家實現扭虧為盈總收入達4.76億元，同比增長82.37%。
圖：2015-2017年中期在港上市企業收益情況
圖：2015-2017年中期在港上市企業淨利潤情況
根據2017年11月9日收盤資料，在港上市物企市值整體波動平穩，其中，綠城服務和中海物業市值呈上漲態勢，分別達145億港元和62.78億港元，伴隨香港上市物企逐漸增多，房企物業上市概念趨於理性，股價與市值更能反映企業內在價值。此外，香港物企市盈率一直維持在20-30倍水準，高於大陸在港上市房企平均市盈率5.95。
圖：在港上市物業服務企業市值變化情況
圖：在港上市物業服務企業市盈率情況
南都物業作為國內A股市場物業第一股，企業上市之後的市場反應暫無可參考案例，但港股上市的5家物業公司的發展狀況給物業企業上市的發展之路提供了很好的借鑒意義。可以預期，未來隨著存量房時代的來臨，南都物業將實現平穩快速發展。而且作為市場化運作的物業企業，南都物業A股第一股的投資關注熱度可能會比港股市場的預期更高。