一
近日, 媒體報導稱, 最遲2017年年底, 全國所有市縣的“不動產統一登記”房源資訊將全部接入國家級平臺。
這似乎“有意無意”地告訴大家,
嗯, 小白認可“不動產統一登記”的做法。 起碼, 我們普通百姓的房產權益得到更加規範的確認和登記, 方便買賣, 利於貸款。 可是, 眾人內心中隱含著“大降價”的想法估計是難以實現了。
為何?
因為“土地相對稀缺”的問題沒有解決。
二
我們以北京市為例:
前不久, 北京市政府常務會議審議通過了《北京市2017年國有建設用地供應計畫》, 明確今年北京市計畫供應土地面積為3900公頃, 比去年減少200公頃。
住宅用地指標只有610公頃, 占比為15.64%。 而且, 這610公頃的住宅用地中,
那1公頃有多大呢?
小白告訴你, 相當於長100米、寬100米的“豆腐塊”那麼大。
假設一個3口之家居住面積為60平方米, 住宅容積率為3, 那麼北京市新增的177公頃普通商品房用地可以裝下26.55萬人。
與之對比, 《貴陽市2017年度國有建設用地供應計畫》顯示, 今年貴陽市供應土地2254.25公頃。
可以發現, 住宅+商服用地, 一線城市-北京為920公頃, 三線城市-貴陽為858.11公頃, 總量上相差不大。 然而, 在住宅用地這塊, 貴陽市的保障性安居工程用地119.68公頃, 普通商品房用地286.30公頃, 多於北京市的177公頃。
假設一個3口之家居住面積為60平方米, 住宅的容積率為3, 那麼貴陽市新增的286.30公頃普通商品房用地可以裝下42.94萬人。
簡單對比可知, 北京市相比貴陽市承受著更大的人口壓力, 卻獲得更少的土地供應, 普通商品房用地更加“稀缺”。
雖然全國範圍內, 各個城市土地供應情況有所差異,
三
如果我們多費些腦力, 就會發現北京的土地供應緊張, 但貴陽也談不上寬裕。 要知道, 在美國的三線城市, 家家住“別墅”是很正常的事情。 目前, 即使是在貴陽, 估計大家還得買商品房, 選樓層, 住格子屋。
我們會發現, 幾乎所有城市的土地供應都沒有“寬裕”這一說法。
我們僅憑感性認知, 就可知土地有點緊!資料統計則更清晰地驗證了我們的感受。 為此, 小白將全國的土地(960萬平方公里)劃成100等份。
其中:
耕地:14%
村莊、工礦、道路等建築用地:3%
城市商用和住宅用地:0.5%
我們超過一半的人口居住在這0.5%的國土上面。
或許有人會說, 我國“地少人多”, 為了保護耕地, 不得不如此。
讓我們與其他國家比較一下, 我國建築用地占國土總面積的比例差不多是美國的60%, 法德日的20%-30%。 即使與日本這種標準的”地少人多“國家相比較, 我們還是太擠了。
況且, 我們可以拿出占國土面積3%的村莊、工礦、道路等建築用地的部分指標置換城市商用和住宅用地, 以保證耕地面積不縮水。 用得好, 可能還會新增些耕地。
看了小白的分析, 有沒有突然間發現“地少人多”沒那麼嚴重了?
四
理論上, 地挺多的, 實際上, 卻沒有多少地跑到市場上。 因為, 一雙無形的手在調控土地供應。
看到上文提到的《XX市2017年度國有建設用地供應計畫》就可以知道, 我們的土地供應有全國統一性規劃, 具體到每個城市的投放量都有細緻的計畫, 精確到多少公頃。
土地的供應非常類似貨幣的供應,就像我們央行可以調控貨幣的供應量和利率一樣,國土資源部也在扮演著類似”土地央行“的角色。
於此同時,XX市地方政府的”土地財政“也是以《XX市2017年度國有建設用地供應計畫》為基礎,每年通過“賣地”獲取城市建設和維護所需的資金。2016年,蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳,9個城市“賣地”收入超過千億元。
不過,不要覺得這些城市撈了大筆油水,能有豐厚的盈餘,君不見,人家地鐵、公路、產業園滿地修,花錢的事情一刻也不消停。
正因為“花錢”的事兒實在太多,賺100元,花100元的保守財政模式肯定支撐不住,因而比”土地財政“規模更加龐大的“土地信用”孕育而生。簡單講,就是拿土地做抵押,借錢。
1、2016年,地方債發行總額為6.05億元,同比增長近60%,多以土地為信用基礎。
2、地產公司同樣通過手中的“土地”向銀行貸款。2016年財報顯示,萬科資產負債率為80.54%,恒大為85.75%,碧桂園為86.20%。高資產負債率似乎是地產行業的慣例。
3、因為土地,政府和地產公司背了債,我們個人也不例外,一起背。五大國有銀行將貸款總額的24%-30%投放到住房按揭貸款中。面對資料,小白想到的是無數個步履蹣跚的房貸家庭。
沒錯,在這個鏈條上,所有人都在背債,為城市化借錢。
五
在國土局這個“土地央行”的“調控”下,土地出現了相對“稀缺”的現象,非常多的資金附著在土地上面。
是不是覺得憋屈?
要是看到美國的大片獨立住宅後,我們可能更感憋屈了,怎麼別人都活得那麼好,我們卻這麼辛苦。難道操勞一輩子就為了“一套房子”麼!
為了撫慰大家的心靈,小白只得舉些反例。
許多拉美國家,建築用地被隨意佔用,貧民窟漫山遍野。這種情況下,“擁有”一套房子不是什麼難題,只要你在一塊荒山上搭個窩棚就可以了,里約熱內盧就是典型的例子。只是政府不能從貧民窟獲得任何收入,房子沒有確定的產權,銀行也不樂意給貧民窟裡面的房子貸款。
沒有學校,沒有醫院,沒有道路,沒下水道……,一群人慌亂地紮堆在一起,沒什麼就業機會,踢足球和加入幫派成了年輕男孩的兩大出路。
土地資源類似鈔票,如果鈔票印發沒有任何限制,所有的紙都能變成鈔票,那麼鈔票將沒有任何“信用”。
只有維持土地資源在一定程度上的稀缺性,才使得土地資源有價值,賣出好價錢,支撐城市化所需的公共設施和服務的費用。
當然,土地過度稀缺,價值過高,也會導致城市發展和居民合理需求得不到滿足。
香港面積為1104.43平方公里,卻大手筆的將734.45平方公里(占比66.5%)的土地劃入林地/濕地/草地加以保護,僅將76.20平方公里的土地(占比:6.9%)劃入住宅用地,最後香港人均住宅用地只剩10.43平方米。
六
小白認為,全國所有市縣的“不動產統一登記”房源資訊統一接入國家級平臺若僅僅為查抓貪腐分子,顯然格局太小。更深遠的影響,可能是國土局對“土地”資訊的掌控力逐漸向央行對“貨幣”的掌控力度靠攏,“土地央行”更加名副其實。
小白舉例:
現在,你在銀行有多少錢,央行是清楚的。
未來,你有幾套房,國土資源部是清楚的。
國土資源的調控方式也就更加細膩了。譬如:
A市的地少了,明年就加點;B市的地多了,明年就減點。
我們可能得為選擇A市或B市而糾結了。
實際上,這個全國性不動產資訊登記系統最終完善後,房產稅和遺產稅徵收的基礎資料庫也就建立了。合法土地和房產的確權也就完成,其他無法合法流通的房屋,財富和社會流動就此斷層。
土地的供應非常類似貨幣的供應,就像我們央行可以調控貨幣的供應量和利率一樣,國土資源部也在扮演著類似”土地央行“的角色。
於此同時,XX市地方政府的”土地財政“也是以《XX市2017年度國有建設用地供應計畫》為基礎,每年通過“賣地”獲取城市建設和維護所需的資金。2016年,蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳,9個城市“賣地”收入超過千億元。
不過,不要覺得這些城市撈了大筆油水,能有豐厚的盈餘,君不見,人家地鐵、公路、產業園滿地修,花錢的事情一刻也不消停。
正因為“花錢”的事兒實在太多,賺100元,花100元的保守財政模式肯定支撐不住,因而比”土地財政“規模更加龐大的“土地信用”孕育而生。簡單講,就是拿土地做抵押,借錢。
1、2016年,地方債發行總額為6.05億元,同比增長近60%,多以土地為信用基礎。
2、地產公司同樣通過手中的“土地”向銀行貸款。2016年財報顯示,萬科資產負債率為80.54%,恒大為85.75%,碧桂園為86.20%。高資產負債率似乎是地產行業的慣例。
3、因為土地,政府和地產公司背了債,我們個人也不例外,一起背。五大國有銀行將貸款總額的24%-30%投放到住房按揭貸款中。面對資料,小白想到的是無數個步履蹣跚的房貸家庭。
沒錯,在這個鏈條上,所有人都在背債,為城市化借錢。
五
在國土局這個“土地央行”的“調控”下,土地出現了相對“稀缺”的現象,非常多的資金附著在土地上面。
是不是覺得憋屈?
要是看到美國的大片獨立住宅後,我們可能更感憋屈了,怎麼別人都活得那麼好,我們卻這麼辛苦。難道操勞一輩子就為了“一套房子”麼!
為了撫慰大家的心靈,小白只得舉些反例。
許多拉美國家,建築用地被隨意佔用,貧民窟漫山遍野。這種情況下,“擁有”一套房子不是什麼難題,只要你在一塊荒山上搭個窩棚就可以了,里約熱內盧就是典型的例子。只是政府不能從貧民窟獲得任何收入,房子沒有確定的產權,銀行也不樂意給貧民窟裡面的房子貸款。
沒有學校,沒有醫院,沒有道路,沒下水道……,一群人慌亂地紮堆在一起,沒什麼就業機會,踢足球和加入幫派成了年輕男孩的兩大出路。
土地資源類似鈔票,如果鈔票印發沒有任何限制,所有的紙都能變成鈔票,那麼鈔票將沒有任何“信用”。
只有維持土地資源在一定程度上的稀缺性,才使得土地資源有價值,賣出好價錢,支撐城市化所需的公共設施和服務的費用。
當然,土地過度稀缺,價值過高,也會導致城市發展和居民合理需求得不到滿足。
香港面積為1104.43平方公里,卻大手筆的將734.45平方公里(占比66.5%)的土地劃入林地/濕地/草地加以保護,僅將76.20平方公里的土地(占比:6.9%)劃入住宅用地,最後香港人均住宅用地只剩10.43平方米。
六
小白認為,全國所有市縣的“不動產統一登記”房源資訊統一接入國家級平臺若僅僅為查抓貪腐分子,顯然格局太小。更深遠的影響,可能是國土局對“土地”資訊的掌控力逐漸向央行對“貨幣”的掌控力度靠攏,“土地央行”更加名副其實。
小白舉例:
現在,你在銀行有多少錢,央行是清楚的。
未來,你有幾套房,國土資源部是清楚的。
國土資源的調控方式也就更加細膩了。譬如:
A市的地少了,明年就加點;B市的地多了,明年就減點。
我們可能得為選擇A市或B市而糾結了。
實際上,這個全國性不動產資訊登記系統最終完善後,房產稅和遺產稅徵收的基礎資料庫也就建立了。合法土地和房產的確權也就完成,其他無法合法流通的房屋,財富和社會流動就此斷層。