摘要：不管是投資股市還是房市， 實際上賭的都是我們經濟的未來
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撰文|張銀銀
買房還是炒股？這是個問題。
尤其是到了年底， 各種機構的分析層出不窮。 券商扛著長牛的大旗拉你入股市， 房產銷售則高舉樓市調控的口號， 告訴你趕上了好時候， 再不出手就後悔莫及。
有一種主流的聲音認為：大類資產配置明年炒股、後年買房。
這不， 就在剛才結束的鄭智局會議再次指出， 加快住房制度改革和長效機制建設。 房子到底還能不能買， 何時買？
1、A股牛市真的快來了嗎？
A股的牛市要來， 其實說了也不止一兩回。 自從2015年的大坍塌後， 時不時就會有這樣的聲音出來。 單憑一句話就被吸引過去炒股的大有人在， 作為韭菜交一些智商稅也是必然。
從大勢上來看， 值得注意的是， 11月份剛結束不久的那場大會， 有一個信號傳遞還是非常明顯：未來我國的經濟增長， 不再以速度而是品質取勝。 經濟格局正在發生變化， 轉型的陣痛遲早都要來。
這意味著什麼？一些真正有價值的公司可能會面對相對而言， 較好的環境和利潤增長。
再來看看貨幣環境。
因為金融去杠杆， 流動性緊張對市場的衝擊等原因， 今年的股市呈現深度震盪局面。 明年呢？公開報導顯示， 央行今年9月份發佈了《關於對普惠金融實施定向降准的通知》， 准覆蓋了全部大中型商業銀行、約90%的城商行和約95%的非縣域農商行， 而本輪定向降准預計將在2018年初開始實施。
這說明雖然金額去杠杆仍然持續， 但最緊張的日子已經過去，
具體到股市來看， 毫無疑問， 隨著滬港通、深港通、債券通南北向的逐步落地、A股被納入MSCI指數， 等一系列舉措的施行。 A股可以吸引到更多海外投資者， 這些都是利好。
在此背景下， 樓市政策收緊，
但另一方面， 不得不說， 我們A股目前的估值似乎不像是牛市的前兆。 2015年之後至今， 股指為啥一直漲不上去？因為我們的市盈率依舊太高。
杠杆遊戲一直說， 該跌死的股票沒有往死裡跌， 估值還是有些高。 特別是創業板， 五六十倍的市盈率依舊是主流， 動輒近5的市淨率， 太誇張！
當然， 滬深300差不多15左右的市盈率， 不到2倍市淨率， 倒是還行。
何況現階段靠經濟和利潤驅動牛市， 動力有限。 當然， 你可以說， 美國、香港經濟增速那麼低， 怎麼股市表現那麼好？不要忘記， 我們的市場是不同的。
說得狠一點， 股市在我國經濟社會中， 很多時候就是“夜壺”。 非要短線搏擊， 見好就該收才是王道。
二級市場， 本來就不該是我們小散的天下。 天下是誰的， 還用說嗎？
杠杆遊戲膽子小， 一直相信的是價值投資， 只有那些好公司， 才能持續創造利潤， 為股東創造長期的效益。 這些公司或許股價無法短時翻雲覆雨， 起碼實現資金的保值增值是基本可以的。
反正一句話， 不要隨便相信人忽悠。
2、房子到底還值不值得買？
如果說2016年我國樓市的關鍵字是瘋狂，那今年可能調控比較合適。根據中原地產統計，截至11月底，全年全國各地共計出臺地產調控政策超過210次！可以說是史無前例。
這次大會也強調：回歸房子的居住屬性，建立房地產調控的長效機制。近期的一些資料也說明，樓市在逐漸回歸平穩，至少一線城市的二手房價格都多少降了一些。
這些資訊至少說明：炒房者的黃金時代，至少已經過去了。
需要提出的是，剛需糾結買房與否沒太大必要。杠杆遊戲一直堅持的觀點是：有能力、有資格、有意願，在京或環京長期發展的朋友，目前的調控、貨幣週期是最好的剛需實現時。上海、深圳、廣州類似。
但相對其他理財產品，房子的投資價值真的就此消失了嗎？我們從需求和供給端來具體分析。
北京前10月，住宅土地出讓金創新高，已經超2000億元，僅10月就成交262億元，居十大城市榜首。這到底是好事還是壞事？應該辯證看。
圖1.2017年1-10月，10大城市住宅用地供應情況 圖表來源|中指院
出讓金創新高，面積也是創新高。此前杠杆遊戲就寫過，不僅北京多，重慶、上海、廣州、武漢前10月，宅地供應都是大幅增長。其中，北京增幅高達818%（如上圖），供應了500萬平米左右。只比重慶、天津、武漢少。
重慶（主城區）供應更是高達1153萬平米，居全國榜首。增幅也高達137%。注意，這還僅僅是重慶主城9個行政區。
天津供應688萬平米，武漢供應557萬。只有深圳供地不行，這和其市域面積有關。不過儘管地少，最近深圳仍然提出“十三五”擬新增住房有效供應65萬套的計畫。就看能不能完成了。
不過從三年累計供地數量來看，一線城市及一些主要二線城市的供應還是不夠的。因為切切實實人口流入剛需擺在那。
圖2.2014-2016年，10大城市住宅用地供應情況 資料來源|中指院，製圖|杠杆遊戲·張銀銀
北京不用說，一直在控人，限購，供地也低得出奇。想在北京炒房的人可得想好了。你即將面對的是大量的資金投入+長時間的凍結，雖然作為首都，房價預期還是向好，但面對緊張的局面，有那麼多錢，投資點啥不好呢？海外買點也是可以的，何必和政策較勁，你說對吧。其他一線城市比北京稍微好點。
不過話說回來，北京限制越多，這不越顯得寶貴。
而我國城市化進程遠沒有結束，長期來看，人口往大城市流入是趨勢。根據海通證券研究所資料，截至2016年，我國4個一線城市聚集了全國5%以上的常住人口。
在最近的6年來，我國總人口增加了4180萬，其中約15%的新增常住人口分佈在一線城市，逾40%分佈在二線城市。
還有，“人才爭奪戰”這個夏天很激烈。人“搶”來了，房子自然需要買。對了，實際上，大部分“搶人”的城市，已經為這些大學生放了口子，歡迎你們現在就買。
人口流入了，就需要買房，然後房價——你懂的。這和調不調控沒有太大的關係。
不過地產長效機制如果真的建立得快，倒是會有一些效果。這就要看我們高層穩房價的決心有多大了。
最後，還有關鍵的一點，認清人民幣的趨勢，國際大環境對我們的影響也不容忽視。畢竟我們普通老百姓，不管是投資股市還是房事，實際上賭的都是我們經濟的未來。
2、房子到底還值不值得買？
如果說2016年我國樓市的關鍵字是瘋狂，那今年可能調控比較合適。根據中原地產統計，截至11月底，全年全國各地共計出臺地產調控政策超過210次！可以說是史無前例。
這次大會也強調：回歸房子的居住屬性，建立房地產調控的長效機制。近期的一些資料也說明，樓市在逐漸回歸平穩，至少一線城市的二手房價格都多少降了一些。
這些資訊至少說明：炒房者的黃金時代，至少已經過去了。
需要提出的是，剛需糾結買房與否沒太大必要。杠杆遊戲一直堅持的觀點是：有能力、有資格、有意願，在京或環京長期發展的朋友，目前的調控、貨幣週期是最好的剛需實現時。上海、深圳、廣州類似。
但相對其他理財產品，房子的投資價值真的就此消失了嗎？我們從需求和供給端來具體分析。
北京前10月，住宅土地出讓金創新高，已經超2000億元，僅10月就成交262億元，居十大城市榜首。這到底是好事還是壞事？應該辯證看。
圖1.2017年1-10月，10大城市住宅用地供應情況 圖表來源|中指院
出讓金創新高，面積也是創新高。此前杠杆遊戲就寫過，不僅北京多，重慶、上海、廣州、武漢前10月，宅地供應都是大幅增長。其中，北京增幅高達818%（如上圖），供應了500萬平米左右。只比重慶、天津、武漢少。
重慶（主城區）供應更是高達1153萬平米，居全國榜首。增幅也高達137%。注意，這還僅僅是重慶主城9個行政區。
天津供應688萬平米，武漢供應557萬。只有深圳供地不行，這和其市域面積有關。不過儘管地少，最近深圳仍然提出“十三五”擬新增住房有效供應65萬套的計畫。就看能不能完成了。
不過從三年累計供地數量來看，一線城市及一些主要二線城市的供應還是不夠的。因為切切實實人口流入剛需擺在那。
圖2.2014-2016年，10大城市住宅用地供應情況 資料來源|中指院，製圖|杠杆遊戲·張銀銀
北京不用說，一直在控人，限購，供地也低得出奇。想在北京炒房的人可得想好了。你即將面對的是大量的資金投入+長時間的凍結，雖然作為首都，房價預期還是向好，但面對緊張的局面，有那麼多錢，投資點啥不好呢？海外買點也是可以的，何必和政策較勁，你說對吧。其他一線城市比北京稍微好點。
不過話說回來，北京限制越多，這不越顯得寶貴。
而我國城市化進程遠沒有結束，長期來看，人口往大城市流入是趨勢。根據海通證券研究所資料，截至2016年，我國4個一線城市聚集了全國5%以上的常住人口。
在最近的6年來，我國總人口增加了4180萬，其中約15%的新增常住人口分佈在一線城市，逾40%分佈在二線城市。
還有，“人才爭奪戰”這個夏天很激烈。人“搶”來了，房子自然需要買。對了，實際上，大部分“搶人”的城市，已經為這些大學生放了口子，歡迎你們現在就買。
人口流入了，就需要買房，然後房價——你懂的。這和調不調控沒有太大的關係。
不過地產長效機制如果真的建立得快，倒是會有一些效果。這就要看我們高層穩房價的決心有多大了。
最後，還有關鍵的一點，認清人民幣的趨勢，國際大環境對我們的影響也不容忽視。畢竟我們普通老百姓，不管是投資股市還是房事，實際上賭的都是我們經濟的未來。