“
如今， 房租壓力是餐飲業三高成本中最不可控的部分， 甚至有老闆說“房租能決定一家店的生死”。
而寫字樓的成本比街邊和MALL能少三分之二， 有些餐飲店開始轉戰寫字樓， 但這裡面也面臨著許多經營者沒有看透的問題。
”
■餐飲老闆內參孟蝶
01
咖啡館開進寫字樓， 低成本是最大優勢
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咖啡館是餐飲業中最早、也是進入寫字樓最多的業態。 在林立的高樓中打造出一個溫馨舒適的空間， 供人喝咖啡聊天休息， 鬧中取靜又足夠私密。
10年前， 參差咖啡就把店開進了寫字樓， 還引發了在寫字樓裡開咖啡館的風潮。
參差咖啡選址有一個很重要的原則——設定租金上限。 對於咖啡館這種業態來說， 3000元就是租金上限。 王森說， 如果房租是每月每平方米100元， 就租30平方；但如果是150元， 就只能租20平方。
王森認為， 租金是一家店生存盈利的重要前提， “重要程度排序前三， 甚至是第一位。 ”租金高了生意再好也是在為房東打工， “租金要控制在營業額的20%以內”， 不然流水再高也很難賺錢。
如今中國餐飲店的平均壽命是2.1年， 參差咖啡旗下很多店的運營交給了學員還能保持盈利， 就是因為簽租約時房租很便宜。 “餐飲業想要運營和存活， 租金是核心。 ”王森說。
02
餐飲給寫字樓做配套， 是需求也是機會
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北京淮揚菜“頭牌”的“淮揚府”， 今年做了兩個新副牌“遊園京夢”和“竹外桃花”， 都開在寫字樓裡。
遊園京夢客單價150元， 定位適合寫字樓和商業體的“輕商務模式”， 主做淮揚菜；竹外桃花定位寫字樓工作餐， 主要做鴨血粉絲湯配生煎、小籠包。
“其實是先有了寫字樓的選址， 新品牌才做的專案細節規劃。 ”淮揚府·遊園京夢總經理洛揚介紹。
寫字樓差異化需求下， 引入餐飲等業態做配套服務， 對餐飲業態的租金要求較低。 遊園京夢所在的中糧廣場為了給樓上世界500強公司做服務配套， 給入駐餐廳“週末免房租”，
同時， 洛揚也傾向於把新品牌放在寫字樓。 “新品牌不想立刻進入成熟、競爭力極強的商圈， 所以才選擇在競爭相對不那麼激烈的寫字樓裡做嘗試。 ”
遊園京夢在滿足寫字樓日常用餐、商務宴請的同時， 還把餐廳打造成了高品質、高顏值的“網紅餐廳”， 打破寫字樓餐飲“淡季”魔咒。 （相關閱讀：帝都淮揚菜“頭牌”， 如何靠“輕商務模式”玩轉寫字樓？）
這時， 竹外桃花就作為遊園京夢的“小廚房”， 負責部分菜品的製作， 以提高效率、降低成本。
03
寫字樓裡做餐飲， 會遇到哪些煩心事兒？
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1、油煙、噪音等環保問題
東山真覺素食館開在武漢新商業區的一棟寫字樓裡， 雖然所處的寫字樓是SOHO性質，
2、沒有選址自帶客流， 且環境影響顧客體驗
2014年時， A姐在南京大洋百貨樓上開了個DIY烘焙教室。 雖然樓下是購物中心，但樓上幾乎沒有選址自帶客流。A姐說，第一年大多依託於線上導流，後兩年才漸漸有老顧客帶新顧客上門。
“沒有環境流量，還會受環境限制。”黎美辰就說，比如位置不太好找、電梯慢、難停車，都會影響顧客體驗。
3、物業、消防規定嚴格，經營業態受限
花花去年9月在寫字樓裡開了一家甜品店。花花說，與她同在一棟樓的餐飲店還有很多，但大多是小眾餐飲，只能做甜品、咖啡和手作，“每個寫字樓的規定不一樣，我們這裡只能做對環境影響不大的產品，有些餐廳進不了寫字樓”。
南京萬福日料是當地的日式餐飲老品牌，做了15年時間。品牌有了很多固定客人，於是在2015年在寫字樓裡開了一家分店。這家店租金比另兩個街邊店便宜，但可能很快就要閉店了。萬福炭火烤肉日本料理總經理于廣仲說，9月份時消防部門檢查，要求餐飲商家全部撤走，他們現在正在找新位置，把店挪出寫字樓。
4、鄰里關係難處理
韓姨在一棟商住兩用樓上做私房菜，小店做得有聲有色。可就是物業三天兩頭上門，說是鄰居投訴。“說有油煙、噪音，還說一層樓整天都是飯味兒。”後來韓姨只得把店挪到了街邊，“房租、水電高了，也就沒什麼利潤了。”
04
走進寫字樓，是不是餐飲的新機會？
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南京頭條美食事業部經理陳秋伊接觸了很多寫字樓餐飲的老闆，她覺得目前在寫字樓裡做餐飲還是比較受限，物業、消防、客流等都可能讓深居寫字樓的餐飲運營不下去。
“在寸土寸金的香港，很多餐飲開在寫字樓裡，有物業支援，通風排煙設備完善，消防方面也有明確標準可以遵循。但內地還沒有這樣的條件，顧客的消費意識和習慣也沒有形成。”東山真覺運營負責人黎美辰表示。
參差咖啡創始人王森認為，寫字樓是初創品牌、小眾餐飲的好機會。新品牌進商業體投入產出比太差，“開在寫字樓裡可以降低成本，或者把這部分成本用在提升品質上，把目標客群的需求做好、做到極致，讓顧客主動上門來。”
其實，把餐飲作為寫字樓的配套服務，是對寫字樓、入駐公司和餐飲商家三方都有利的。王森說，參差咖啡的店幾乎都是與新世界中國地產合作，“他們明白餐飲能幫寫字樓軟環境加分，所以給我們的租金政策大概是普通租戶的1/3。”
而且在寫字樓做招商和宣傳時，也會把餐飲作為差異特色和配套服務進行推廣，“但目前很多寫字樓還沒有這個意識”。
現在已經一些寫字樓開始意識到租戶的日常需求，有意識地在底商引進便利店。“當寫字樓意識到餐飲也是自己的配套服務，能給餐飲更好的租用政策了，會是餐飲進入寫字樓發展的一個很好的機會。”王森認為。
雖然樓下是購物中心，但樓上幾乎沒有選址自帶客流。A姐說，第一年大多依託於線上導流，後兩年才漸漸有老顧客帶新顧客上門。“沒有環境流量，還會受環境限制。”黎美辰就說，比如位置不太好找、電梯慢、難停車，都會影響顧客體驗。
3、物業、消防規定嚴格，經營業態受限
花花去年9月在寫字樓裡開了一家甜品店。花花說，與她同在一棟樓的餐飲店還有很多，但大多是小眾餐飲，只能做甜品、咖啡和手作，“每個寫字樓的規定不一樣，我們這裡只能做對環境影響不大的產品，有些餐廳進不了寫字樓”。
南京萬福日料是當地的日式餐飲老品牌，做了15年時間。品牌有了很多固定客人，於是在2015年在寫字樓裡開了一家分店。這家店租金比另兩個街邊店便宜，但可能很快就要閉店了。萬福炭火烤肉日本料理總經理于廣仲說，9月份時消防部門檢查，要求餐飲商家全部撤走，他們現在正在找新位置，把店挪出寫字樓。
4、鄰里關係難處理
韓姨在一棟商住兩用樓上做私房菜，小店做得有聲有色。可就是物業三天兩頭上門，說是鄰居投訴。“說有油煙、噪音，還說一層樓整天都是飯味兒。”後來韓姨只得把店挪到了街邊，“房租、水電高了，也就沒什麼利潤了。”
04
走進寫字樓，是不是餐飲的新機會？
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南京頭條美食事業部經理陳秋伊接觸了很多寫字樓餐飲的老闆，她覺得目前在寫字樓裡做餐飲還是比較受限，物業、消防、客流等都可能讓深居寫字樓的餐飲運營不下去。
“在寸土寸金的香港，很多餐飲開在寫字樓裡，有物業支援，通風排煙設備完善，消防方面也有明確標準可以遵循。但內地還沒有這樣的條件，顧客的消費意識和習慣也沒有形成。”東山真覺運營負責人黎美辰表示。
參差咖啡創始人王森認為，寫字樓是初創品牌、小眾餐飲的好機會。新品牌進商業體投入產出比太差，“開在寫字樓裡可以降低成本，或者把這部分成本用在提升品質上，把目標客群的需求做好、做到極致，讓顧客主動上門來。”
其實，把餐飲作為寫字樓的配套服務，是對寫字樓、入駐公司和餐飲商家三方都有利的。王森說，參差咖啡的店幾乎都是與新世界中國地產合作，“他們明白餐飲能幫寫字樓軟環境加分，所以給我們的租金政策大概是普通租戶的1/3。”
而且在寫字樓做招商和宣傳時，也會把餐飲作為差異特色和配套服務進行推廣，“但目前很多寫字樓還沒有這個意識”。
現在已經一些寫字樓開始意識到租戶的日常需求，有意識地在底商引進便利店。“當寫字樓意識到餐飲也是自己的配套服務，能給餐飲更好的租用政策了，會是餐飲進入寫字樓發展的一個很好的機會。”王森認為。