遲到了55年的下跌， 終於來了！
它告訴我們， 世間萬物都遵循著週期規律， 花開花謝， 價漲價跌！
遲到了55年的下跌
據權威媒體披露， 全球房價最堅挺的澳大利亞， 從今年第三季度開始終於結束了長達半個世紀的牛市， 開始下行。 55年的時間裡， 澳大利亞房價上漲了6556%， 翻了近70倍。
這回終於跌了！早在今年九月， Domain集團就公佈了澳洲以及幾個主要城市的房價下跌資料。
資料顯示， 今年三季度澳洲的全國房屋中位價出現了下跌， 跌幅為0.5%。 達爾文、珀斯、布里斯班、阿德萊德、悉尼這幾個首府城市的House價格都出現了不同程度的下跌，
如果， 你覺得這只不過是一次偶然的調整， 不足以證明澳洲樓市牛市終結， 那就接著來看上個月的數據。
房地產公司Corelogic的資料顯示， 11月澳洲房價繼續下行， 五都核心城市房價環比下跌了0.12%， 其中最高的悉尼環比下降0.72%。
從資料上來看， 澳洲房價已經延續了兩個季度的下跌， 儘管跌幅不大， 但足以證明牛市時代的終結。
相比於為什麼會跌， 我相信更多的人會好奇， 澳洲房價何以能牛半個世紀？
澳洲房價何以牛了半個世紀
澳洲房價持續上漲半個世紀， 不是某一個因素決定的， 而是用多個因素綜合所致， 包括人口、經濟、移民政策帶來的剛性、投資性需求、貨幣政策等。
澳洲房價牛市， 開啟於上世紀60年代。
二戰結束後， 澳大利亞人丁稀少， 769萬平方公里的土地上， 僅生活著1000多萬的人口， 每平方公里僅1.3人。 於是， 澳洲政府開始鼓勵國民生育， 1946年~1964年期間興起了一波人口生育高潮期， 被稱為澳大利亞“嬰兒潮”時期。
人口增長帶來的經濟、房價增長效應，
澳大利亞人口走勢 單位：百萬人
到了90年代， 為了滿足本國勞動市場不足及對特定人才的需求， 1996年澳洲頒發了“457移民政策”， 鼓勵國外技術人員、工人進入澳洲， 給境外人員打開了進入澳洲投資房產的大門。
同時， 為了刺激本國經濟發展，
這兩個因素， 尤其是利率下調， 對於澳洲房價來說是個極大刺激， 被認為是澳洲房價上漲的主因。
期間利率雖有小幅上調， 但從幾十年的走勢可以看到， 整體一直在下降，
澳洲利率與房價收入比
上圖：黑線為利率；藍線為房價收入比
除此之外， 澳洲良好的制度， 吸引了海外投資客的目光， 也是推動房價上漲的重要因素。
澳洲規定， 開發商及銀行利益分離， 避免了利益集團聯合控市，它強制買賣雙方聘請律師，成立信託帳戶，又要求建築商完全脫離開發商，強制實行透明的施工招標，不允許投機圈地，不允許開發商交房前動用業主購房款等等，這些良好的措施令投資房產變成一個透明有保障的受資金熱捧的投資手段。
澳洲海外投資客中，占比最多的是華人。據澳大利亞財政部發佈的資料顯示，2010年年中，中國公民獲得的澳大利亞房產投資許可占外來總體的50%，這一數字在2015年年初上升到了70%。
在各類房地產外來投資總額中，中國人達成的交易額所占的比例從2013/14年度的28.4%上升到了2014/15年度的41.3%。
在利率繼續下行和投資客地共同作用下，澳洲房價繼續上揚，一直到今年二季度。
下跌與啟發
面對房價半個世紀的高漲，和人民日益不堪重負的房價壓力，澳大利亞政府開始收拾房價，出臺調控政策。
祭出的第一招，就是封堵外國投資客，尤其是來自中國的炒房客，抬高非澳大利亞戶籍購房者門檻。
去年年底，澳大利亞最大銀行之一、西太平洋銀行（Westpac）停止了對非澳大利亞居民的購房貸款。
澳大利亞聯邦銀行停止了對收入100%為非澳大利亞來源的和100％個體經營收入的購房貸款；對於持有臨時簽證的澳大利亞收入者，最多可以做7成購房貸款。
這一政策，嚇退了許多中國買家。資料顯示，與2016年相比，2017年中國買家在澳購房的規模將縮減三分之一以上。中國買家開始轉戰泰國、馬來西亞和英國等。
有機構還預測，澳大利亞聯儲可能在今年年底或者明年年初加息200個基點，利率可能上升至3.5%。
若果真如此，歷經近三十年的寬鬆貨幣政策將結束，澳洲房價將繼續下行，甚至暴跌，這取決於澳大利亞聯邦政府和州政府的意願。
從澳洲房價的漲跌，可以獲得幾點啟示：
1、澳大利亞人口大概相當於北上廣深其中一個城市的人口，國土面積相當於中國的80%，但房價仍然實現了連續55年上漲。可見國家面積大、整體人口密度低，並不能讓房價便宜。人是依城紮堆而居，因此相對於整體人口密度，貨幣政策和人口增速是影響房價更重要的因素。
2、沒有永漲不跌的房價。
3、即使下跌，大跌的概率也不大，市場自由如澳洲，近兩個季度下來，環比跌幅不足1%。不是不可能大跌，關鍵看時機，看政府是否做好大跌的準備和應對的能力。
4、房價能否下跌以及下跌的幅度，掌控權在政府手中，世界各國政府無論如何標榜自己的市場多麼自由，也難義無反顧，獨善其身。
避免了利益集團聯合控市，它強制買賣雙方聘請律師，成立信託帳戶，又要求建築商完全脫離開發商，強制實行透明的施工招標，不允許投機圈地，不允許開發商交房前動用業主購房款等等，這些良好的措施令投資房產變成一個透明有保障的受資金熱捧的投資手段。澳洲海外投資客中，占比最多的是華人。據澳大利亞財政部發佈的資料顯示，2010年年中，中國公民獲得的澳大利亞房產投資許可占外來總體的50%，這一數字在2015年年初上升到了70%。
在各類房地產外來投資總額中，中國人達成的交易額所占的比例從2013/14年度的28.4%上升到了2014/15年度的41.3%。
在利率繼續下行和投資客地共同作用下，澳洲房價繼續上揚，一直到今年二季度。
下跌與啟發
面對房價半個世紀的高漲，和人民日益不堪重負的房價壓力，澳大利亞政府開始收拾房價，出臺調控政策。
祭出的第一招，就是封堵外國投資客，尤其是來自中國的炒房客，抬高非澳大利亞戶籍購房者門檻。
去年年底，澳大利亞最大銀行之一、西太平洋銀行（Westpac）停止了對非澳大利亞居民的購房貸款。
澳大利亞聯邦銀行停止了對收入100%為非澳大利亞來源的和100％個體經營收入的購房貸款；對於持有臨時簽證的澳大利亞收入者，最多可以做7成購房貸款。
這一政策，嚇退了許多中國買家。資料顯示，與2016年相比，2017年中國買家在澳購房的規模將縮減三分之一以上。中國買家開始轉戰泰國、馬來西亞和英國等。
有機構還預測，澳大利亞聯儲可能在今年年底或者明年年初加息200個基點，利率可能上升至3.5%。
若果真如此，歷經近三十年的寬鬆貨幣政策將結束，澳洲房價將繼續下行，甚至暴跌，這取決於澳大利亞聯邦政府和州政府的意願。
從澳洲房價的漲跌，可以獲得幾點啟示：
1、澳大利亞人口大概相當於北上廣深其中一個城市的人口，國土面積相當於中國的80%，但房價仍然實現了連續55年上漲。可見國家面積大、整體人口密度低，並不能讓房價便宜。人是依城紮堆而居，因此相對於整體人口密度，貨幣政策和人口增速是影響房價更重要的因素。
2、沒有永漲不跌的房價。
3、即使下跌，大跌的概率也不大，市場自由如澳洲，近兩個季度下來，環比跌幅不足1%。不是不可能大跌，關鍵看時機，看政府是否做好大跌的準備和應對的能力。
4、房價能否下跌以及下跌的幅度，掌控權在政府手中，世界各國政府無論如何標榜自己的市場多麼自由，也難義無反顧，獨善其身。