普法宣傳——房屋買賣合同糾紛

1

如何處理一房多買的糾紛？

王女士看中一套房， 便與開發商簽訂了購房協議， 並交了20萬元首付款。 一段時間後， 房價上漲， 王女士覺得很值，

然而就在她滿心歡喜地等著收房時， 有一天卻發現一位姓李的先生搬進她買下的那套房開始裝修。 更讓她驚訝的是， 李先生還給她看了他名下的房產證。 到有關部門一查， 房屋產權確實已登記在李先生名下。 原來， 開發商雖與王女士簽訂了售房合同， 但後來見房價上漲， 便以更高的價格賣給了前來買房的李先生， 並且為李先生辦理了產權登記。 王女士一怒之下將開發商告上法庭。 現實中遭遇王女士這種情形的也時有發生， 這被稱為“一房二賣”。

在這種情形下， 房子究竟屬於誰?由於物權法規定， 不動產物權的變動未經登記不發生效力， 因此王女士雖然與開發商簽訂了合同， 但只享有合同上的權利，

卻並沒有取得對房子的物權。 而李先生雖然訂合同在後， 卻由於已辦理產權登記， 因而他現在是房子的合法主人。 但王女士也不是只能自認吃虧， 她可以依法維護自己基於合同產生的權利。 根據合同法、消費者權益保護法和最高法院關於審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋， 她可以要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償。

為防止這種情況發生， 讓先買者也能先得， 法律為買方設定了一個保護制度， 即預告登記制度。 物權法第20條規定， 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協定， 為保障將來實現物權， 按照約定可以向登記機構申請預告登記。 預告登記後， 未經預告登記的權利人同意， 處分該不動產的，

不發生物權效力。 王女士在購房之初就可以向登記機構申請預告登記， 經預告登記後， 開發商未經她同意將房屋賣給他人的就屬無效行為了。 不過， 預告登記的有效期限並非無限長。 物權法同時規定， 預告登記後， 債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的， 預告登記失效。

02

宅基地是否能任意轉讓？

很多人在外面打工賺錢就是為了有一天能攢夠了錢在自己家宅基地上蓋一座小樓。 因此宅基地成為了農民朋友們最關心的一件事情。 很多沒有宅基地的人想擁有宅基地， 而有些人在城裡買了房又不需要宅基地。 那麼宅基地到底能不能轉讓買賣呢？

根據《農村宅基地管理辦法》第八條：“農村村民宅基地的所有權屬於集體，

個人只有使用權， 未經批准任何人不得擅自轉讓、出租。 實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的， 原宅基地使用人應當服從。 ”可以看到明確的寫著未經批准宅基地任何人不得擅自轉讓、出租。

所以宅基地的轉讓和買賣是有一定條件限制的。 根據最新政策， 只要滿足以下五個條件， 就可以將宅基地進行買賣與轉讓。

一、轉讓人雙方必須為村集體內成員。 因為宅基地的所有權屬於集體， 個人只有使用權， 所以轉讓與買賣也只能在村集體內部進行。

二、轉讓必須經過村集體的同意。 原因和第一條一樣， 宅基地的所有權是村集體， 而個人只擁有使用權。 所以如果轉讓給村集體內的其他成員，

必須要征得集體組織同意後才可以轉讓。

三、轉讓人在村集體擁有二處以上的宅基地。 農村村民一戶只能擁有一處宅基地即“一戶一宅”。 這條要求保障了轉讓人有房可住， 不能將宅基地出讓後沒有地方居住。

四、受讓人在村集體沒有宅基地。 根據“一戶一宅”的政策要求， 如若受讓人已經在村集體有宅基地了， 就不能再接受別人宅基地的出讓。

五、宅基地與房屋必須同時轉讓。 這條要求保障了宅基地的居住屬性， 同時也確立了宅基地轉讓雙方的權屬。

以上這五條要求其實是把宅基給真正需要的人， 而不是真正的將宅基地的流轉市場化。

03

“小產權房”交易糾紛如何避免？

所謂“小產權房”， 是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。 一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設。因其用地的性質，它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證，當然也不能上市交易，其“房產證”往往是由鄉鎮政府自製頒發的，有的根本就沒有任何機構頒發的房產證，只有當地政府的宅基地批文等檔可以證明擬出售房屋確系出賣人所有。相對於直接受法律保護的商品房所有權，這樣的產權性質以及所受到的產權保護比較“小”，所以被稱之為“小產權房”。

小產權房以價格低廉而備受青睞，在房屋買賣市場中佔有一定份額；但對房地產市場形成一定衝擊，擾亂了正規房地產市場秩序。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產權房沒有房屋建設許可證、國有土地使用證、建築規劃許可證，在平時居住中相安無事，一旦發生糾紛被起訴，法院將認定房屋買賣合同無效。如一旦出現品質問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據或法律依據；在面臨房屋拆遷，還可能承擔沒有拆遷補

償的風險。

04

未經共同共有人同意處分房屋怎麼辦？

房屋多為家庭成員共同共有財產。物權法第95條規定，共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權；第97條也規定，處分共同共有的不動產或者動產，除共有人另有約定外，應須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產權證時，多以家庭成員中的一人作為產權人，有的登記了共有權人，有的則根本沒有登記共有權人而實際上是有共有權人的，因此，很難通過房產證直接查清房屋所有權人員。

一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設。因其用地的性質，它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證，當然也不能上市交易，其“房產證”往往是由鄉鎮政府自製頒發的，有的根本就沒有任何機構頒發的房產證，只有當地政府的宅基地批文等檔可以證明擬出售房屋確系出賣人所有。相對於直接受法律保護的商品房所有權，這樣的產權性質以及所受到的產權保護比較“小”，所以被稱之為“小產權房”。

小產權房以價格低廉而備受青睞，在房屋買賣市場中佔有一定份額；但對房地產市場形成一定衝擊，擾亂了正規房地產市場秩序。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產權房沒有房屋建設許可證、國有土地使用證、建築規劃許可證，在平時居住中相安無事，一旦發生糾紛被起訴，法院將認定房屋買賣合同無效。如一旦出現品質問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據或法律依據；在面臨房屋拆遷，還可能承擔沒有拆遷補

償的風險。

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未經共同共有人同意處分房屋怎麼辦？

房屋多為家庭成員共同共有財產。物權法第95條規定，共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權；第97條也規定，處分共同共有的不動產或者動產，除共有人另有約定外，應須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產權證時，多以家庭成員中的一人作為產權人，有的登記了共有權人，有的則根本沒有登記共有權人而實際上是有共有權人的，因此，很難通過房產證直接查清房屋所有權人員。