截至2017年11月， 南京購物中心總存量達607.3萬㎡；預計未來3年購物中心新增量達321萬㎡；截至2017年3季度， 南京購物中心平均空置率為6%， 首層平均租金達470.3元/㎡/月。
從2015年開始， 南京城商業發展在原有基礎上不斷拔高， 《南京市商業網點規劃（2015-2030年）》顯示， 未來南京將形成新街口、江北（六合、橋北）、河西（奧體、新江東）、和城南（南站）4個市級商業中心。
隨著各個區域商業地產的爭相發展， 如今南京商業發展不僅是氛圍上的日漸濃厚， 在商業格局上也逐漸向週邊發展， 商圈多元化發展勢不可擋！
注：本文各項【購物中心統計資料】， 均以商業面積3萬㎡及以上的購物中心為統計標準
一、2017年南京商業整體情況
據贏商大資料中心監測， 截至2017年11月， 南京購物中心存量超607.3萬㎡， 未來3年預計新增供應近321萬㎡；截至2017年3季度， 南京購物中心空置率達6%， 首層平均租金約470.3元/㎡/月。
1、南京零售消費：每年增速保持10%以上
2013-2017年前三季度， 南京社會消費品零售總額每年保持10%以上的增速， 其中在2017年前三季度， 南京社會消費品零售總額達4090.86億元， 同比增長10.5%， 在江蘇省保持首位， 零售消費力度強勁。
2、南京購物中心存量/增量：總存量達607.3萬㎡， 未來3年預計新增321萬㎡
在2010年以前， 南京僅有9個購物中心， 此後逐漸進入購物中心“熱開發”時期， 到2014-2017年每年均新增購物中心超10個。
據贏商大資料監測， 截至2017年11月， 南京購物中心總存量達607.3萬㎡，
從已開業購物中心商圈分佈來看， 南京新街口、江甯、夫子廟商圈的項目相對集中， 而郊區購物中心則相對偏少， 這就導致了部分商圈城市綜合體數量過剩， 競爭激烈。 與此同時， 部分遠郊區域的商業經營較為不理想。
未來3年預計將有29個購物中心入市， 新增商業面積總計約321萬㎡。
3、南京購物中心租金：購物中心首層平均租金達470.3元/㎡/月
根據贏商大資料監測， 2017年第3季度， 南京購物中心首層平均租金與2季度相比， 受優質項目的推動（如南京艾尚天地B座、南京雨花客廳E-park等）， 3季度租金環比上漲了1.79%， 首層租金達470.3元/㎡/月。
4、南京購物中心空置率：購物中心平均空置率達6%
根據贏商大資料監測，
5、南京購物中心體量：主要集中在3-5萬㎡， 占比達42%
目前南京購物中心較為偏向“小而美”的精品型， 已開業購物中心的商業規模主要集中在3-5萬㎡， 占比達42%；其次為5-10萬㎡， 占比達38%；超過15萬㎡的較大體量項目較少。
6、南京商圈格局：裂變式發展， “多商圈”化勢不可擋
自2015年南京新的商業中心崛起， 從一開始僅有的新街口核心商圈， 慢慢擴展到新街口、湖南路和夫子廟等商圈並存， 再衍生至現如今的河西新城、江北新城、百家湖等商業中心， 商業迅速提檔升級， 區域商圈格局不斷提升。
目前南京商圈主要有：
·城市級商圈：新街口商圈；
·區域級商圈：夫子廟商圈、湖南路商圈、新江東商圈、百家湖商圈、奧體商圈、橋北商圈、下關商圈、仙林商圈、六合商圈、燕邁商圈、浦口商圈、中央門商圈、大學城商圈、南站商圈等。
未來， 南京除了進一步提升新街口商圈的知名度和影響力， 還要強化河西（奧體、新江東）、仙林、百家湖等新興商圈的功能積聚、業態互補、資源整合， 同時加快江北新區、南部新城商圈的培育， “多商圈”化發展已勢不可擋。
贏商大資料
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二、南京成熟商圈解讀：新街口、湖南路、夫子廟
1、新街口商圈：被譽為“中華第一商圈”
南京新街口被譽為“中華第一商圈”， 這裡彙聚著近百家世界五百強分支機搆，商貿集中度超過北京王府井、上海徐家匯並翹首中國，為中國商貿密集度最高的地區。
商圈核心區面積不到1平方公里，分屬玄武、秦淮、鼓樓三區，在2017年日均客流量超55萬人次，節假日最高客流量曾高達150萬人次。但近年來隨著城市商業迅速發展，新街口輻射半徑呈縮小趨勢，由原先200公里縮至不足60公里。
新街口
圖片來自：搜狐財經
從商圈購物中心體量、客流量、業態多元化、租金等方面來說，新街口一直是南京商圈名副其實的頭把交椅。
目前已聚集德基廣場、中央商場、金鷹新街口店、南京新百、南京1912、新世界百貨等一大批知名百貨和購物中心，其中僅銷售業績30億元以上的主力店王就達4家。
商圈購物中心業態結構：根據新街口已開業購物中心業態占比來看，其零售占78%、餐飲占12.6%、兒童親子占4.6%，生活服務占4.1%，休閒娛樂占0.6%；
整體來看，商圈內購物中心零售占絕對主體，其零售勢力在國內一二線城市中堪為表率，年銷售額超過300億元。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，新街口商圈購物中心總存量達80.8萬㎡，接下來僅有5萬㎡的南京中南魔力月光MALL在2018年計畫入市。
商圈購物中心平均租金及空置率：截至2017年3季度，新街口商圈購物中心首層平均租金達1001元/㎡/月，空置率達2.2%。
南京德基廣場
南京德基廣場共分三期開發，一、二期分別已在2006年、2012年開業，是集商業、商務、酒店於一體的城市綜合體，客群以具有一定消費能力的中青年家庭和情侶為主。
其銷售業績常年穩居華東地區業績TOP1，2016年全年銷售額高達76億元，僅次於北京SKP，超過上海IFC國金中心，是上海恒隆廣場年銷售額的兩倍。
圖片來自：南京全接觸
德基廣場一層、二層彙聚了世界90%的一線奢侈品品牌，主要以國際一線奢侈品牌吸引市內高端消費人群；同時也是國際一線品牌開設旗艦店和門店、展示品牌的首選之地。
除了強勁的高端零售消費外，其負一樓的快時尚服飾、各式餐廳常年人頭攢動，同時7、8樓的餐飲店也是南京人排隊的主力店。
整體來看，南京德基廣場海量銷售額，歸根結底得益於其得天獨厚的區位優勢——地處富庶之地、土豪多多，而蘇皖地區又獨此一家奢侈品超高端商場，也是南京奢侈品牌最集中的商場，相對於北京、上海等一線城市而言，其國際一線品牌的集中度更高。
圖片來自：南京全接觸
2、夫子廟商圈：集歷史文化於一體的老字型大小商圈
南京夫子廟商圈位於地鐵三山街站一帶，作為一個集歷史文化於一體的老字型大小商圈，夫子廟商圈在南京人的心中有著非比尋常的地位，其也是現代時尚與歷史文化融合的商業典範。
商圈購物中心業態結構：根據夫子廟商圈已開業購物中心業態占比來看，其零售占57.4%、餐飲占26.8%、兒童親子占9.5%、生活服務占4.5%、休閒娛樂占1.8%。整體來看，夫子廟商圈服飾業態占主導地位，其次為餐飲業態。
商圈內已開業購物中心目前已集合了零售、服飾、珠寶、親子、餐飲、娛樂等多種業態，不同的項目業態佈局也各有側重。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，夫子廟商圈購物中心總存量共23萬㎡，接下來僅有7萬㎡的南京中山樂都匯購物中心計畫入市，但開業時間待定。
目前主要聚集了以水為主題的“水遊城”、年輕潮流女性購物“水平方”、民國風商業體“茂業天地”、Minimall“招商花園裡”等優質項目。
商圈購物中心平均租金及空置率：截至2017年3季度，得益于區域已形成的成熟的商業環境，商鋪的租金水準較高，夫子廟商圈購物中心首層平均租金達600元/㎡/月，空置率達1.9%。
南京茂業天地
南京茂業天地總體面積約9萬㎡，地面6層、地下4層（地下3-4層為停車場）。
項目在夫子廟附近，與水遊城隔街相望，是南京首個民國風商業綜合體，集現代建築、民國街區、保留文物於一體的半開放式結構專案，主體建築是一幢6層的大型綜合百貨樓，還有一條仿民國建築商業街。
圖片來自：南京茂業天地
茂業天地項目前身是老字型大小江蘇酒家，為此茂業保留了江蘇酒家的遺址並進行“表皮修復”，可以說茂業在保留了原文物建築的同時，也融入了現代商業元素與南京特色文化。
國際快時尚品牌Forever 21、MJstyle等入駐強化了商業體的現代化氣息，而特色餐飲南京食朝匯、青茶、晉家門等豐富品牌也體現了民國風情街區的特色。
茂業天地在業態配比上：零售占40%、餐飲占30%，其他配套占比約30%。小米之家、永輝超市精標店、韓式熨斗烤肉NICE TWO MEAT U、青茶餐廳、室內棒球館等品牌均為首次進入南京。
圖片來自：第一社區商業
3、湖南路商圈：2017年完成升級改造工程
湖南路商圈曾經是能和新街口商圈並駕齊驅的兩大傳統商圈之一，也是僅次於新街口的南京第二大商圈。
雖然在2007年因馬台街夜市關閉，整個湖南路開始升級改造，昔日的繁華也在長期整改中走下坡路；但老牌商圈具有歷史悠久、佔據核心位置、在老百姓心中有著根深蒂固的地位等優勢，王者之風難以撼動。
到2017年，整個商圈提檔改造已經進入了尾聲，作為南京“十三五綱要”重點改造項目，湖南路商圈將成為南京行政、文化、科學、教育和人居中心區。
目前商業集群已經初現規模，2015-2017年間已聚集了南京金茂匯、南京紫峰購物廣場、南京新城吾悅廣場等優質項目，未來新增的南京綠地紫金中心廣場、南京世界貿易中心等項目，將再次推動湖南路商業升級。
湖南路
商圈購物中心業態結構：根據湖南路商圈已開業購物中心業態占比來看，其零售占53.7%、餐飲占24.8%、兒童親子占8.9%、生活服務占8%、休閒娛樂占4.6%。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，湖南路商圈購物中心總存量共23.8萬㎡，未來三年預計購物中心新增存量達28.9萬㎡。
商圈購物中心平均租金及空置率：截至2017年3季度，湖南路商圈購物中心首層平均租金達339元/㎡/月，空置率達7.6%。
南京新城吾悅廣場
鼓樓新城吾悅廣場位於獅子橋旁，商業面積約4.5萬㎡；其中地上7層，地下3層，將於2017年12月15日開業。購物中心負一層將打造一座廣場、三條街道、四個場景、六大景點。
圖片來自：南京商業薈
專案打造了湖南路首個室內復古主題街區——“民國1927”，結合“獅子橋美食一條街”的金字招牌，以民國文化為主題，充分利用6米挑高的巨大空間，打造民國特色主題體驗區，融入黃包車、大劇院、攝影樓等滿是民國風情的設計項目和藝術小品。
1個廣場：古典“民國之門”
四個場景
圖片來自：南京商業薈
已入駐永輝超市、超級物種、星軼影院、滔博運動、言幾又、酵墅等主力品牌，1#WOR、DAZZLE、LILY等眾多服飾潮牌首次進駐湖南路商圈，還引進了江南裡、千鰭、晉家門、小菜園、精悅蓉、粉越西貢等多樣化的餐飲品牌。
圖片來自：鳳凰網
三、南京新興商圈解讀：奧體、百家湖、新江東
1、奧體商圈：河西區域的CBD
南京河西CBD商圈，是政府近幾年開始規劃發展的商圈，堪稱後起之秀。其商圈商業群呈一條長帶分佈，沿著江東中路建成了河西萬達、樂基廣場、新城市廣場、河西中央商場等，沒有圍合的商業，人流比較分散，同時河西新城整體的入住率不高，商業人氣較差。
但到2018年，河西奧體商圈將要迎來高端商業體“爆發式”崛起，同時以河西中部核心區域——地鐵2號線和10號線交匯的元通為中心，屆時輻射四角全面開花。
河西CBD
圖片來自：河西CBD管委會
商圈購物中心業態結構：根據河西奧體商圈已開業購物中心業態占比來看，其零售僅占37.6%、餐飲占34.7%、兒童親子占12.2%、生活服務占11.8%、休閒娛樂占3.7%。
整體來看，河西商圈零售市場還處於起步階段，區域內已開業專案較缺乏高端零售型購物中心。
目前已進駐的萬達廣場、蘇寧廣場、中央商場、樂基廣場、華燈坊、金奧購物中心、繽潤匯等多定位為家庭或社區型購物中心。
接下來將有河西德基世貿中心、IFC國金中心等高端商業進駐，且體量較大，屆時有望提檔升級整個商圈的商業格局，並提升區域品牌和業態豐富度。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，河西奧體商圈購物中心總存量共33.1萬㎡。
未來3年預計購物中心新增存量達68萬㎡，將有南京凱旋城廣場、南京華僑城歡樂海岸、南京IFC國金中心、龍湖南京河西天街、南京河西德基世貿中心等優質專案計畫入市。
南京華采天地
南京華采天地商業體量17萬㎡，位於河西CBD，該區域是高端人群、白領精英的聚集地，為河西商業區帶來大量的國際性流動人口。
專案是地鐵2號線、10號線交匯點“元通站”上蓋商業，並與元通站6號出口無縫對接；其中與地鐵連結的通道將重點設計，開通之後可供街頭藝人進行公益演出。
圖片來自：華采天地
華采天地以時尚白領、年輕家庭為目標消費客群，定位為“世界級生活中心”，未來的業態結構為零售40%、餐飲30%、娛樂與服務30%，打造除家庭和工作之外的“第三生活空間”：
·專為年輕人打造下沉式廣場與屋頂空中花園；
·超大規模的兒童體驗樓層，包括兒童小劇場、兒童教育、最全兒童業態品類及情景式兒童零售街區；
·引入臺灣美學靈魂人物汪麗琴女士親自打造主題文創區；
·設3個主題中庭，中庭空間增加弧形造型月挑台，與整體挑空融為一體，打破圓形挑空造型的單調無趣感。
圖片來自：華采天地
此外，華采天地內裝是一大亮點，以“海洋、星空、大地”為設計主題，融入大量燈光、綠植和垂飾等元素，如特色吊頂流星軌跡LED燈光、高仿垂直綠化等。
圖片來自：華采天地
2、百家湖商圈：購物中心總存量緊跟新街口
目前，百家湖商圈購物中心總存量僅次於新街口商圈，已有金鷹、江甯1912、景楓KINGMO、21世紀國際商業廣場等多個商業項目入駐，購物中心品牌引進更趨向於大眾化、現代化、時尚化，逐漸改變主城商業對江寧消費的虹吸效應。
百家湖
圖片來自：樂居
商圈購物中心業態結構：根據百家湖商圈已開業購物中心業態占比來看，其零售占59.5%、餐飲占24.6%、兒童親子占7.6%、生活服務占6.3%、休閒娛樂占2%。
為了與新街口商圈形成差異化競爭，商圈內購物中心較偏向引進南京首進品牌，典型如南京景楓KINGMO首進南京品牌占近55%、首進江甯區品牌占近80%。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，百家湖商圈購物中心總存量達77.5萬㎡，接下來暫無新項目入市。
南京21世紀太陽城
作為南京二十一世紀投資集團旗下首個商業綜合體項目，太陽城商業體量達18萬㎡。
其外形上看既像“巨大的八爪魚”，又像“融化的冰淇淋”，也像是一隻“行走的大恐龍”，可謂是極具趣味性；室內則設立了六大主題綠洲、三大主題舞臺365天不間斷上演精彩表演。
圖片來自：365樓市
在業態配比上，零售35%、餐飲23%、休閒娛樂29%、服務配套7%、超市6%，引進的品牌多為非常小資和偏中產的品牌，其中60%為首次入駐南京或江寧，包括：
·日本家居第一品牌“宜得利”；
·運動集合店“賽標”；
·日本兒童遊藝樂園“莫莉幻想”；
·全球創意買手店“HI百貨”；
·全國首座完整版杜比“萬達影城”；
·臺灣文創園“天工之城”；
·攜 手美國好萊塢魔法工廠打造運營的“魔法城主題公園”等品牌。
其中，魔法城主題公園面積達20000㎡，以魔法元素為基礎，完美還原聖誕的魔法城小說場景。囊括魔法劇場、魔法教堂、魔法博物館、球幕電影廳、互動體驗劇場等高科技設施，4大主題商店、10大魔法景觀、22座原著場景體驗。
圖片來自：365樓市
此外，21世紀太陽城內部還開闢了精緻、多元、更具文藝氣息的創意街區，現場可以體驗手工銀飾、針織、刺繡、創意繪畫、皮具製作，可以說是一大“吸晴”利器。
3、新江東商圈：金鷹世界開業後，存量躍居第一
新江東商圈位於河西新城北部，目前已發展為成熟的住宅區域；同時作為建鄴區四大功能園區之一，江東商貿區銜接河西新城和金陵古城，連接了奧體板塊和龍江板塊，其功能地位非同一般。
目前，新江東商圈已建成金鷹世界、萬達廣場、金基廣場、德盈廣場、樂基廣場等標杆專案。
商圈購物中心業態結構：根據商圈已開業購物中心業態占比來看，其零售占47.4%、餐飲占36%、兒童親子占6%、生活服務占8.1%、休閒娛樂占2.4%。
整體來看，新江東商圈購物中心對餐飲和生活服務消費需求較高，其中餐飲品牌數量居首，生活服務品牌數量超過了兒童親子和休閒娛樂。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，新江東商圈購物中心總存量共95萬㎡，主要因為2017年11月18日，亞洲最大的購物中心——50萬㎡河西南京金鷹世界開業，進一步豐富了區域商業；接下來購物中心新增存量達10萬㎡。
商圈購物中心平均租金及空置率：截至2017年3季度，新江東商圈購物中心首層平均租金達411元/㎡/月。
由於該區域商業專案多採取較保守的租金策略來吸引優質品牌，同時受益于周邊居民消費需求，區域內商鋪租金較低，而入駐率水準較高，購物中心平均空置率為1.6%。
南京河西·金鷹世界
南京河西金鷹世界是少有的合體建築，由裙樓+3棟超300米的超高層建築組成，總投資超百億元，建築面積近100萬㎡。
其中裙樓部分由地下4層及地上9層構成，面積達50萬㎡，近11層的商業空間，是亞洲目前最大的購物中心。
圖片來自：金鷹世界
購物中心設有時間廣場、光之門、雲的宮殿三大高顏值中庭刷爆朋友圈，共入駐400+品牌、70+環球美食。
目前已引進世界最美書店G·TAKAYA、現代美學Gmart旗艦店，港麗餐廳、老頭兒油爆蝦、好牛燒肉酒場在內的多個首進南京的網紅餐廳，及空中溫泉、空中名車匯、空中水族館、世界頂級齒科美容、室內動物園等特色業態。其中：
·世界最美書店之一——G·TAKAYA：由日本TSUTAYA設計，引進港版、日版、外版等超大規模原版書籍，超過1800㎡，橫跨金鷹世界1-2層；
·全球直供精品超市G·MART：彙聚全球進口商品，生活補給倉、網紅單品、生鮮果蔬、母嬰用品；
·寵物醫院和寵物護理的G·PET：位於金鷹世界負一樓，全面綜合型寵物一站式集合店；
·光年公園：位於金鷹世界L4-L5，擁有2500㎡+百米落地玻璃，集合17個手作店鋪的街區，包括繪畫木藝皮匠布藝插花泥塑；
·汽車生活館：位於金鷹世界L6，結合金融、保險等配套服務，林肯、英菲尼迪、雷克薩斯、特斯拉、上海大眾等國際豪華汽車品牌已入駐；
·空中停車場：在每一樓層設立空中停車場，與購物空間無縫對接，是南京地區最大、首座綠色立體停車樓。
圖片來自：金鷹世界
四、南京潛力商圈解讀：六合商圈、燕邁新城
從未來3年南京商圈購物中心增量來看，六合商圈擬開業購物中心增量居各大商圈之首；
燕邁商圈雖然在未來3年擬新開一家購物中心，但隨著目前大悅城、萬象匯等標杆購物中心的進駐，未來發展潛力巨大。
1、六合商圈：未來3年購物中心增量居各商圈之首
2016年4月，六合已躋身國家生態區行列，區域內不僅有葛塘客運站， 六合火車站、兩個萬噸級的深水碼頭，還有南京唯二的飛機場——南京馬鞍國際機場，未來還將新增地鐵11號線、14號線，實現了水鐵公空交通大彙集，未來大型商業綜合體將集中爆發。
六合
六合商圈作為南京江北新區建設的主戰場，目前已有紫晶國際購物廣場、榮盛時代廣場、興地美利廣場、泓源廣場奧萊城等商業綜合體，接下來六合萬達廣場、六合蘇寧廣場、六合歡樂港等優質專案陸續入市。
其中六合歡樂港將在2018年下半年開業，這是江北首家全客層的度假式歡樂mall。
商圈購物中心存量及增量：截2017年11月，六合商圈購物中心總存量達23萬㎡，未來3年預計購物中心新增存量達70萬㎡，購物中心未來3年新增存量居南京各大商圈之首。
南京歡樂港
南京歡樂港是S8與14號線雙地鐵上蓋專案，由享譽全球的英國Benoy貝諾公司蘇州中心主創團隊操刀設計。
一期總建築面積約為60萬㎡，其中商業面積20萬㎡，定位為六合首家全客層綜合商業mall，輻射周邊半小時車程區域。
圖片來自：南京365淘房
作為該區唯一的大型商業綜合體，歡樂港目前已入駐孩子王、萬達影城、星際傳奇電玩、汗蒸館等多個知名品牌，11大主力店涵蓋各個品類，眾多知名品牌引領江北新風尚。其中包括：
·南京首家meland兒童成長樂園，內含1000㎡10米挑高的主題娛樂區；
·南京首家大型室內蹦床&卡丁車等綜合室內運動館——jump360；
·江北首家迪卡儂體育用品超市；
·江北最大的永輝超市綠標旗艦店；
·江北首家小廚娘酒樓，全包間及宴會廳，擁有可容納80桌宴請的大型宴會廳；
·江北首家帶泳池的專業級威爾士健身會所；
接下來還將進駐六合第一家優衣庫，江北首家NIKE BEACON、ADIDAS MEGA全品類限量品旗艦店等眾多首進品牌。
此外，在用戶體驗方面，每層都設計了吸煙室及母嬰室；在停車智慧化方面，率先在南京啟用“無感支付”功能……
2、燕邁商圈：大悅城、萬象匯2017年落地燕子磯新城
燕邁商圈覆蓋濱江商務區、邁皋橋片區、燕子磯濱江新城、新紅山片區、新堯新城五大片區，常駐人口120萬，該商圈定位高科技密集區、金融資訊承載區、人文環境宜居區、市場繁榮商業區。
燕邁新城
雖然目前區域內僅有萬穀慧生活廣場、南京彩虹廣場等商業體，商業一直處於起步階段。但接下來，招商花園城即將2018年下半年開業，萬象匯、大悅城2017年已簽約落地燕子磯新城， 一直以來缺乏大型商業綜合體的燕邁商圈將迎來巨變。
未來5年，將建成1號線北延、6號線、7號線等3條地鐵，預計2020年將成為整個燕子磯新城崛起的重要節點。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，燕邁商圈購物中心總存量達19.5萬㎡，2018年購物中心將新增存量10萬㎡（因大悅城、萬象匯預計2018年開始動工，開業時間待定，其商業面積暫未計入增量資料）。
南京燕子磯花園城
燕子磯招商花園城是花園城2.0版產品，在建築設計、景觀環境、品牌引進方面都將實現全面升級，定位一站式家庭優悅生活中心。
與地鐵6、7號線網站“萬壽村站”無縫對接，以擁有0-6歲孩子的年輕家庭為主要目標消費群體，截至2017年9月已完成近60%招商率。
圖片來自：贏商網
專案主入口重點打造了百花廣場、水韻廣場，商業外街與商業內街通過鮮花造型為主題，將購物中心交通節點和休憩空間自然銜接及串聯。
其中，水韻廣場打造了面積近300㎡的音樂噴泉廣場，將江河與魚躍的靈動與趣味演繹的惟妙惟肖；每各樓層依次被營造成秋冬春夏四個季節的氛圍，在材料使用和色彩運用上反應各個季節不同的特色。
圖片來自：贏商網
目前燕子磯花園城已引進15000㎡平米泰國正大會員店精品超市、幸福藍海Imax影城、孩子王、金吉鳥健身、維拓屋頂體育公園、必勝客、KFC、星巴克等國際國內知名品牌。
其中，屋頂引進維拓體育公園是一家主打籃球、足球，並集休閒、娛樂、運動於一體的體育公園。
五、結語
2017年，南京作為強二線城市及重點商業城市，越來越受到大鱷房企的關注，標杆房企以迅雷不及掩耳之勢，馬不停蹄地在南京大舉佈局、擴張商業地產版圖。
·招商蛇口在南京舉辦了旗下商業全系產品發佈會，首次公佈了四大產品線；旗下最受關注的燕子磯花園城，預計明年下半年開業；
·華潤以20億總價拿下燕子磯G32綜合體地塊，擬打造區域型購物中心“萬象匯”；
·大悅城地產已簽約落地燕子磯新城；
·龍湖將目光投向南京河西和江北，一口氣將2幅優質的純商辦地塊收入囊中；
·中航地產也在醞釀著將旗下最知名的“九方”購物中心引入新街口東擴區；
·新城控股已然將南京作為其“吾悅系”商業佈局的“第一重鎮”，目前已將第三座吾悅廣場列入擴張計畫。
央企兇猛，民企也緊隨其後，均加快在南京“多點開花”佈局商業地產，預計未來5-10年內，央企開發商主導的持有型商業地產品牌將無一例外地出現在南京，至此，南京商業地產戰爭開始了。
這裡彙聚著近百家世界五百強分支機搆，商貿集中度超過北京王府井、上海徐家匯並翹首中國，為中國商貿密集度最高的地區。
商圈核心區面積不到1平方公里，分屬玄武、秦淮、鼓樓三區，在2017年日均客流量超55萬人次，節假日最高客流量曾高達150萬人次。但近年來隨著城市商業迅速發展，新街口輻射半徑呈縮小趨勢，由原先200公里縮至不足60公里。
新街口
圖片來自：搜狐財經
從商圈購物中心體量、客流量、業態多元化、租金等方面來說，新街口一直是南京商圈名副其實的頭把交椅。
目前已聚集德基廣場、中央商場、金鷹新街口店、南京新百、南京1912、新世界百貨等一大批知名百貨和購物中心，其中僅銷售業績30億元以上的主力店王就達4家。
商圈購物中心業態結構：根據新街口已開業購物中心業態占比來看，其零售占78%、餐飲占12.6%、兒童親子占4.6%，生活服務占4.1%，休閒娛樂占0.6%；
整體來看，商圈內購物中心零售占絕對主體，其零售勢力在國內一二線城市中堪為表率，年銷售額超過300億元。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，新街口商圈購物中心總存量達80.8萬㎡，接下來僅有5萬㎡的南京中南魔力月光MALL在2018年計畫入市。
商圈購物中心平均租金及空置率：截至2017年3季度，新街口商圈購物中心首層平均租金達1001元/㎡/月，空置率達2.2%。
南京德基廣場
南京德基廣場共分三期開發，一、二期分別已在2006年、2012年開業，是集商業、商務、酒店於一體的城市綜合體，客群以具有一定消費能力的中青年家庭和情侶為主。
其銷售業績常年穩居華東地區業績TOP1，2016年全年銷售額高達76億元，僅次於北京SKP，超過上海IFC國金中心，是上海恒隆廣場年銷售額的兩倍。
圖片來自：南京全接觸
德基廣場一層、二層彙聚了世界90%的一線奢侈品品牌，主要以國際一線奢侈品牌吸引市內高端消費人群；同時也是國際一線品牌開設旗艦店和門店、展示品牌的首選之地。
除了強勁的高端零售消費外，其負一樓的快時尚服飾、各式餐廳常年人頭攢動，同時7、8樓的餐飲店也是南京人排隊的主力店。
整體來看，南京德基廣場海量銷售額，歸根結底得益於其得天獨厚的區位優勢——地處富庶之地、土豪多多，而蘇皖地區又獨此一家奢侈品超高端商場，也是南京奢侈品牌最集中的商場，相對於北京、上海等一線城市而言，其國際一線品牌的集中度更高。
圖片來自：南京全接觸
2、夫子廟商圈：集歷史文化於一體的老字型大小商圈
南京夫子廟商圈位於地鐵三山街站一帶，作為一個集歷史文化於一體的老字型大小商圈，夫子廟商圈在南京人的心中有著非比尋常的地位，其也是現代時尚與歷史文化融合的商業典範。
商圈購物中心業態結構：根據夫子廟商圈已開業購物中心業態占比來看，其零售占57.4%、餐飲占26.8%、兒童親子占9.5%、生活服務占4.5%、休閒娛樂占1.8%。整體來看，夫子廟商圈服飾業態占主導地位，其次為餐飲業態。
商圈內已開業購物中心目前已集合了零售、服飾、珠寶、親子、餐飲、娛樂等多種業態，不同的項目業態佈局也各有側重。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，夫子廟商圈購物中心總存量共23萬㎡，接下來僅有7萬㎡的南京中山樂都匯購物中心計畫入市，但開業時間待定。
目前主要聚集了以水為主題的“水遊城”、年輕潮流女性購物“水平方”、民國風商業體“茂業天地”、Minimall“招商花園裡”等優質項目。
商圈購物中心平均租金及空置率：截至2017年3季度，得益于區域已形成的成熟的商業環境，商鋪的租金水準較高，夫子廟商圈購物中心首層平均租金達600元/㎡/月，空置率達1.9%。
南京茂業天地
南京茂業天地總體面積約9萬㎡，地面6層、地下4層（地下3-4層為停車場）。
項目在夫子廟附近，與水遊城隔街相望，是南京首個民國風商業綜合體，集現代建築、民國街區、保留文物於一體的半開放式結構專案，主體建築是一幢6層的大型綜合百貨樓，還有一條仿民國建築商業街。
圖片來自：南京茂業天地
茂業天地項目前身是老字型大小江蘇酒家，為此茂業保留了江蘇酒家的遺址並進行“表皮修復”，可以說茂業在保留了原文物建築的同時，也融入了現代商業元素與南京特色文化。
國際快時尚品牌Forever 21、MJstyle等入駐強化了商業體的現代化氣息，而特色餐飲南京食朝匯、青茶、晉家門等豐富品牌也體現了民國風情街區的特色。
茂業天地在業態配比上：零售占40%、餐飲占30%，其他配套占比約30%。小米之家、永輝超市精標店、韓式熨斗烤肉NICE TWO MEAT U、青茶餐廳、室內棒球館等品牌均為首次進入南京。
圖片來自：第一社區商業
3、湖南路商圈：2017年完成升級改造工程
湖南路商圈曾經是能和新街口商圈並駕齊驅的兩大傳統商圈之一，也是僅次於新街口的南京第二大商圈。
雖然在2007年因馬台街夜市關閉，整個湖南路開始升級改造，昔日的繁華也在長期整改中走下坡路；但老牌商圈具有歷史悠久、佔據核心位置、在老百姓心中有著根深蒂固的地位等優勢，王者之風難以撼動。
到2017年，整個商圈提檔改造已經進入了尾聲，作為南京“十三五綱要”重點改造項目，湖南路商圈將成為南京行政、文化、科學、教育和人居中心區。
目前商業集群已經初現規模，2015-2017年間已聚集了南京金茂匯、南京紫峰購物廣場、南京新城吾悅廣場等優質項目，未來新增的南京綠地紫金中心廣場、南京世界貿易中心等項目，將再次推動湖南路商業升級。
湖南路
商圈購物中心業態結構：根據湖南路商圈已開業購物中心業態占比來看，其零售占53.7%、餐飲占24.8%、兒童親子占8.9%、生活服務占8%、休閒娛樂占4.6%。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，湖南路商圈購物中心總存量共23.8萬㎡，未來三年預計購物中心新增存量達28.9萬㎡。
商圈購物中心平均租金及空置率：截至2017年3季度，湖南路商圈購物中心首層平均租金達339元/㎡/月，空置率達7.6%。
南京新城吾悅廣場
鼓樓新城吾悅廣場位於獅子橋旁，商業面積約4.5萬㎡；其中地上7層，地下3層，將於2017年12月15日開業。購物中心負一層將打造一座廣場、三條街道、四個場景、六大景點。
圖片來自：南京商業薈
專案打造了湖南路首個室內復古主題街區——“民國1927”，結合“獅子橋美食一條街”的金字招牌，以民國文化為主題，充分利用6米挑高的巨大空間，打造民國特色主題體驗區，融入黃包車、大劇院、攝影樓等滿是民國風情的設計項目和藝術小品。
1個廣場：古典“民國之門”
四個場景
圖片來自：南京商業薈
已入駐永輝超市、超級物種、星軼影院、滔博運動、言幾又、酵墅等主力品牌，1#WOR、DAZZLE、LILY等眾多服飾潮牌首次進駐湖南路商圈，還引進了江南裡、千鰭、晉家門、小菜園、精悅蓉、粉越西貢等多樣化的餐飲品牌。
圖片來自：鳳凰網
三、南京新興商圈解讀：奧體、百家湖、新江東
1、奧體商圈：河西區域的CBD
南京河西CBD商圈，是政府近幾年開始規劃發展的商圈，堪稱後起之秀。其商圈商業群呈一條長帶分佈，沿著江東中路建成了河西萬達、樂基廣場、新城市廣場、河西中央商場等，沒有圍合的商業，人流比較分散，同時河西新城整體的入住率不高，商業人氣較差。
但到2018年，河西奧體商圈將要迎來高端商業體“爆發式”崛起，同時以河西中部核心區域——地鐵2號線和10號線交匯的元通為中心，屆時輻射四角全面開花。
河西CBD
圖片來自：河西CBD管委會
商圈購物中心業態結構：根據河西奧體商圈已開業購物中心業態占比來看，其零售僅占37.6%、餐飲占34.7%、兒童親子占12.2%、生活服務占11.8%、休閒娛樂占3.7%。
整體來看，河西商圈零售市場還處於起步階段，區域內已開業專案較缺乏高端零售型購物中心。
目前已進駐的萬達廣場、蘇寧廣場、中央商場、樂基廣場、華燈坊、金奧購物中心、繽潤匯等多定位為家庭或社區型購物中心。
接下來將有河西德基世貿中心、IFC國金中心等高端商業進駐，且體量較大，屆時有望提檔升級整個商圈的商業格局，並提升區域品牌和業態豐富度。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，河西奧體商圈購物中心總存量共33.1萬㎡。
未來3年預計購物中心新增存量達68萬㎡，將有南京凱旋城廣場、南京華僑城歡樂海岸、南京IFC國金中心、龍湖南京河西天街、南京河西德基世貿中心等優質專案計畫入市。
南京華采天地
南京華采天地商業體量17萬㎡，位於河西CBD，該區域是高端人群、白領精英的聚集地，為河西商業區帶來大量的國際性流動人口。
專案是地鐵2號線、10號線交匯點“元通站”上蓋商業，並與元通站6號出口無縫對接；其中與地鐵連結的通道將重點設計，開通之後可供街頭藝人進行公益演出。
圖片來自：華采天地
華采天地以時尚白領、年輕家庭為目標消費客群，定位為“世界級生活中心”，未來的業態結構為零售40%、餐飲30%、娛樂與服務30%，打造除家庭和工作之外的“第三生活空間”：
·專為年輕人打造下沉式廣場與屋頂空中花園；
·超大規模的兒童體驗樓層，包括兒童小劇場、兒童教育、最全兒童業態品類及情景式兒童零售街區；
·引入臺灣美學靈魂人物汪麗琴女士親自打造主題文創區；
·設3個主題中庭，中庭空間增加弧形造型月挑台，與整體挑空融為一體，打破圓形挑空造型的單調無趣感。
圖片來自：華采天地
此外，華采天地內裝是一大亮點，以“海洋、星空、大地”為設計主題，融入大量燈光、綠植和垂飾等元素，如特色吊頂流星軌跡LED燈光、高仿垂直綠化等。
圖片來自：華采天地
2、百家湖商圈：購物中心總存量緊跟新街口
目前，百家湖商圈購物中心總存量僅次於新街口商圈，已有金鷹、江甯1912、景楓KINGMO、21世紀國際商業廣場等多個商業項目入駐，購物中心品牌引進更趨向於大眾化、現代化、時尚化，逐漸改變主城商業對江寧消費的虹吸效應。
百家湖
圖片來自：樂居
商圈購物中心業態結構：根據百家湖商圈已開業購物中心業態占比來看，其零售占59.5%、餐飲占24.6%、兒童親子占7.6%、生活服務占6.3%、休閒娛樂占2%。
為了與新街口商圈形成差異化競爭，商圈內購物中心較偏向引進南京首進品牌，典型如南京景楓KINGMO首進南京品牌占近55%、首進江甯區品牌占近80%。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，百家湖商圈購物中心總存量達77.5萬㎡，接下來暫無新項目入市。
南京21世紀太陽城
作為南京二十一世紀投資集團旗下首個商業綜合體項目，太陽城商業體量達18萬㎡。
其外形上看既像“巨大的八爪魚”，又像“融化的冰淇淋”，也像是一隻“行走的大恐龍”，可謂是極具趣味性；室內則設立了六大主題綠洲、三大主題舞臺365天不間斷上演精彩表演。
圖片來自：365樓市
在業態配比上，零售35%、餐飲23%、休閒娛樂29%、服務配套7%、超市6%，引進的品牌多為非常小資和偏中產的品牌，其中60%為首次入駐南京或江寧，包括：
·日本家居第一品牌“宜得利”；
·運動集合店“賽標”；
·日本兒童遊藝樂園“莫莉幻想”；
·全球創意買手店“HI百貨”；
·全國首座完整版杜比“萬達影城”；
·臺灣文創園“天工之城”；
·攜 手美國好萊塢魔法工廠打造運營的“魔法城主題公園”等品牌。
其中，魔法城主題公園面積達20000㎡，以魔法元素為基礎，完美還原聖誕的魔法城小說場景。囊括魔法劇場、魔法教堂、魔法博物館、球幕電影廳、互動體驗劇場等高科技設施，4大主題商店、10大魔法景觀、22座原著場景體驗。
圖片來自：365樓市
此外，21世紀太陽城內部還開闢了精緻、多元、更具文藝氣息的創意街區，現場可以體驗手工銀飾、針織、刺繡、創意繪畫、皮具製作，可以說是一大“吸晴”利器。
3、新江東商圈：金鷹世界開業後，存量躍居第一
新江東商圈位於河西新城北部，目前已發展為成熟的住宅區域；同時作為建鄴區四大功能園區之一，江東商貿區銜接河西新城和金陵古城，連接了奧體板塊和龍江板塊，其功能地位非同一般。
目前，新江東商圈已建成金鷹世界、萬達廣場、金基廣場、德盈廣場、樂基廣場等標杆專案。
商圈購物中心業態結構：根據商圈已開業購物中心業態占比來看，其零售占47.4%、餐飲占36%、兒童親子占6%、生活服務占8.1%、休閒娛樂占2.4%。
整體來看，新江東商圈購物中心對餐飲和生活服務消費需求較高，其中餐飲品牌數量居首，生活服務品牌數量超過了兒童親子和休閒娛樂。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，新江東商圈購物中心總存量共95萬㎡，主要因為2017年11月18日，亞洲最大的購物中心——50萬㎡河西南京金鷹世界開業，進一步豐富了區域商業；接下來購物中心新增存量達10萬㎡。
商圈購物中心平均租金及空置率：截至2017年3季度，新江東商圈購物中心首層平均租金達411元/㎡/月。
由於該區域商業專案多採取較保守的租金策略來吸引優質品牌，同時受益于周邊居民消費需求，區域內商鋪租金較低，而入駐率水準較高，購物中心平均空置率為1.6%。
南京河西·金鷹世界
南京河西金鷹世界是少有的合體建築，由裙樓+3棟超300米的超高層建築組成，總投資超百億元，建築面積近100萬㎡。
其中裙樓部分由地下4層及地上9層構成，面積達50萬㎡，近11層的商業空間，是亞洲目前最大的購物中心。
圖片來自：金鷹世界
購物中心設有時間廣場、光之門、雲的宮殿三大高顏值中庭刷爆朋友圈，共入駐400+品牌、70+環球美食。
目前已引進世界最美書店G·TAKAYA、現代美學Gmart旗艦店，港麗餐廳、老頭兒油爆蝦、好牛燒肉酒場在內的多個首進南京的網紅餐廳，及空中溫泉、空中名車匯、空中水族館、世界頂級齒科美容、室內動物園等特色業態。其中：
·世界最美書店之一——G·TAKAYA：由日本TSUTAYA設計，引進港版、日版、外版等超大規模原版書籍，超過1800㎡，橫跨金鷹世界1-2層；
·全球直供精品超市G·MART：彙聚全球進口商品，生活補給倉、網紅單品、生鮮果蔬、母嬰用品；
·寵物醫院和寵物護理的G·PET：位於金鷹世界負一樓，全面綜合型寵物一站式集合店；
·光年公園：位於金鷹世界L4-L5，擁有2500㎡+百米落地玻璃，集合17個手作店鋪的街區，包括繪畫木藝皮匠布藝插花泥塑；
·汽車生活館：位於金鷹世界L6，結合金融、保險等配套服務，林肯、英菲尼迪、雷克薩斯、特斯拉、上海大眾等國際豪華汽車品牌已入駐；
·空中停車場：在每一樓層設立空中停車場，與購物空間無縫對接，是南京地區最大、首座綠色立體停車樓。
圖片來自：金鷹世界
四、南京潛力商圈解讀：六合商圈、燕邁新城
從未來3年南京商圈購物中心增量來看，六合商圈擬開業購物中心增量居各大商圈之首；
燕邁商圈雖然在未來3年擬新開一家購物中心，但隨著目前大悅城、萬象匯等標杆購物中心的進駐，未來發展潛力巨大。
1、六合商圈：未來3年購物中心增量居各商圈之首
2016年4月，六合已躋身國家生態區行列，區域內不僅有葛塘客運站， 六合火車站、兩個萬噸級的深水碼頭，還有南京唯二的飛機場——南京馬鞍國際機場，未來還將新增地鐵11號線、14號線，實現了水鐵公空交通大彙集，未來大型商業綜合體將集中爆發。
六合
六合商圈作為南京江北新區建設的主戰場，目前已有紫晶國際購物廣場、榮盛時代廣場、興地美利廣場、泓源廣場奧萊城等商業綜合體，接下來六合萬達廣場、六合蘇寧廣場、六合歡樂港等優質專案陸續入市。
其中六合歡樂港將在2018年下半年開業，這是江北首家全客層的度假式歡樂mall。
商圈購物中心存量及增量：截2017年11月，六合商圈購物中心總存量達23萬㎡，未來3年預計購物中心新增存量達70萬㎡，購物中心未來3年新增存量居南京各大商圈之首。
南京歡樂港
南京歡樂港是S8與14號線雙地鐵上蓋專案，由享譽全球的英國Benoy貝諾公司蘇州中心主創團隊操刀設計。
一期總建築面積約為60萬㎡，其中商業面積20萬㎡，定位為六合首家全客層綜合商業mall，輻射周邊半小時車程區域。
圖片來自：南京365淘房
作為該區唯一的大型商業綜合體，歡樂港目前已入駐孩子王、萬達影城、星際傳奇電玩、汗蒸館等多個知名品牌，11大主力店涵蓋各個品類，眾多知名品牌引領江北新風尚。其中包括：
·南京首家meland兒童成長樂園，內含1000㎡10米挑高的主題娛樂區；
·南京首家大型室內蹦床&卡丁車等綜合室內運動館——jump360；
·江北首家迪卡儂體育用品超市；
·江北最大的永輝超市綠標旗艦店；
·江北首家小廚娘酒樓，全包間及宴會廳，擁有可容納80桌宴請的大型宴會廳；
·江北首家帶泳池的專業級威爾士健身會所；
接下來還將進駐六合第一家優衣庫，江北首家NIKE BEACON、ADIDAS MEGA全品類限量品旗艦店等眾多首進品牌。
此外，在用戶體驗方面，每層都設計了吸煙室及母嬰室；在停車智慧化方面，率先在南京啟用“無感支付”功能……
2、燕邁商圈：大悅城、萬象匯2017年落地燕子磯新城
燕邁商圈覆蓋濱江商務區、邁皋橋片區、燕子磯濱江新城、新紅山片區、新堯新城五大片區，常駐人口120萬，該商圈定位高科技密集區、金融資訊承載區、人文環境宜居區、市場繁榮商業區。
燕邁新城
雖然目前區域內僅有萬穀慧生活廣場、南京彩虹廣場等商業體，商業一直處於起步階段。但接下來，招商花園城即將2018年下半年開業，萬象匯、大悅城2017年已簽約落地燕子磯新城， 一直以來缺乏大型商業綜合體的燕邁商圈將迎來巨變。
未來5年，將建成1號線北延、6號線、7號線等3條地鐵，預計2020年將成為整個燕子磯新城崛起的重要節點。
商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，燕邁商圈購物中心總存量達19.5萬㎡，2018年購物中心將新增存量10萬㎡（因大悅城、萬象匯預計2018年開始動工，開業時間待定，其商業面積暫未計入增量資料）。
南京燕子磯花園城
燕子磯招商花園城是花園城2.0版產品，在建築設計、景觀環境、品牌引進方面都將實現全面升級，定位一站式家庭優悅生活中心。
與地鐵6、7號線網站“萬壽村站”無縫對接，以擁有0-6歲孩子的年輕家庭為主要目標消費群體，截至2017年9月已完成近60%招商率。
圖片來自：贏商網
專案主入口重點打造了百花廣場、水韻廣場，商業外街與商業內街通過鮮花造型為主題，將購物中心交通節點和休憩空間自然銜接及串聯。
其中，水韻廣場打造了面積近300㎡的音樂噴泉廣場，將江河與魚躍的靈動與趣味演繹的惟妙惟肖；每各樓層依次被營造成秋冬春夏四個季節的氛圍，在材料使用和色彩運用上反應各個季節不同的特色。
圖片來自：贏商網
目前燕子磯花園城已引進15000㎡平米泰國正大會員店精品超市、幸福藍海Imax影城、孩子王、金吉鳥健身、維拓屋頂體育公園、必勝客、KFC、星巴克等國際國內知名品牌。
其中，屋頂引進維拓體育公園是一家主打籃球、足球，並集休閒、娛樂、運動於一體的體育公園。
五、結語
2017年，南京作為強二線城市及重點商業城市，越來越受到大鱷房企的關注，標杆房企以迅雷不及掩耳之勢，馬不停蹄地在南京大舉佈局、擴張商業地產版圖。
·招商蛇口在南京舉辦了旗下商業全系產品發佈會，首次公佈了四大產品線；旗下最受關注的燕子磯花園城，預計明年下半年開業；
·華潤以20億總價拿下燕子磯G32綜合體地塊，擬打造區域型購物中心“萬象匯”；
·大悅城地產已簽約落地燕子磯新城；
·龍湖將目光投向南京河西和江北，一口氣將2幅優質的純商辦地塊收入囊中；
·中航地產也在醞釀著將旗下最知名的“九方”購物中心引入新街口東擴區；
·新城控股已然將南京作為其“吾悅系”商業佈局的“第一重鎮”，目前已將第三座吾悅廣場列入擴張計畫。
央企兇猛，民企也緊隨其後，均加快在南京“多點開花”佈局商業地產，預計未來5-10年內，央企開發商主導的持有型商業地產品牌將無一例外地出現在南京，至此，南京商業地產戰爭開始了。