購房者通過銀行消費貸套出資金， 用於購房首期款， 輕鬆突破樓市調控政策， 類似“首付貸”再出江湖。 與此同時， 北京、深圳、江蘇、福建等地也跟進嚴查個人消費貸款流入房地產市場。
為了對全國居民購房杠杆水準有一個比較全面的把握， 筆者基於官方公開資料對其進行測算。 另外， 考慮到近期部分地區出現購房者以“消費貸”“經營貸”等名義貸出資金用於支付購房首付現象， 筆者亦對3月以來違規流入樓市的消費資金規模進行測算， 並將其納入居民購房貸款。
研究顯示， 今年第三季度全國居民表內購房杠杆率為37.8%，
從人民銀行季度公佈資料來看， 個人購房貸款餘額資料近年來呈現加速增長的態勢。
回顧過去13年， 2004年第四季度至2014年第四季度的10年間， 個人購房貸款餘額由1.6萬億元上升至11.5萬億元規模， 其間新增房貸餘額約9.9萬億元。
2016年第四季度以來， 個人購房貸款餘額新增額連續回落， 傳統的“金九銀十”暗淡收場， 貸款新增額與第二季度持平， 種種跡象表明， 隨著調控政策的不斷發酵， 熱點城市房地產市場降溫明顯， 投機需求得到有效抑制。 隨著個人按揭房貸的連續回落，
對比住建部公佈的2011年以來的住房公積金發放額與一、二手住宅成交總額發現， 近6年來， 全國住房公積金發放額占成交總額比例基本穩定在9%左右。
2010年10月底至2011年7月初的近9個月時間內， 公積金貸款利率5次上調累計1.03個百分點， 5年期公積金貸款利率由3.87%上升至4.9%， 多次加息有效抑制了公積金貸款數量， 公積金貸款占成交總額比為有資料以來最低值6%。 2012年6~7月， 公積金貸款利率下調， 5年期公積金貸款利率回落至4.5%，
2014年11月至2015年8月， 公積金貸款利率5次下調累計1.25個百分點， 5年期公積金貸款利率由4.5%回落至3.25%。 2015年8月， 住建部發文下調公積金個人住房貸款購房最低首付款比例10個百分點至20%。 多次降息、降首付， 使得公積金貸款發放額同比上升68%， 公積金貸款占成交總額比同步上升至12%， 為2011年以來最高值。
到2016年， 公積金貸款額度有限公積金貸款占成交總額比回落至9%。 2016年部分熱點城市房價大幅攀升， 其中15個熱點城市全年房價指數累計上漲約29%。 一般來說， 在房價上漲或者預期上漲的過程中， 人們更願意貸款買房。 由於住房公積金貸款利率較商業貸款利率更優惠(低1.6~2.6個百分點)， 人們購房時傾向于充分利用公積金資源，
這裡將人民銀行公佈的個人購房貸款新增餘額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國一、二手房成交總額比重的歷史平均值加總， 估算出全國居民表內購房杠杆率。 此外， 加上3月以來的新增異常短期消費貸款金額， 考察此類違規資金對於居民杠杆的影響。
資料顯示， 全國居民表內購房杠杆率從2015年第三季度開始快速上升， 2016年第四季度達到2010年以來最高位， 達到44.1%。 2017年第一季度， 該指標小幅回落至43.8%， 此後第二季度持續下行，第三季度回落至37.8%。目前來看，基本可以確認當前全國個人購房杠杆已經步入下行通道。
加入3月以來的新增異常短期消費貸款金額，重新估算全國居民購房杠杆率。資料顯示，消費貸款的違規進入提高了居民購房杠杆約3%，說明違規資金的進入體量相對較小，僅僅減緩了居民杠杆下降的速度，並沒有改變居民杠杆下降趨勢。
十九大報告重新強調要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，讓房地產回歸“居住屬性”，預計後續各類房地產新政將緊緊圍繞“房住不炒”的政策導向。考慮到持續的金融秩序整頓以及第三季度對違規資金的打擊，預計第四季度全國居民購房杠杆將進一步下降。
全國房價漲幅或將繼續下行比較全國居民購房杠杆率與70城房價指數季度環比走勢發現，房價與居民杠杆總體呈現正相關關係。但值得注意的是，2012~2013年這輪樓市短週期繁榮期間，杠杆僅在初期小幅上升，此後一直保持在20%~30%水準低位盤整，這主要由於此輪週期僅部分一、二線城市復蘇，大部分三、四線市場成交依舊低迷。
2015年3月起，居民購房杠杆和房價指數同時出現大幅攀升態勢，房價指數季度環比在2016年第三季度見頂，居民住房杠杆在2017年第一季度見頂。本輪居民住房杠杆滯後於房價指數季度環比回落，反映了在“因城施策”的政策環境下，部分熱點城市收緊信貸的同時，一些三、四線城市信貸依舊寬鬆。2017年3月，一部分三、四線城市出臺調控之後，居民購房杠杆連續兩個季度回落。從第四季度來看，隨著居民購房杠杆的進一步回落，全國房價漲幅將保持下行。
(作者：王夢雯，歡迎關注理財吧（lczzlicaiba）微信公眾號，獲取更多資訊。）
此後第二季度持續下行，第三季度回落至37.8%。目前來看，基本可以確認當前全國個人購房杠杆已經步入下行通道。加入3月以來的新增異常短期消費貸款金額，重新估算全國居民購房杠杆率。資料顯示，消費貸款的違規進入提高了居民購房杠杆約3%，說明違規資金的進入體量相對較小，僅僅減緩了居民杠杆下降的速度，並沒有改變居民杠杆下降趨勢。
十九大報告重新強調要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，讓房地產回歸“居住屬性”，預計後續各類房地產新政將緊緊圍繞“房住不炒”的政策導向。考慮到持續的金融秩序整頓以及第三季度對違規資金的打擊，預計第四季度全國居民購房杠杆將進一步下降。
全國房價漲幅或將繼續下行比較全國居民購房杠杆率與70城房價指數季度環比走勢發現，房價與居民杠杆總體呈現正相關關係。但值得注意的是，2012~2013年這輪樓市短週期繁榮期間，杠杆僅在初期小幅上升，此後一直保持在20%~30%水準低位盤整，這主要由於此輪週期僅部分一、二線城市復蘇，大部分三、四線市場成交依舊低迷。
2015年3月起，居民購房杠杆和房價指數同時出現大幅攀升態勢，房價指數季度環比在2016年第三季度見頂，居民住房杠杆在2017年第一季度見頂。本輪居民住房杠杆滯後於房價指數季度環比回落，反映了在“因城施策”的政策環境下，部分熱點城市收緊信貸的同時，一些三、四線城市信貸依舊寬鬆。2017年3月，一部分三、四線城市出臺調控之後，居民購房杠杆連續兩個季度回落。從第四季度來看，隨著居民購房杠杆的進一步回落，全國房價漲幅將保持下行。
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