每年的3月是港股業績發佈的密集期， 筆者最近也讀了許多上市公司的公告， 而九龍倉（0004.HK）發佈業績時的一則公告吸引了筆者的注意， 公告中寫道：九龍倉中止出售有線寬頻（1097.HK）後， 同時研究將部分投資物業， 以實物分派形式派發予股東， 並以介紹形式分拆上市。
筆者想借此就這個機會給大家介紹一下九龍倉這個百年企業的的歷史， 並發掘公告中是否存在投資機會。
一、紮根香港的百年老店
九龍倉創建於1886年， 其實它原本是香港九龍尖沙咀最大的貨運港， 然後逐步以發展中港兩地地產及基建業務為策略重點， 華麗轉型， 並積累了豐富的商場發展及零售管理經驗。
提起九龍倉， 就要提到一代船王包玉剛， 1978年， 由於1970年代的兩次石油危機， 他覺得油輪將嚴重供過於求， 故實行「棄舟（賣船）登陸（買九龍倉）」政策。
而繼任主席吳光正則是包玉剛的女婿， 29歲加入其岳父的環球航運集團， 並協助包氏收購會德豐（0020.HK）及九龍倉， 從此出任包玉剛旗下王國多項重要的職務， 最後登上集團主席之位。
這家已有130多年歷史的百年老店， 用“十年磨一劍”的態度， 在一個個城市打造時尚地標， 至今九龍倉市值已達到2000億港元，
2016年， 這三個商場的零售額總和已占香港總零售額近10%。 而過去一年其在港交所上市交易的股票漲幅更是高達30%， 成為香港市場表現最好的藍籌股之一。
在香港有了管理城市綜合體的經驗以後，
筆者對九龍倉的這次宣佈業務重組有以下幾點看法：
二、地產分拆有著數
其實早在2015年李嘉誠宣佈長實、和黃重組， 市場大為震動， 宣佈後長實、和黃漲幅均超過10%。
當時筆者就曾提出長實和黃的“世紀重組”， 會不會成為香港本地房地產或一些老牌綜合性企業（比如會德豐）效法的對象。 現在看來， 筆者的預言將會成真：就在上週四九龍倉趁公佈業績宣佈正就研究部分投資物業資產， 以介紹形式分拆上市。 基於不希望股東權益被攤薄， 公司有機會採取實物分派予股東的方式。
主席吳天海以最簡單例子說明， 初步架構是由一家公司變成兩家公司， 但尚未決定如何分配物業組合。 研究分拆剛剛起步， 目前還看不到時間表和目標。
目前九倉手上的中、港投資物業最新估值高達3193億元，約占整個集團的總資產值的71.94%。當中尖沙嘴海港城的商場及寫字樓群，估值便高達1645億元，相當於總資產的37.06%，連同時代廣場，占投資物業比重高達68.6%。分拆上市，筆者認為有機會是為了日後九龍倉分配資產或沽出資產而考慮。
例如時代廣場為九龍倉A，海港城為九龍倉B，如此類推。是否用REITs的問題，也是可以考慮的一個方向，但最基本的就是市場資金將更有效率地分配投資到它們心水的目標物業，相信市場將會重新認知九龍倉的價值。
另外，最近海航在香港大量買地和買殼，就知道香港房地產殼需求並不差。九龍倉把旗下物業拆成多家上市公司，金額小一點亦比較容易找到買家，買家物業連殼一起買，等於是提供了整套服務。
九龍倉的大股東是會德豐(020.HK)，而會德豐的主要資產是九龍倉及在新加坡上市的會德豐地產。若九龍倉分拆是為了日後沽出資產而考慮，那麼我們預測未來會德豐將收回大量現金，至於會否令會德豐股價折讓收窄則要看會德豐會不會派高息或未來怎利用這些資金了。
在聚焦香港的同時，筆者注意到其實九龍倉還持有內地綠城中國（3900 .HK）的股權，綠城中國的第二大股東就是九龍倉，九龍倉在綠城中國有24.98%股權，而第一大股東是中交建（1800.HK），2012年6月的時候，九龍倉有條件同意按認購價5.20港元入股。2014年12月，中國交通建設集團有限公司宣佈入股綠城，從而成為第一大股東。
而在2015年7月峰迴路轉，九龍倉因為不滿中交建的入股，代表周安橋和徐耀祥各自辭任綠城執行董事職務，退出董事會。
傳聞九龍倉代表辭職的原因是不同意中交集團在綠城中國董事會中的席位安排，從而這筆投資九龍倉僅僅是成為財務投資人，目前中交建是綠城最大股東筆者猜測以後九龍倉如果要分拆重組，很大機會會把這一部分股權出售，而買家最有可能是中交建集團。
三、有線寬頻的危與機
最近九龍倉有公告提及到九龍倉旗下的有線寬頻(1097.HK)，公司宣佈放棄向有線寬頻注資，市場害怕有線寬頻有倒閉的風險，上星期五股價大跌35%。
其實在這則通告之前有傳聞，在過去兩個月曾有中資財團想收購有線寬頻，無奈公司開價太進取，加上大陸嚴管走資導致此次收購失敗。
先假設以上傳聞真實，那麼筆者認為有線寬頻倒閉的風險並不高，原因有以下4條：
1、有線寬頻並不像亞洲電視般經過多翻注資，股權混亂，九龍倉一直是公司單一大股東，易手過程並不複雜。
2、九龍倉集團前主席及首席顧問吳光正為有頭有面人士，現擔任中國全國政協常委。在商言商，九龍倉的主業是地產，而淘汰一門虧損已久的生意其實很正常的，但問題是母公司九龍倉每年盈利過百億元，擁千億以上資產，可以參考下圖，目前的虧損對於母公司只是九牛一毛。如果選擇讓有線寬頻倒閉，2000餘名員工失業，這樣會大大影響九龍倉的聲譽，可謂得不償失。
3、香港的媒體的現狀可謂慘澹來形容，尤其是報紙媒體：《新報》、《成報》都因為入不敷出的原因遭到過停止發行。
而相比紙媒，新城電臺在李嘉誠手中，Now在李澤楷的手上。可見傳統的電臺和電視媒體有不少買家想願意洽購，比如亞洲電視和TVB都吸引了不少內地的潛在買家的青睞。
4、有線寬頻中包含了有線電視，也有免費的電視牌照，而有線新聞的製作水準被行內公認為是水準最高，並非是報表看到的每年虧錢沒有價值那麼簡單。
所以筆者認為此次九龍倉宣佈放棄向有線寬頻注資，可能是故意擺出寧願倒閉都不願意便宜沽出的態度，有機會是為了在買賣談判過程中儘量爭取更多的籌碼而已。
王雅媛為持牌人士，並沒有持有以上股票。
目前九倉手上的中、港投資物業最新估值高達3193億元，約占整個集團的總資產值的71.94%。當中尖沙嘴海港城的商場及寫字樓群，估值便高達1645億元，相當於總資產的37.06%，連同時代廣場，占投資物業比重高達68.6%。分拆上市，筆者認為有機會是為了日後九龍倉分配資產或沽出資產而考慮。
例如時代廣場為九龍倉A，海港城為九龍倉B，如此類推。是否用REITs的問題，也是可以考慮的一個方向，但最基本的就是市場資金將更有效率地分配投資到它們心水的目標物業，相信市場將會重新認知九龍倉的價值。
另外，最近海航在香港大量買地和買殼，就知道香港房地產殼需求並不差。九龍倉把旗下物業拆成多家上市公司，金額小一點亦比較容易找到買家，買家物業連殼一起買，等於是提供了整套服務。
九龍倉的大股東是會德豐(020.HK)，而會德豐的主要資產是九龍倉及在新加坡上市的會德豐地產。若九龍倉分拆是為了日後沽出資產而考慮，那麼我們預測未來會德豐將收回大量現金，至於會否令會德豐股價折讓收窄則要看會德豐會不會派高息或未來怎利用這些資金了。
在聚焦香港的同時，筆者注意到其實九龍倉還持有內地綠城中國（3900 .HK）的股權，綠城中國的第二大股東就是九龍倉，九龍倉在綠城中國有24.98%股權，而第一大股東是中交建（1800.HK），2012年6月的時候，九龍倉有條件同意按認購價5.20港元入股。2014年12月，中國交通建設集團有限公司宣佈入股綠城，從而成為第一大股東。
而在2015年7月峰迴路轉，九龍倉因為不滿中交建的入股，代表周安橋和徐耀祥各自辭任綠城執行董事職務，退出董事會。
傳聞九龍倉代表辭職的原因是不同意中交集團在綠城中國董事會中的席位安排，從而這筆投資九龍倉僅僅是成為財務投資人，目前中交建是綠城最大股東筆者猜測以後九龍倉如果要分拆重組，很大機會會把這一部分股權出售，而買家最有可能是中交建集團。
三、有線寬頻的危與機
最近九龍倉有公告提及到九龍倉旗下的有線寬頻(1097.HK)，公司宣佈放棄向有線寬頻注資，市場害怕有線寬頻有倒閉的風險，上星期五股價大跌35%。
其實在這則通告之前有傳聞，在過去兩個月曾有中資財團想收購有線寬頻，無奈公司開價太進取，加上大陸嚴管走資導致此次收購失敗。
先假設以上傳聞真實，那麼筆者認為有線寬頻倒閉的風險並不高，原因有以下4條：
1、有線寬頻並不像亞洲電視般經過多翻注資，股權混亂，九龍倉一直是公司單一大股東，易手過程並不複雜。
2、九龍倉集團前主席及首席顧問吳光正為有頭有面人士，現擔任中國全國政協常委。在商言商，九龍倉的主業是地產，而淘汰一門虧損已久的生意其實很正常的，但問題是母公司九龍倉每年盈利過百億元，擁千億以上資產，可以參考下圖，目前的虧損對於母公司只是九牛一毛。如果選擇讓有線寬頻倒閉，2000餘名員工失業，這樣會大大影響九龍倉的聲譽，可謂得不償失。
3、香港的媒體的現狀可謂慘澹來形容，尤其是報紙媒體：《新報》、《成報》都因為入不敷出的原因遭到過停止發行。
而相比紙媒，新城電臺在李嘉誠手中，Now在李澤楷的手上。可見傳統的電臺和電視媒體有不少買家想願意洽購，比如亞洲電視和TVB都吸引了不少內地的潛在買家的青睞。
4、有線寬頻中包含了有線電視，也有免費的電視牌照，而有線新聞的製作水準被行內公認為是水準最高，並非是報表看到的每年虧錢沒有價值那麼簡單。
所以筆者認為此次九龍倉宣佈放棄向有線寬頻注資，可能是故意擺出寧願倒閉都不願意便宜沽出的態度，有機會是為了在買賣談判過程中儘量爭取更多的籌碼而已。
王雅媛為持牌人士，並沒有持有以上股票。