作者：梁雲風 ／ 微信公眾號：qspyq2015
這是秦朔朋友圈的第1686篇原創首發文章
“房地產進入了新一輪的長週期！”
在11月17日第六期易居沃頓實戰研修班上， 旭輝控股（集團）有限公司董事兼主席林中對著台下濟濟一堂的地產行業高管說， “房地產行業已經進入了新一輪的長週期， 未來20年和過去20年將呈現完全不一樣的狀況。 ”
林中解釋， 1998年至2017年是高速增長、高頻波動的長週期；2017年至2035年是平穩增長、低頻波動的長週期。 2035年對於房地產行業具有非常重要的意義， 因為去年中國的城市化率大概在56%-57%， 按目前中國每年1.2%的城市化增速，
這讓人想起另一位房企大咖任志強的話， 在今年8月份， 任志強也曾做客易居沃頓的課堂， 他的觀點是“企圖靠某一個樓盤的暴漲大賣賺快錢的時代已經過去了”。 在這種情況下， 林中告誡同行， 有三個大錯不能犯：投資拿地失誤， 產品定位失誤和尋錯總包。
在《拿地是門技術活》中我們分析過因為拿錯地而陷入危機的房企教訓。 而強調產品定位和總包的重要性， 歸根到底是因為中國的房地產行業已經進入了新週期。
在過去很長一段時間， 用前保利副總裁、現寶能地產總裁余英的話說， 賣方市場主導下，
一個房企不得不面對的現實是， 客戶的需求正在發生變化， “房子是用來住的不是炒的”， 以前的需求要麼是“有房住”， 要麼是“有房炒”， 解決量的問題， 但未來的需求是“美好生活”， 是“住好房”。 這是一個從量到質的變化， 對開發商來說， 就是從硬體到內容的變化。 未來大型開發商一定會去做內容， 例如旭輝在進入教育和社區服務等領域。
做內容， 也可以看作是未來房企突圍的路徑之一。
開發商做內容， 這是個非常有趣的話題。 很多人可能會疑惑， 開發商做什麼內容呢， 他們不就是把房建好就足夠了嗎？
還真不是。
今天的地產行業， 存量市場和增量市場並重。 在存量市場上， 2015年國家提出“三去一降一補”。 在去庫存方面最重要的是什麼？致顥投資創始合夥人、綠都地產執行董事趙男男認為， 去庫存最重要的莫過於對存量資產進行賦能， 通過對空間、資產植入最適合它們的內容， 從社會的角度去庫存。
今天地產行業最熱衷的城市更新項目就可以看作是這一類。 2016年6月， 上海萬科和上海生物製品研究所有限責任公司簽訂合同， 整體租賃開發延安西路1262號地塊專案。 延安西路1262號上現存的著名的鄔達克作品孫科別墅以及哥倫比亞公園等幾處上世紀二十年代的西班牙風格建築， 都是重要的歷史文化遺產。 萬科將對其整體進行更新改造，
在增量市場上， 內容更是被追捧。
林中認為， 未來的核心競爭力在於產品的溢價， 產品如果沒有10%-20%的溢價， 會在未來的競爭中處於劣勢。
那麼問題來了， 大家都造房子， 憑什麼就你的房子溢價呢？
林中認為， 在未來二十年內會不斷增加對養老、休閒、旅遊、文旅等能增加人們美好生活需求的投資。 這其實也很好理解， 目前開發商紛紛進軍出租、物業管理、教育、醫療、養老甚至是物流等行業， “房地產+內容”的時代已經到來， 腦補一下， 未來當你買了一套房後， 開發商或許會將出租、物業服務、教育、醫療、養老等一系列生活配套服務為你“一條龍”搞定，
以“房地產+醫療”為例， 醫養概念正在不少開發商中流行。 從擬斥資1440億元， 建立大健康集團， 用“輕模式”佈局醫療的萬達， 到深耕養老地產的萬科， 到整體轉型的宜華地產， 再到宣佈“5年內投資500億元做醫療， 用地產的利潤來補貼也沒有關係”的泰禾集團， 地產公司對醫療的熱情越來越高， 投入也越來越大， 大有重構醫療格局之意。
以泰禾為例， 作為泰禾地產三大自持產業之一的泰禾醫療， 與東莞泰禾新天地簽約， 全方位的美式醫療成為業主們的“家庭醫生”， 也成為東莞首個自帶“家庭醫生”的樓盤。 據開發商介紹， 如業主有需求， 可以優先享受生物化學檢查、形態學檢查、功能醫學檢查、基因檢測等一系列高端體檢服務。 當東莞本地醫療資源無法滿足業主家庭的病患要求時，泰禾醫療將開通綠色通道，聯合國外、北上廣等地知名醫院專家，提供遠端醫療、專家會診等服務。開發商配套的醫療服務，也成為不少地產專案重要的標配。
商業地產的運營更是依賴於內容的服務。在商業領域，最能“拉攏”情侶們消費的地方，上海大悅城項目算是成功的一個。該項目擁有SKYRING天空指環、夢創空間、摩坊166、手作人街、未央街、霓虹街、千平米垂直綠化，構建了現代化智慧購物體系，擁有400家優質商戶引領都市潮流。其中標誌性的摩天輪SKYRING，通過應用互聯網思維，不僅成為購物中心客流的發動機，在增加娛樂體驗的門票收益之外，也帶來吸引眾多品牌跨界合作的衍生收益。
當地產行業進入新的長週期，未來20年房價將平穩增長，年均房價增長6%-8%，與GDP增長同步。賣房子的利潤可能更多的來自於，你的房子能給我多少溢價。
當然，新週期並不意味著今天地產行業進入了最後的狂歡。相反，正是因為站在2017年這個十字路口，給了地產行業更多的可能。
在未來市場及政策層面下，房地產不是最好的投資品，但是可以保值增值和對抗通脹。這依賴於國家政策層面的平穩過渡，不過可以肯定的是，在今天地產與金融等行業深深捆綁的情況下，穩定壓倒一切。
更多的可能是，地產行業已經成了一個開放的創業平臺，能夠開出各式各樣的美麗花蕾。
萬有集市是一個從上海開始的菜場改造社區商業項目，目前在陸家嘴、虹口等開出了1.0到3.0版本的萬有集市10家。在陸家嘴店底層的菜市場是按照目前上海第三代菜市場標準進行建造，所有商品均使用了電子化可溯源標籤。圍繞菜市場的沿街店鋪均是各類小吃，每個店鋪裝修非常文藝；在二樓的共用空間，融入了中央廚房、咖啡館、早教中心、理髮館、健身房、舞蹈房等內容，每一個板塊有一定的獨立空間，所有板塊又共用一個中央區域的大空間。
在和運營萬有集市的瀚立資產管理有限公司創始人兼總經理馬莉交流後，我發現這個商業運營項目有非常大的“野心”，他們投資了萬有集市中很多的餐飲等業態，“未來這裡將成為特色餐飲等創業項目的孵化器。”馬莉說。
依託於存量資產的改造，火起來的還有長租市場。此前，我們已經多次提到萬科的“泊寓”、龍湖的“冠寓”等長租品牌，進軍租賃市場已經是絕大多數規模房企的戰略。11月3日，招商、華潤、萬科、恒大、中海、金地集團、碧桂園、星河等11家房地產公司，以及比亞迪、方大集團、研祥智慧、兆馳等11家企事業單位與中國建設銀行在深圳舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，宣佈進軍長租房市場，推出“按居貸”產品，面向租客提供租房貸款，最高可貸100萬。
依託地產商業運營，也催生了像匯納科技這樣的上市公司。匯納科技專注於客流資料統計、消費行為分析和商業價值挖掘。至今已為包括萬達、百聯等全國1000多家購物中心、百貨商場以及超過2萬家品牌連鎖專賣店提供線下消費者行為資料分析服務，實現了每年百億人次客流量統計。在參觀匯納科技位於陸家嘴的園區後，不停跳動的資料會讓你驚歎地產和商業的聯姻如此真實。
在中國，政策的風險永遠存在，地產行業更是如此。一位媒體同行說“2017地產行業從未如此撕裂”，或許對於執著於其中的從業者來說，撕開的只是不同的方向，條條道路通羅馬不是？！
「 本文僅代表作者個人觀點 」
當東莞本地醫療資源無法滿足業主家庭的病患要求時，泰禾醫療將開通綠色通道，聯合國外、北上廣等地知名醫院專家，提供遠端醫療、專家會診等服務。開發商配套的醫療服務，也成為不少地產專案重要的標配。
商業地產的運營更是依賴於內容的服務。在商業領域，最能“拉攏”情侶們消費的地方，上海大悅城項目算是成功的一個。該項目擁有SKYRING天空指環、夢創空間、摩坊166、手作人街、未央街、霓虹街、千平米垂直綠化，構建了現代化智慧購物體系，擁有400家優質商戶引領都市潮流。其中標誌性的摩天輪SKYRING，通過應用互聯網思維，不僅成為購物中心客流的發動機，在增加娛樂體驗的門票收益之外，也帶來吸引眾多品牌跨界合作的衍生收益。
當地產行業進入新的長週期，未來20年房價將平穩增長，年均房價增長6%-8%，與GDP增長同步。賣房子的利潤可能更多的來自於，你的房子能給我多少溢價。
當然，新週期並不意味著今天地產行業進入了最後的狂歡。相反，正是因為站在2017年這個十字路口，給了地產行業更多的可能。
在未來市場及政策層面下，房地產不是最好的投資品，但是可以保值增值和對抗通脹。這依賴於國家政策層面的平穩過渡，不過可以肯定的是，在今天地產與金融等行業深深捆綁的情況下，穩定壓倒一切。
更多的可能是，地產行業已經成了一個開放的創業平臺，能夠開出各式各樣的美麗花蕾。
萬有集市是一個從上海開始的菜場改造社區商業項目，目前在陸家嘴、虹口等開出了1.0到3.0版本的萬有集市10家。在陸家嘴店底層的菜市場是按照目前上海第三代菜市場標準進行建造，所有商品均使用了電子化可溯源標籤。圍繞菜市場的沿街店鋪均是各類小吃，每個店鋪裝修非常文藝；在二樓的共用空間，融入了中央廚房、咖啡館、早教中心、理髮館、健身房、舞蹈房等內容，每一個板塊有一定的獨立空間，所有板塊又共用一個中央區域的大空間。
在和運營萬有集市的瀚立資產管理有限公司創始人兼總經理馬莉交流後，我發現這個商業運營項目有非常大的“野心”，他們投資了萬有集市中很多的餐飲等業態，“未來這裡將成為特色餐飲等創業項目的孵化器。”馬莉說。
依託於存量資產的改造，火起來的還有長租市場。此前，我們已經多次提到萬科的“泊寓”、龍湖的“冠寓”等長租品牌，進軍租賃市場已經是絕大多數規模房企的戰略。11月3日，招商、華潤、萬科、恒大、中海、金地集團、碧桂園、星河等11家房地產公司，以及比亞迪、方大集團、研祥智慧、兆馳等11家企事業單位與中國建設銀行在深圳舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，宣佈進軍長租房市場，推出“按居貸”產品，面向租客提供租房貸款，最高可貸100萬。
依託地產商業運營，也催生了像匯納科技這樣的上市公司。匯納科技專注於客流資料統計、消費行為分析和商業價值挖掘。至今已為包括萬達、百聯等全國1000多家購物中心、百貨商場以及超過2萬家品牌連鎖專賣店提供線下消費者行為資料分析服務，實現了每年百億人次客流量統計。在參觀匯納科技位於陸家嘴的園區後，不停跳動的資料會讓你驚歎地產和商業的聯姻如此真實。
在中國，政策的風險永遠存在，地產行業更是如此。一位媒體同行說“2017地產行業從未如此撕裂”，或許對於執著於其中的從業者來說，撕開的只是不同的方向，條條道路通羅馬不是？！
「 本文僅代表作者個人觀點 」