結論1：華夏幸福是一家業務獨特 、 業績優異而穩健的偉大公司 。 無論是成長性 、 穩定性 ， 還是盈利模式 、 護城牆或競爭優勢 ， 在A股上市公司中 ， 找不出幾家能相提並論 。
結論2：華夏幸福當前股價被嚴重低估 。 三年內（2020） ， 至少漲到150元才是合理估值 。
結論3：任何一家公司股價被低估的時候 ， 市場上都會出現各種各樣的“風險”說教者 。 唯有如此 ， 市場上才能出現如此低價 ， 價值投資者才能夠拿著大麻袋 ， 從容地裝錢 。 本文力圖通過一篇文章 ， 理清一個公司的投資思路 。 分析一個公司的投資價值 ， 既要講清投資亮點 ，
一 、 基本情況
華夏幸福全稱“華夏幸福基業股份有限公司” ， 創立於1998年 ， 2011年10月借殼上市 ， 我國著名產業新城運營商 。 控股股東王文學是河北首富 ， 目前持有華夏幸福股票50%以上 ， 絕對控股 。 公司業務主要包括產業新城 、 產業小鎮和房地產開發 。 多年以來 ， 華夏幸福一直秉持“以產興城 、 以城帶產 、 產城融合 、 城鄉一體”的發展理念 ， 堅持“全球技術—華夏加速—中國創造”的創新發展戰略 ， 在京津冀 、 長江經濟帶 、 珠三角以及“一帶一路”沿線國家 ， 深入佈局產業新城和產業小鎮 ， 得到了各級政府和市場的高度認可 。
2 、 戰略選址能力優勢明顯 。
公司在不斷夯實鞏固京津冀佈局優勢的同時 ，
3 、 產業發展能力國內領先 。 公司著力培育創新型產業集群 ， 以產業集群助力企業成長 ， 積極助推區域產業轉型升級 。 公司與華為集團 、 美國ATI集團 、 航太振邦精密機械有限公司等行業翹楚開展深度戰略合作 ， 以龍頭企業為引領 ，
4 、 建設宜居城市能力突出 。 公司通過與國內外戰略發展與規劃設計頂級機構合作 ， 為產業新城量身定制發展方案 ， 高品質完成各類基礎配套設施 ， 打造智慧生態的規劃體系 、 產城融合的建設體系以及提升價值的運營體系 。 在人居環境打造方面 ， 按照“公園城市 、 休閒街區 、 兒童優先 、 產業聚集”的規劃思路 ， 打造獨具前瞻性的“未來城市試驗區” ，
二 、 投資亮點
除了前面四項公認的基本業務優勢 ，
當前華夏幸福還具備三個不容忽視的投資亮點：
1 、 成長性好 。
自從2011年以來 ，
華夏幸福業績成長性非常突出 ，
淨利潤增長率連年高達35%以上 ，
營業額增長率年均高達35%以上 ，
淨資產收益率（ROE）年均高達35%以上 。
據統計 ，
在我國A股市場幾千家上市公司中 ，
2012－2016年連續五年保持較高成長性的公司（ROE 、 主營收入 、 淨利潤的增長率都大於25% ，
同時加上一個條件：淨利潤總額大於10億元 ，
以防造假）總共才2家 。
就算再放低條件到三年 ，
2014－2016年連續保持較高成長性的公司總共也才4家（見下表） 。
2 、 穩定性高 。 華夏幸福的業績比較平穩 ， 不像其它一些所謂“高增長”的公司 ， 一會兒增長百分之幾百 ， 一會兒又下降百分之幾十 ， 上下激烈顛簸 ， 幾年一算又沒增長多少 。 華夏幸福的情況是 ， 幾年增長率保持在35%左右 ， 被戲稱為“萬年35%” 。 我的理解是 ， 華夏幸福通過對原有園區開發進度和拓展新園區的進度調節 ， 主動掌控公司的業績增長 。 比如 ， 當2015年新一輪房地產行情升起時 ， 公司順應形勢 ， 及時大膽提出“三年百城”戰略 ， 加快佈局 ， 既擴張了業務版圖 ， 又調節了近年業績 。 如果不實行“三年百城”戰略 ， 2015年以來華夏幸福的業績增長率 ， 每年都要翻1倍以上 。
3 、 超級低估 。 據估計 ， 華夏幸福2018年 、 2019年 、 2020年淨利潤約為120億元 、 180億元和300億元 ， 按現在股本每股收益約為4元 、 6元和10元 。 當前 ， 華夏幸福股價在30元左右 ， 對應2020年市盈率（PE）約3.3倍 。 對於一家淨利潤增長率 、 營業收入增長率 、 淨資產收益率（ROE）連續多年高達35%以上的優秀公司 ， 市盈率15倍以下都是超級低估 。 因此 ， 三年內華夏幸福股價至少可以漲到150元以上 。 另一種估算方法是 ， 到2018年底華夏幸福完成“三年百城”戰略後 ， 按照協議所“圈”土地（約10000平方公里 ， 或約100億平方米）計算 ， 就算全部招商資金都用來拿地不建設工廠（即政府將所“圈”土地全部賣掉 ， 並且全部用土地支付欠款） ， 保守估計華夏幸福至少可得50%（即招商45%+其它） ， 至少可白得所“圈”土地一半 ， 即50億平方米 。 按照每平方米1000元計算 ， 華夏幸福僅土地估值就是5萬億市值 ， 至少還有50倍上漲空間 。 這就是華夏幸福的估值底線 。 假如招商資金中有一半是真正投資建廠 ， 那麼 ， 華夏幸福的估值又要上漲一倍！假如所“圈”土地因當地經濟發展而升值一倍 ， 那麼 ， 華夏幸福的估值又要再上漲一倍！長期而穩定的現金流 ， 一本萬利 ， 華夏幸福超級低估 。
三 、 投資風險 既然華夏幸福是一家如此偉大的公司 ， 為什麼她又會被如此低估呢？有人說 ， 被低估的根源在於華夏幸福是一家高收益 、 高風險的公司 。
下面 ， 我們就來看看華夏幸福的投資風險 。
1 、 政治風險 。
隨便一個小學生 ， 都可以一眼看出華夏幸福具有極強的“政商關係” 。 由此 ， 許多投資者會對華夏幸福“一票否決” ， 決心就算被打死也不會靠近“政治” 。 我們認為 ， 政治不是做生意的天敵 。 歷史上凡是能做大生意者 ， 必然會或多或少與政治有些關係 。 只要稍微讀點歷史的人都會明白 ， 世界上並不存在所謂的政治真空 ， 不存在能夠長期遠離政治而長期發財的商人 。 國內如此 ， 國外亦如此 。 回顧2008年美國次貸危機你會發現 ， 當市場風險來臨的時候 ， 能夠留下來並壯大發展的 ， 往往是那些“有關係”的公司 。 巴菲特不會靠近“沒關係”的雷曼 ， 白送也不要 ， 他只要高盛 。 當生意做到一定規模後 ， 講政治 、 講大局 、 講“政商關係”是必須的 。 這時候的“政商關係” ， 並不一定就是“送錢辦事”這麼低俗 。 我的基本判斷是：“講政治”是華夏幸福的優勢 ， 而不是風險 。 在中國 ， 不講政治的商人 ， 要之何用？只要華夏幸福保持這種“急政府之所急”的服務理念 ， 真心實意地服務於我國城市化 、 產業轉型升級 、 發展經濟和中國產業走向世界舞臺的歷史偉業 ， 堅持講政治 、 講大局 、 講服務 ， 那麼 ， 華夏就必然是安全並“幸福的” 。
2 、 經營風險 。
有人說 ， 園區開發週期太長 ， 先投入 、 後產出 ， 華夏幸福的經營風險太大 。 其實 ， 持有這種觀點的人並沒有真正弄懂華夏幸福的業務 。
我的理解是：
（1）按照協議 ， 華夏幸福經營一個園區的時間都在30年以上 ， 甚至是70年 ， 開發幾十或上百平方公里所需投入資金總額當然非常巨大 。 但是 ， 同一園區每年的開發進度卻是可控的 ， 目前每年只開發1平方公里左右 ， 因此公司每年所需資金並不算太大 。
（2）公司每年都按協議與政府結算 ， 就算新拓園區先墊前兩年建設款項 ， 這種生意也是非常合理的 。
（3）公司與政府的關係是法律關係（合同協議） ， 而不是行政關係（政府檔） 。 各地政府都會按照協定支付相關款項 。 支付方式並不是現金 ， 而是土地或稅費返還 ， 總體上不存在政府賴債風險 。 結合以上三點 ， 我們認為華夏幸福的業務 ， 其經營風險不大 。
3 、 資金風險 。 有投資者認為 ， 如果房地產調控持續 ， 華夏幸福的高速擴張會造成資金斷裂的風險 。 這種風險存不存在呢？我認為存在 ， 但是概率非常小 ， 小到可以忽略不計 。 理由是：
（1）華夏幸福的融資管道越來越寬 ， 抗風險能力越來越強 。
（2）華夏幸福的開發速度是可以調節的 ， 新園區擴張的節奏同樣也是可以調節的 。 只要協議一簽字 ， 一些園區開發快幾年或者慢幾年 ， 當然會對華夏幸福的短期利潤產生影響 ， 但是不會構成讓公司資金鏈斷的風險 。
（3）由於華夏幸福並不是傳統的房地產公司 ， 再加上“政商關係”的存在 ， 如果房地產調控持續 ， 我們判斷短期內華夏幸福業務會有影響 ， 但是長期講不僅不會受到太大負面影響 ， 甚至還會因此而受益 。 PPP資產證券化就是一種良好的跡象 。
4 、 政策風險 。 有人說 ， 當前華夏幸福遭受了雙重政策風險 ， 一是房地產調控 ， 一是雄安新區政策 。 我們認為 ， 這兩種政策風險確實是存在的 ， 它們確實影響了華夏幸福的近期業務 ， 主要表現在房產銷售和環京園區的開發進度 。 但是 ， 我們認為這些政策 ， 對華夏幸福是短期性的利空 、 長期性的利好 。 關於房地產調控政策上面我們已經講到 ， 下面我們重點分析雄安新政 。 我們的觀點是：
（1）長期來看 ， 華夏幸福是雄安新區的最大受益者 。 關於這一點 ， 我們無需多說 ， 地球人都知道 ， 傻瓜都知道 。 （2）華夏幸福的風險不在於是否受益的問題 ， 而在於受益多與少的問題 。 就算華夏幸福大方 ， 將白洋澱科技城和雄縣兩個園區都白白歸還給政府（您認為政府會公然“違約”白拿嗎？） ， 周邊數十個園區也將因雄安崛起而讓華夏幸福大賺特賺！隨著雄安規劃的出臺 ， 華夏幸福的環京園區業務就會步入正軌 。
四 、 投資策略
1 、 總體評價 。 根據上述分析 ， 我們對華夏幸福的總體評價是：
（1）華夏幸福是一家業務獨特 、 業績優異而穩健的偉大公司 。 她順應了我國城鎮化和產業轉型升級的歷史趨勢 ， 符合地方政府發展經濟 、 解決就業的政治意圖 ， 符合廣大民眾“安居樂業”的心願 ， 符合我國經濟登上世界舞臺的歷史大勢 ， 發展前景非常廣闊 ， 多年業績優秀而穩健 ， 在全國再也找不出幾家 。
（2）華夏幸福當前股價被嚴重低估 。 由於“三年百城”戰略 ， 由於房地產調控政策 ， 由於雄安新政 ， 華夏幸福的環京園區業務有所受阻 。 近半年來 ， 華夏幸福股價既不跟風雄安題材炒作 ， 也不跟風房地產題材炒作 ， 讓短線投機者大失所望 。 華夏幸福股價被市場嚴重低估 。 但是 ， 公司業務長期利好趨勢未變 ， 值得價值投資者關注 。
（3）任何一家公司股價被低估的時候 ， 市場上都會出現各種利空傳聞 ， 出現各種各樣的“風險”說教者 。 唯有如此 ， 市場上才能夠出現如此的低價 ， 價值投資者也才能夠拿著大麻袋 ， 長期地 、 穩定地 、 從容地 ， 不斷從金融市場上撿錢 。
2 、 投資策略 。 根據上述評價 ， 並結合本人的“億富規劃” ， 我對華夏幸福的投資策略是：
（1）“成長帳戶”在30元左右全倉買入華夏幸福 。
（2）如果半年內華夏幸福再跌20%（約25元） ， 或者一年內不大漲（約35元以下） ， 則“成長帳戶”滿融補倉 。
（3）根據“3年1倍”的投資目標 ， 長線持有！（作者：海南島主）
2 、 穩定性高 。 華夏幸福的業績比較平穩 ， 不像其它一些所謂“高增長”的公司 ， 一會兒增長百分之幾百 ， 一會兒又下降百分之幾十 ， 上下激烈顛簸 ， 幾年一算又沒增長多少 。 華夏幸福的情況是 ， 幾年增長率保持在35%左右 ， 被戲稱為“萬年35%” 。 我的理解是 ， 華夏幸福通過對原有園區開發進度和拓展新園區的進度調節 ， 主動掌控公司的業績增長 。 比如 ， 當2015年新一輪房地產行情升起時 ， 公司順應形勢 ， 及時大膽提出“三年百城”戰略 ， 加快佈局 ， 既擴張了業務版圖 ， 又調節了近年業績 。 如果不實行“三年百城”戰略 ， 2015年以來華夏幸福的業績增長率 ， 每年都要翻1倍以上 。
3 、 超級低估 。 據估計 ， 華夏幸福2018年 、 2019年 、 2020年淨利潤約為120億元 、 180億元和300億元 ， 按現在股本每股收益約為4元 、 6元和10元 。 當前 ， 華夏幸福股價在30元左右 ， 對應2020年市盈率（PE）約3.3倍 。 對於一家淨利潤增長率 、 營業收入增長率 、 淨資產收益率（ROE）連續多年高達35%以上的優秀公司 ， 市盈率15倍以下都是超級低估 。 因此 ， 三年內華夏幸福股價至少可以漲到150元以上 。 另一種估算方法是 ， 到2018年底華夏幸福完成“三年百城”戰略後 ， 按照協議所“圈”土地（約10000平方公里 ， 或約100億平方米）計算 ， 就算全部招商資金都用來拿地不建設工廠（即政府將所“圈”土地全部賣掉 ， 並且全部用土地支付欠款） ， 保守估計華夏幸福至少可得50%（即招商45%+其它） ， 至少可白得所“圈”土地一半 ， 即50億平方米 。 按照每平方米1000元計算 ， 華夏幸福僅土地估值就是5萬億市值 ， 至少還有50倍上漲空間 。 這就是華夏幸福的估值底線 。 假如招商資金中有一半是真正投資建廠 ， 那麼 ， 華夏幸福的估值又要上漲一倍！假如所“圈”土地因當地經濟發展而升值一倍 ， 那麼 ， 華夏幸福的估值又要再上漲一倍！長期而穩定的現金流 ， 一本萬利 ， 華夏幸福超級低估 。
三 、 投資風險 既然華夏幸福是一家如此偉大的公司 ， 為什麼她又會被如此低估呢？有人說 ， 被低估的根源在於華夏幸福是一家高收益 、 高風險的公司 。
下面 ， 我們就來看看華夏幸福的投資風險 。
1 、 政治風險 。
隨便一個小學生 ， 都可以一眼看出華夏幸福具有極強的“政商關係” 。 由此 ， 許多投資者會對華夏幸福“一票否決” ， 決心就算被打死也不會靠近“政治” 。 我們認為 ， 政治不是做生意的天敵 。 歷史上凡是能做大生意者 ， 必然會或多或少與政治有些關係 。 只要稍微讀點歷史的人都會明白 ， 世界上並不存在所謂的政治真空 ， 不存在能夠長期遠離政治而長期發財的商人 。 國內如此 ， 國外亦如此 。 回顧2008年美國次貸危機你會發現 ， 當市場風險來臨的時候 ， 能夠留下來並壯大發展的 ， 往往是那些“有關係”的公司 。 巴菲特不會靠近“沒關係”的雷曼 ， 白送也不要 ， 他只要高盛 。 當生意做到一定規模後 ， 講政治 、 講大局 、 講“政商關係”是必須的 。 這時候的“政商關係” ， 並不一定就是“送錢辦事”這麼低俗 。 我的基本判斷是：“講政治”是華夏幸福的優勢 ， 而不是風險 。 在中國 ， 不講政治的商人 ， 要之何用？只要華夏幸福保持這種“急政府之所急”的服務理念 ， 真心實意地服務於我國城市化 、 產業轉型升級 、 發展經濟和中國產業走向世界舞臺的歷史偉業 ， 堅持講政治 、 講大局 、 講服務 ， 那麼 ， 華夏就必然是安全並“幸福的” 。
2 、 經營風險 。
有人說 ， 園區開發週期太長 ， 先投入 、 後產出 ， 華夏幸福的經營風險太大 。 其實 ， 持有這種觀點的人並沒有真正弄懂華夏幸福的業務 。
我的理解是：
（1）按照協議 ， 華夏幸福經營一個園區的時間都在30年以上 ， 甚至是70年 ， 開發幾十或上百平方公里所需投入資金總額當然非常巨大 。 但是 ， 同一園區每年的開發進度卻是可控的 ， 目前每年只開發1平方公里左右 ， 因此公司每年所需資金並不算太大 。
（2）公司每年都按協議與政府結算 ， 就算新拓園區先墊前兩年建設款項 ， 這種生意也是非常合理的 。
（3）公司與政府的關係是法律關係（合同協議） ， 而不是行政關係（政府檔） 。 各地政府都會按照協定支付相關款項 。 支付方式並不是現金 ， 而是土地或稅費返還 ， 總體上不存在政府賴債風險 。 結合以上三點 ， 我們認為華夏幸福的業務 ， 其經營風險不大 。
3 、 資金風險 。 有投資者認為 ， 如果房地產調控持續 ， 華夏幸福的高速擴張會造成資金斷裂的風險 。 這種風險存不存在呢？我認為存在 ， 但是概率非常小 ， 小到可以忽略不計 。 理由是：
（1）華夏幸福的融資管道越來越寬 ， 抗風險能力越來越強 。
（2）華夏幸福的開發速度是可以調節的 ， 新園區擴張的節奏同樣也是可以調節的 。 只要協議一簽字 ， 一些園區開發快幾年或者慢幾年 ， 當然會對華夏幸福的短期利潤產生影響 ， 但是不會構成讓公司資金鏈斷的風險 。
（3）由於華夏幸福並不是傳統的房地產公司 ， 再加上“政商關係”的存在 ， 如果房地產調控持續 ， 我們判斷短期內華夏幸福業務會有影響 ， 但是長期講不僅不會受到太大負面影響 ， 甚至還會因此而受益 。 PPP資產證券化就是一種良好的跡象 。
4 、 政策風險 。 有人說 ， 當前華夏幸福遭受了雙重政策風險 ， 一是房地產調控 ， 一是雄安新區政策 。 我們認為 ， 這兩種政策風險確實是存在的 ， 它們確實影響了華夏幸福的近期業務 ， 主要表現在房產銷售和環京園區的開發進度 。 但是 ， 我們認為這些政策 ， 對華夏幸福是短期性的利空 、 長期性的利好 。 關於房地產調控政策上面我們已經講到 ， 下面我們重點分析雄安新政 。 我們的觀點是：
（1）長期來看 ， 華夏幸福是雄安新區的最大受益者 。 關於這一點 ， 我們無需多說 ， 地球人都知道 ， 傻瓜都知道 。 （2）華夏幸福的風險不在於是否受益的問題 ， 而在於受益多與少的問題 。 就算華夏幸福大方 ， 將白洋澱科技城和雄縣兩個園區都白白歸還給政府（您認為政府會公然“違約”白拿嗎？） ， 周邊數十個園區也將因雄安崛起而讓華夏幸福大賺特賺！隨著雄安規劃的出臺 ， 華夏幸福的環京園區業務就會步入正軌 。
四 、 投資策略
1 、 總體評價 。 根據上述分析 ， 我們對華夏幸福的總體評價是：
（1）華夏幸福是一家業務獨特 、 業績優異而穩健的偉大公司 。 她順應了我國城鎮化和產業轉型升級的歷史趨勢 ， 符合地方政府發展經濟 、 解決就業的政治意圖 ， 符合廣大民眾“安居樂業”的心願 ， 符合我國經濟登上世界舞臺的歷史大勢 ， 發展前景非常廣闊 ， 多年業績優秀而穩健 ， 在全國再也找不出幾家 。
（2）華夏幸福當前股價被嚴重低估 。 由於“三年百城”戰略 ， 由於房地產調控政策 ， 由於雄安新政 ， 華夏幸福的環京園區業務有所受阻 。 近半年來 ， 華夏幸福股價既不跟風雄安題材炒作 ， 也不跟風房地產題材炒作 ， 讓短線投機者大失所望 。 華夏幸福股價被市場嚴重低估 。 但是 ， 公司業務長期利好趨勢未變 ， 值得價值投資者關注 。
（3）任何一家公司股價被低估的時候 ， 市場上都會出現各種利空傳聞 ， 出現各種各樣的“風險”說教者 。 唯有如此 ， 市場上才能夠出現如此的低價 ， 價值投資者也才能夠拿著大麻袋 ， 長期地 、 穩定地 、 從容地 ， 不斷從金融市場上撿錢 。
2 、 投資策略 。 根據上述評價 ， 並結合本人的“億富規劃” ， 我對華夏幸福的投資策略是：
（1）“成長帳戶”在30元左右全倉買入華夏幸福 。
（2）如果半年內華夏幸福再跌20%（約25元） ， 或者一年內不大漲（約35元以下） ， 則“成長帳戶”滿融補倉 。
（3）根據“3年1倍”的投資目標 ， 長線持有！（作者：海南島主）