文/東南偏北
這些年， 估計很多朋友都發現了一個現象：
城市間的發展過程中， 大城市似乎越來越“吃香”。
為什麼會出現這樣的現象呢？
如果一定要大家說出一個答案的話， 估計很多人會說：大城市基礎設施更完善、大城市就業機會更多等等。 這些都沒錯， 但是這些都是結果， 並非“結果導向”。
這個結果產生的“誘導因素”， 筆者覺得還是“人”跟“錢”；其中人是指人口流動， 錢是指“當地政府的財力”， 這兩個因素相輔相成， 政府有更多錢， 自然當地基礎設施也就更加完善， 有了更好的生活服務品質， 吸引到的人口也就越多。
政府的錢又成哪來？畢竟政府又不“生產總值”。 就目前而言， 政府最主要的收入有兩塊， 一個是賣地收入（計入基金性收入）， 一個是稅收收入（計入一般公共預算內收入）；其他如國企分紅收入什麼的跟這兩者比起來完全是大巫見小巫， 基本上可以忽略不計。
筆者統計了“全國土地出售額”排在全國前列的20個城市， 通過對比分析就可以清楚的發現各地“財政收入”結構上的差別。 而這一因素的差距， 或許才是各個城市抵禦系統性能力高低最重要的因素。 一個城市， 當在人口流動較小的情況下， 財政收入如果過度依賴“賣地”收入， 一旦樓市出現風險， 則城市抵抗風險的能力將變得十分脆弱。
注：賣地收入和一般預算內收入為並列關係，
上面圖表中， 各地土地出讓金是今年1月-11月的資料， 而一般公共預算收入是2016年的資料， 所以筆者在估算2017年各地財政收入時， 是按照“在預算收入增速不變得情況下”推算的2017年各地的一般公共預算收入， 然後再算得各地“賣地”資金占財政總資金的比重。
通過上面的資料結果， 我們可以發現這些論點：
1、
2017年1-11年， 賣地最多（金額）的幾個城市分別是：北京、杭州、南京、重慶、上海、天津。 這幾個城市的“土地出讓金”均都在1000億以上， 其中北京以2609.6億的金額位居榜首。
我們可以發現， 一線城市“賣地收入”占財政收入的比重要比其他城市低得多， 雖然北京雖然賣地收入位居全國榜首， 但是“占比”也還是低於絕大多數城市。
注：上圖中的財政收入為各城市的一般預算內收入， 不包含“賣地收入”。
圖表資料中， 除開那些一線城市以及一些“強二線”城市， 無錫、寧波這兩個二線城市的資料也是格外耀眼， 筆者翻閱兩地統計公報後， 發現這兩個城市財政收入與財政支出基本上也穩定在1:1， 如果這兩個城市在2017年統計公報中能夠保持較高的經濟增速， 那這兩個城市簡直就是諸多二線城市中“良性發展”的典型。
2、在“北上廣深”這幾個一線城市中， 廣州跟北京的“財政收入”結構更像， 收入中均有一筆可觀“賣地”收入， 占比均在30%以上。 這或許也能夠從側面反映兩點， 要麼北京、廣州的“可支配”土地要比上海、深圳要充裕得多，
上述20個熱點城市中， “賣地收入”占“財政收入”比重最低的城市分別是深圳跟上海， 這兩個城市難道是嫌財政“入帳”太多了？所以不賣地麼？筆者覺得肯定不是。 上海面積只比廣州面積略低， 從直轄面積來看， 上海是深圳的3倍， 所以上海應該並非無地可賣， 或許更好的解釋是：“ 上海現在的財政收入來源基本已經不依賴賣地的模式”，
而對比一線城市中的深圳， 深圳直轄面積僅為北京的1/8。 深圳這些年的發展速度可以說是全國的NO1， 但是窘境也十分明顯：深圳就這麼大得地方， 合併周邊的東莞、惠州是實屬困難， 填海造地也需要時間（按照2016年6月出臺的《深圳城市基礎設施建設五年行動計畫(2016~2020年)》， 深圳將再填海50平方公里。 ）那麼深圳又該如何“拓寬”發展空間？真是一件“頭疼”的事情， 這或許也是深圳未來發展過程中的巨大瓶頸。
3、
從住宅成交情況來看， 北京、重慶、上海、南京、杭州、成都這幾個城市， 今年的住宅用地成交量都是同比上升， 其中北京住宅用地成交情況是去年的7倍， 重慶的成交差不多是去年的1倍。那麼問題又來了，這些城市人口流動情況，真的能夠支撐起當地的“住宅用地”情況？
我們再來看下這幾個城市近三年來的小學生變化情況：
備註：因為成都在2015、2016年進行過行政區域劃分，5.1%增速是根據前三年小學生人口變化情況計算
2013年-2016年全國的小學生變化情況是5.9%，表中的城市，也只有北京、南京、杭州這三個城市人口變化情況是遠遠高於全國平均水準的，但是北京今年的住宅用地成交是去年的7倍啊，這些資料也足夠印證筆者前面的觀點，北京正在加速建設共用產權房。而南京跟杭州，或許才是真正意義上的“地有所需”。
其他幾個城市，上海的小學生人數“流失”，可以理解成近幾年上海人口飽和後的回流。而成都跟重慶，這個人口增速情況應該是支撐不起流動人口對土地的“剛需”。成都還好，尤其是重慶，重慶的土地成交量相比去年是近乎“翻番的”，但是人口增速卻跑輸了全國的平均水準，出現這樣的結果最大的可能就是:當地政府有意通過“賣地”來增加財政性收入 ，至於這樣的結果是因為當地“債務”過高，還是當地有意大幅發展基建就不得而知。
4、為什麼說從“賣地收入”就可以看出城市之間“強者恒強”的關係？
雖然一二三四線城市，都是在土地價格上“坐莊”，但是彼此掌握的籌碼大不一樣。假設，兩個城市都握一萬平方米的土地，一線城市的土地價格可以說是“值千金”，而很多三四線城市可能“成交宗數”少得可憐。
另一方面，等到房產稅開始實行後，“高流動人口”的城市，可以足足吃到兩波“紅利”，土地賣出的時候吃一波，徵收房產稅的時候再吃一波，這些差距的產生才是各地政府財政收入“天差地別”得最主要原因！
總結：
在上述20個2017年1月-11月賣地最多的城市，當樓市出現風險時，抵抗風險最強的城市還是一線城市，一線城市現在基本上已經不怎麼依賴賣地收入來維持財政開支。這也是為什麼城市與城市之間，為啥會出現“強者恒強”最重要的原因！
在幾個強二線城市中，南京、杭州雖然在2017年中賣地收入占“財政收入”比重較高，但是這兩個城市的人口流入情況也十分可觀，所以並不能排除掉大眾的用地需求。
弱省會城市濟南跟合肥，在這一維度的比較過程中，也體現出了極高的相似性：因為一般公共預算收入相比其他城市並不太高，所以並不敢一昧通過賣地收入來提高總的財政收入，但是又離不開“賣地收入”，估計很長一段時間都會維持這樣的模式。
寧波、無錫是二線城市中的佼佼者，如果在2017年的統計公報中能夠保持較高的經濟增速的話，那一定是很多二線城市學習的榜樣。
因為本文只統計了2017年20個賣地最多的城市，如果再加上一些城市，比如三亞、海口等這類型的旅遊型定位的城市，因為這類型的城市發展模式就是“旅遊+房地產”，所以如果樓市崩潰，對於他們而言，絕對是致命性的。
重慶的成交差不多是去年的1倍。那麼問題又來了，這些城市人口流動情況，真的能夠支撐起當地的“住宅用地”情況？我們再來看下這幾個城市近三年來的小學生變化情況：
備註：因為成都在2015、2016年進行過行政區域劃分，5.1%增速是根據前三年小學生人口變化情況計算
2013年-2016年全國的小學生變化情況是5.9%，表中的城市，也只有北京、南京、杭州這三個城市人口變化情況是遠遠高於全國平均水準的，但是北京今年的住宅用地成交是去年的7倍啊，這些資料也足夠印證筆者前面的觀點，北京正在加速建設共用產權房。而南京跟杭州，或許才是真正意義上的“地有所需”。
其他幾個城市，上海的小學生人數“流失”，可以理解成近幾年上海人口飽和後的回流。而成都跟重慶，這個人口增速情況應該是支撐不起流動人口對土地的“剛需”。成都還好，尤其是重慶，重慶的土地成交量相比去年是近乎“翻番的”，但是人口增速卻跑輸了全國的平均水準，出現這樣的結果最大的可能就是:當地政府有意通過“賣地”來增加財政性收入 ，至於這樣的結果是因為當地“債務”過高，還是當地有意大幅發展基建就不得而知。
4、為什麼說從“賣地收入”就可以看出城市之間“強者恒強”的關係？
雖然一二三四線城市，都是在土地價格上“坐莊”，但是彼此掌握的籌碼大不一樣。假設，兩個城市都握一萬平方米的土地，一線城市的土地價格可以說是“值千金”，而很多三四線城市可能“成交宗數”少得可憐。
另一方面，等到房產稅開始實行後，“高流動人口”的城市，可以足足吃到兩波“紅利”，土地賣出的時候吃一波，徵收房產稅的時候再吃一波，這些差距的產生才是各地政府財政收入“天差地別”得最主要原因！
總結：
在上述20個2017年1月-11月賣地最多的城市，當樓市出現風險時，抵抗風險最強的城市還是一線城市，一線城市現在基本上已經不怎麼依賴賣地收入來維持財政開支。這也是為什麼城市與城市之間，為啥會出現“強者恒強”最重要的原因！
在幾個強二線城市中，南京、杭州雖然在2017年中賣地收入占“財政收入”比重較高，但是這兩個城市的人口流入情況也十分可觀，所以並不能排除掉大眾的用地需求。
弱省會城市濟南跟合肥，在這一維度的比較過程中，也體現出了極高的相似性：因為一般公共預算收入相比其他城市並不太高，所以並不敢一昧通過賣地收入來提高總的財政收入，但是又離不開“賣地收入”，估計很長一段時間都會維持這樣的模式。
寧波、無錫是二線城市中的佼佼者，如果在2017年的統計公報中能夠保持較高的經濟增速的話，那一定是很多二線城市學習的榜樣。
因為本文只統計了2017年20個賣地最多的城市，如果再加上一些城市，比如三亞、海口等這類型的旅遊型定位的城市，因為這類型的城市發展模式就是“旅遊+房地產”，所以如果樓市崩潰，對於他們而言，絕對是致命性的。