2017年石家莊房地產市場年報——政策篇
近年來， 隨著京津冀協同發展戰略的實施， 石家莊作為距離北京、天津最近的省會城市， 發展優勢逐漸突出。 石家莊城市吸引力也是越來越強。 經過2016年樓市的“過山車”， 2017年以來， 石家莊堅持“房子是用來住的， 不是用來炒的”的定位， 多次出臺房地產調控政策， 以抑制快速升溫的房地產市場。
2017年石家莊調控政策“輪番上陣”， 從限購、限貸、土地供應、土拍規則、市場監管等層面全面收緊樓市政策， 調控的效果逐漸顯現。
2017年樓市主基調：調控 維穩
2016年12月中旬， 中央經濟工作會議提出，
2016年“9.30”掀起一輪限購限貸調控之後， 2017年一直延續從嚴調控的主基調。 有人調侃說， 2017年是房地產政策制定者最忙碌的一年。 據某機構統計， 2017年以來， 全國有近110個城市及相關部委發佈房地產調控政策， 出臺規定和檔超過250次。
2017年3月中旬， 政府工作報告提出“遏制熱點城市房價過快上漲”。 此後， 從北上廣深等一線城市， 到南京、杭州、廈門等熱點二線城市開啟了新一輪的樓市調控和調控再升級。 尤其是“3.17”新政又開啟了一輪的調控風暴。
“3.17”後， 房地產調控政策主要涉及“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”、“限商”，
石家莊在“3.17”新政之後， 經歷了“金三銀四”的短暫活躍， 此後， 房地產市場迅速冷卻。 嚴格的政策下， 有房源的房企不敢賣、不願賣；高昂的房價下， 有需求的購房者， 不敢買， 買不起。 “金九銀十”雖是房地產市場的傳統旺季， 但2017年“金九銀十”的主角只有一線品牌房企和改善購房者。
以“調控”為主基調的房地產市場， 在樓市淡季的11、12月仍有不少開發商搞促銷活動， 推銷房源， 以快速回籠資金。 2017年的房地產市場房企不好過， 購房者也不好過。
下面銀河房產從五大方面聊一聊石家莊重要的房地產政策。
1、商業地產去庫存方面
【政策名稱】《石家莊市商業服務業用房去庫存和發展房屋租賃市場細則》
【發佈時間】1月12日
【制定單位】石家莊市人民政府
【主要內容】進一步調控商服用地節奏和規模；適度減少商業用地供應量；在相關要求的前提下， 允許商業服務業設施用地調整為居住或其他用地性質；培育專業化租賃企業；引導房地產開發企業改變經營方式開展住房租賃業務；允許將商業用房改建為租賃住房；鼓勵個人和仲介開展租賃。
銀河有話說：
《細則》實施以來， 促進了石家莊商業地產去庫存。 部分公寓產品商水商電改為民水民電後， 更是推動了公寓產品的銷售。 但是在落實民水民電時仍有一定困難， 需要政府出面協調；同時也需要把這一項完善到購房合同中，
此外， 短期內石家莊大型綜合體還會繼續增加， 如何能在眾多商業項目中脫穎而出， 這是考驗房企和運營商實力的時候。
2、市場調控方面
①【政策名稱】《石家莊市人民政府關於加強房地產市場調控的意見》
【發佈時間】3月17日
【制定單位】石家莊市人民政府
【主要內容】市內五區限購限貸款。 非本市戶籍居民家庭近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險限購一套房。 公積金貸款首付比例提高。 本市居民首套房首付比例提高至3成， 二套房貸款結清首付4成， 未結清首付5成。 第三套房不貸款。
②【政策名稱】《石家莊市人民政府關於加強房地產市場調控的補充意見》
【發佈時間】9月23日
【制定單位】石家莊市人民政府
③【政策名稱】《關於撤銷商品房買賣合同備案的通知》
【發佈時間】9月27日
【制定單位】石家莊市住房和城鄉建設局
【主要內容】可申請撤銷《商品房買賣合同》備案的條件由三條變為兩條， 將“房地產開發企業與購房人已解除《商品房買賣合同》的”條件去掉， 並將限制範圍有“石家莊市區”變為“橋西區、新華區、長安區、裕華區”。
銀河有話說：
2016年石家莊房地產市場明顯回暖， 房價上漲、成交量上升， 市場非常火熱。 據石家莊某研究機構樣本資料顯示， 2016年商品住房均價同比上漲53%。 為促進房地產市場健康有序發展， 2017年， 石家莊針對投資性需求， 不斷加強調控政策， 規範市場秩序。
“3.17”新政後， 有效控制了石家莊房價上漲的局面。 “9.23”新政是對“3.17”調控新政的補充和升級。在“3.17”基礎上提高了社保繳納年限，同時提出了“五年限售”的政策。五年不能交易，既堵住了投資客的嘴，又為改善型客戶留了口，高端項目，不至於死的很慘。從限購範圍看，對新三區和正定新區的發展有促進作用，可有效促進市區和周邊房價的平衡。撤銷商品房買賣合同的條件更加嚴格，從最後一步，堵死了投資需求的出口。
根據國家統計局公佈的11月70城房價資料，石家莊新建商品住房價格環比上漲0.2%，二手住宅價格環比持平。縱觀2017年石家莊房價漲幅情況基本保持在0.2%-0.3%左右，二手房漲幅一度下跌。從調控效果看，石家莊房價趨於穩定，市場較為平穩，購房者主要為剛性需求和改善性需求。但是在調控的基調下，2017年石家莊一直處於房源較少的局面。
3、價格監管方面
【政策名稱】《石家莊市住房和城鄉建設局關於進一步完善商品房價格調控的措施》
【發佈時間】2017年6月29日
【制定單位】石家莊市住房和城鄉建設局
【主要內容】石家莊限價標準調整，需符合三項條件（採用建築產業化或被動式低能耗建築、低密度住宅和“退二進三”項目），商品房預售價格才能依照2016年10月份全市商品房的基準價進行調整。
銀河有話說：
“3.17”新政之後，石家莊“坊間”一直流傳樓盤“限價”的說法，但是一直沒有明文規定。不少開發商為了“應對”限價，出現了捆綁銷售的策略，比如捆綁“精裝修”、捆綁“地下車庫”等等，而這些都是強制性措施，“精裝修”、“地下車庫”並都不在合同範圍內。此時，石家莊辦理預售證速度也開始放緩，市場房源不斷減少。
6月29日，石家莊出臺商品房價格調整政策，文中提到，為了落實國家和省關於樓市調控的部署，實施了商品房價格審核監製、新建商品房預售資金監管、限價辦理預售許可證等措施。這是“限價”第一次出現在2017年調控政策中。而調控目標則是與2016年10月份全市商品房的基準價相比，實現環比零增長的目標。
限價政策調整主要是針對三類項目，採用建築產業化或被動式低能耗建築、低密度住宅和“退二進三”項目。其中建築產業化或被動式低能耗建築，政府大力支持的模式。9月12日石家莊市人民政府辦公廳曾出臺過《關於大力發展裝配式建築的實施意見》，推動綠色建築發展。低密度住宅是為提高市民住房品質；“退二進三”專案是政府為支援企業加快搬遷和建設進度。
4、房地產專項整治方面
①【政策名稱】《關於印發市舊城區改建項目房屋徵收計畫清理意見的通知》
【發佈時間】2月10日
【制定單位】石家莊市人民政府
【主要內容】長安區、橋西區、新華區和裕華區將有79個舊城改造項目繼續或限期實施，其中按照原政策繼續實施專案有32個，按照原政策限期實施項目有41個，屬於歷史遺留問題，納入市區房屋徵收計畫管理範圍，按照原政策限期實施專案的有6個，房屋徵收計畫廢止專案有10個。
②【政策名稱】《關於進一步加快房地產專項整治專案手續辦理有關規定》
【發佈時間】4月26日
【制定單位】石家莊市人民政府
【主要內容】加快土地手續的辦理。已建成的超容積率專案，對超建部分不能實施拆除的，超容積率部分需代征土地或補繳土地價款用於平衡該專案容積率。此外，還要加快解決徵收拆遷遺留問題。
③【政策名稱】《關於遺留違法房地產建設專案按照專項整治政策處理有關事宜的通知》
【發佈時間】6月13日
【制定單位】石家莊市房地產開發建設違法行為專項整治工作領導小組辦公室
【主要內容】31個專案屬於在建(12個）和已入住階段（19個），符合享受房地產專項整治政策條件，可以按照房地產專項整治政策進行處理。
④【政策名稱】《關於為房地產專項整治工作提供司法保障和服務的實施意見》
【發佈時間】8月7日
【制定單位】石家莊市中級人民法院出臺
【主要內容】在實施意見中，石家莊中院重點圍繞徵收拆遷、土地手續、規劃手續、竣工驗收、技術規範、登記辦證、停滯專案、打擊刑事犯罪八項重點工作，制定了制度和措施，充分運用法治思維、法治方式，加快推進房地產開發遺留問題解決。
銀河有話說：
石家莊房地產專項整治是“三年大變樣”遺留問題，政府一直在推進。2016年、2017年是促進房地產專項整治政策最為寬鬆的時期。
以上四條政策，針對房地產違法樓盤、舊城改造項目面臨的不同問題，做出了相對應的規定，規定條件非常細化。在2017年去庫存的背景下，政府對專項整治專案手續辦理放寬了要求。同時在促進專項整治樓盤進度方面，給予了司法保障。
所以，今年很多專項整治項目取得復工證，或不同程度的取得了土地證、規劃證、施工證、預售證。但是由於市場嚴查，這些項目在取得五證之前不能入市，石家莊房地產市場仍是面臨無房可賣的局面。
5、土地供應政策方面
①【政策名稱】《石家莊市區2017-2021年住宅用地供應中期規劃》
【發佈時間】6月28日
【制定單位】石家莊市國土資源局
【主要內容】2017年供應350公頃、2018年330公頃、2019年320公頃、2020年340公頃、2021年360公頃，五年內共提供土地1700公頃。今後五年住宅用地市場供應提供較為充足的土地，同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。
②【政策名稱】《石家莊市人民政府關於進一步加強土地儲備工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）
【發佈時間】8月18日
【制定單位】石家莊市人民政府
【主要內容】對未列入做地計畫的項目不予辦理城中村改造、舊城改造、集體土地徵收等有關審批手續；未列入年度土地儲備計畫的土地不得辦理土地儲備手續。城中村改造原則上按照“整案制”方式。鼓勵被拆遷居（村）民選擇貨幣安置。
銀河有話說：
2017年以來，市內五區土地供應地塊多是有在建專案的土地，淨地供應一直稀少，導致2017年市內五區上市房源較少，房源緊缺。相反新三區和正定新區土地供應較多，地價翻倍，房價也翻番。這種情況不利於房地產市場健康發展。為保障石家莊市住宅用地市場長期健康有序發展，石家莊針對市內五區，制定五年住宅土地供應計畫。
石家莊五年住宅土地供應的制定，為今後五年住宅用地市場提供了較為充足的土地，同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。當然，這些土地中不乏有部分補證的專案。隨著土地供應的增加，房地產專項整治專案證件辦理速度也會加快。五年土地供應規劃範圍僅為市內五區。
而《意見》從根源上將規範城中村改造土地的流程。《意見》的實施，標誌著石家莊土地市場迎來重大政策調整，石家莊土地收儲制度也迎來重大變化。
市場嚴查還在繼續 2018年短期內調控力度不會放鬆
10月30日-11月30日，國家發改委、住房城鄉建設部聯合在全國範圍內開展商品銷售價格行為聯合檢查，檢查對象為房地產開發企業和房地產仲介結構，對房地產開發企業在售樓盤和房地產仲介機構門店商品房銷售價格行為進行檢查。截至目前，全國房地產市場各類嚴查還在繼續。
黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。11月21日住建部、國土部、人民銀行三部門召開座談會，為樓市定調，要堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，同時，防範化解房地產風險。
12月20日，中央經濟工作會議指出，將加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。會議還強調要完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
大基調、大前提仍然是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，可見短期內監管力度不會放鬆，調控仍將持續。
“9.23”新政是對“3.17”調控新政的補充和升級。在“3.17”基礎上提高了社保繳納年限，同時提出了“五年限售”的政策。五年不能交易，既堵住了投資客的嘴，又為改善型客戶留了口，高端項目，不至於死的很慘。從限購範圍看，對新三區和正定新區的發展有促進作用，可有效促進市區和周邊房價的平衡。撤銷商品房買賣合同的條件更加嚴格，從最後一步，堵死了投資需求的出口。根據國家統計局公佈的11月70城房價資料，石家莊新建商品住房價格環比上漲0.2%，二手住宅價格環比持平。縱觀2017年石家莊房價漲幅情況基本保持在0.2%-0.3%左右，二手房漲幅一度下跌。從調控效果看，石家莊房價趨於穩定，市場較為平穩，購房者主要為剛性需求和改善性需求。但是在調控的基調下，2017年石家莊一直處於房源較少的局面。
3、價格監管方面
【政策名稱】《石家莊市住房和城鄉建設局關於進一步完善商品房價格調控的措施》
【發佈時間】2017年6月29日
【制定單位】石家莊市住房和城鄉建設局
【主要內容】石家莊限價標準調整，需符合三項條件（採用建築產業化或被動式低能耗建築、低密度住宅和“退二進三”項目），商品房預售價格才能依照2016年10月份全市商品房的基準價進行調整。
銀河有話說：
“3.17”新政之後，石家莊“坊間”一直流傳樓盤“限價”的說法，但是一直沒有明文規定。不少開發商為了“應對”限價，出現了捆綁銷售的策略，比如捆綁“精裝修”、捆綁“地下車庫”等等，而這些都是強制性措施，“精裝修”、“地下車庫”並都不在合同範圍內。此時，石家莊辦理預售證速度也開始放緩，市場房源不斷減少。
6月29日，石家莊出臺商品房價格調整政策，文中提到，為了落實國家和省關於樓市調控的部署，實施了商品房價格審核監製、新建商品房預售資金監管、限價辦理預售許可證等措施。這是“限價”第一次出現在2017年調控政策中。而調控目標則是與2016年10月份全市商品房的基準價相比，實現環比零增長的目標。
限價政策調整主要是針對三類項目，採用建築產業化或被動式低能耗建築、低密度住宅和“退二進三”項目。其中建築產業化或被動式低能耗建築，政府大力支持的模式。9月12日石家莊市人民政府辦公廳曾出臺過《關於大力發展裝配式建築的實施意見》，推動綠色建築發展。低密度住宅是為提高市民住房品質；“退二進三”專案是政府為支援企業加快搬遷和建設進度。
4、房地產專項整治方面
①【政策名稱】《關於印發市舊城區改建項目房屋徵收計畫清理意見的通知》
【發佈時間】2月10日
【制定單位】石家莊市人民政府
【主要內容】長安區、橋西區、新華區和裕華區將有79個舊城改造項目繼續或限期實施，其中按照原政策繼續實施專案有32個，按照原政策限期實施項目有41個，屬於歷史遺留問題，納入市區房屋徵收計畫管理範圍，按照原政策限期實施專案的有6個，房屋徵收計畫廢止專案有10個。
②【政策名稱】《關於進一步加快房地產專項整治專案手續辦理有關規定》
【發佈時間】4月26日
【制定單位】石家莊市人民政府
【主要內容】加快土地手續的辦理。已建成的超容積率專案，對超建部分不能實施拆除的，超容積率部分需代征土地或補繳土地價款用於平衡該專案容積率。此外，還要加快解決徵收拆遷遺留問題。
③【政策名稱】《關於遺留違法房地產建設專案按照專項整治政策處理有關事宜的通知》
【發佈時間】6月13日
【制定單位】石家莊市房地產開發建設違法行為專項整治工作領導小組辦公室
【主要內容】31個專案屬於在建(12個）和已入住階段（19個），符合享受房地產專項整治政策條件，可以按照房地產專項整治政策進行處理。
④【政策名稱】《關於為房地產專項整治工作提供司法保障和服務的實施意見》
【發佈時間】8月7日
【制定單位】石家莊市中級人民法院出臺
【主要內容】在實施意見中，石家莊中院重點圍繞徵收拆遷、土地手續、規劃手續、竣工驗收、技術規範、登記辦證、停滯專案、打擊刑事犯罪八項重點工作，制定了制度和措施，充分運用法治思維、法治方式，加快推進房地產開發遺留問題解決。
銀河有話說：
石家莊房地產專項整治是“三年大變樣”遺留問題，政府一直在推進。2016年、2017年是促進房地產專項整治政策最為寬鬆的時期。
以上四條政策，針對房地產違法樓盤、舊城改造項目面臨的不同問題，做出了相對應的規定，規定條件非常細化。在2017年去庫存的背景下，政府對專項整治專案手續辦理放寬了要求。同時在促進專項整治樓盤進度方面，給予了司法保障。
所以，今年很多專項整治項目取得復工證，或不同程度的取得了土地證、規劃證、施工證、預售證。但是由於市場嚴查，這些項目在取得五證之前不能入市，石家莊房地產市場仍是面臨無房可賣的局面。
5、土地供應政策方面
①【政策名稱】《石家莊市區2017-2021年住宅用地供應中期規劃》
【發佈時間】6月28日
【制定單位】石家莊市國土資源局
【主要內容】2017年供應350公頃、2018年330公頃、2019年320公頃、2020年340公頃、2021年360公頃，五年內共提供土地1700公頃。今後五年住宅用地市場供應提供較為充足的土地，同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。
②【政策名稱】《石家莊市人民政府關於進一步加強土地儲備工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）
【發佈時間】8月18日
【制定單位】石家莊市人民政府
【主要內容】對未列入做地計畫的項目不予辦理城中村改造、舊城改造、集體土地徵收等有關審批手續；未列入年度土地儲備計畫的土地不得辦理土地儲備手續。城中村改造原則上按照“整案制”方式。鼓勵被拆遷居（村）民選擇貨幣安置。
銀河有話說：
2017年以來，市內五區土地供應地塊多是有在建專案的土地，淨地供應一直稀少，導致2017年市內五區上市房源較少，房源緊缺。相反新三區和正定新區土地供應較多，地價翻倍，房價也翻番。這種情況不利於房地產市場健康發展。為保障石家莊市住宅用地市場長期健康有序發展，石家莊針對市內五區，制定五年住宅土地供應計畫。
石家莊五年住宅土地供應的制定，為今後五年住宅用地市場提供了較為充足的土地，同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。當然，這些土地中不乏有部分補證的專案。隨著土地供應的增加，房地產專項整治專案證件辦理速度也會加快。五年土地供應規劃範圍僅為市內五區。
而《意見》從根源上將規範城中村改造土地的流程。《意見》的實施，標誌著石家莊土地市場迎來重大政策調整，石家莊土地收儲制度也迎來重大變化。
市場嚴查還在繼續 2018年短期內調控力度不會放鬆
10月30日-11月30日，國家發改委、住房城鄉建設部聯合在全國範圍內開展商品銷售價格行為聯合檢查，檢查對象為房地產開發企業和房地產仲介結構，對房地產開發企業在售樓盤和房地產仲介機構門店商品房銷售價格行為進行檢查。截至目前，全國房地產市場各類嚴查還在繼續。
黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。11月21日住建部、國土部、人民銀行三部門召開座談會，為樓市定調，要堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，同時，防範化解房地產風險。
12月20日，中央經濟工作會議指出，將加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。會議還強調要完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
大基調、大前提仍然是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，可見短期內監管力度不會放鬆，調控仍將持續。