【核心觀點】
1、為什麼房價不斷的漲？一個主要原因是地價漲得太快。
2、不改變政府一家供地、通過土地來獲得財政收入的體制， 很難建立房地產用地上的長效機制。
歡迎收看《財經觀察家》， 我是全國房地產商會聯盟主席顧雲昌。 我們今天討論的話題是房地產的長效機制， 有關土地供給側的新樣式。
【新聞背景】
4月6日， 住建部和國土部聯合發文， 要求庫存規模較低的城市加快供地節奏。 財政部資料顯示， 今年10月全國300個城市共推出土地2883宗， 同比增加37%。 易居克而瑞統計顯示， 11月全國336個城市的經營性用地供應規模接近40000萬平方米， 比10月近乎翻倍。 今年熱點城市的供地規模普遍提高， 北京還有望多年來首度完成年度供地計畫。 截至12月8日，
最近政治局開會提出來， 房地產市場要加快住房制度改革和長效機制的建立。 長效機制的建立， 離不開土地供給側的改革。 因為我們的改革一定要把供給側的改革作為我們的主線。 在房地產市場上， 如何把土地供給側的改革做好， 這對於我們建立長效機制是至關重要的。 我們的土地供給方面有什麼問題？我想大概有三個方面的問題：第一個問題， 就是我們的城市之間的土地供應量不平衡。 第二個就是， 我們城市土地， 城市的建設用地結構不合理。 第三個就是， 我們城鄉土地的這種建設用地， 現在還存在著結構性的不合理。
為什麼會出現這個情況呢？和土地供給有關係？也就是說我們該增加土地供應的城市和地區，我們土地沒法供應，增加供應，而不應該增加那麼多土地供應量的地方，我們增加了土地供應。這造成了，比如北京、上海，早就規劃北京上海的人口到2020年是1800萬，但是北京上海的人口早就超過了1800萬，甚至超過了2000萬，2000多萬。但是我們的土地供給，土地的供應仍然按照1800萬的供應，那麼必然會造成北京上海這些大都市的房地產市場上的供求關係不平衡了，就供不上，嚴重的供不應求，這就是導致房價過快上漲的一個主要原因。反過來為什麼我們要去庫存呢？我們一些中小的城市，這些城市，他們規劃的人口很多，比如現在10萬人，我們縣決定，我們未來增加到二十萬三十萬，城市化進程。所以呢，土地供應按照這個供應，實際上要不了那麼多，所以他們開發出的樓盤就賣不掉，就庫存很大。所以這個當中一定要調整它的結構。
怎麼調整法？我們看到了，2017年國土部和住建部兩個部門發了一個檔很重要，對於未來的城市，城市之間的土地的結構調整，劃了一條線，或者是劃了五個檔次，按照庫存來供應土地。如果你這個城市現在的庫存量超過了36個月以上，那麼對不起，這個地方停止土地供應；18個月到36個月，減少土地供應；12個月到18個月，保持土地供應的平衡。反過來如果我土地庫存，我們房地產庫存，住宅的庫存低於12個月，6到12個月，我們要增加土地供應量。而六個月以上，要加大土地供應量，分了五個檔次。我認為這個舉措是過去房地產市場調控當中所沒有的。因為我們過去的市場調控，主要放在需求側的調控。第二個結構，就是城市的用地結構。我們建設用地當中分了好幾個部分，一個叫居住用地，一個叫基礎設施用地，一個叫工業和倉儲用地，還有叫其他用地。從我們國家看來，我們現在的工業用地比例比較高，一般都在30%上下。而我們知道一些發達國家，他們一般的這個工業用地、倉儲用地只有百分之十幾，甚至有的有的地方只有百分之10%不到。那麼也就是說，我們在整個的城市建設當中，由於工業用地的占比過高，所以我們居住用地住宅用地就相對比例太小。所以這個情況要改變。我們為什麼大城市的土地老是供不應求呢？和本身的建設用地當中的住宅用地比例太低有關係。所以有關部門又發了個通知，就是我們要對城市的低效率的土地要進行改造。
第三個結構性調整就是城鄉建設用地的結構調整。大家知道，我們處在一個城市化的進程當中，城市化進程當中就表明了一個問題，就是我們大量的農民在不斷進來，每年有1300萬、1400萬人口進入城市。一方面我們一些大都市的建設用地，住宅建設用地不夠，另一方面呢我們農村的人口流進城市以後，大量的宅基地，一些集體建設用地越來越利用率低，如何使集體土地也能進入我們城市的用地範圍當中，這也是一個參考的問題。所以呢，這方面我們有關部門也發表了文件，就比如說，租賃房可以建到集體用地上等等等等，使城鄉土地能夠更好地融合起來。這就是我覺得在2017年出現的新樣式，結構性調整在土地供給這方面反映出來。
講到了這幾年的城市，一線城市的土地成交的走勢，為什麼這這裡邊找的是整個一線城市的情況？我們看到，我們成交量最大的2013年，其次是2011年。最近幾年，整個北上廣深的土地成交量是下降的，只有今年土地成交量在上升。什麼意思呢？為什麼北上廣深這兩年的房價又上升到如此之快，那麼和土地供給有關係。就我們土地供應量，產生的樓盤的供應量不是在增加，而是總的趨勢減少。只有今年才開始增加，但明年就很難說了。所以就是說，土地供給對整個的房地產市場是影響很大的。所以我經常說，房地產市場上有兩個重要的要素決定了市場的冷熱和變化，一個就是金融貨幣政策，它決定整個樓市的冷熱。為什麼有的年度樓市很熱？因為貨幣供應量很大，我們的金融支援力度很大。有的年度我們樓市低迷冷下來，那麼和我們的金融支持力度不夠，或者整個貨幣量的短缺有關係。反過來，還有一個就是，為什麼在整個樓市冷熱變化的大週期，每個週期當中，每個城市表現不一樣，那麼土地是關鍵。
【新聞背景】
近日，財政部公佈資料顯示，今年前11個月全國土地出讓金突破4萬億，增長35.3%，已超過2016年全年土地出讓金總收入。 1998年，《國務院關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》頒佈，實行住房分配貨幣化，20年來，土地財政這一住房的基本性制度沒有改變，每次短期調控均未從根本上抑制房價。日前中國社科院發佈的《中國住房發展報告（2017-2018）》指出，地方政府是房地產調控的主力，其財政收入卻過度依賴於土地出讓收入以及房地產行業相關稅費，這使得他們在調控問題上的立場並不堅定，隨時可能“倒戈”；我國土地市場主要被地方政府壟斷，土地拍賣實行“價高者得”的制度也推高了土地拍賣價格。近日，南京地王目麒麟板塊“京奧港未來墅”發生工程暫停事件，該地塊價值47.6億元，樓面價2.2萬元/平方米。克而瑞研究中心的統計資料顯示，2016年誕生的340宗總價和樓面價“地王”中，其中14宗處於未開工狀態。今年以來，推出了租購並舉、共有產權住房、集體土地建設租賃住房等相關改革政策，但建立長效機制，是否需要在土地財政上動刀子？
大家看到，今年我們各項指標當中，漲得最快的是什麼？不是樓價，也不是投資，也不是銷售量，而是我們的地價。我們今年的土地供應量大概比去年同期到目前為止增加了10%左右，但是地價增加了40%多。那麼這個背後的推動力是什麼？就是我們的土地制度造成的。大家所知道的叫土地財政問題。地方政府由於缺少資金來源，往往把土地財政作為一個重要的收入，所以不改變現在政府一家供地，通過土地來獲得財政收入，來安排我們城市各項的費用支出，這樣的體制不改變，很難改變我們現在供給側的土地結構不合理的情況。還應該在我們城市的土地用地的機制、體制方面進行改革，進行調整，這樣才能取得比較好的一個成效。
這個圖表現了，就是我們現在一線城市住宅地價的溢價率和二線城市的住宅地價的溢價率，就是我們開發商在買地的時候，政府出個底價，然後大家來競拍。溢價率是說，離開底價有多少，是吧？政府提出一個價格，比如說每平方米的地價是5000塊，最後拍到了1萬塊，那溢價率就是100%，大概這個意思。那麼也就是，我們看到的這個溢價率，每個階段是不一樣的，但總體上現在看來，我們溢價率是在降低，是這個概念。但最近呢，一線城市溢價率有所提高，這個是表示什麼意思？實際上這個圖表表示的土地的這個狀況，溢價率始終存在的。我們為什麼房價不斷的漲？其中一個很主要原因地價漲得太快。所以如何調整我們土地供給側的結構，使我們漲得過快的一些城市的地價能夠相對保持平穩，那麼對我們房價的平穩就產生了很好的影響。反過來，就是房價永遠居高不下。
十九大關於市場的一些要求有三句話，第一句話是：我們房地產發展的定位是用來住的，不是用來炒的。第二句話是：我們的任務，就是要建立多主體供給、多管道保障的租購並舉的住房制度。也就是要改革，建立新的住房制度，加快。第三句話是：我們的目標，實現全體人民住有所居。多主體供給、多管道的保障，土地上應該有所體現。集體用地落實的問題，提出來了。第二就是我們城市的更新過程當中，城市改造過程當中，能夠盤活原有的存量土地，調整它的結構，實現多管道的供給。你比如說，我們這個單位的用地，這土地是國有的，但是工廠，原來是工廠、學校的裡邊有空閒的地方，能不能拿出來發展住房？對吧？那麼這個當中，就是企業也應該把它有些空閒的土地，或者低效的土地給拿出來。幾個方面的改革現在都開始啟動了，但是要有個過程，從量變到質變，真正把我們的用地制度的改革，作為房地產長效機制改革的一個重要部分。
為什麼會出現這個情況呢？和土地供給有關係？也就是說我們該增加土地供應的城市和地區，我們土地沒法供應，增加供應，而不應該增加那麼多土地供應量的地方，我們增加了土地供應。這造成了，比如北京、上海，早就規劃北京上海的人口到2020年是1800萬，但是北京上海的人口早就超過了1800萬，甚至超過了2000萬，2000多萬。但是我們的土地供給，土地的供應仍然按照1800萬的供應，那麼必然會造成北京上海這些大都市的房地產市場上的供求關係不平衡了，就供不上，嚴重的供不應求，這就是導致房價過快上漲的一個主要原因。反過來為什麼我們要去庫存呢？我們一些中小的城市，這些城市，他們規劃的人口很多，比如現在10萬人，我們縣決定，我們未來增加到二十萬三十萬，城市化進程。所以呢，土地供應按照這個供應，實際上要不了那麼多，所以他們開發出的樓盤就賣不掉，就庫存很大。所以這個當中一定要調整它的結構。
怎麼調整法？我們看到了，2017年國土部和住建部兩個部門發了一個檔很重要，對於未來的城市，城市之間的土地的結構調整，劃了一條線，或者是劃了五個檔次，按照庫存來供應土地。如果你這個城市現在的庫存量超過了36個月以上，那麼對不起，這個地方停止土地供應；18個月到36個月，減少土地供應；12個月到18個月，保持土地供應的平衡。反過來如果我土地庫存，我們房地產庫存，住宅的庫存低於12個月，6到12個月，我們要增加土地供應量。而六個月以上，要加大土地供應量，分了五個檔次。我認為這個舉措是過去房地產市場調控當中所沒有的。因為我們過去的市場調控，主要放在需求側的調控。第二個結構，就是城市的用地結構。我們建設用地當中分了好幾個部分，一個叫居住用地，一個叫基礎設施用地，一個叫工業和倉儲用地，還有叫其他用地。從我們國家看來，我們現在的工業用地比例比較高，一般都在30%上下。而我們知道一些發達國家，他們一般的這個工業用地、倉儲用地只有百分之十幾，甚至有的有的地方只有百分之10%不到。那麼也就是說，我們在整個的城市建設當中，由於工業用地的占比過高，所以我們居住用地住宅用地就相對比例太小。所以這個情況要改變。我們為什麼大城市的土地老是供不應求呢？和本身的建設用地當中的住宅用地比例太低有關係。所以有關部門又發了個通知，就是我們要對城市的低效率的土地要進行改造。
第三個結構性調整就是城鄉建設用地的結構調整。大家知道，我們處在一個城市化的進程當中，城市化進程當中就表明了一個問題，就是我們大量的農民在不斷進來，每年有1300萬、1400萬人口進入城市。一方面我們一些大都市的建設用地，住宅建設用地不夠，另一方面呢我們農村的人口流進城市以後，大量的宅基地，一些集體建設用地越來越利用率低，如何使集體土地也能進入我們城市的用地範圍當中，這也是一個參考的問題。所以呢，這方面我們有關部門也發表了文件，就比如說，租賃房可以建到集體用地上等等等等，使城鄉土地能夠更好地融合起來。這就是我覺得在2017年出現的新樣式，結構性調整在土地供給這方面反映出來。
講到了這幾年的城市，一線城市的土地成交的走勢，為什麼這這裡邊找的是整個一線城市的情況？我們看到，我們成交量最大的2013年，其次是2011年。最近幾年，整個北上廣深的土地成交量是下降的，只有今年土地成交量在上升。什麼意思呢？為什麼北上廣深這兩年的房價又上升到如此之快，那麼和土地供給有關係。就我們土地供應量，產生的樓盤的供應量不是在增加，而是總的趨勢減少。只有今年才開始增加，但明年就很難說了。所以就是說，土地供給對整個的房地產市場是影響很大的。所以我經常說，房地產市場上有兩個重要的要素決定了市場的冷熱和變化，一個就是金融貨幣政策，它決定整個樓市的冷熱。為什麼有的年度樓市很熱？因為貨幣供應量很大，我們的金融支援力度很大。有的年度我們樓市低迷冷下來，那麼和我們的金融支持力度不夠，或者整個貨幣量的短缺有關係。反過來，還有一個就是，為什麼在整個樓市冷熱變化的大週期，每個週期當中，每個城市表現不一樣，那麼土地是關鍵。
【新聞背景】
近日，財政部公佈資料顯示，今年前11個月全國土地出讓金突破4萬億，增長35.3%，已超過2016年全年土地出讓金總收入。 1998年，《國務院關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》頒佈，實行住房分配貨幣化，20年來，土地財政這一住房的基本性制度沒有改變，每次短期調控均未從根本上抑制房價。日前中國社科院發佈的《中國住房發展報告（2017-2018）》指出，地方政府是房地產調控的主力，其財政收入卻過度依賴於土地出讓收入以及房地產行業相關稅費，這使得他們在調控問題上的立場並不堅定，隨時可能“倒戈”；我國土地市場主要被地方政府壟斷，土地拍賣實行“價高者得”的制度也推高了土地拍賣價格。近日，南京地王目麒麟板塊“京奧港未來墅”發生工程暫停事件，該地塊價值47.6億元，樓面價2.2萬元/平方米。克而瑞研究中心的統計資料顯示，2016年誕生的340宗總價和樓面價“地王”中，其中14宗處於未開工狀態。今年以來，推出了租購並舉、共有產權住房、集體土地建設租賃住房等相關改革政策，但建立長效機制，是否需要在土地財政上動刀子？
大家看到，今年我們各項指標當中，漲得最快的是什麼？不是樓價，也不是投資，也不是銷售量，而是我們的地價。我們今年的土地供應量大概比去年同期到目前為止增加了10%左右，但是地價增加了40%多。那麼這個背後的推動力是什麼？就是我們的土地制度造成的。大家所知道的叫土地財政問題。地方政府由於缺少資金來源，往往把土地財政作為一個重要的收入，所以不改變現在政府一家供地，通過土地來獲得財政收入，來安排我們城市各項的費用支出，這樣的體制不改變，很難改變我們現在供給側的土地結構不合理的情況。還應該在我們城市的土地用地的機制、體制方面進行改革，進行調整，這樣才能取得比較好的一個成效。
這個圖表現了，就是我們現在一線城市住宅地價的溢價率和二線城市的住宅地價的溢價率，就是我們開發商在買地的時候，政府出個底價，然後大家來競拍。溢價率是說，離開底價有多少，是吧？政府提出一個價格，比如說每平方米的地價是5000塊，最後拍到了1萬塊，那溢價率就是100%，大概這個意思。那麼也就是，我們看到的這個溢價率，每個階段是不一樣的，但總體上現在看來，我們溢價率是在降低，是這個概念。但最近呢，一線城市溢價率有所提高，這個是表示什麼意思？實際上這個圖表表示的土地的這個狀況，溢價率始終存在的。我們為什麼房價不斷的漲？其中一個很主要原因地價漲得太快。所以如何調整我們土地供給側的結構，使我們漲得過快的一些城市的地價能夠相對保持平穩，那麼對我們房價的平穩就產生了很好的影響。反過來，就是房價永遠居高不下。
十九大關於市場的一些要求有三句話，第一句話是：我們房地產發展的定位是用來住的，不是用來炒的。第二句話是：我們的任務，就是要建立多主體供給、多管道保障的租購並舉的住房制度。也就是要改革，建立新的住房制度，加快。第三句話是：我們的目標，實現全體人民住有所居。多主體供給、多管道的保障，土地上應該有所體現。集體用地落實的問題，提出來了。第二就是我們城市的更新過程當中，城市改造過程當中，能夠盤活原有的存量土地，調整它的結構，實現多管道的供給。你比如說，我們這個單位的用地，這土地是國有的，但是工廠，原來是工廠、學校的裡邊有空閒的地方，能不能拿出來發展住房？對吧？那麼這個當中，就是企業也應該把它有些空閒的土地，或者低效的土地給拿出來。幾個方面的改革現在都開始啟動了，但是要有個過程，從量變到質變，真正把我們的用地制度的改革，作為房地產長效機制改革的一個重要部分。