花樣年二次轉型：彎道拿地擴張，輕資產業務超四成

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時代週報特約記者蔡穎發自廣州

在房地產發展勢頭迅猛的2012年，花樣年破釜沉舟率先提出輕資產轉型；在開發商紛紛去地產化向多元化發展的當下，

作為輕資產轉型道路上的先行者， 2017年初，花樣年提出第二次業務轉型，重新加碼房地產業務，實現輕重並舉。而在2017年中期業績會上，花樣年集團主席兼首席執行官潘軍再次強調，未來要調整輕重資產的戰略佈局，希望輕重業務比例能實現五五對開。

從目前行業的情況來看，規模的增加意味著行業話語權增大。此番花樣年重新拾地產業務，無疑是為了搶奪更多的行業話語權。而輕重並舉，則是希望在短期利潤和長期回報的博弈中覓得平衡點。

年關將至， 2017年接近尾聲，二次轉型的花樣年交出了自己的成績單。在規模競爭的賽道上，截至12月5日花樣年通過並購、合作等形式“曲線救國”獲得了深圳、武漢、石家莊以及青島等地多個項目。

而在輕資產業務中，物管服務板塊下彩生活在11月14日發佈公告，通過四份收購協議，把母公司花樣年以體外基金形式收購的萬達物業並表，從而將其營收和規模推向新的高度。

然而，輕重並舉模式的價值兌現能力依然待證。根據該公司最新發佈的銷售業績顯示， 2017年1-11月累計銷售面積達132萬平方米，累計銷售金額約人民幣132.91億元。完成2017年150億元銷售目標的88.6%。在克而瑞最新公佈的房企銷售榜單上，花樣年跌落在100名之外。

二次轉型後的花樣年，能否實現反超？花樣年需要多點時間來證明。

彎道拿地擴張

隨著地產行業“黃金時代”的終結，如何突破傳統的開發模式，適應新形勢成為擺在各大開發商面前的難題。

作為行業轉型的先行者，花樣年早在2012年率先提出輕資產發展戰略，意圖通過拓展輕資產業務來實現規模的增長。

然而，發展狀況並不樂觀，在地產行業高歌猛進甚至龍頭房企突破4000億元規模時，花樣年的銷售額始終徘徊在百億元上下。 2016年，花樣年實現合同銷售額122.1億元，同比增長8.3%，遠遠落後於行業平均35%的水準。

2017年中報數據的出爐更加堅定了花樣年二次轉型的決心。在報告中，其營業收入同比下降32.2%至53.62億元，期內利潤下滑至1.56億元，同比下降52.9%。通過反思花樣年意識到對房地產開發商而言，土地意味著生存之本，只有獲得足夠的土地和現金流，才可能獲取規模上的優勢。

在土地市場動作頻頻，花樣年顯示了重拾地產業務的決心。

根據花樣年中期業績公告顯示，土地儲備方面，截至2017年6月30日，花樣年規劃土地儲備總建築面積約1595萬平方米，其中已簽署框架協定的物業規劃總建築面積為885萬平方米。

從佈局上來說，公司土儲集中在主要集中在成渝經濟區、珠三角地區、長三角、京津都市圈和華中區域，其中一線城市占比為35.6%。

公開市場都是大型房企的遊戲場，並購、合作、舊改的方式已逐漸成為中小房企吸納土地儲備的趨勢。雖然近年來不斷上漲的地價讓花樣年壓力沉重，但是，通過和中小企業的並購、合作、舊改等方式實現了“曲線救國”。

近日，花樣年第二次進入青島，通過對安泰信旗下即墨田橫項目的股權收購，獲得位於青島田橫島省級旅遊度假區濱海公路以南、窪裡村以東29宗商住用地，

面積共2663畝，可開發體量約255萬平方米。目前，花樣年共在青島拿地42宗，土地面積超過3700畝，可開發體量約400萬平方米，一躍成為青島土地儲備量最大的房企之一。

花樣年通過舊改在一線城市拿地更具優勢。花樣年與世界（集團）簽約，以13.39億元獲取深圳坪山廠房改造項目，該項目位於深圳市龍崗坪山新區，占地面積約6.9萬平方米。目前在深圳有5個已經簽訂框架協定的舊改專案。與此同時，在北京獲得了一個建築面積約1.8萬平方米的工業廠房改造專案。

為了支撐收購與擴張，於2017年6月30日，花樣年擁有分別合共約33.1億元、合共約187.39億元及合共約2.52億元的借款、優先票據及債券以及已發行資產抵押證券。

不過，隨著專案的持續推進，大量的投資和融資使得其淨負債比率由2016年的83%上升至2017年6月30日的89.0%。截至2017年6月30日，公司的現金總額約為9.113億元，較2016年底的12.475億元減少26.9%。

業內相關人士表示，目前花樣年的規模擴張較為激進，需要防範風險，在大規模拿地的同時不僅需要增強融資能力，也要開啟合作並購等多元化的戰略擴張模式，實現穩健發展。

輕資產收入占比超過四成

房地產規模擴張的成效雖然尚未顯現，但作為全國最大綜合社區服務平臺的花樣年在“輕資產”業務上實現了彎道超車，成為公司的重要盈利增長點之一，對公司利潤形成有效的補充。

目前，花樣年的輕資產業務主要包括物業管理、酒店、文旅、金融、養老和教育等多個板塊，而值得注意的是，在今年上半年其輕資產收入占比超過40%。

在物業管理板塊，旗下的彩生活和易美居貢獻了絕大部分收入。兩者均已年進入資本市場。其中彩生活專注于住宅社區管理，與彩生活不同的是，美易家主要為城市綜合體、寫字樓、度假式物業等提供物業管理、資產營運等相關服務。

在過去的兩年時間裡，花樣年在物管服務板塊進行了一系列並購，並購的企業不乏航太物業和萬達物業這類大型綜合物業企業。通過並購物業管理的範圍擴展到200多個城市2335個社區。

作為花樣年輕資產業務平臺的旗艦，彩生活在完成收購萬達物業一年之後，11月14日晚間發佈公告，斥資20.12億元人民幣向大股東花樣年收購物業管理業務深圳市萬象100%權益，總代價20.12億元人民幣，將以內部資源及銀行借款償付。

截至2017年6月30日，彩生活的平臺服務面積已達到8.49億平方米，包括自管面積4.2億平方米，同比增16.7%，合作面積為1.787億平方米、聯盟面積為2.5億平方米。將萬達物業並表後，彩生活的管理規模將往上疊加0.6億平方米。一躍成為全球最大的物業服務商。

彩生活在規模快速擴張的同時營收方面也實現了迅猛增長，今年上半年，彩生活收入為7.47億元，溢利為1.15億元。報告顯示其收入同比增長29.8%達7.47億元，同比增長35.6%。加上萬達物業的資料，彩生活利潤將翻番。

毫無疑問，在並表萬達物業後，彩生活的發展規模和營收將會得到擴張和提升，但目前行業仍處於激烈競爭階段，彩生活仍需優化運營，加速兌現使用者生態圈價值。

美易家則以服務寫字樓和高端商務公寓為主，項目已覆蓋遍佈全國38個核心城市。美易家報告期內營業收入則為2.01億元，同比增長17.17%，歸屬于掛牌公司股東的淨利潤為5017.63萬元，較上年同期增長23.91%。而在未來將聚焦線上短租及度假物業運營等創新業務領域。潘軍曾表示，希望美易家成為中國版Airbnb。

在商業管理方面，花樣年也積極拓展商業輕資產專案，累計輸出項目數量達30餘個，主要涵蓋涵蓋西藏、江西、吉林、江蘇、四川、浙江、廣東、湖南、貴州等省份。在文旅、養老及社區教育方面也均得到進一步發展。

花樣年不僅提出“社區+”商業生態系統戰略，還要輕重並舉，產融結合，成為以社區服務為支點的產業金融集團。

在社區金融方面，旗下互聯網金融平臺“錢生花”在今年上半年錢生花完成新增註冊用戶44.54萬人，投資金額達人民幣40.92 億元。並通過旗下中安信保險經紀平臺與國內主流保險公司合作。

此前有熟悉花樣年的人士認為，輕地產重物業的策略導致花樣年錯過了中國房地產的黃金期，而在行業集中度不斷上升、拿地成本逐漸上升的背景之下，中小型房企企圖通過規模來突圍變得更加困難，顯然對於花樣年的考驗也更加嚴峻。

輕資產收入占比超過四成

花樣年不僅提出“社區+”商業生態系統戰略，還要輕重並舉，產融結合，成為以社區服務為支點的產業金融集團。