轉載自貓叔聊財經， ID:maoshucaijing
之前寫過一篇《買房的最佳時機是什麼時候？》， 觀點是鼓勵大家找筍盤。
這篇算是一個補充。
如何找到筍盤， 其實倒沒有什麼特殊的技巧。 手里加上幾十個仲介的電話， 經常跑盤觀察市場。
秘訣， 就在於勤快。
當然在大牛市的時候， 開發商、房東不漲價已經是菩薩心腸， 就不要指望還找筍盤， 及時鎖定才好。
在房價下行的時候， 發現筍盤的幾率會比較大。 因為有著急用錢， 想快點出貨的賣家。
所以， 同志們， 樓市不行了， 我們可以不買， 但是不要觀望。
想想牛市的時候， 我們是多麼飽受欺淩，
淡市了！輪到咱們砍價了！我們終於可以翻身當大爺。
我們要邁開勤勞的雙腿， 閒庭信步的掃樓盤！
PS：對於投資客還是消停點吧。 明年並沒有投資機會。 房子是用來住的， 不是用來炒的！
房價下跌最直接的信號：二手房下跌才是真跌！
目前真正在下跌， 或者很有可能會下跌的城市有哪些呢。
我們來看統計局給出的資料， 有人說統計局的資料不準確。 其實這樣講是不對的。 我們本來就是一個政策市， 行政手段的干預是可能改變房價的， 也會改變預期。 所以我找出11月份二手房資料下跌、或者保持持平的一些城市。
這裡還是要重複一個概念：只有二手房價格才能反正真實的市場。 新盤價格定價權在於開發商，
一線的北京、上海還在下行。 （深圳廣州顯示環比上漲了0.1%， 也沒什麼關係。 深圳、廣州樓市現在是很穩定的， 而且深圳、廣州調控的時間也比較早。 ）
二三線有天津、石家莊、南京、合肥、廈門、福州、濟南、鄭州、海口、秦皇島、無錫、揚州、蚌埠、安慶、北海。
對比2015年的資料， 這些城市大部分都是大漲過了。 有些人問大漲過就不會漲了嗎？從市場的角度說， 商品價格大漲過以後就會有調整， 這是規律。 所以任何上漲的城市都會有回檔的。 至於回檔幅度是多少， 要看這個城市上漲的時候脫離了原本價值的幅度。 要因城而異了。
新房， 要學會薅開發商羊毛
一位老司機說， 買新房， 一定要抓住開發商的痛腳， 趁他病， 要他命。
這話也太歹毒了些= =。 但是熟悉開發商的那點行銷套路， 我們就可以反套路買房了！
淡市的新房可買
以上城市， 在房價大漲的時候， 幾乎沒有什麼新盤在賣。 開發商大多都在捂盤。 隨著年底了。 反而逐漸開始賣盤了，
這是為什麼呢？
其實這涉及到開發商的行銷策略。 首先， 開發商賣房子， 一定是以獲取最大利潤為首要目的。 在牛市的時候， 房子不愁賣， 政府還用備案價壓著， 那咱們就死磕， 看誰耗得過誰。
等牛市過了， 市面上錢也緊張了。 開發商的目的從獲取最大利潤變成了“儘量回款， 保證現金流”， 畢竟， 有錢維持運轉， 才能活的長遠。
淡季， 一般的買房者是處於觀望狀態的。
只有少量有實力的剛需， 還有部分抄底的投資客才是開發商的客戶。
所以， 雖然樓市新盤少了， 可是大家都覺得房價要跌。 這個時候， 你要快速出貨。 先篩選有實力的買家， 全款。 等這部分客戶消化了，
著急用錢的KFS， 只求走量， 不求漲價， 這個時候買入， 也是很合適的。 （不著急用錢的KFS， 比如頂豪們， 那就慢慢賣唄。 豪宅賣了10多年還沒賣完的現象也很多）
一期開盤的新盤可買
新樓盤開盤， 基本都是低開高走的策略。
新房的價格， 一直都是單邊上漲。
開發商的行銷套路， 都是告訴你， 這個地段多麼好， 將來如何升值。
所以， 在政府沒有強勢介入備案價的時候， 新房的價格=新房的真實價值+預期上漲的價格。
你買入新房的價格， 是包含了未來上漲預期價格的。
新房的上漲， 都是紙面財富。
但這不妨礙銷售員說， 昨天還是8000塊， 今天就漲9000塊。 恭喜昨天買房的客人一天賺10萬。 這樣客人美滋滋，銷售員也美滋滋。
所以，新盤都是第一期價格最低，第二期會根據第一期的銷售率上調價格，銷售率越高，上調的越高。第三期類推。
知道這個道理後，買前幾期還是比較實惠的。因為雖然不是真正的買入即賺，但至少買的時候比以後便宜嘛。
這裡再說一下，打折尾盤也可以買。但前提是消息靈通。由於大部分樓盤賣光，開發商沒有資金壓力，尾盤往往是很便宜的，但銷售員不會直接告訴你。需要多套路，多打聽。畢竟當新盤全部賣光成為二手盤的時候，沒人知道哪個是尾盤。尾盤，也是跟著整個社區的價格一起走。
還有比較罕見的，小開發商負債過高支撐不下去、大開發商吞併小開發商，這兩種情況下，為了資金快速回流，樓盤一定會打骨折賣，如果出現這種情況，比如恒大、融創的樓盤，可以果斷買入。
二手房，把握季節行情
凡是市場，一定有自身的規律。
我們看下圖，下圖是中國指數研究院的二手房指數走勢。
找找房價指數走勢低谷的時間段。有沒有發現什麼共同點？
沒錯！從05年到17年，除了大漲的年份，房價指數低估階段大多集中在12月份到明年的3月份之前。即使是大漲的年份，這個時間段房價走勢也是相對平緩的。
於是，我們得出結論：
12月份到明年的3月份，這一段時間樓市很冷。而3月份之後，樓市房價才開始上漲。
造成這種現象是偶然的嗎？當然不是。
原因是我們要過春節。
進入12月，春節的氣息就很濃了。很多北漂、滬漂都無心工作，商量怎麼訂票回家，怎麼可能還有心思看房……
哪怕是本地人，也傾向於把攢了一年的錢存起來。享受下有錢的感覺。至於買房這種大事，當然是“過完年再說”。
而開春後，該上班的上班，該買房的也開始行動了。
所以，業內把3月份叫做小陽春。3月份後，二手房市場逐漸活躍，開發商也開始推盤。
有經驗的投資客，或者牛逼的銷售總，會根據3月份的樓盤定價和去化量判斷將來一年的走勢。
而我們買房的時候，可以反其道行之。買在淡市。
買家不著急買，不代表有賣家不著急賣。賣家明年也做好了要置換或者其他計畫，希望在年底這段時間把房清出。在買家不多的時候，你會挑選到不錯的低價房源，而且還沒人跟你搶。
總結
當然，以上分享僅僅出於我個人的經驗，也不完全對。
本質上，年底買房是一個好時機，但是樓市是比較複雜的。我並不能保證說，在年底買的房子一定比明年便宜。因為，未來房價如何誰也無法精准判斷。即使一個城市，不同區域也是有變化的。
很多人喜歡聽預測房價，比如未來1年，2年，3年，但是誰能100%預測正確？任大炮也不能。他說是長期看漲。通過預測房價去做買房的決策，我認為有點像買彩票。
我們要賺的是容易的錢，買彩票太難了。所以，在淡季買入，大幾率確保你能買到當下比較划算的房子，這是你買了就能確定要賺的錢。
聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表觀點，不構成投資意見。文中的論述和觀點，敬請讀者注意判斷。
這樣客人美滋滋，銷售員也美滋滋。所以，新盤都是第一期價格最低，第二期會根據第一期的銷售率上調價格，銷售率越高，上調的越高。第三期類推。
知道這個道理後，買前幾期還是比較實惠的。因為雖然不是真正的買入即賺，但至少買的時候比以後便宜嘛。
這裡再說一下，打折尾盤也可以買。但前提是消息靈通。由於大部分樓盤賣光，開發商沒有資金壓力，尾盤往往是很便宜的，但銷售員不會直接告訴你。需要多套路，多打聽。畢竟當新盤全部賣光成為二手盤的時候，沒人知道哪個是尾盤。尾盤，也是跟著整個社區的價格一起走。
還有比較罕見的，小開發商負債過高支撐不下去、大開發商吞併小開發商，這兩種情況下，為了資金快速回流，樓盤一定會打骨折賣，如果出現這種情況，比如恒大、融創的樓盤，可以果斷買入。
二手房，把握季節行情
凡是市場，一定有自身的規律。
我們看下圖，下圖是中國指數研究院的二手房指數走勢。
找找房價指數走勢低谷的時間段。有沒有發現什麼共同點？
沒錯！從05年到17年，除了大漲的年份，房價指數低估階段大多集中在12月份到明年的3月份之前。即使是大漲的年份，這個時間段房價走勢也是相對平緩的。
於是，我們得出結論：
12月份到明年的3月份，這一段時間樓市很冷。而3月份之後，樓市房價才開始上漲。
造成這種現象是偶然的嗎？當然不是。
原因是我們要過春節。
進入12月，春節的氣息就很濃了。很多北漂、滬漂都無心工作，商量怎麼訂票回家，怎麼可能還有心思看房……
哪怕是本地人，也傾向於把攢了一年的錢存起來。享受下有錢的感覺。至於買房這種大事，當然是“過完年再說”。
而開春後，該上班的上班，該買房的也開始行動了。
所以，業內把3月份叫做小陽春。3月份後，二手房市場逐漸活躍，開發商也開始推盤。
有經驗的投資客，或者牛逼的銷售總，會根據3月份的樓盤定價和去化量判斷將來一年的走勢。
而我們買房的時候，可以反其道行之。買在淡市。
買家不著急買，不代表有賣家不著急賣。賣家明年也做好了要置換或者其他計畫，希望在年底這段時間把房清出。在買家不多的時候，你會挑選到不錯的低價房源，而且還沒人跟你搶。
總結
當然，以上分享僅僅出於我個人的經驗，也不完全對。
本質上，年底買房是一個好時機，但是樓市是比較複雜的。我並不能保證說，在年底買的房子一定比明年便宜。因為，未來房價如何誰也無法精准判斷。即使一個城市，不同區域也是有變化的。
很多人喜歡聽預測房價，比如未來1年，2年，3年，但是誰能100%預測正確？任大炮也不能。他說是長期看漲。通過預測房價去做買房的決策，我認為有點像買彩票。
我們要賺的是容易的錢，買彩票太難了。所以，在淡季買入，大幾率確保你能買到當下比較划算的房子，這是你買了就能確定要賺的錢。
聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表觀點，不構成投資意見。文中的論述和觀點，敬請讀者注意判斷。