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樓市已到歷史大頂,未來20年還能漲嗎?

如果仍以經濟週期的視角去尋找週期的拐點 , 並以此來作為投資決策依據, 那就有可能會無所適從, 因此, 不少投資者也提出宏觀研究無用論。 過去, 政策的制定者樂於用逆週期政策來平滑週期, 如今, 越來越意識到遏制增速下行的代價巨大, 不如培育新產業、積聚新動能。

的確, 中國太大, 人口眾多, 不能只看一個面;既然趨勢已經相對明朗, 不如多去研究經濟格局將如何演變、產業結構降如何調整, 從中尋找投資機會。

為何經濟增速下行反而是好事?

全球任何一個成功步入發達經濟體行列的國家或地區,

其在發展過程中經濟增長速度都無一例外地會從高速換檔為中速、再換檔為低速增長。 如今, 沒有任何一個發達經濟體的GDP增速還能維持在5%以上。 美國經濟明年有望繼續復蘇, GDP增速若能回升至2.5%已經很了不起了, 但仍低於全球平均水準。

無論自然界, 還是人類社會, 盛衰的轉換都是不可避免的。 植物、動物還有人類, 都會經歷出生、成長、成熟、衰老直至死亡的生命週期;很多人把中國在近代的衰落, 歸咎於清政府的腐敗與無能, 但當年亞洲大部分國家都淪為了英國殖民地, 難道全都因為各國政府趨於一致的腐敗無能嗎?這種解釋的說服力就有些偏弱了。

從哥倫布發現新大陸到英國的工業革命, 實際上已經在預示明清兩個朝代的不祥命運了。

從鄭和六次下西洋到明朝後期實行“海禁”, 其實就是中國閉關自守的農耕文化風險暴露過程。 所以, 中國近代經濟的衰落並不是從清朝開始的, 全球各國的實力就是通過此消彼長拉開差距的。

時常有人認為我是一個空頭, 其實很冤枉。 從社會經濟的長週期看, 我認為1911年清政府被推翻可以視為這輪週期的起點, 經過百餘年的演進, 如今依然處在上升通道中, 接下來就要看到了2050年左右的時候, 中美之間的實力對比了。 這裡的實力不單指軍事實力, 主要指社會、經濟、科技等綜合實力。

中國經濟當前所面臨的最大問題, 是社會杠杆率水準偏高的問題。 美國、德國和日本處於中國當前經濟發展水準的時候,

都還個個年富力強, 不需要吃補藥, 杠杆率很低。 現在, 中國全社會的杠杆率已達到約250%左右, 美國今年估計在260%左右, 非常接近了。

這也是為何中國要推進供給側結構性改革的原因, 因為穩增長的成本(債務)越來越大, 但穩增長的必要性(就業)卻越來越小。 10年前, GDP增長一個百分點, 對應新增就業只有80萬人, 如今, 對應新增就業200萬人, 說明中國經濟已經從重化工時代轉向服務經濟時代。 如今, GDP增長1%所對應的新增GDP規模大約為1萬億, 比十年前增加了4倍。

這就容易解釋為何一國經濟上升到發達經濟體水準之後, 經濟增速就會下行的原因——當存量大到一定程度的時候, 增量對存量的占比自然就下降了。 按照權威人士的說法,

“樹不能漲到天上去”, 凡事都有極限。

過去, 我們並沒有少提改革, 但改革的力度一直不夠大, 只要經濟下行壓力增大, 改革就會讓位於穩增長了。 因此, 這也是本人長期堅持的觀點——經濟增速下行才能促轉型, 只有經濟轉型了, 經濟結構改善了, 才能避免發生系統性風險, 從而保持經濟的可持續增長。 而通過加杠杆來維持中高速增長, 結局一定是盛極而衰。 因此, 不論是美國還是德國, 不論是日本還是韓國, 它們都是在減速中實現經濟轉型並躍升為發達經濟體的。

中國經濟兩個面:一面在縮減, 一面在擴張

如果僅看GDP增速, 確實處在下行通道之中, 無論是從2007年開始算起, 還是從2010年算起。 若以該指標的上行或下行作為衡量經濟好壞的標準,

就很容易得出悲觀的結論。 不過, 判斷一個經濟體健康與否, 不僅要看其所處的發展階段和對應的經濟增速, 更要看經濟結構、企業競爭力、勞動生產率水準以及全社會杠杆率水準等。

中國經濟究竟如何看, 不是三言兩語就能說清楚的。 從三次產業看, 第三產業的比重越來越大, 第二產業則在萎縮, 第一產業對GDP的貢獻終將低於10%, 而中國從農業大國躍升為工業大國, 還不到30年的時間。 但隨著人口老齡化和人力成本的上升, 中國的製造業不僅受到更具人力成本優勢的新興經濟體挑戰, 還需承受發達國家“再工業化”的壓力, 美國實施的減稅計畫, 會使得美國的投資吸引力進一步增大。

因此, 儘管中國服務業在快速發展,投資增速超過10%,但製造業的發展卻在放緩,投資增速不足3%。這說明,看中國經濟不能只觀一面,至少要看兩個面。即便在第二產業內部,也存在兩個面——新興產業和傳統產業。例如,當傳統產業普遍面臨產能過剩的時候,新興產業則迎來高增長的發展機遇。

我發現,做PE的大多對中國經濟比較樂觀,而做傳統產業的,則悲觀者居多。例如,做紡織鞋帽出口的,因國內勞動力成本的上升,其產品的全球競爭力在消減;但與蘋果、三星等消費電子產業鏈相關的企業,則得益於訂單的不斷增加,出現了欣欣向榮的景象。

不少人非常看好拉動經濟“三駕馬車”中的消費,認為中國正處在消費升級階段,且有很多事實也證明了消費升值正如火如荼地進行。但從總量資料來看,社會消費品零售總額的增速則呈現“穩中趨降”的特徵,如今年6月份的名義增速為11%,到10月份降至10%。

消費的增長與居民收入增速相關,尤其與中低收入群體的收入增速密切相關,這是由邊際消費傾向遞減規律所決定的。根據國家統計局提供的收入分級資料,自2016年以來,中低收入群體(約10.6億人口)的收入增速放緩,且低於全國居民收入的平均增速。但城鎮中等以上收入群體(約3.16億人口)的收入增速則加快,導致收入差距擴大。

因此,當規模達3億人的偏高端消費群體在推動消費升級的時候,就容易解釋為何高鐵爆滿、五星級酒店客房入住率上升、境外人均購物消費額全球領先等現象了。這也是自去年初以來看好高端消費的理由。

再如,中國人口流動也呈現兩面特徵,一面是農業人口往城鎮轉移的速度在放緩,2016年城鎮農民工數量出現了淨減少;另一面,中國人口從三四線城市流向一二線大城市的趨勢還在強化,縮減與擴張並舉,由此也創造了不同區域的不同投資機會。

把握住格局比拘泥於趨勢更重要

如前所述,總量增速的放緩已成為必然,但當前中國經濟與2010年之前有一個很大的不同,就是經濟增速的下行不再必然導致失業率上升,如雖然GDP增速從10.6%降至6.7%,但每年的新增就業卻總能維持在1300萬人,這一方面與勞動年齡人口的下降有關,另一方面,則主要受經濟轉型的影響,即現代服務業的比重在快速上升。

從資產配置的角度看,既然服務業的比重在上升,加大對現代服務業中最值得看好的行業配置,應該是可行的,如流通部門中的快遞業、生產和生活服務部門中的保險業、資訊服務、教育醫療等。

從經濟轉型的角度看,既然產業升級需要靠技術進步來推動,那就需要研究哪些行業的研發投入量更大,其成長機會也就更大。從大類行業看,我國在電子通信、核科學、工程與技術、地球與科學及農學等領域的投入較大,如果再進行細分,發現電腦、通信和其他電子設備製造業、電氣機械和器材製造業、汽車製造業、醫藥製造業等細分行業成為R&D經費的投入重點。

不同學科研發投入的分佈(億元)

例如,半導體行業是中國政府巨額投入的戰略性行業,此前的投入一直沒有滿意的回報,但近來據說是隨著摩爾定律的“放緩”,給了中國半導體行業趕上的機會。中國每年在晶片方面的進口額高達1.8萬億元(人民幣),據說超過原油的進口額,如果能從部分替代變成完全替代,將給中國半導體企業帶來巨大的商機。如今,政府還在繼續投入,設立的半導體產業基金總和是萬億級的,因此,這個行業就值得看好。

消費值得看好嗎?當然值得看好。儘管我並不看好當前消費對GDP的貢獻,但如前所述,我看好的是3億偏高收入群體的消費,因為其規模之大已相當於美國的總人口。此外,人口老齡化也是今後消費轉型和升級的一個長期投資主題,它帶來了服務消費如健康養老、醫療服務等消費增速的持續上升。此外,隨著5G的推出,中國在通信領域將領先於全球,這將進一步支援網路消費、網路金融等新型服務業更快發展。

迄今為止,居民家庭資產配置的重頭仍是房地產,大部分居民在房地產上的配置比重幾乎占到總資產的三分之二,居民家庭資產結構非常趨同。我認為資產配置還應從長計議,要看未來十年資產價格上升的空間。如果說過去十年、二十年重配房地產是明智之選,那麼,未來十年仍將是最優的選擇嗎?

未來十年,全社會的投資回報率必然下降,因為經濟增速將持續回落。若不認為在未來的十年裡樓市還能漲五倍的話,那就應該去配置有五倍增長潛力的資產——只要每年的投資回報率達到18%,那麼,10年下來總回報率就超過五倍。2017年,滬深300指數的漲幅就超過20%,明顯跑贏全國房價指數。

歷年商品房價格漲幅與銷量波動幅度

我不妨大膽預言,2017年中國樓市的銷量已經構築了歷史大頂。回顧歷史,國內商品房銷量分別在2009年、2012年和2014年出現過三次負增長,同時也伴隨著房價漲幅的回落,2018年,商品房銷量必然會出現負增長,同時房價漲幅也將進一步回落。未來幾年,在“房住不炒、租售並舉”的政策嚴控下,房價即便不跌,總體看至多也只能走L型,作為大類資產的配置也就成雞肋了。當然,隨著流動人口的進一步集中,人口不斷集聚的如杭州灣灣區、粵港澳灣區等新興產業發達地區的房價依然還有可觀的上漲空間。

中國的經濟格局正在發生深刻變化,大類資產配置必須審時度勢,如果總沉浸在過去的思維慣性裡,終將遭受挫折。當前中國,傳統經濟正走向衰落,且這輪衰落始於2011年,新興經濟則在不斷壯大。不過,新舊動能的轉換需要一個漫長的過程,因為舊動能目前仍是中國經濟的主動能,只是動力在衰減;新興經濟是次動能,但發展空間巨大。從資產配置的大格局看,應該重配新興產業、新動能,減持傳統產業、舊動能。

當然,傳統經濟也不是不可以配置,但一定要配置在行業龍頭上。例如,隨著金融監管的加強,資管新規的推出,房地產行業的融資難度會越來越大,最終導致行業集中度進一步提升,實現優勝劣汰。因此,隨著傳統產業增速的下降,投資機會往往是結構性的。但新興產業的投資邏輯是把握趨勢性機會,因為大部分新興產業都處在擴張期。

儘管中國服務業在快速發展,投資增速超過10%,但製造業的發展卻在放緩,投資增速不足3%。這說明,看中國經濟不能只觀一面,至少要看兩個面。即便在第二產業內部,也存在兩個面——新興產業和傳統產業。例如,當傳統產業普遍面臨產能過剩的時候,新興產業則迎來高增長的發展機遇。

我發現,做PE的大多對中國經濟比較樂觀,而做傳統產業的,則悲觀者居多。例如,做紡織鞋帽出口的,因國內勞動力成本的上升,其產品的全球競爭力在消減;但與蘋果、三星等消費電子產業鏈相關的企業,則得益於訂單的不斷增加,出現了欣欣向榮的景象。

不少人非常看好拉動經濟“三駕馬車”中的消費,認為中國正處在消費升級階段,且有很多事實也證明了消費升值正如火如荼地進行。但從總量資料來看,社會消費品零售總額的增速則呈現“穩中趨降”的特徵,如今年6月份的名義增速為11%,到10月份降至10%。

消費的增長與居民收入增速相關,尤其與中低收入群體的收入增速密切相關,這是由邊際消費傾向遞減規律所決定的。根據國家統計局提供的收入分級資料,自2016年以來,中低收入群體(約10.6億人口)的收入增速放緩,且低於全國居民收入的平均增速。但城鎮中等以上收入群體(約3.16億人口)的收入增速則加快,導致收入差距擴大。

因此,當規模達3億人的偏高端消費群體在推動消費升級的時候,就容易解釋為何高鐵爆滿、五星級酒店客房入住率上升、境外人均購物消費額全球領先等現象了。這也是自去年初以來看好高端消費的理由。

再如,中國人口流動也呈現兩面特徵,一面是農業人口往城鎮轉移的速度在放緩,2016年城鎮農民工數量出現了淨減少;另一面,中國人口從三四線城市流向一二線大城市的趨勢還在強化,縮減與擴張並舉,由此也創造了不同區域的不同投資機會。

把握住格局比拘泥於趨勢更重要

如前所述,總量增速的放緩已成為必然,但當前中國經濟與2010年之前有一個很大的不同,就是經濟增速的下行不再必然導致失業率上升,如雖然GDP增速從10.6%降至6.7%,但每年的新增就業卻總能維持在1300萬人,這一方面與勞動年齡人口的下降有關,另一方面,則主要受經濟轉型的影響,即現代服務業的比重在快速上升。

從資產配置的角度看,既然服務業的比重在上升,加大對現代服務業中最值得看好的行業配置,應該是可行的,如流通部門中的快遞業、生產和生活服務部門中的保險業、資訊服務、教育醫療等。

從經濟轉型的角度看,既然產業升級需要靠技術進步來推動,那就需要研究哪些行業的研發投入量更大,其成長機會也就更大。從大類行業看,我國在電子通信、核科學、工程與技術、地球與科學及農學等領域的投入較大,如果再進行細分,發現電腦、通信和其他電子設備製造業、電氣機械和器材製造業、汽車製造業、醫藥製造業等細分行業成為R&D經費的投入重點。

不同學科研發投入的分佈(億元)

例如,半導體行業是中國政府巨額投入的戰略性行業,此前的投入一直沒有滿意的回報,但近來據說是隨著摩爾定律的“放緩”,給了中國半導體行業趕上的機會。中國每年在晶片方面的進口額高達1.8萬億元(人民幣),據說超過原油的進口額,如果能從部分替代變成完全替代,將給中國半導體企業帶來巨大的商機。如今,政府還在繼續投入,設立的半導體產業基金總和是萬億級的,因此,這個行業就值得看好。

消費值得看好嗎?當然值得看好。儘管我並不看好當前消費對GDP的貢獻,但如前所述,我看好的是3億偏高收入群體的消費,因為其規模之大已相當於美國的總人口。此外,人口老齡化也是今後消費轉型和升級的一個長期投資主題,它帶來了服務消費如健康養老、醫療服務等消費增速的持續上升。此外,隨著5G的推出,中國在通信領域將領先於全球,這將進一步支援網路消費、網路金融等新型服務業更快發展。

迄今為止,居民家庭資產配置的重頭仍是房地產,大部分居民在房地產上的配置比重幾乎占到總資產的三分之二,居民家庭資產結構非常趨同。我認為資產配置還應從長計議,要看未來十年資產價格上升的空間。如果說過去十年、二十年重配房地產是明智之選,那麼,未來十年仍將是最優的選擇嗎?

未來十年,全社會的投資回報率必然下降,因為經濟增速將持續回落。若不認為在未來的十年裡樓市還能漲五倍的話,那就應該去配置有五倍增長潛力的資產——只要每年的投資回報率達到18%,那麼,10年下來總回報率就超過五倍。2017年,滬深300指數的漲幅就超過20%,明顯跑贏全國房價指數。

歷年商品房價格漲幅與銷量波動幅度

我不妨大膽預言,2017年中國樓市的銷量已經構築了歷史大頂。回顧歷史,國內商品房銷量分別在2009年、2012年和2014年出現過三次負增長,同時也伴隨著房價漲幅的回落,2018年,商品房銷量必然會出現負增長,同時房價漲幅也將進一步回落。未來幾年,在“房住不炒、租售並舉”的政策嚴控下,房價即便不跌,總體看至多也只能走L型,作為大類資產的配置也就成雞肋了。當然,隨著流動人口的進一步集中,人口不斷集聚的如杭州灣灣區、粵港澳灣區等新興產業發達地區的房價依然還有可觀的上漲空間。

中國的經濟格局正在發生深刻變化,大類資產配置必須審時度勢,如果總沉浸在過去的思維慣性裡,終將遭受挫折。當前中國,傳統經濟正走向衰落,且這輪衰落始於2011年,新興經濟則在不斷壯大。不過,新舊動能的轉換需要一個漫長的過程,因為舊動能目前仍是中國經濟的主動能,只是動力在衰減;新興經濟是次動能,但發展空間巨大。從資產配置的大格局看,應該重配新興產業、新動能,減持傳統產業、舊動能。

當然,傳統經濟也不是不可以配置,但一定要配置在行業龍頭上。例如,隨著金融監管的加強,資管新規的推出,房地產行業的融資難度會越來越大,最終導致行業集中度進一步提升,實現優勝劣汰。因此,隨著傳統產業增速的下降,投資機會往往是結構性的。但新興產業的投資邏輯是把握趨勢性機會,因為大部分新興產業都處在擴張期。

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