這段時間， 樓市發生的事情很多， 什麼特朗普減稅加息， 什麼中央強調住房長效機制， 今天我不講這些問題。
講一個可能是我入行有史以來，
“買房， 何時買？”
想當初， 我會一遍又一遍得對諮詢者講：
“剛需， 不要在乎時機， 該買又剛好能買， 便是最佳時機”。
這就好比房價是一層比一層高的巨浪， 每個人都想在浪花掉下來的時候趁機跳進去， 然後跟著千千萬萬的踏浪選手， 勇闖天涯~自然， 直接踏在浪峰上的， 栽得最深。
這幅圖就像一把剪刀一樣。 在2007-2009年， 北京的三個月工資還可以買得起一平米的房子， 但隨著時間的推移， 買房這個事情對於大家來說， 卻越來越遠。 （我沒有把17年的資料貼出來， 是因為16-17年北京房價的漲幅太瘋狂， 已經破壞了這把剪刀的美感。 ）
從某種意義上講， 中國在08年之後已經陷入了“中等收入發達國家的陷阱”。
但房價過快上漲導致崩盤後的慘狀， 政府更不願意看到， 所以才出現了一次又一次的紅點調控。
讓房價上漲拉動經濟， 又不讓其崩盤， 這麼大的體量， 操作難度可想而知， 要知道， 穩定和增長才是政府的頭號任務。
這裡要普及一個經濟學常識， 簡稱它為【割韭菜原理】。
所以， 如果你貸款買房， 就要把杠杆背大背長， 欠的債越多， 收益越多。 當你快把錢還完的時候， 就要換一套更大的房子， 繼續加深杠杆。 這也是很多房產投資者的核心理論。
所以說， 今後年輕人買房會變得越來越難， 買房的最佳時機則是越早越好。
當然這裡又會有人說， 我買房去年買和今年買就是多花了100萬， 雖然長線上漲， 幾年以後會補回來， 但是我就是不想虧這麼多錢。 那好， 咱們看下一個環節， 如何在微觀層面選擇最佳時機， 如何避開房價浪頂， 如何獲取時機信號。
之前我曾在文中講到過， 現在的中國房地產已經進入了橫盤時代。 2016-2017這一波大漲空前絕後， 集中透支了前三年和後三年的漲幅。
接下來的結局就是一線城市大盤會穩中見漲， 二三四線城市有產業的會接住之前的房價， 沒產業的一定會回落下去。
所以， 在這個大環境下， 作為購房者就要去即時關注自己傾向區域的房價信號， 準備好房票和資金果斷出擊， 畢竟好的機會永遠是留給有準備的人的。
時機之"區域規劃"
區域規劃利好資訊一般分為四個階段， “傳言， 規劃， 動工， 建成”。 每次信號出現， 媒體都會炒作一番， 房價應聲上漲（所以說， 房價上漲背後有一部分是媒體人的功勞）。
譬如北京通州， 12月20日， 北京市副中心就要啟用了， 這就是建成信號。 通州房地產市場這幾天又火了起來。所以說，在傳言之前買通州的房子肯定是最佳時機，依次遞減。
這裡講一個偽命題，就是“高鐵通車一定會利好區域房價”。其實事實並不是這樣的，交通是把雙刃劍。交通建好，極有可能造成當地人口外流，而遷入人口不足、供大於求的市場情況會把當地房地產拉入死水。
時機之“土拍市場”
據我所知，80%的購房者對土拍市場並不感冒，這是大錯特錯的。土拍市場往往是房價市場的前瞻。如果一個地方頻出地王，房價上漲的時機隨之而來；如果土地出現流拍，說明市場過於冷淡，房地產商拿地賺不了錢，明顯的房價下跌信號。
這讓我想起16年土拍市場的壯烈，一開始地王頻出，到政策來臨，房價暴跌，小地產商紛紛倒閉，大地產商捂盤不售等行情。其實每個房產商都在賭，賭房價一直上漲，賭預售證可以早些下來，然後高位套牢買房使用者。
時機之“筍盤篩查”
筍盤是橫盤市場中最好的機會，一般是由改善族急於換房或者投資客杠杆背得太深急於套現所產生的低價房源。
之前講過，也可能會有對市場不敏感的業主掛低房源價格的現象，但現在這種情況幾乎為零，因為有經紀人站崗，絕對可以解決資訊對稱問題。
那麼至於怎麼獲取筍盤呢？這裡就要考驗你的大資料能力了，首先把“X家網”的所有房來源資料爬下來，然後最低值計算，找出相對社區均價最低的那一套，再進行戶型，朝向等多方面的篩查。這個對大家有些難度。
時機之“市場規律”
季節性現象
一年中最大的漲幅在春季，就是春節之後。而不是所謂的金九銀十，漲幅從不在9~10月份產生。一年中最淡的淡季在12~1月份，基本上是沒有人買房的。
細究原因你其實應該能想到，過春節發年終獎，買房婚姻大事都會放在年後。
9月份是“小陽春”，但決戰不在9、10月。對於房地產投資者來說，9、10月份是基本被忽略掉的，最後停滯到11月、12月，天氣寒冬，大家忙著年底總結，忙著過年，市場淪為最淡的淡季。
如果逆向思考，11、12月為最淡的淡季，那不正是最好的買房機會嗎？因為拋盤永遠存在，永遠會有急需賣掉房子籌錢的人群，這時候就會出現大量的筍盤。
所以買房一定要在除夕之前，市場極冷淡的時候下手。等到大家都去買房了，這時候最佳時機已經錯過了。
所以，真正聰明的人買房無論是調控還是季節都會選擇最最冷淡的時候下手。“28定律”適合任何場景。
最後，我用曾經寫的一段話作為結尾：
在中國，可以把買房人歸為以下幾類：
這二十年來手頭有閒錢但一直沒買過房子的，都是倒楣蛋；
手頭緊但湊錢買了一套漲了很多倍後賣掉過上了好日子的，都是聰明人；
手頭緊全家湊錢交了一套首付後吐血供房，房價翻了十幾倍後還住在裡面吃速食麵的，都是大傻瓜；
手頭緊開始沒買但發現越漲越嚇人死扛了十多年後終於下決心全家湊錢買了一套很小的然後吐血供房住在裡面吃著速食麵天天等房價上漲但即便漲了一些也不賣繼續住在裡面吃速食麵一直吃到房市泡沫破滅的，都是超級大……折翼的天使；
手頭寬裕買了好幾套漲了很多倍後賣掉了的，都是聰明人；
手頭寬裕買了好幾套漲了很多倍但還沒賣掉的……手頭寬裕的人，做什麼都是對的。
最後想告訴大家的是，最佳時機永遠有準備的人，備好車票，把知識儲備起來，厚積而薄發。千萬不要做跟風，買漲不買跌的人。既然我們都要去勇闖天涯，那麼就要做一個聰明的踏浪選手！
通州房地產市場這幾天又火了起來。所以說，在傳言之前買通州的房子肯定是最佳時機，依次遞減。這裡講一個偽命題，就是“高鐵通車一定會利好區域房價”。其實事實並不是這樣的，交通是把雙刃劍。交通建好，極有可能造成當地人口外流，而遷入人口不足、供大於求的市場情況會把當地房地產拉入死水。
時機之“土拍市場”
據我所知，80%的購房者對土拍市場並不感冒，這是大錯特錯的。土拍市場往往是房價市場的前瞻。如果一個地方頻出地王，房價上漲的時機隨之而來；如果土地出現流拍，說明市場過於冷淡，房地產商拿地賺不了錢，明顯的房價下跌信號。
這讓我想起16年土拍市場的壯烈，一開始地王頻出，到政策來臨，房價暴跌，小地產商紛紛倒閉，大地產商捂盤不售等行情。其實每個房產商都在賭，賭房價一直上漲，賭預售證可以早些下來，然後高位套牢買房使用者。
時機之“筍盤篩查”
筍盤是橫盤市場中最好的機會，一般是由改善族急於換房或者投資客杠杆背得太深急於套現所產生的低價房源。
之前講過，也可能會有對市場不敏感的業主掛低房源價格的現象，但現在這種情況幾乎為零，因為有經紀人站崗，絕對可以解決資訊對稱問題。
那麼至於怎麼獲取筍盤呢？這裡就要考驗你的大資料能力了，首先把“X家網”的所有房來源資料爬下來，然後最低值計算，找出相對社區均價最低的那一套，再進行戶型，朝向等多方面的篩查。這個對大家有些難度。
時機之“市場規律”
季節性現象
一年中最大的漲幅在春季，就是春節之後。而不是所謂的金九銀十，漲幅從不在9~10月份產生。一年中最淡的淡季在12~1月份，基本上是沒有人買房的。
細究原因你其實應該能想到，過春節發年終獎，買房婚姻大事都會放在年後。
9月份是“小陽春”，但決戰不在9、10月。對於房地產投資者來說，9、10月份是基本被忽略掉的，最後停滯到11月、12月，天氣寒冬，大家忙著年底總結，忙著過年，市場淪為最淡的淡季。
如果逆向思考，11、12月為最淡的淡季，那不正是最好的買房機會嗎？因為拋盤永遠存在，永遠會有急需賣掉房子籌錢的人群，這時候就會出現大量的筍盤。
所以買房一定要在除夕之前，市場極冷淡的時候下手。等到大家都去買房了，這時候最佳時機已經錯過了。
所以，真正聰明的人買房無論是調控還是季節都會選擇最最冷淡的時候下手。“28定律”適合任何場景。
最後，我用曾經寫的一段話作為結尾：
在中國，可以把買房人歸為以下幾類：
這二十年來手頭有閒錢但一直沒買過房子的，都是倒楣蛋；
手頭緊但湊錢買了一套漲了很多倍後賣掉過上了好日子的，都是聰明人；
手頭緊全家湊錢交了一套首付後吐血供房，房價翻了十幾倍後還住在裡面吃速食麵的，都是大傻瓜；
手頭緊開始沒買但發現越漲越嚇人死扛了十多年後終於下決心全家湊錢買了一套很小的然後吐血供房住在裡面吃著速食麵天天等房價上漲但即便漲了一些也不賣繼續住在裡面吃速食麵一直吃到房市泡沫破滅的，都是超級大……折翼的天使；
手頭寬裕買了好幾套漲了很多倍後賣掉了的，都是聰明人；
手頭寬裕買了好幾套漲了很多倍但還沒賣掉的……手頭寬裕的人，做什麼都是對的。
最後想告訴大家的是，最佳時機永遠有準備的人，備好車票，把知識儲備起來，厚積而薄發。千萬不要做跟風，買漲不買跌的人。既然我們都要去勇闖天涯，那麼就要做一個聰明的踏浪選手！