撰文丨馬繼鵬 本文來源於真話財經， ID：zhenhuacaijing
居民杠杆率對房價有「放大」效應
臨近年末， 高層關於房地產市場透露了很多信號， 利好消息基本上沒有，
在之前的文章中， 我們已經明確， 基本的判斷是明年投資房產的機會很少。
上漲希望渺茫， 大概率應該是下降， 所以， 今天的文章主要探討明年房價最有可能大跌的三個城市， 判斷的最基本依據是居民杠杆率。
居民杠杆率很重要
要讓房價下跌的原因很多， 比如徵收房產稅， 比如政府直接限價， 或者大批量增加土地供給， 但在目前的狀態下， 居民杠杆率是最值得參考的指標之一。
居民杠杆率是指居民貸款/居民存款的比值， 比如廈門10月份當月居民存貸款餘額分別為2230.75億元和4202.38億元， 居民杠杆率為188.38%。
根據國家資產負債表研究中心11月下旬發佈《三季度中國去杠杆進程報告》顯示，
按照國際上的說法， 良性的杠杆率數值應在50%以下。 這也是為什麼我們在銀行辦理住房貸款時， 銀行建議月房貸償還金額不得超過個人或家庭月收入的50%。
中國家庭高負債主要是被城市房產「綁架」。 3季度末， 居民整體未還貸款總額為39.1萬億， 其中個人購房貸款餘額為21.1萬億， 占總貸款餘額的54%。
但不同地區、不同年齡段家庭之間顯現出較大差異。 中國家庭貸款、存款比最高的是福建， 高達105%， 而最低的山西， 僅為20%， 浙江80%位列第三。
這個指標為什麼重要，
甚至在有些城市， 由於房價快速上漲， 很多購房者（一部分是投機者）會從銀行之外的管道獲得貸款， 比如8、9月份盛行的「首付貸」、「尾款貸」、「贖樓貸」等。
這樣算一下， 貸款買房， 尤其是高杠杆（借款比例高）買房還是很划算的， 別人買一套房賺錢， 自己可以用同樣的首付錢買兩套房。
在房價上漲的大週期中， 理論上杠杆率越高， 獲得的收益也會越大， 但是在房價橫盤或下降的通道， 投資者需要承擔更大的風險。
這個道理和2015年股市暴漲暴跌是一樣的， 6月份之前， 股市不斷上漲， 很多投資者借錢炒股， 融資融券、場外資金都湧入股市。
這些資金助長了股市非理性上漲， 後來監管層感覺風險太大， 發出警告信號， 嗅覺靈敏的機構資金出逃， 股市下跌， 很多借錢炒股的機構和散戶帳戶觸及平倉線。
接下來的景象很多人可能現在還歷歷在目， 股市接連幾天跌停， 更多的人被強制平倉， 更多資金出逃， A股從最高的5178點跌到2016年2月末的2687點。
其實房市也是這樣， 不過漲跌的週期會比股市長一些， 主要是交易不會像股市那麼頻繁， 但道理是一樣的。
如果一個城市的房地產市場持續調控， 資金杠杆過高的投資者無法變現， 在沒有新的收入來源的情況下， 就會甩賣房產。
賣的人多， 接盤者少， 房價必然是下降的， 房價下降， 恐慌性拋售會更多， 這種惡性循環一旦形成， 後果將非常嚴重。
重點城市居民杠杆率
2016年全國居民杠杆率為55%，這算是中國人民的平均杠杆使用率，以下幾個城市的居民杠杆率大幅高於這個比值。
先說說北京和上海，這是一線城市中中國樓市最有代表性的兩個城市，從今年一季度的資料來看，北京的居民杠杆率為49.5%，上海為65.9%。
「真話財經」又查詢了截止10月末北京的資料，存貸款餘額分別是28382.2億元和16215.67億元，居民杠杆率為57%。
除了北京和上海，廣州的居民杠杆率第一季度為79.2%，蘇州今年一季度的居民杠杆率水準91.5%，在全國來說已經很高了，但是和2016年相比下降了一些。
下面，「真話財經」將重點分析目前國內最有可能出現這種情況的城市，他們都有一個共同的特點—居民杠杆率很高，已經超過了100%，也就是說居民貸款額已經超過居民存款額。
如果放在一個家庭，就是家庭債務已經高於家庭收入了，如果經濟出現問題，這類家庭經濟風險會高於沒有債務的家庭。
從今年一季度的資料來看，居民杠杆率最高的城市是廈門，為161.1%，雖然比2016年的163.1%下降了一些，但在全國都是最高的。
10月份，廈門的居民杠杆率又大幅上升了，當月居民存貸款餘額分別為2230.75億元和4202.38億元，居民杠杆率為188.38%。
所以，從上述資料可以看出，廈門居民加杠杆炒房的投資客很多，這也從一個側面說明，廈門房價的泡沫是比較嚴重的。
所以，在嚴格的調控政策打壓下，廈門的房地產市場萎縮的最厲害。
資料顯示，2016年廈門一手房成交量309萬平米，二手房成交量558萬平米。今年1-4月份，廈門的一手房成交量只剩下可憐的57萬平米，預計全年也就是200萬平米左右。
合肥的居民杠杆率也很高，2017年一季度為114.9%，這也說明，合肥房價存在爆炒的現象。
資料顯示，今年一季度，合肥的一手房成交量僅41萬平米，專家預計，今年全年成交量能達到150萬到200萬平米。
和上述兩個城市相比，深圳房價上漲的支撐因素很多，比如經濟更具活力，外來人口不斷湧入等。
但如果單從居民杠杆率來看，深圳的房價現在也很高了，一季度深圳的居民杠杆率為148.2%。
「真話財經」也查了深圳10月份的資料，住戶存款減少了293.38億元，住戶部門貸款增加159.79億元，這說明居民杠杆率還在增加。
所以，同為一線城市，在嚴格的房地產調控政策下，深圳的房價跌幅會大於北京、上海和廣州。
從去年4月份開始，深圳的房價一直在陰跌，成交量也比較慘澹。2016年一季度深圳二手房成交總量16477套，到今年一季度只剩下9731套，萎縮幅度41%。
最後，要說的是，居民杠杆率只是衡量房價風險的一個因素，它對房價有「放大」效應，在上漲的時候，可以讓房價迅速沖高，在下跌的時候會加速泡沫的破裂。
除了居民杠杆率，衡量一個城市未來房價是否漲跌的因素還有很多，比如產業的完整程度、常住居民的數量、城市創新能力的強弱等。
所以，如果把廈門、深圳、合肥放在一起對比，短期來看，這些城市房價下跌的風險都很大，但長遠來看，深圳的潛力會高於這兩個城市。
後果將非常嚴重。重點城市居民杠杆率
2016年全國居民杠杆率為55%，這算是中國人民的平均杠杆使用率，以下幾個城市的居民杠杆率大幅高於這個比值。
先說說北京和上海，這是一線城市中中國樓市最有代表性的兩個城市，從今年一季度的資料來看，北京的居民杠杆率為49.5%，上海為65.9%。
「真話財經」又查詢了截止10月末北京的資料，存貸款餘額分別是28382.2億元和16215.67億元，居民杠杆率為57%。
除了北京和上海，廣州的居民杠杆率第一季度為79.2%，蘇州今年一季度的居民杠杆率水準91.5%，在全國來說已經很高了，但是和2016年相比下降了一些。
下面，「真話財經」將重點分析目前國內最有可能出現這種情況的城市，他們都有一個共同的特點—居民杠杆率很高，已經超過了100%，也就是說居民貸款額已經超過居民存款額。
如果放在一個家庭，就是家庭債務已經高於家庭收入了，如果經濟出現問題，這類家庭經濟風險會高於沒有債務的家庭。
從今年一季度的資料來看，居民杠杆率最高的城市是廈門，為161.1%，雖然比2016年的163.1%下降了一些，但在全國都是最高的。
10月份，廈門的居民杠杆率又大幅上升了，當月居民存貸款餘額分別為2230.75億元和4202.38億元，居民杠杆率為188.38%。
所以，從上述資料可以看出，廈門居民加杠杆炒房的投資客很多，這也從一個側面說明，廈門房價的泡沫是比較嚴重的。
所以，在嚴格的調控政策打壓下，廈門的房地產市場萎縮的最厲害。
資料顯示，2016年廈門一手房成交量309萬平米，二手房成交量558萬平米。今年1-4月份，廈門的一手房成交量只剩下可憐的57萬平米，預計全年也就是200萬平米左右。
合肥的居民杠杆率也很高，2017年一季度為114.9%，這也說明，合肥房價存在爆炒的現象。
資料顯示，今年一季度，合肥的一手房成交量僅41萬平米，專家預計，今年全年成交量能達到150萬到200萬平米。
和上述兩個城市相比，深圳房價上漲的支撐因素很多，比如經濟更具活力，外來人口不斷湧入等。
但如果單從居民杠杆率來看，深圳的房價現在也很高了，一季度深圳的居民杠杆率為148.2%。
「真話財經」也查了深圳10月份的資料，住戶存款減少了293.38億元，住戶部門貸款增加159.79億元，這說明居民杠杆率還在增加。
所以，同為一線城市，在嚴格的房地產調控政策下，深圳的房價跌幅會大於北京、上海和廣州。
從去年4月份開始，深圳的房價一直在陰跌，成交量也比較慘澹。2016年一季度深圳二手房成交總量16477套，到今年一季度只剩下9731套，萎縮幅度41%。
最後，要說的是，居民杠杆率只是衡量房價風險的一個因素，它對房價有「放大」效應，在上漲的時候，可以讓房價迅速沖高，在下跌的時候會加速泡沫的破裂。
除了居民杠杆率，衡量一個城市未來房價是否漲跌的因素還有很多，比如產業的完整程度、常住居民的數量、城市創新能力的強弱等。
所以，如果把廈門、深圳、合肥放在一起對比，短期來看，這些城市房價下跌的風險都很大，但長遠來看，深圳的潛力會高於這兩個城市。