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《中國經濟週刊》 記者 胡巍 劉照普 李永華 | 北京、南京、合肥、長沙報導
責編：陳惟杉
開展交叉檢查。 ”
有哪些省份被選中？又何為“交叉檢查”？
隨後， 一份發改委、住建部下發的《商品房銷售價格行為聯合交叉工作方案》之間開展交叉檢查。 只有一個縣的， 由當地價格主管部門、房地產市場管理部門開展檢查。 ”
“在十九大報告中， 中央把‘房住不炒’作為樓市調控政策的總方針， 這是史無前例的， 表明中央層面對於穩定房價十分重視， 要求地方政府和相關部門對於政策的貫徹執行力度也是史無前例的。
怎麼查？抽查、摸底、暗訪……
此次樓市體檢的力度不僅僅體現在交叉檢查上， 《通知》明確指出：“各省級價格主管部門、住房城鄉建設部門可採取抽查方式開展檢查， 也可以對部分區域在售樓盤、門店摸底、暗訪， 對發現違法線索的單位進行檢查。 ”
前述浙江省物價局相關負責人介紹說， 檢查組在北京“通過隨機抽檢、臨時突檢等方式， 現場檢查了一批房地產企業和仲介機構”。
安徽監管部門要求， 根據國家發改委和住建部的統一部署， 合肥不再安排檢查任務，
2017年第46期（11月27日） 《開發商口頭所說的首付比例， 算數嗎？》
2017年第48期（12月11日） 《四川遂寧驚現“數證皆無”房地產項目》
除了捂盤惜售， 炒賣房號也是不少城市房地產市場的頑疾， 比如在2016年樓市火熱的南京河西地區， 據南京媒體報導稱， 當地二手房仲介曾打出廣告， 公開叫賣河西南部3個樓盤“房號”， 報價從18萬元到30萬元不等。 而河西地區某仲介人員稱， 曾經有仲介以100萬元價格賣出過該區域仁恒江灣城的“房號”。
在2016年的合肥， 炒作買賣“房號”的現象也不稀罕。 在合肥，
而在武漢、長沙、成都等一些城市， 買房與“喝茶”會扯上關係， 不“喝茶”就可能買不到房。 不少買房者為了取得購房資格， 被迫繳納“茶水費”， 而這筆費用一交就是十幾萬甚至幾十萬元。 據媒體於今年5月報導， 武漢兩個樓盤專案的4名銷售人員私下違規操作， 以提前帶進現場、內部選房的名義， 向購房者索要大額好處費， 被公安部門刑事拘留。 在本輪全國檢查中， 成都市城鄉房產管理局於11月4日對部分商品房專案進行了檢查， 並針對商品房銷售市場不規範行為以及群眾反映強烈的捂盤惜售、管道費、茶水費等現象約談了部分開發商。
以捆綁或者附加條件等限定方式， 強制提供商品或服務並捆綁收費也是一種常見的價格違規行為。
很多城市由於一系列的房地產調控措施， 開發商不能隨意漲價， 但由於車位的銷售不受預售證、備案價等種種限制， 捆綁銷售車位就成了房企規避政策的辦法。 在一些地方， 一個20萬元的車位， 可能一下子漲到30萬直到50萬元， 買了車位才能認籌買房。
房產仲介被重點關注
2016年， 中國二手房交易額約為6.5萬元， 占住房交易總額的比例約為41%。 而在北京、上海、深圳等一線城市， 二手房交易額占比分別高達74%、72%、63%；南京、廈門等熱點城市的二手房交易額也超過了新房。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《中國經濟週刊》記者， 在二手房買賣中， 雖然定價權仍然在業主手中， 但仲介機構的建議是他們重要的定價參考。 這些情況表明， 房地產仲介機構也會在交易市場上占舉足輕重的地位， 在本輪價格行為檢查中， 《通知》將檢查對象明確為房地產開發企業和房地產仲介機構。
與市場份額一定程度上相對應的， 是有關部門對仲介機構違規行為的監管。 記者在北京市住建委官網上查閱了2016年以來的官方新聞發佈， 在涉及房地產市場秩序整頓的全部資訊發佈中， 關於對仲介機構的執法和違規行為曝光的消息， 數量上明顯超過半數。
仲介炒房歷來都有， 2016年5月和8月， 住建部分兩次共通報了14個房地產仲介行業違法違規的典型案例，其中就有涉及價格行為的違規。例如在合肥，某仲介機構門店經理和業務員，勾結社會人員同時冒充“賣家”和“買家”，分別與同一套房屋的實際業主和實際購房人簽訂存量房買賣合同，試圖賺取差價2.5萬元。
仲介人員違規操作的手段有時並不高明，甚至就是直接造假。例如廣州某仲介機構未經房屋交易當事人同意，擅自偽造當事人簽名，並辦理存量房網上簽約合同撤銷手續。又如北京某房地產經紀人協理為招攬業務、收集房源，掩蓋自身經紀人協理的身份，虛構了一則承租需求廣告，在某社區門口進行宣傳。
胡景暉告訴《中國經濟週刊》記者，仲介機構出現價格違規行為，甚至有仲介人員參與炒房，他們往往利用自己所掌握的資訊優勢。
2016年有媒體報導披露了深圳的一個案例，某連鎖仲介機構的門店經理連同幾名同事，利用資訊優勢買下高性價比房源，持有一段時間後再轉手賣出；當單人資金不夠用時，還會與同行聯手操作，或找親友湊錢入市。報導還指出，為了遏制這一現象，銀行甚至出臺了針對仲介群體的措施，收緊面向這一群體的房貸政策，仲介買房首付一律四成，配偶一方為仲介者按此執行，而此前通常是三成。
今年6年，《中國經濟週刊》第24期刊發封面報導《霸主鏈家》，當中深入解析了“獨家房源”是如何成為房價上漲的推手之一。所謂“獨家房源”指房主將房屋獨家委託給某一家地產仲介代理，其他仲介無法獲得此房源資訊，其間若房主將房屋資訊透露給其他仲介，將被視為違約。獨家委託協議的性質是仲介壟斷房源，經紀人抬高價格滿足了房東心理預期，但房東也因此要承擔價格升高導致交易週期延長甚至賣不出房子的後果。一旦簽訂了速銷房合同，其他仲介不得掛牌該套房源，相當於減少了房源的銷售管道。對買方來說，要麼以高價入手，要麼錯失心儀的房源。報導中提到，宣佈“獨家房源”死刑的並非政府公告，而是北京市住建委對某些房地產仲介的突擊檢查行動。2016年9月30日北京市住建委執法隊的一次檢查，在某仲介門店發現二手房交易中存在一些仲介獨家代理等獨佔房源資訊的行為，當即責令其整改。房產仲介正式取消“獨家房源”服務是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業。
地方政府部門也多次組織針對仲介機構的監管。例如北京市住建委曾於今年3月23日約談當地十大仲介機構，在座談會上，相關負責人特別強調，仲介機構不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房等；禁止囤積房源，哄抬房屋價格；不得發佈虛假房源和虛假價格；不能違規設立資金池，參與首付貸等違規金融行為。據瞭解，當時約談的10家仲介機構的簽約量，占到了北京市存量房總成交量的八成左右。
胡景暉表示，一些仲介機構和從業者的違規行為，會不利於房地產市場秩序的穩定，甚至可能出現劣幣驅逐良幣的現象，“所以這次價格檢查，對於遵紀守法的仲介企業是一個利好，從長遠來看，也有利於促進這一市場持續、健康發展”。
規範價格行為成樓市調控重要手段
2017年是房地產市場集中調整的一年。中原地產研究中心統計資料顯示，截至11月底，今年以來全國各地發佈的房地產調控政策累計246次，11月單月30天時間，合計有28個省市與部門發佈了有關房地產調控政策36次，其中有多個城市是首次發佈房地產調控政策。
中原地產首席分析師張大偉認為：“2017年調控的最大特點是，手術刀式的精准調控，針對市場變化調整調控內容與加碼力度。11月樓市政策的最主要特徵是，繼續落實十九大提及的‘房住不炒’，住建部等開始價格聯合檢查。”他認為：“這次價格檢查是一系列樓市調控環節中的一個，促使過去其他政策的落地。”
事實上，今年出臺的眾多樓市調控政策中，除了限購、限價等“限”字頭的政策，對於價格行為的直接規範也是重點內容。
例如北京在2017年出臺的“3?17”政策中就提出，在預售審批、現房銷售備案環節，嚴控商品住房申報價格；大力整頓、規範房地產市場秩序，嚴肅查處房地產開發企業捂盤惜售以及仲介機構哄抬房價、發佈不實房源資訊等違法違規行為，並給予公開曝光。同時披露：2016年北京對全市199個在售項目和7171家仲介機構門店進行拉網式全覆蓋執法檢查；停止了17家違規企業網簽資格，對3家嚴重違法開發企業降低資質等級，立案處罰58起；開展房地產開發企業資質動態核查，登出了250家企業的資質。
再比如，同比漲幅一度位居全國70個大中城市首位的長沙，除“五限”外，其也推行了規範商品房市場，促進市場降溫的舉措。
9月28日，長沙市政府辦公廳發佈關於“加快在建商品住房儘快入市銷售的通知”，劍指開發商延遲建設、拖延上市和捂盤不售，督促開發商拿證銷售，引人注目的一條是：多層施工至正負零、高層施工至主體5層，可申辦預售許可手續。此前，長沙房產專案申請預售證的進度門檻是：多層封頂，高層建至10層。10月27日，長沙市推行開盤搖號，要求限購區域範圍內所有新建商品住房專案，凡累積購房客戶大於可供房源的專案，都應採取公開搖號的方式銷售商品住房。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，價格檢查相對更容易做到常態化和即時性，對於調控政策的落實到位很有幫助。
深圳市房地產研究中心主任王鋒告訴《中國經濟週刊》記者：“樓市的調控政策出來後，地方結合實際還經常要‘打補丁’，類似價格行為檢查等都是‘打補丁’的一種方式。我們說建立房地產市場的長效機制，限價、限售和檢查違規等手段，不僅有短期效果，而且短期政策的持續推進也是建立長效機制的一種方式。當然，包括這輪價格行為檢查，它也只是一個必要的中間環節，我們還希望在終端環節看到，檢查出來的問題會有一個相應的處理和糾正，並且建立問責機制等等。”
郭毅則分析認為，調控政策的不斷出臺，使目前各個城市對於房價的控制已經達到了一個空前的高度；各類政策檔的出臺和法律法規的完善，相關工作越來越細緻，使各種督查能夠做到有法可依、有章可循，也為這次全國的價格行為檢查創造了有利條件。
住建部分兩次共通報了14個房地產仲介行業違法違規的典型案例，其中就有涉及價格行為的違規。例如在合肥，某仲介機構門店經理和業務員，勾結社會人員同時冒充“賣家”和“買家”，分別與同一套房屋的實際業主和實際購房人簽訂存量房買賣合同，試圖賺取差價2.5萬元。仲介人員違規操作的手段有時並不高明，甚至就是直接造假。例如廣州某仲介機構未經房屋交易當事人同意，擅自偽造當事人簽名，並辦理存量房網上簽約合同撤銷手續。又如北京某房地產經紀人協理為招攬業務、收集房源，掩蓋自身經紀人協理的身份，虛構了一則承租需求廣告，在某社區門口進行宣傳。
胡景暉告訴《中國經濟週刊》記者，仲介機構出現價格違規行為，甚至有仲介人員參與炒房，他們往往利用自己所掌握的資訊優勢。
2016年有媒體報導披露了深圳的一個案例，某連鎖仲介機構的門店經理連同幾名同事，利用資訊優勢買下高性價比房源，持有一段時間後再轉手賣出；當單人資金不夠用時，還會與同行聯手操作，或找親友湊錢入市。報導還指出，為了遏制這一現象，銀行甚至出臺了針對仲介群體的措施，收緊面向這一群體的房貸政策，仲介買房首付一律四成，配偶一方為仲介者按此執行，而此前通常是三成。
今年6年，《中國經濟週刊》第24期刊發封面報導《霸主鏈家》，當中深入解析了“獨家房源”是如何成為房價上漲的推手之一。所謂“獨家房源”指房主將房屋獨家委託給某一家地產仲介代理，其他仲介無法獲得此房源資訊，其間若房主將房屋資訊透露給其他仲介，將被視為違約。獨家委託協議的性質是仲介壟斷房源，經紀人抬高價格滿足了房東心理預期，但房東也因此要承擔價格升高導致交易週期延長甚至賣不出房子的後果。一旦簽訂了速銷房合同，其他仲介不得掛牌該套房源，相當於減少了房源的銷售管道。對買方來說，要麼以高價入手，要麼錯失心儀的房源。報導中提到，宣佈“獨家房源”死刑的並非政府公告，而是北京市住建委對某些房地產仲介的突擊檢查行動。2016年9月30日北京市住建委執法隊的一次檢查，在某仲介門店發現二手房交易中存在一些仲介獨家代理等獨佔房源資訊的行為，當即責令其整改。房產仲介正式取消“獨家房源”服務是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業。
地方政府部門也多次組織針對仲介機構的監管。例如北京市住建委曾於今年3月23日約談當地十大仲介機構，在座談會上，相關負責人特別強調，仲介機構不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房等；禁止囤積房源，哄抬房屋價格；不得發佈虛假房源和虛假價格；不能違規設立資金池，參與首付貸等違規金融行為。據瞭解，當時約談的10家仲介機構的簽約量，占到了北京市存量房總成交量的八成左右。
胡景暉表示，一些仲介機構和從業者的違規行為，會不利於房地產市場秩序的穩定，甚至可能出現劣幣驅逐良幣的現象，“所以這次價格檢查，對於遵紀守法的仲介企業是一個利好，從長遠來看，也有利於促進這一市場持續、健康發展”。
規範價格行為成樓市調控重要手段
2017年是房地產市場集中調整的一年。中原地產研究中心統計資料顯示，截至11月底，今年以來全國各地發佈的房地產調控政策累計246次，11月單月30天時間，合計有28個省市與部門發佈了有關房地產調控政策36次，其中有多個城市是首次發佈房地產調控政策。
中原地產首席分析師張大偉認為：“2017年調控的最大特點是，手術刀式的精准調控，針對市場變化調整調控內容與加碼力度。11月樓市政策的最主要特徵是，繼續落實十九大提及的‘房住不炒’，住建部等開始價格聯合檢查。”他認為：“這次價格檢查是一系列樓市調控環節中的一個，促使過去其他政策的落地。”
事實上，今年出臺的眾多樓市調控政策中，除了限購、限價等“限”字頭的政策，對於價格行為的直接規範也是重點內容。
例如北京在2017年出臺的“3?17”政策中就提出，在預售審批、現房銷售備案環節，嚴控商品住房申報價格；大力整頓、規範房地產市場秩序，嚴肅查處房地產開發企業捂盤惜售以及仲介機構哄抬房價、發佈不實房源資訊等違法違規行為，並給予公開曝光。同時披露：2016年北京對全市199個在售項目和7171家仲介機構門店進行拉網式全覆蓋執法檢查；停止了17家違規企業網簽資格，對3家嚴重違法開發企業降低資質等級，立案處罰58起；開展房地產開發企業資質動態核查，登出了250家企業的資質。
再比如，同比漲幅一度位居全國70個大中城市首位的長沙，除“五限”外，其也推行了規範商品房市場，促進市場降溫的舉措。
9月28日，長沙市政府辦公廳發佈關於“加快在建商品住房儘快入市銷售的通知”，劍指開發商延遲建設、拖延上市和捂盤不售，督促開發商拿證銷售，引人注目的一條是：多層施工至正負零、高層施工至主體5層，可申辦預售許可手續。此前，長沙房產專案申請預售證的進度門檻是：多層封頂，高層建至10層。10月27日，長沙市推行開盤搖號，要求限購區域範圍內所有新建商品住房專案，凡累積購房客戶大於可供房源的專案，都應採取公開搖號的方式銷售商品住房。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，價格檢查相對更容易做到常態化和即時性，對於調控政策的落實到位很有幫助。
深圳市房地產研究中心主任王鋒告訴《中國經濟週刊》記者：“樓市的調控政策出來後，地方結合實際還經常要‘打補丁’，類似價格行為檢查等都是‘打補丁’的一種方式。我們說建立房地產市場的長效機制，限價、限售和檢查違規等手段，不僅有短期效果，而且短期政策的持續推進也是建立長效機制的一種方式。當然，包括這輪價格行為檢查，它也只是一個必要的中間環節，我們還希望在終端環節看到，檢查出來的問題會有一個相應的處理和糾正，並且建立問責機制等等。”
郭毅則分析認為，調控政策的不斷出臺，使目前各個城市對於房價的控制已經達到了一個空前的高度；各類政策檔的出臺和法律法規的完善，相關工作越來越細緻，使各種督查能夠做到有法可依、有章可循，也為這次全國的價格行為檢查創造了有利條件。