丁力業在萬科商業新平臺春茗上講話
跟印力整合， 萬科既可以借鑒國際基金豐富的商業管理經驗， 又能堅持自有團隊操盤。
“有學者風範， 很儒雅。 ” 一位與丁力業相熟的人士這樣評價他。
一個多月前， 印力集團董事長丁力業接替丁長峰， 成為萬科商業地產新負責人， 原因一時成謎。 “我們關注到， 通過金融資本+商業的輕資產經營模式也是未來的發展趨勢。 ”萬科2016年業績會上， 董秘朱旭一句話， 略微透露了一二。
回顧3月萬科董事會全票通過的《關於將萬科商業地產資產整合安排及參與組建商業地產投資基金的議案》， 有幾處值得關注的亮點：
1、萬科聯合其他合作方共同組建兩支專業商業地產投資基金（以下簡稱“投資基金”）， 其中萬科在兩支投資基金預計總出資人民幣50.9億元， 對應的出資比例為39.4%。
2、萬科擁有的商業地產項目（含在建和已完工項目）中的42個項目（以下簡稱“標的資產包”）的部分或全部權益轉讓給投資基金。
3、轉讓價格不低於根據兩家評估機構（仲量聯行和戴德梁行）的評估價值所計算的轉讓專案總價值的孰高值。 如果標的資產包的全部專案都達成交易， 預計交易作價為人民幣86-90億元。
一位證券人士告訴見地君， 設立基金的好處是可以把原來分散在各地的專案整合起來， 這樣集團只需要通過基金來實現房產專案的進退， 而不需要逐一對專案進行包括管理和會計上的處理。
但更深層次的原因則是， 過去萬科商業實行的是“賽馬機制”和“試錯機制”， 看哪個城市公司能做出更符合商業邏輯的模式， “但想要做大， 商業類型還得進行整合， 收購印力就是把萬科商業業務放在更優質的平臺上進行深度整合， 以期未來能尋找到好的退出管道。 ”一名熟悉萬科的業內人士告訴見地君。
“用資本視角來要求商業發展”
前述人士稱，
而印力用資本視角來要求商業發展的邏輯， 也為萬科所看重。 有媒體曾透露， 印力有一套嚴格的投資模型， 通過現金流量法來評估商業地產的投入、產出、回報、風險等因素， 並滿足國際資本的要求。 過去幾年， 印力旗下商場出租率高達98%， 利潤複合年增長率為34%。 其中， 黑石在與國際資本市場的對接和國際商業合作資源的獲取上， 給予了印力極大的幫助。
這些， 都是萬科此前“想而不能”的事。
早在毛大慶時代， 萬科就表示商業地產專案要“開一個、資本化一個”。 2014年， 萬科與4家基金就十幾個商業專案搭建了資本化平臺， 實現了商業地產的退出機制。 隨後， 萬科又與美國私募巨頭凱雷共同成立資產平臺公司， 兩者分別持股20%和80%， 該平臺收購了萬科擁有的9個商業物業並長期持有， 打算未來以資產證券化的方式退出。
同年底， 萬科將首個商業專案金隅萬科廣場賣給了資產管理機構麥格理， 並聯手東方資產旗下的資產管理平臺東方藏山， 打造國內第一隻社區商業基金， 萬科旗下的5個社區商業物業被打包進這個平臺。
彼時的萬科， 被認為是借鑒了凱德置地對商業專案的運作模式。 毛大慶來到萬科之前， 在凱德工作過15年。
毛大慶之後，丁長峰也積極接洽資本端，頻繁現身香港投行圈，設想將萬科商業地產金融化或上市。“只有打通國際資本才能找到萬科商業未來的道路。”丁長峰說。
然而，這條路丁長峰也沒能真正走通。2015年6月，萬丈資本成立，丁長峰希望以金融手段和輕資產方式對城市存量資產進行收購改造，期間也有過具體項目操作，但這一方式也難以出現立竿見影的成果。
“印力加入後，會帶來符合資本要求的商業邏輯標準，這些標準對萬科來說意義重大，確保萬科在未來可以更加有品質地去做城市配套服務商，確保萬科商業樹立品牌形象和擴大行業影響力。”前述業內人士告訴見地君，靠自己慢慢做，沒有外部壓力，是做不好的，資本化是萬科用市場化的方式來解決商業地產業務發展的邏輯所在。
那麼萬丈資本呢？有業內人士認為，萬科成立商業地產投資基金並委託印力集團為集團商業地產進行開發和管理的行為，或將與萬科旗下另一資管平臺萬丈資本構成同業競爭。
萬科執行副總裁、首席運營官張旭的回應是，未來會在兩個平臺獨立發展的同時，整合專業能力發揮協同效應。另據見地君瞭解，不排除將來萬丈資本收購到特別優質的商業項目時，會與萬科商業合作開發。
更“親密”的合作夥伴
實際上，萬科商業與印力整合，在某種程度上是想重拾當年與凱雷合作的“輕資產”模式。
之前與凱雷的股權合作，萬科從合作中的股權轉讓或商業資產處置獲得投資收益，通過聯營合營公司實現萬科的權益利潤並收取相應管理費用，讓資產輕起來——這與今天萬科商業組建投資基金、實現資產包層面的資產合作方式有異曲同工之妙。
“商業（地產）是一個重資產專案，萬科希望打造輕資產平臺，需要平臺而不需要這麼多重資產，通過金融機構來轉移這些重資產。未來我們會引入更多合作方，讓平臺更加輕。”張旭在2016年中期業績會上的一席話，也透露了這一意向。
萬科商業需要通過金融機構來轉移重資產，這是毋庸置疑的。只不過，當初若不與凱雷合作，萬科難以在國內通過自行發行基金的方式完成輕資產構想。即使這樣，投資者也曾對萬科拿商業運營管理平臺與凱雷共用股權有微詞。
相較于凱雷，印力是更“親密”的合作夥伴。如果說與凱雷合作，是外部解決方案，那麼現在整合印力，則是“內部解決方案”，萬科既可以借鑒國際基金豐富商業管理經驗，又能堅持自有團隊操盤。“你可以想像，現在雙方在一個籃子裡了。”前述業內人士用了一個形象的比喻。
根據文章開頭提到的整合議案，萬科商業僅出資50.9億元，就撬動了129億元資金投入到商業地產當中，以進一步攤大規模。
據見地君瞭解，目前萬科商業新平臺下已有接近1000萬平方米的存量（原萬科的600多萬平方米加上印力的300多萬平方米）。
不過，現在萬科商業要擔心的，恐怕不是規模，而是品質。“凱德之所以成功，是因為多年耕耘，只有你的物業能夠產生現金流或者可以做成資產包的時候，才能在房地產證券化的市場中去吸引投資者，”萊坊綜合專案顧問及代理服務中國區董事孫俊安曾對媒體說，“萬科跳過了商業運營的積累階段，對投資者的吸引力並不明朗。”
“比如，關乎商業的三大核心指標——客流量、銷售額和經營淨收益上，萬科還需要更多努力，才能得到資本市場的青睞。”業內認為。
“在合適的時間持有商業，把資產品質快速提升上去，也是基金的要求。”見地君打聽到，萬科商業將逐漸增大自持比例。
搭上印力“金融+商業”的快車，未來萬科商業將以誰為對標，還是凱德嗎？見地君得到的答覆是，沒有對標。看來，萬科商業誓要走出一條與眾不同之路了。
在凱德工作過15年。毛大慶之後，丁長峰也積極接洽資本端，頻繁現身香港投行圈，設想將萬科商業地產金融化或上市。“只有打通國際資本才能找到萬科商業未來的道路。”丁長峰說。
然而，這條路丁長峰也沒能真正走通。2015年6月，萬丈資本成立，丁長峰希望以金融手段和輕資產方式對城市存量資產進行收購改造，期間也有過具體項目操作，但這一方式也難以出現立竿見影的成果。
“印力加入後，會帶來符合資本要求的商業邏輯標準，這些標準對萬科來說意義重大，確保萬科在未來可以更加有品質地去做城市配套服務商，確保萬科商業樹立品牌形象和擴大行業影響力。”前述業內人士告訴見地君，靠自己慢慢做，沒有外部壓力，是做不好的，資本化是萬科用市場化的方式來解決商業地產業務發展的邏輯所在。
那麼萬丈資本呢？有業內人士認為，萬科成立商業地產投資基金並委託印力集團為集團商業地產進行開發和管理的行為，或將與萬科旗下另一資管平臺萬丈資本構成同業競爭。
萬科執行副總裁、首席運營官張旭的回應是，未來會在兩個平臺獨立發展的同時，整合專業能力發揮協同效應。另據見地君瞭解，不排除將來萬丈資本收購到特別優質的商業項目時，會與萬科商業合作開發。
更“親密”的合作夥伴
實際上，萬科商業與印力整合，在某種程度上是想重拾當年與凱雷合作的“輕資產”模式。
之前與凱雷的股權合作，萬科從合作中的股權轉讓或商業資產處置獲得投資收益，通過聯營合營公司實現萬科的權益利潤並收取相應管理費用，讓資產輕起來——這與今天萬科商業組建投資基金、實現資產包層面的資產合作方式有異曲同工之妙。
“商業（地產）是一個重資產專案，萬科希望打造輕資產平臺，需要平臺而不需要這麼多重資產，通過金融機構來轉移這些重資產。未來我們會引入更多合作方，讓平臺更加輕。”張旭在2016年中期業績會上的一席話，也透露了這一意向。
萬科商業需要通過金融機構來轉移重資產，這是毋庸置疑的。只不過，當初若不與凱雷合作，萬科難以在國內通過自行發行基金的方式完成輕資產構想。即使這樣，投資者也曾對萬科拿商業運營管理平臺與凱雷共用股權有微詞。
相較于凱雷，印力是更“親密”的合作夥伴。如果說與凱雷合作，是外部解決方案，那麼現在整合印力，則是“內部解決方案”，萬科既可以借鑒國際基金豐富商業管理經驗，又能堅持自有團隊操盤。“你可以想像，現在雙方在一個籃子裡了。”前述業內人士用了一個形象的比喻。
根據文章開頭提到的整合議案，萬科商業僅出資50.9億元，就撬動了129億元資金投入到商業地產當中，以進一步攤大規模。
據見地君瞭解，目前萬科商業新平臺下已有接近1000萬平方米的存量（原萬科的600多萬平方米加上印力的300多萬平方米）。
不過，現在萬科商業要擔心的，恐怕不是規模，而是品質。“凱德之所以成功，是因為多年耕耘，只有你的物業能夠產生現金流或者可以做成資產包的時候，才能在房地產證券化的市場中去吸引投資者，”萊坊綜合專案顧問及代理服務中國區董事孫俊安曾對媒體說，“萬科跳過了商業運營的積累階段，對投資者的吸引力並不明朗。”
“比如，關乎商業的三大核心指標——客流量、銷售額和經營淨收益上，萬科還需要更多努力，才能得到資本市場的青睞。”業內認為。
“在合適的時間持有商業，把資產品質快速提升上去，也是基金的要求。”見地君打聽到，萬科商業將逐漸增大自持比例。
搭上印力“金融+商業”的快車，未來萬科商業將以誰為對標，還是凱德嗎？見地君得到的答覆是，沒有對標。看來，萬科商業誓要走出一條與眾不同之路了。