12月6日吳地網掛[2017]9號公告地塊的終止掛牌標誌著12月蘇州市區將不再有土拍， 2017年蘇州市區住宅用地土拍因這一公告而劃上了句號。 2017年可謂是房地產市場跌宕起伏的一年， 土地市場呈現多元化發展趨勢， 對於緩解當前供需失衡， 穩定樓市使到哪些作用？我們針對2016-2017年蘇州市區所有土拍宅地展開了分析， 探究當前乃至明年蘇州樓市供求關係的真實狀態。
2016年土拍宅地現況調查
誰才是真正的“贏家”
2016年蘇州市區土拍宅地現況
據中國指數研究院資料統計， 2016年蘇州市區土拍宅地共75宗， 其中已入市地塊49宗， 占比65%；尚未開售地塊26宗， 占比35%。 從各區域宅地入市進度來看， 吳江區宅地進度最快， 絕大部分均以開盤入市；其次為相城、吳中區， 地塊入市占比在60%左右；而新區、姑蘇、園區3個區域地塊入市進度相對較為緩慢。 尚未開售地塊分佈均較為集中， 如新區/相城均共有6宗未開售地塊，
蘇州各區2016年土拍宅地現況（單位：宗）
▌從26個未開售地塊來看， 主要有以下幾大特點：
1、樓面價位於區域板塊高位的地塊。 如仁恒蘇地2016-WG-46號姑蘇核心地塊樓面價38745元/㎡；中鐵蘇地2016-WG-53號吳中木瀆地塊樓面價28964元/㎡；魯能蘇地2016-WG-57號相城元和地塊樓面價26224元/㎡等，
2、出讓條件較為嚴苛的地塊。 如中鐵建蘇園土掛(2016)04地塊須至少按住宅計容建築面積30%的比例配建人才組屋， 人才組屋定向銷售的基準價格為29000元/平方米；中海蘇園土掛(2016)05地塊設置房屋銷售基準限價， 為40000元/平方米， 較高的建築預售標準也將使地塊動工入市延緩。
3、受資金回籠放緩影響的地塊。 由於融資門檻提升、樓市不振等系列因素， 使得房企資金回籠的速度受到了影響， 資金不到位容易造成工期拖延在一定程度上延緩了地塊專案的入市。
蘇州市區2016年土拍宅地26宗尚未開售地塊明細（單位：億元、元/㎡）
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▌從49個已開盤的地塊項目來看， 大體呈現出以下幾大特點：
地塊項目成交樓面價與入市價格間的對比
✔ 成交樓面價在10000元/㎡以下地塊：項目入市價格絕大多數為成交樓面價的2.0~2.5倍；房價以13500-17500元/㎡為主， 主要集中分佈在吳江及相城望亭、北橋板塊。
✔ 成交樓面價在10000-20000元/㎡之間地塊：項目開盤價格與成交樓面價比值在1.6~1.8倍區間；房價以18000-28000元/㎡為主， 主要集中分佈在吳江太湖新城板塊及相城元和、周邊鄉鎮板塊。
✔ 成交樓面價20000元/㎡以上地塊：高價地定價與成交樓面價比值僅為1.3~1.6倍區間，盈利空間著實有限，同時在整體樓市調控趨緊的背景下，高價地普遍開盤去化表現平平。
細數2017年土地市場成交
樓市調控效果顯現
近2年蘇州市區宅地成交對比
2017年蘇州市區土拍宅地多項指標下滑顯著。其中宅地總成交建設用地面積401萬方，相比2016年下降119萬方，同比降幅23%；平均溢價率下滑最為明顯，同比降幅71%，而整體成交樓面價同比下降僅為17%，究其原因，主要以下幾點：一是政府依據去年土地成交行情抬升了地塊底價；二是對樓市未來預期不確定，銷售壓力悄然增加，也使得房企的投資趨於理性；三是地塊出讓限制條件越來越多，比如商業自持、配建人才公寓等，也降低了房企的拿地熱情。
蘇州市區各重點板塊近2年最高成交樓面價變化（元/㎡）
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▌從蘇州市區重點板塊近2年成交最高樓面價變化來看：
✔ 園區、姑蘇區及吳中木瀆板塊成交樓面價位于蘇州土地市場的高位，近2年最高樓面價均在2萬以上，走勢較為平穩。
✔ 新區滸墅關板塊、吳中甪直板塊、相城元和板塊這3大板塊由於出讓頻率較高，且地塊總規劃建面較大等因素，導致最高成交樓面價出現明顯下滑。
✔ 相城望亭板塊、吳江城南、太湖新城板塊這幾個板塊地塊樓面價處於價格低窪區或區域板塊發展潛力較好，使得最高樓面價上升幅度顯著，未來區域板塊內房價或將再次上漲。
土地市場現降溫跡象
樓市將迎深度調整期
近2年蘇州市區土拍宅地尚未開售地塊共計86宗，總規劃建面1068萬方，其中相城區土地存量最大，總規劃建面約270萬方；吳中、新區、吳江總規劃建面存量在210~230萬方；園區土地存量規劃建面90萬方；姑蘇區寸土寸金，9宗宅地，總規劃建面僅45萬方。
由此可以看出，明年相城、吳中、新區、吳江4大區域仍是蘇州樓市供應主力區域，園區新房供不應求或有所緩解，但姑蘇房源緊缺局面仍較難扭轉。
近2年蘇州各區土拍宅地尚未開售地塊情況
總體而言，雖然目前地價上升已經成為普遍現象，這也預示著未來房價將要再次上漲，同時受樓市下行及政府限價影響，房企地塊專案入市積極度不高。但從近期成交價格、溢價率、競拍輪次等方面來看，土地市場降溫跡象漸顯。這對樓市而言是一個積極信號：一方面是政府加大供應，緩解供求關係；另一方面地價相對溫和，房價也會對應理性。未來，在“房住不炒”的主基調下，土地市場還將延續加大供應、自持自用、租購並舉等長效機制調整房地產供應結構，促進蘇州樓市的平穩健康發展。
附蘇州市區2016年土拍宅地已開盤專案明細：
✔ 成交樓面價20000元/㎡以上地塊：高價地定價與成交樓面價比值僅為1.3~1.6倍區間，盈利空間著實有限，同時在整體樓市調控趨緊的背景下，高價地普遍開盤去化表現平平。
細數2017年土地市場成交
樓市調控效果顯現
近2年蘇州市區宅地成交對比
2017年蘇州市區土拍宅地多項指標下滑顯著。其中宅地總成交建設用地面積401萬方，相比2016年下降119萬方，同比降幅23%；平均溢價率下滑最為明顯，同比降幅71%，而整體成交樓面價同比下降僅為17%，究其原因，主要以下幾點：一是政府依據去年土地成交行情抬升了地塊底價；二是對樓市未來預期不確定，銷售壓力悄然增加，也使得房企的投資趨於理性；三是地塊出讓限制條件越來越多，比如商業自持、配建人才公寓等，也降低了房企的拿地熱情。
蘇州市區各重點板塊近2年最高成交樓面價變化（元/㎡）
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▌從蘇州市區重點板塊近2年成交最高樓面價變化來看：
✔ 園區、姑蘇區及吳中木瀆板塊成交樓面價位于蘇州土地市場的高位，近2年最高樓面價均在2萬以上，走勢較為平穩。
✔ 新區滸墅關板塊、吳中甪直板塊、相城元和板塊這3大板塊由於出讓頻率較高，且地塊總規劃建面較大等因素，導致最高成交樓面價出現明顯下滑。
✔ 相城望亭板塊、吳江城南、太湖新城板塊這幾個板塊地塊樓面價處於價格低窪區或區域板塊發展潛力較好，使得最高樓面價上升幅度顯著，未來區域板塊內房價或將再次上漲。
土地市場現降溫跡象
樓市將迎深度調整期
近2年蘇州市區土拍宅地尚未開售地塊共計86宗，總規劃建面1068萬方，其中相城區土地存量最大，總規劃建面約270萬方；吳中、新區、吳江總規劃建面存量在210~230萬方；園區土地存量規劃建面90萬方；姑蘇區寸土寸金，9宗宅地，總規劃建面僅45萬方。
由此可以看出，明年相城、吳中、新區、吳江4大區域仍是蘇州樓市供應主力區域，園區新房供不應求或有所緩解，但姑蘇房源緊缺局面仍較難扭轉。
近2年蘇州各區土拍宅地尚未開售地塊情況
總體而言，雖然目前地價上升已經成為普遍現象，這也預示著未來房價將要再次上漲，同時受樓市下行及政府限價影響，房企地塊專案入市積極度不高。但從近期成交價格、溢價率、競拍輪次等方面來看，土地市場降溫跡象漸顯。這對樓市而言是一個積極信號：一方面是政府加大供應，緩解供求關係；另一方面地價相對溫和，房價也會對應理性。未來，在“房住不炒”的主基調下，土地市場還將延續加大供應、自持自用、租購並舉等長效機制調整房地產供應結構，促進蘇州樓市的平穩健康發展。
附蘇州市區2016年土拍宅地已開盤專案明細：