時間：2017年12月23日
泰禾集團董事長黃其森
黃其森意猶未盡。
聊了兩個多鐘頭， 臨到交流會快結束時， 他還講述了一個故事。
17年前， 黃其森在北京通州簽了一大塊地，
起初， 他建的別墅是地中海風格， 當時地產界流行“歐風美雨”。 很快， 他發現一個問題， 只要大風一吹， 白牆就容易顯髒， 只好砸掉。 他請來一批有名的藝術家幫忙， 最後建出來的， 又有些像非洲原始部落， 又拆掉。
他陷入沉思， 最後力排眾議打造新中式院子。 於是， 有了今天的中國院子， 它是泰禾院子系的“發端”， 曾用名是“運河岸上的院子”、“泰禾紅禦”。 如今， 它的貨值已從5億元變成150億元， 鄰居是北京市政府新政務區。
十年磨一劍， 黃其森做“院子”， 可謂是耐得住寂寞， 他不想學其他開發商的模式，
從2013年起， 一股“院子風”席捲中國， 這是黃其森和泰禾集團帶來的。 他透露， 泰禾集團2017年銷售額將突破千億元， 2018年要翻番至2000億元。
這種“彎道超車”， 黃其森的底氣從何而來？
截至2017年年底， 泰禾至少手握6000億元以上的土地儲備貨值， 2018年可售貨值達4000億元。 如果以50%去化率來推算， 2000億元是一個很保守的目標。 雖然碧桂園已經突破5000億元， 但黃其森說， “泰禾才剛剛開場”。
這些土地， 分佈在中國約30個一二線城市。 黃其森不貪大求全， 堅決不去三四線城市、東北和西北區域。 “只要進入的城市， 泰禾一定要做到前三位。 ”黃其森笑稱， 泰禾城市總經理如果年收入不千萬元，
四年前， 泰禾在國內拿了數個“地王”， 被視為閩系地產商裡最“激進”的代表。 但今天回過來頭來看， 泰禾的做法具有前瞻眼光， 它用一場場“熱銷”回擊了當年對它的誤讀。
貫穿整個2017年， 泰禾集團捷報頻傳。 如， 泰禾麗春湖院子以80億元成為北京和中國銷冠， 泰禾南昌院子首次開盤贏得銷售套數、總金額和面積“三冠王”， 而更多的城市是一院難求。
有人總結， 泰禾除了本身以精品定位之外， 直接切中了買家們潛藏內心的家國情懷。 有一次， 融創中國董事局主席孫宏斌遇到黃其森， 老孫打趣地說：“做品質的就我們兩家了！”這兩位地產大佬， 相視一笑。
黃其森也很清楚， 泰禾院子系的成功， 離不開大環境，
“產品的堅守。 ”黃其森一語道破其中的秘密， 他也是院子系的主入口門頭、抱鼓石等10大產品的專利設計人。 截至2017年年底， 泰禾已在17城開發了29座院子。
在中國地產界， 黃其森擁有非同尋常的履歷。 他曾在銀行工作過12年， 且進入北京時間早， 對政策把握精准。 這令他一直保持極強的風險控制能力， 善於控土地成本。 前不久， 他把一些金融股權投資清掉了。
高增長與高負債， 像一對孿生姊妹， 但拿捏好杠杠的平衡， 會是一步穩操勝券的棋局。
和高速發展相比， 2017年泰禾的回款相對稍慢些。 主要原因有兩個， 一是商業有一定占比，
支撐泰禾業績一路看漲的信心， 主要來自兩組關鍵數位。 泰禾的土地成本一路走低至6000元／平方米， 但成交均價在30000元／平方米左右——位居國內前列。 若站在銀行的角度看， 泰禾的資產流動性很強， 因為地價便宜。 如果按照土地評估價來計算， 泰禾的真實負債率僅有50%。
這得益于黃其森敏銳的市場判斷力。 從2016年開始， 泰禾集團已不再通過招拍掛拿地， 而是採取收並購手法。 僅在2017年， 泰禾就發生了43筆收並購。 一時間， 黃其森稱為地產圈新晉的“並購王”。
這些被收購來的土地有一個特點：地價低， 且很多是金融機構牽線的。“只要讓泰禾來操盤，就願意貸款。”黃其森做出收並購決策十分高效，不會超過三日。對於很多“生手”來說，並購往往是個雷區。
而黃其森是在挑項目。選擇怎樣的並購物件，他有自己堅守的底線：原則上產品上市不超過6個月。一般來說，對方會在原公司保留小部分股權，這不僅可帶來股權轉讓的溢價，還能獲得銷售業績的回報。
“做好事，有好報！”除了地產主業，黃其森也深度佈局醫療健康、教育、養老、文化和金融保險等領域。“這就是美好生活。”他要圍繞客戶全生命週期展開服務。
這些“泰禾＋”，黃其森的定位很明確，更多是為做公益和為業主提供增值服務，不要搞成產業化，甚至一再強調“不要賺錢”。
精彩對話（有節選）：
問：您對政策和市場的判斷是怎樣的？泰禾能做到“彎道超車”，是不是因為知道什麼內幕？
答：兩萬左右樓面價，當時賣到五萬七八，有人說是不是再過半年，現房價格可能批得更高。我說算了，還有什麼不滿意的。我們先跑了，賣了七八十億。還真沒有什麼內幕，只不過我們的心態比較好而已。後面如果沒賣掉，打折都賣不掉了。土地成本不高，不管怎麼調控，我心裡不慌。
2013年，應該說泰禾做的非常漂亮，當時很多質疑，沒有辦法說清楚。2016年以後再看，大家都明白了，一線要往二線轉。但去年上半年，我就跟團隊說，如果大家都去一二線瘋狂拍地時，我們對這個市場存有敬畏之心。去年開始，如果說拿地王有風險，泰禾幾乎已經不在公開市場拿地了。從現在來看，我可以告訴你，拿地王的百分之百都要虧。公開市場拿的地，我估計50%以上是賠錢的。
我要告訴大家，泰禾風險意識非常強，但是借對宏觀經濟形勢的判斷，依靠專業的資料，不是說拍腦袋。
問：如何看待泰禾的戰略佈局？
答：對於泰禾來說剛剛開場，泰禾為什麼不去三四線，三四線怎麼做出精品？我從來不相信有什麼物美價廉的事情。說實在話，做精品是要有基因的，不是說誰想幹就可以，這是我們多年的積累，特別是文化要有內涵，需要有沉澱，只要土地成本控制住了，其它就有迴旋餘地了。
為什麼三四線我們不看好？這兩年有一些擠壓效應，人口淨流出，沒有產業支撐，一旦市場變化，這種房子是斷崖式的下跌。我想這時候進去還可以，但是你不能接最後一棒，不能賭這個概率。有一些企業，碧桂園、恒大在三四線的模式，泰禾不會學習，這是他們的優勢。我們現在是堅守一二線。
問：現在國家一直鼓勵搞特色小鎮，很多地方也忽悠投資進去，對此您怎樣看待？
答：現在中國比較多的“千城一面”，但是我想國家鼓勵的不是這個，而是要有產業、人口的帶動。泰禾現在在做這個事情，跟其他開發商不一樣。要提倡美好生活，好的自然關係，然後結合美麗小鎮、古村落的保護。包括在一些適合的地方做一些醫療、養老。
所以泰禾做的事情不僅僅是產業，更是民生工程。只有把這些事情都解決了，政府才會歡迎，老百姓才會歡迎，才有生命力，你不能說都算自己的帳。我再圈一些地，搞一些小鎮，現在肯定不讓了。
問：泰禾今年進行了很多並購，您的並購策略是什麼？
答：收並購的合作模式裡面，他們為什麼選擇泰禾合作？泰禾的產品以及行銷、最重要的是，品牌帶來的產品溢價是別的開發商沒有的。以後還可以獲得項目銷售的溢價，那個金額比土地直接賣高價帶來的回報更多，原來的開發商沒有這個溢價能力，他們更傾向於跟我們合作。我們做長久合作，談判過程中具有優勢。
再看資產、包括負債。能抵抗風險的是資產的流動性，是現金的償債能力。並表以後看存貨的償債能力。泰禾所有的土地在報表上都是以成本價格入帳，如果按照評估價格入帳的話，不考慮未來的銷售溢價，直接並到報表裡面去，權益會大幅度增加，負債率直接奔50%去了。
我們真正抗風險的是土地價格，第二個是土地規模，這都是硬性指標，對於合作，我們有選擇的餘地，別人也願意跟我們合作，這是泰禾收並購的時候，區別于其它開發商的地方。
泰禾的核心競爭力，是品牌競爭力、產品的溢價能力，十九大後很多開發商身上承擔的資金壓力會越來越大，這個市場上將會出現比原來多得多的收並購的機會，我們可以進一步的好中選優，以低成本獲取更多的土地。
問：您準備了多少子彈用於明年的並購？
答：目前大概500多億。我們還要觀察一下市場，如果市場平穩了就去並購，下行的話就再等等。即使不拿地，都可以幹差不多三年時間。我們還是比較審慎的，還要看市場情況和銷售情況再決定。
且很多是金融機構牽線的。“只要讓泰禾來操盤，就願意貸款。”黃其森做出收並購決策十分高效，不會超過三日。對於很多“生手”來說，並購往往是個雷區。而黃其森是在挑項目。選擇怎樣的並購物件，他有自己堅守的底線：原則上產品上市不超過6個月。一般來說，對方會在原公司保留小部分股權，這不僅可帶來股權轉讓的溢價，還能獲得銷售業績的回報。
“做好事，有好報！”除了地產主業，黃其森也深度佈局醫療健康、教育、養老、文化和金融保險等領域。“這就是美好生活。”他要圍繞客戶全生命週期展開服務。
這些“泰禾＋”，黃其森的定位很明確，更多是為做公益和為業主提供增值服務，不要搞成產業化，甚至一再強調“不要賺錢”。
精彩對話（有節選）：
問：您對政策和市場的判斷是怎樣的？泰禾能做到“彎道超車”，是不是因為知道什麼內幕？
答：兩萬左右樓面價，當時賣到五萬七八，有人說是不是再過半年，現房價格可能批得更高。我說算了，還有什麼不滿意的。我們先跑了，賣了七八十億。還真沒有什麼內幕，只不過我們的心態比較好而已。後面如果沒賣掉，打折都賣不掉了。土地成本不高，不管怎麼調控，我心裡不慌。
2013年，應該說泰禾做的非常漂亮，當時很多質疑，沒有辦法說清楚。2016年以後再看，大家都明白了，一線要往二線轉。但去年上半年，我就跟團隊說，如果大家都去一二線瘋狂拍地時，我們對這個市場存有敬畏之心。去年開始，如果說拿地王有風險，泰禾幾乎已經不在公開市場拿地了。從現在來看，我可以告訴你，拿地王的百分之百都要虧。公開市場拿的地，我估計50%以上是賠錢的。
我要告訴大家，泰禾風險意識非常強，但是借對宏觀經濟形勢的判斷，依靠專業的資料，不是說拍腦袋。
問：如何看待泰禾的戰略佈局？
答：對於泰禾來說剛剛開場，泰禾為什麼不去三四線，三四線怎麼做出精品？我從來不相信有什麼物美價廉的事情。說實在話，做精品是要有基因的，不是說誰想幹就可以，這是我們多年的積累，特別是文化要有內涵，需要有沉澱，只要土地成本控制住了，其它就有迴旋餘地了。
為什麼三四線我們不看好？這兩年有一些擠壓效應，人口淨流出，沒有產業支撐，一旦市場變化，這種房子是斷崖式的下跌。我想這時候進去還可以，但是你不能接最後一棒，不能賭這個概率。有一些企業，碧桂園、恒大在三四線的模式，泰禾不會學習，這是他們的優勢。我們現在是堅守一二線。
問：現在國家一直鼓勵搞特色小鎮，很多地方也忽悠投資進去，對此您怎樣看待？
答：現在中國比較多的“千城一面”，但是我想國家鼓勵的不是這個，而是要有產業、人口的帶動。泰禾現在在做這個事情，跟其他開發商不一樣。要提倡美好生活，好的自然關係，然後結合美麗小鎮、古村落的保護。包括在一些適合的地方做一些醫療、養老。
所以泰禾做的事情不僅僅是產業，更是民生工程。只有把這些事情都解決了，政府才會歡迎，老百姓才會歡迎，才有生命力，你不能說都算自己的帳。我再圈一些地，搞一些小鎮，現在肯定不讓了。
問：泰禾今年進行了很多並購，您的並購策略是什麼？
答：收並購的合作模式裡面，他們為什麼選擇泰禾合作？泰禾的產品以及行銷、最重要的是，品牌帶來的產品溢價是別的開發商沒有的。以後還可以獲得項目銷售的溢價，那個金額比土地直接賣高價帶來的回報更多，原來的開發商沒有這個溢價能力，他們更傾向於跟我們合作。我們做長久合作，談判過程中具有優勢。
再看資產、包括負債。能抵抗風險的是資產的流動性，是現金的償債能力。並表以後看存貨的償債能力。泰禾所有的土地在報表上都是以成本價格入帳，如果按照評估價格入帳的話，不考慮未來的銷售溢價，直接並到報表裡面去，權益會大幅度增加，負債率直接奔50%去了。
我們真正抗風險的是土地價格，第二個是土地規模，這都是硬性指標，對於合作，我們有選擇的餘地，別人也願意跟我們合作，這是泰禾收並購的時候，區別于其它開發商的地方。
泰禾的核心競爭力，是品牌競爭力、產品的溢價能力，十九大後很多開發商身上承擔的資金壓力會越來越大，這個市場上將會出現比原來多得多的收並購的機會，我們可以進一步的好中選優，以低成本獲取更多的土地。
問：您準備了多少子彈用於明年的並購？
答：目前大概500多億。我們還要觀察一下市場，如果市場平穩了就去並購，下行的話就再等等。即使不拿地，都可以幹差不多三年時間。我們還是比較審慎的，還要看市場情況和銷售情況再決定。