1.從“三去一降一補”到“房住不炒”再到“租購並舉”
近三年中央經濟工作會議的重點從“去庫存”到“房住不炒”到“多主體供應、多管道保障、租購並舉”，
2015年中國房地產市場的主要問題在於三四線城市的大量庫存制約了房地產投資， 對經濟增長的貢獻趨弱。 2016年-2017年去庫存穩步進行， 到今年11月底， 全國待售商品住宅面積下降到3億平方米左右， 部分城市庫存甚至進入比較少的階段， 因此， 房地產去庫存政策取得了成效， 已經不再是當前房地產市場的主要矛盾。
在去庫存過程中， 部分城市房價出現過快上漲現象， 為此2016年中央要求抑制資產泡沫， 將防範風險作為重點， 2016年以來的房地產調控重點是抑制房地產的金融屬性和投資屬性， 讓房子回歸居住消費屬性。 今年中央經濟工作會議提出繼續抓好“三去一降一補”，
今年的經濟工作會議更加強調租購並舉， 這體現出房地產政策從需求端調控轉向更多強調供給側結構性改革。 通過規範和發展租賃市場， 讓租賃成為解決居住問題的重要途徑。
2.多主體供應， 多管道保障
長期以來， 我國住房市場的問題很大程度上來自於供給彈性太低， 主要是土地供應主體單一化， 難以根據需求的變動而做出調整。 多主體供應， 在土地供應方面， 不僅國有土地， 還有集體建設用地都納入土地供應體系。 在住房供應方面， 由以前單一的新房擴展到存量， 包括二手房、租賃房等。 供給的形式， 由過去的商品房擴展為商品房、私人租賃、共有產權、公租房等多元品類。
政府與市場的關係進一步理清。 未來， “住房問題”與“房地產問題”可能被區分對待， 政府重點對低收入人群、流動人口提供保障性的租賃產品， 中高端群體的改善性需求將更多由市場決定。 政府與市場既分開又互補的關係將是未來房地產的常態。
3.強調長期租賃的重要性
今年會議提到“要發展住房租賃市場特別是長期租賃”， 更多強調租期的穩定性。 租賃關係不穩定是目前制約租賃市場發展的重要痛點。 鏈家研究院通過市場調研發現， 目前有近20%的租客平均每段租賃時長不到1年， 近65%的租客平均租賃時長不到2年， 換房原因有很大比例來自于房東隨意終止合同或隨意漲價， 租客頻繁換房，
如何保障穩定的租期？發達國家一般都有明確的租賃法律保證租賃期限， 特別明確了房東需要變更租賃合同的條件， 保護租客不被隨意趕出。 此外， 穩定的金融產品支援也是促進租期穩定的重要推動力， 近期建行推出最長10年、最高100萬的個人住房租賃貸款產品， 有利於打造長期租賃關係。
4.強調保護租賃相關方的合法權益
長期以來， 租客作為租賃市場的弱勢群體， 其合法權益得不到法律的保護， 因此， 通過法律手段保護租客在租賃關係中的合法權益是發展租賃市場的前提。
除了租客的權益， 業主的權益也需要得到保護。 由於缺乏信用體系， 不少業主也會遭遇租客惡意違約、惡意破壞房屋設施、惡意拖欠租金等行為， 其合法權益也蒙受損失。
另外， 由於當前法律規範還不健全， 機構在租賃關係中承擔的義務和享有的權利還不夠明確， 往往租客遭受的損失會由機構承擔。 由於標準不統一， 企業運營的政策風險也會存在。
要規範發展租賃， 實際上是對租客、房東、機構運營商等市場主體權責關係的厘定， 這是租賃市場的基石。
5.保持房地產市場調控政策連續性和穩定性
從短期來看， 調控之後， 全國市場處於總體降溫態勢， 一些房價上漲較快的城市房價出現漲幅回落或下跌。但也要看到，市場上潛在的剛性需求和改善性需求仍然存在，部分二、三線城市房價還有上漲壓力，資金向房地產流入的內生機制仍然沒有根本改變，因此，短期內房地產調控政策將會保持穩定的態勢。中央經濟工作會議提出，穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，守住不發生系統性金融風險的底線，做好重點領域風險防範和處置，堅決打擊違法違規金融活動，這也表明，短期內金融方面的監管持續收緊，明年房地產大概率會維持低溫運行。
從歷史的長視角看，預期穩則房價穩，要穩定預期，必須穩定政策。對於預期管理而言，政策的“穩定性”要比政策的“鬆緊度”更重要，市場具有自發的“內在穩定器。在調控頻繁的市場中，預期的波動會加大房價上漲的壓力，保持房地產調控政策的穩定性和連續性尤為重要。
6.分清中央和地方事權，強調差別化調控
近年來中央房地產調控政策越來越強調因城施策，不搞“一刀切”政策，符合城市發展的客觀實際。近年來全國房地產市場分化越來越大，突出表現在城市房價的差距越來越大。從近年來房價分佈看，房價超過全國平均水準的城市只有20%不到，房價上漲幅度超過全國平均水準的只有10%左右，少數城市房價的上漲導致社會輿論誤以為全國房價的普遍上漲。這些少數城市往往是人口淨流入較多的一線和重點二線城市，需求快速增長而供給跟不上，房價上漲壓力較大。與此同時，我們也要看到，還有很多三四線城市庫存仍然比較高，市場比較冷淡，這是我國房地產市場不平衡的表現。因此，未來的房地產調控更多會強調地方自我調節的主導作用，中央更多從長效機制和規則上著力，地方根據自身的供需關係進行科學調控，地方政府在調控上的自主性更強，主體責任也會更大。
7.城市圈的市場更加協同，環京城市圈脫虛向實
中央經濟工作會議區域協調發展，要實現基本公共服務均等化，基礎設施通達程度比較均衡，人民生活水準大體相當。這一點對房地產市場的健康平穩尤為重要。近年來我國城市化發展更趨向於城市圈和城市群的發展模式，以環北京、環上海、環廣深三個城市圈以及長江中下游六個核心城市為重點的城市群房地產市場規模佔據全國很大比重。城市圈內的聯動效應不斷增強。但也要看到三大城市圈的規模和驅動力不一樣，環北京城市圈相對而言範圍較小，經濟活力偏弱，市場的影響力也不夠強。這主要是北京周邊城市的發展與北京相差較大，周邊房地產市場主要是由於北京限購帶來的需求外溢以及投資投機性需求支撐。調控後，環京地區投資性需求下降，房價也出現了比較明顯的下跌，北京二手房價11月比3月累計下跌12%左右，廊坊下跌36%左右。但通過公共服務的均等化配置，交通、人口、產業的均衡分佈，環京城市圈未來將越來越脫虛向實，房地產市場長期將更加健康平穩。
（本文作者：鏈家研究院首席市場分析師 許小樂）
一些房價上漲較快的城市房價出現漲幅回落或下跌。但也要看到，市場上潛在的剛性需求和改善性需求仍然存在，部分二、三線城市房價還有上漲壓力，資金向房地產流入的內生機制仍然沒有根本改變，因此，短期內房地產調控政策將會保持穩定的態勢。中央經濟工作會議提出，穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，守住不發生系統性金融風險的底線，做好重點領域風險防範和處置，堅決打擊違法違規金融活動，這也表明，短期內金融方面的監管持續收緊，明年房地產大概率會維持低溫運行。從歷史的長視角看，預期穩則房價穩，要穩定預期，必須穩定政策。對於預期管理而言，政策的“穩定性”要比政策的“鬆緊度”更重要，市場具有自發的“內在穩定器。在調控頻繁的市場中，預期的波動會加大房價上漲的壓力，保持房地產調控政策的穩定性和連續性尤為重要。
6.分清中央和地方事權，強調差別化調控
近年來中央房地產調控政策越來越強調因城施策，不搞“一刀切”政策，符合城市發展的客觀實際。近年來全國房地產市場分化越來越大，突出表現在城市房價的差距越來越大。從近年來房價分佈看，房價超過全國平均水準的城市只有20%不到，房價上漲幅度超過全國平均水準的只有10%左右，少數城市房價的上漲導致社會輿論誤以為全國房價的普遍上漲。這些少數城市往往是人口淨流入較多的一線和重點二線城市，需求快速增長而供給跟不上，房價上漲壓力較大。與此同時，我們也要看到，還有很多三四線城市庫存仍然比較高，市場比較冷淡，這是我國房地產市場不平衡的表現。因此，未來的房地產調控更多會強調地方自我調節的主導作用，中央更多從長效機制和規則上著力，地方根據自身的供需關係進行科學調控，地方政府在調控上的自主性更強，主體責任也會更大。
7.城市圈的市場更加協同，環京城市圈脫虛向實
中央經濟工作會議區域協調發展，要實現基本公共服務均等化，基礎設施通達程度比較均衡，人民生活水準大體相當。這一點對房地產市場的健康平穩尤為重要。近年來我國城市化發展更趨向於城市圈和城市群的發展模式，以環北京、環上海、環廣深三個城市圈以及長江中下游六個核心城市為重點的城市群房地產市場規模佔據全國很大比重。城市圈內的聯動效應不斷增強。但也要看到三大城市圈的規模和驅動力不一樣，環北京城市圈相對而言範圍較小，經濟活力偏弱，市場的影響力也不夠強。這主要是北京周邊城市的發展與北京相差較大，周邊房地產市場主要是由於北京限購帶來的需求外溢以及投資投機性需求支撐。調控後，環京地區投資性需求下降，房價也出現了比較明顯的下跌，北京二手房價11月比3月累計下跌12%左右，廊坊下跌36%左右。但通過公共服務的均等化配置，交通、人口、產業的均衡分佈，環京城市圈未來將越來越脫虛向實，房地產市場長期將更加健康平穩。
（本文作者：鏈家研究院首席市場分析師 許小樂）