一、2017年度品牌商關注優質新開業購物中心TOP100
贏商大資料中心重點監控的200個城市中， 2015-2017年開業、商業面積5萬㎡及以上的購物中心達1435個。
本榜單根據這1435個購物中心所在城市商業能級、所處商圈級別與消費力指數、消費人流到達指數、已進駐指標性品牌實力指數、創新業態進駐指數、稀缺業態與獨有品牌進駐指數，以及所屬開發商開發運營綜合實力、租金、出租率、坪效、年營業額等，並結合在贏商資料庫的年度流覽資料、互聯網熱詞搜索量等維度進行綜合考量，測評出綜合發展指數位居前列的100個已開業購物中心。
以下將對上榜項目業態創新、品牌引進、所屬區域/城市/商圈/體量分佈、開發商/產品線等方面進行整體特性分析，為開發商、品牌商提供決策參考。
1、業態創新分析
（1）體驗業態占比上升3%；體驗式消費紅利持續釋放
TOP100中，從目前統計到的17344個已進駐品牌細分業態數量占比來看，零售、餐飲、親子體驗、休閒娛樂、生活服務分別占比51%、32%、9%、6%、2%；體驗業態總體占比49%。（體驗業態以餐飲、親子體驗、休閒娛樂、生活服務為統計標準，具體細分業態界定見文末詳細說明）
對比2016年，零售占比下降最明顯，達3個百分點；休閒娛樂占比微降1%；餐飲、親子體驗、生活服務占比分別上升1%、2%、1%；體驗業態占比總體上升3%。
體驗式消費紅利持續釋放，不僅推動傳統消費的結構性升級，還孵化了更多新興消費領域的誕生，這將給商業地產和資本市場提供一個巨大的、可持續的投資“金礦”。
（2）創新業態總體占比近15%；娛樂為創新主力，親子體驗有望趕超餐飲
TOP100中，創新業態總體占比近15%。（對創新業態的界定是一個相對概念，具體見文末詳細說明）
從細分創新業態數量占比來看，休閒娛樂為創新主力軍，占比高達30%；一方面，娛樂業態能有效去化，快速積攢人氣；另一方面，高科技的發展，助推休閒娛樂業態更迭加速，新興業態層出不窮。
隨著二胎政策的全面放開以及適齡教育投入的加大，“熊孩子經濟”勢能爆發，親子體驗創新業態占比高達21%，大有趕超餐飲（22%）之勢。
生活服務創新業態占比上升明顯，直追零售；新一輪創新浪潮下，消費者對服務的高要求，推動綜合醫院、專科診所、萌寵體驗館等服務業態紛紛挺進購物中心，成為商場打造“高品質生活場景”的新鮮血液，未來服務提升將成商業體吸客、留客、黏客的有效手段之一。
（3）業態創新不斷突破想像力邊界，動物園、醫院、狼人殺、錄音棚等紛紛殺入購物中心
TOP100中，動物園、醫院、狼人殺、寵物體驗館、聯合辦公/創客空間、錄音棚等業態殺入購物中心，不斷突破想像力邊界，以創新活力保持生命力和競爭力。
（4）典型案例
成都大悅城：創新業態占比近20%
業績表現：2017上半年，成都大悅城營收6.2億元人民幣；租金收入從2016上半年的0.51億元上漲至0.67億元；平均租金從2016上半年的98元/㎡/月上升至123元/㎡/月。
業態創新：整體來看，項目創新業態數量占比近20%；引進寵物生活休閒館、產後調理中心、兒童DIY、兒童餐廳、錄音棚、真人CS、攀岩館、畫室、刺青館、影戲館、創意主題餐廳等創新業態；2017年，在原本集合了近80家兒童品牌的基礎之上，又引入了近4000㎡最IN菲克城、2000㎡成都新世紀婦女兒童醫院。
圖片來源 / 成都大悅城
■ 引進醫院——成都新世紀婦女兒童醫院
醫院與購物中心5樓連通，診療科室包括兒童體檢、口腔、眼科、運動管理、產後康復、神經內科等，也開設了針對小兒多動症等病症的治療、兒童語音訓練等專案。
另外配備會員中心、專家工作室、遠端診斷中心、宣教室、禮品店、咖啡廳等服務性較強的配套設施；按照國際診所運營標準建立，以保健為主，實行會員制，一站式雙語服務。
圖片來源 / 成都大悅城
■ 引進寵物生活休閒館——帕帕拉茲
帕帕拉茲是以寄養為特色的綜合性寵物店，同時經營寵物食品、用品、洗澡、美容SPA等增值服務，配備專業寵物美容師。
圖片來源 / 成都大悅城
■ 引進影戲館——冰人創藝影戲館
冰人創藝影戲館以傳統民間藝術皮影的創意體驗為主營業務，涵蓋創意產品售賣及定制、皮影製作體驗、影戲編排表演、工作坊課程以及戶外營會活動等多元消費體驗。
圖片來源 / 成都大悅城
■ 引進創意主題餐廳——瘋狂醫院主題燒烤
瘋狂醫院主題燒烤中，服務員裝扮成醫生或者護士，吃飯要“掛號”，吃飯在“診斷室”，洗手間是“急診室”，廚房是“配藥室”，餐具都在藥箱裡裝著。
圖片來源 / 成都大悅城
2、品牌引進分析
（1）新興品牌總體占比上升2%，差異化競爭能力提高
上榜的100個項目共引進17344個品牌，其中，新興品牌占比27%。
對比2016年（25%），新興品牌占比上升2%，這在一定程度上說明上榜項目差異化競爭能力提高。（新興品牌界定：近三年進駐國內購物中心的品牌）
（2）新興品牌比例逐年提高，保持品牌組合在市場上的引領性
TOP100中，2015、2016、2017年開業的項目分別上榜35個、31個、34個。
從不同開業時間項目引進的新興品牌數量占比來看：新興品牌比例逐年提高，保持品牌組合在市場上的引領性，成為購物中心保持經營活力的有效手段。
（3）高頻品牌占比上升2%，商場招商運營實力增強
TOP100中，高頻品牌數量占比45%，對比2016年（43%），占比上升2%。（高頻品牌指樣本購物中心所在區域開店3家及以上的品牌）
高頻品牌知名度高、拓展力相對成熟、承租能力相對較高，在一定程度說明上榜項目的招商運營實力增強。
（4）高頻品牌占比逐年攀升，同質化困局愈演愈烈
TOP100中，2015、2016、2017年開業的購物中心高頻品牌分別占比44%、45%、46%。
高頻品牌占比的逐年攀升，說明了現階段“同質化困局”暫時還沒得到根本性緩解，亟需大量新興品牌填場，打破商場“千店一面、千店同品”的尷尬局面。
（5）典型案例
①上海長寧來福士廣場：新興品牌占比超30%
品牌引進：零售、餐飲、生活服務、親子體驗、休閒娛樂品牌數量分別占比50%、34%、10%、3%、3%；其中，新興品牌占比超30%。
■ 項目引進的女裝品牌——UNGRID
為日本女裝集團MARK STYLER旗下子品牌，2011年創立，主打美式休閒風格；2017年6月在上海長寧來福士廣場開幕其首家海外門店，這也是該品牌初次正式進行海外市場拓展，未來主要在北京、上海、廣州、深圳等城市拓展。
在187㎡的店面空間內，設置牛仔實驗室，來展示品牌對牛仔的癡迷，包括面料模式、牛仔的製作過程等；店內擺放大樹，營造獨樹一幟的主題購物場景。
圖片來源 / 上海長寧來福士廣場
■ 專案引進的兒童智慧科技體驗館——葡萄樂園
創立於2016年，是集“科技展示、互動體驗、產品行銷”於一體的場景體驗式樂園；產品主要分為四大類：葡萄平板Paipad、葡萄程式設計機器人PaiGo、葡萄科技玩具PaiAR、葡萄積木PaiBloks，國內首創“人工智慧+體驗式零售”的兒童商業新模式。
目前已進駐上海靜安大悅城、上海虹口龍之夢、上海怡豐城、杭州嘉裡中心、杭州來福士廣場、南京水遊城、無錫萬象城等標杆購物中心，未來主要在華北、華東、西南等區域拓展。
圖片來源 / 上海長寧來福士廣場
②成都遠洋太古裡：“首店”打造強辨識度，銷售額逐年大漲
業績表現：2015年銷售額19億，2016年銷售額達33.88億；2017上半年銷售額達18.4億元，環比增長47%；出租率達94%，同比上升2個百分點。
其中，2017上半年，Hermès中國西南地區首家旗艦店銷售額位列中國南區第一；GUCCI亞太區旗艦店銷售額位列中國區第二、銷售增長率位列中國區前三；VERSACE銷售增長率位列全國第一、銷售額位列中國區前三；Tiffany & Co.銷售增長率位列中國區第二、西南第一等。
圖片來源 / 成都遠洋太古裡
業態組合：零售、餐飲、休閒娛樂、生活服務、親子體驗數量占比分別為76%、15%、5%、3%、1%；為給市場帶來“新鮮感”，持續引入各類首店、IP店等。
2016年引進的“首店”品牌：
YSL聖羅蘭美妝全球形象店；
Nike Running體驗店；
ISSEY MIYAKE三宅一生集合店；
Roger&Gallet香邂格蕾成都首店；
LINE FRIENDS CAFÉ&STORE西南首店；
Tiffany & Co.蒂芙尼亞太區旗艦店；
陳冠希潮牌JUICE西南首店；
KOYAMA小山日本料理西南首店；
Sulwhasoo雪花秀全國首家旗艦店。
圖片來源 / 成都遠洋太古裡
2017年引進的“首店”品牌：
奢侈皮具Delvaux西南首店；
Superdry全國首家旗艦店；
Alienware全國首家直營店；
Arcteryx始祖鳥西南首家體驗店；
Gentle Monster西南首家旗艦店；
韓國造型沙龍By Miga西南首店；
西南首家PUMA SELECT SIS專賣店；
小眾家居品牌集合店SORT 西南首家；
帶玻璃房咖啡廳、全球最大innisfree成都旗艦店；
北京拉麵連鎖品牌——“無敵家拉麵”西南首家；
西南唯一售賣限量款的店鋪VANS全國KEY級形象店；
Atelier Cologne 法國歐瓏中國第二家、西南首家旗艦店；
網上資料奇少，默默火到排隊的甜品店——“客從何處來”成都首店。
圖片來源 / 成都遠洋太古裡
3、區域/城市分析
（1） 區域間商業發展差距拉大；西南拔頭籌；華南、華北“旗鼓相當”；華東下行壓力加劇；華中、東北、西北表現平穩
整體來看，全國7大區域專案綜合發展指數均在基準線以上，說明全國購物中心市場發展整體態勢向好，但區域間商業發展仍存在較大差距：
受益於國家西部戰略的帶動與成渝“兩架馬車”的強勁吸附能力，西南上榜項目數量雖屈居第二位，但項目綜合發展指數卻摘得桂冠。
專案綜合發展指數=運營表現+城市商業能級+所處商圈級別與消費力+消費人流+所屬開發商綜合實力+贏商資料庫年度流覽資料與互聯網熱詞搜索量（注：以 50 為基準線，高於 50為上行區間，低於 50 為下行區間；指數數值越大，項目整體發展越向好，下同）
華南、華北在珠三角、京津冀等城市群協同發展下，整體發展好于預期，未來走勢進一步向好。
華東雖上榜項目數量位列首位，但市場供需矛盾突出，城市間商業發展水準明顯“失衡”，因而專案經營整體將徘徊於下行通道。
華中、東北、西北項目表現平穩，上榜項目數量與2016年基本持平。
（2）上海、北京規模優勢突出；成渝趕超廣深；天津、武漢、蘇州輕奢消費強勁，提振項目經營表現
A類城市中，上海、北京因消費理念超前、小眾社群文化聚集，經過多年商業沉澱，已形成規模效應，在商業地產市場仍居領導地位；廣州、深圳則在奢侈品消費方面存在較大比例的外流現象，項目經營壓力較大。
成都上榜項目數量、綜合發展指數均趕超廣深；成都交通便捷，商業基礎設施發達，雖平均消費力與廣州、深圳有較大差距，但奢侈品、輕奢、大眾消費發展均衡，且對外來開發商具有較強的包容性，對品牌具有更強的吸引力。
A類城市：上海、北京、成都、深圳、廣州
B類城市：天津、重慶、武漢、杭州、南京、西安、蘇州、瀋陽
C類城市：青島、長沙、寧波、大連、濟南、廈門、無錫、鄭州、東莞、佛山、福州、合肥、昆明、珠海、蘭州等
D類城市：南寧、南昌、哈爾濱、貴陽、煙臺、泉州、溫州、惠州、淄博、贛州、曲靖等
城市劃分標準：根據贏商大資料中心對城市規模、商業積累與沉澱、商業發展活力等維度進行綜合考量（因篇幅有限，上文圖表只展示上榜專案數量3個及以上的城市）
B類城市中，重慶成為領頭羊，主要在於IFS、新光天地等地標項目的入市，為一線品牌進駐重慶奠定了奠定硬體基礎，奢侈品在渝發展進入“補漲時期”，吸引更多開發商、品牌商搶灘，商業增速明顯領先於其他同一級別城市；另得益於輕奢消費強勁，天津、武漢、蘇州項目整體表現良好。
C類城市中，青島、寧波、大連品牌滲透速度較快，整體表現上行；昆明商業發展則相對滯緩。
4、商圈/體量分析
（1） “商圈之戰”將進入白熱化：核心商圈“強者愈強”，非核心商圈“弱者更弱”
核心商圈“以質取勝”，上榜項目數量雖僅占31%，但在消費持續升溫、土地稀缺價值不斷上升、市場培育不斷成熟等多重作用下，未來核心商圈優質項目將大大提升競爭壁壘。
非核心商圈“以量取勝”，上榜項目數量占比高達69%，部分運營狀況相對堪憂的購物中心繼續承壓，如何實現合理的業態租戶搭配、加強與消費者的交互性、並與周邊的競品專案形成差異化，是擺在運營者面前的一大挑戰。
當商業地產從增量時代進入存量時代，技術創新、互聯網助推城市商圈打破資源邊界，商圈極能的“扁平化”不僅使項目之間競爭激烈，“商圈之戰”也將進入白熱化。
（2）大型專案發展高於預期；中型項目經營承壓；小型專案發展趨好
大型專案（商業面積≥25萬㎡）綜合發展指數高於預期，這類項目給予品牌商特別是體驗類品牌商更多的選擇空間，吸引力逐漸增強。
中型項目（商業面積15-25萬㎡）經營承壓，綜合發展指數較低，未來盈利水準的提升成為關鍵。
小型項目（商業面積5-15萬㎡）發展趨好，“船小好調頭”，這類專案隨著業態組合和空間佈局的優化，對品牌商的吸引力將越來越大。
（3）典型案例
深圳壹方城：深圳目前單體規模最大、業態最齊全的購物中心
商業面積36萬㎡，作為深圳目前單體規模最大、業態最全的購物中心，壹方城分為地下兩層，地上五層，規劃了饕餮美食、社交聚會、品質生活、時尚潮流、娛樂視聽、兒童成長、人文創意、運動休閒八大業態，100%招商率，超98%開業率，開業當日客流量突破40萬人次。
業態組合：主力店9%，零售45%，餐飲34%，休閒娛樂、配套服務分別占7%和5%。其中，體驗業態占比超55%（注：為面積占比）。
品牌引進：超400家品牌；主力店15家，逾66家深圳首店；100多家餐飲品牌，超30家網紅餐廳；主力店均為面積2700-7600㎡的大店。
設計特色：以深圳自然元素為規劃靈感，以“山、水”元素為設計主題，構築了“源、灣、匯”三大主題空間；退臺式建築、45米挑空中庭、三大藝術主題下沉式廣場、Lifestyle公園版頂層商業、女神停車層等特色設計。
圖片來源 / 深圳壹方城
5、開發商/產品線分析
（1）外企居“頭部”地位；國（央）企“以少博大”；民企整體偏弱
外企在規劃設計、招商運營等方面具有明顯優勢，上榜項目數量雖僅占比25%，但項目綜合發展指數最高，達70。
國（央）企上榜專案數量最少，但在土地獲取、政策優惠、融資管道等方面具有天然優勢，項目綜合發展指數相對較高。
民企上榜專案數量占比65%，專案綜合發展指數僅為61，整體實力偏弱。
（2）華東仍是絕對主力戰場；外企、國（央）企在西北、東北佈局謹慎；民企“多賽道”發力
整體來看，華東以優異的地塊、區位、資源等優勢，仍是各大開發商佈局絕對主力戰場；西南、華北、華南為“第二戰場”，商業集中度提升加快。
從不同開發商區域佈局來看，外企、國（央）企在西北、東北整體佈局謹慎；民企則“多賽道”發力，搶佔更大市場份額。
（3）民企、國（央）企採取多元化城市佈局策略；外企著力深耕A、B類城市
整體來看，隨著A類城市土地政策收緊和市場競爭加劇，開發商加大了B、C類城市的佈局力度，品牌輸出模式加快了其下沉步伐，未來將帶動B、C類城市的商業升級。
而從不同開發商佈局重點來看，民企、國（央）企採取多元化策略，各級城市均有佈局；外企則著力深耕A、B類城市。
（4）連鎖型開發商打造的連鎖型產品線表現最為優異
擁有強大運營能力的連鎖型開發商打造的連鎖產品線專案綜合發展指數最高，成為品牌拓展考量重要因素之一，未來優質連鎖產品線專案將長期居“壟斷”地位。
（5）典型案例
龍湖：天街系產品線上榜率最高
TOP100中，龍湖“天街系”上榜杭州濱江天街、成都金楠天街、蘇州獅山天街、北京大興天街、杭州金沙天街、重慶U城天街B館、 重慶源著天街 7大項目，為2017年上榜率最高的連鎖產品線，且旗下每家商場均呈現出不一樣的面貌。
■ 重慶U城天街B館
定位“成長”，用超過2500㎡的U+學院，來提供舉辦公開課、畢業作品展、科技發佈會等年輕人喜歡的社交場合，以此迎合周邊14座高校學生，以及惠普、富士康等世界500強企業的年輕員工。
重慶U城天街B館引進200+品牌，其中180+為區域首進品牌；擁有重慶購物中心史上最大中庭——視野40米挑高、360°全景、800㎡超大面積，相當於在購物中心裡放了兩個國際標準籃球場。
圖片來源 / 重慶U城天街B館
■ 杭州濱江天街
主打“潮”文化概念，作為GDP增速領跑杭州9年的高新區，龍湖讓這個天街服務周邊大量商務白領和年輕時尚家庭。
項目開業兩天總客流量破48.6萬人次，總銷售額達3500萬；紐約國際早教單日銷售過百萬，破全國單店銷售記錄；悅寶園單日銷售過百萬，破全國單店銷售記錄；鹿島生活館單日銷售超過30萬，破全國單店銷售記錄；PLAY LOUNGE、酵墅、華為單日銷售紛紛破全國開業銷售記錄……
圖片來源 / 杭州濱江天街
杭州濱江天街擁有100+全球美食、近350家潮流品牌、15000㎡空中景觀體驗區、超10000㎡兒童業態；第七層規劃“1515空中街區”——全國獨創美式藝術街區，打造多元文化融合的屋頂花園。
圖片來源 / 杭州濱江天街
■ 蘇州獅山天街
定義為“城市會客廳”，原因是這片區域有近100萬的常住客群，擁有幾乎全年齡段的購物消費需求。
項目擁有27萬㎡超大體量，覆蓋全業態，是龍湖華東區域以及蘇州高新區目前體量最大的商業體；近100%招商率、95%開業率、首日客流破22萬人次，做到開業即旺場。
圖片來源 / 蘇州獅山天街
蘇州獅山天街引進3大主力店、5大多功能體驗業態、超400個潮流品牌、120家環球美食，更有110家品牌首進蘇州，打造城市“新趣生活全主場”。
將“自創IP+遊戲IP”進行結合，打造了一隻名為“天天”的小獅子為龍湖獅山天街代言，實現購物中心獨創品牌IP化。
圖片來源 / 蘇州獅山天街
二、2017年度新開業購物中心TOP100特性總結與2018年商業地產發展趨勢
❶ 從區域商業發展的總體現狀來看，大格局已基本穩定，華東、西南、華南、華北成為中國吸引最多流動人口、經濟最具活力、商業最繁榮的區域。
❷ 北京、上海仍是商業主陣地；成都、重慶有望趕超深圳、廣州；城市間商業發展分化趨勢明顯。
❸ 核心商圈大體量項目顯現典型的“虹吸”效應，商圈級別越高、體量越大，對品牌商的吸引力越強。
❹ 外企、國（央）企整體優勢無可撼動；民企持續承壓，未來運營能力和盈利水準的提升成制勝關鍵；連鎖型開發商打造的連續型產品線將長期居“壟斷”地位。
❺ 電商擠壓、同質化競爭、新技術推波助瀾，以及消費多元化、個性化需求下，從單一零售“脫胎換骨”，“體驗為王”理念獲得更廣泛的傳播和共識；不僅僅是以“體驗”作為噱頭和賣點，而是通過創新經營模式，營造特色購物場景，打造“升級版”體驗，建立消費者對項目的忠誠度、依賴性、參與感，從而拉動客流和提升整體收益。
特別說明：報告中體驗業態以餐飲、娛樂、親子體驗、生活服務為統計基準，不包括零售中體驗性較強的業態；而創新業態中，涵蓋餐飲、娛樂、親子體驗、生活服務、零售等體驗性較強的新興業態。
贏商大資料中心與漢博商業研究院聯合發佈
三、榜單說明
測評範圍： 2015-2017年開業，商業面積5萬㎡及以上的購物中心
資料獲取時間：2017年1月1日-12月10日
測評依據：根據購物中心所在城市商業能級、所處商圈級別與消費力指數、消費人流到達指數、已進駐指標性品牌實力指數、創新業態進駐指數、稀缺業態與獨有品牌進駐指數，以及所屬開發商開發運營綜合實力、租金、出租率、坪效、年營業額等，並結合在贏商資料庫的年度流覽資料、互聯網熱詞搜索量等維度進行綜合考量
資料獲取：黃丹芝、何晶晶、池能俊、丘明晶、張智立
榜單測評：謝飛
資料梳理/報告撰寫：樊瓊
專業支持：北京漢博商業研究院 劉翠曉
榜單總控：黃靜
贏商大資料中心重點監控的200個城市中， 2015-2017年開業、商業面積5萬㎡及以上的購物中心達1435個。
本榜單根據這1435個購物中心所在城市商業能級、所處商圈級別與消費力指數、消費人流到達指數、已進駐指標性品牌實力指數、創新業態進駐指數、稀缺業態與獨有品牌進駐指數，以及所屬開發商開發運營綜合實力、租金、出租率、坪效、年營業額等，並結合在贏商資料庫的年度流覽資料、互聯網熱詞搜索量等維度進行綜合考量，測評出綜合發展指數位居前列的100個已開業購物中心。
以下將對上榜項目業態創新、品牌引進、所屬區域/城市/商圈/體量分佈、開發商/產品線等方面進行整體特性分析，為開發商、品牌商提供決策參考。
1、業態創新分析
（1）體驗業態占比上升3%；體驗式消費紅利持續釋放
TOP100中，從目前統計到的17344個已進駐品牌細分業態數量占比來看，零售、餐飲、親子體驗、休閒娛樂、生活服務分別占比51%、32%、9%、6%、2%；體驗業態總體占比49%。（體驗業態以餐飲、親子體驗、休閒娛樂、生活服務為統計標準，具體細分業態界定見文末詳細說明）
對比2016年，零售占比下降最明顯，達3個百分點；休閒娛樂占比微降1%；餐飲、親子體驗、生活服務占比分別上升1%、2%、1%；體驗業態占比總體上升3%。
體驗式消費紅利持續釋放，不僅推動傳統消費的結構性升級，還孵化了更多新興消費領域的誕生，這將給商業地產和資本市場提供一個巨大的、可持續的投資“金礦”。
（2）創新業態總體占比近15%；娛樂為創新主力，親子體驗有望趕超餐飲
TOP100中，創新業態總體占比近15%。（對創新業態的界定是一個相對概念，具體見文末詳細說明）
從細分創新業態數量占比來看，休閒娛樂為創新主力軍，占比高達30%；一方面，娛樂業態能有效去化，快速積攢人氣；另一方面，高科技的發展，助推休閒娛樂業態更迭加速，新興業態層出不窮。
隨著二胎政策的全面放開以及適齡教育投入的加大，“熊孩子經濟”勢能爆發，親子體驗創新業態占比高達21%，大有趕超餐飲（22%）之勢。
生活服務創新業態占比上升明顯，直追零售；新一輪創新浪潮下，消費者對服務的高要求，推動綜合醫院、專科診所、萌寵體驗館等服務業態紛紛挺進購物中心，成為商場打造“高品質生活場景”的新鮮血液，未來服務提升將成商業體吸客、留客、黏客的有效手段之一。
（3）業態創新不斷突破想像力邊界，動物園、醫院、狼人殺、錄音棚等紛紛殺入購物中心
TOP100中，動物園、醫院、狼人殺、寵物體驗館、聯合辦公/創客空間、錄音棚等業態殺入購物中心，不斷突破想像力邊界，以創新活力保持生命力和競爭力。
（4）典型案例
成都大悅城：創新業態占比近20%
業績表現：2017上半年，成都大悅城營收6.2億元人民幣；租金收入從2016上半年的0.51億元上漲至0.67億元；平均租金從2016上半年的98元/㎡/月上升至123元/㎡/月。
業態創新：整體來看，項目創新業態數量占比近20%；引進寵物生活休閒館、產後調理中心、兒童DIY、兒童餐廳、錄音棚、真人CS、攀岩館、畫室、刺青館、影戲館、創意主題餐廳等創新業態；2017年，在原本集合了近80家兒童品牌的基礎之上，又引入了近4000㎡最IN菲克城、2000㎡成都新世紀婦女兒童醫院。
圖片來源 / 成都大悅城
■ 引進醫院——成都新世紀婦女兒童醫院
醫院與購物中心5樓連通，診療科室包括兒童體檢、口腔、眼科、運動管理、產後康復、神經內科等，也開設了針對小兒多動症等病症的治療、兒童語音訓練等專案。
另外配備會員中心、專家工作室、遠端診斷中心、宣教室、禮品店、咖啡廳等服務性較強的配套設施；按照國際診所運營標準建立，以保健為主，實行會員制，一站式雙語服務。
圖片來源 / 成都大悅城
■ 引進寵物生活休閒館——帕帕拉茲
帕帕拉茲是以寄養為特色的綜合性寵物店，同時經營寵物食品、用品、洗澡、美容SPA等增值服務，配備專業寵物美容師。
圖片來源 / 成都大悅城
■ 引進影戲館——冰人創藝影戲館
冰人創藝影戲館以傳統民間藝術皮影的創意體驗為主營業務，涵蓋創意產品售賣及定制、皮影製作體驗、影戲編排表演、工作坊課程以及戶外營會活動等多元消費體驗。
圖片來源 / 成都大悅城
■ 引進創意主題餐廳——瘋狂醫院主題燒烤
瘋狂醫院主題燒烤中，服務員裝扮成醫生或者護士，吃飯要“掛號”，吃飯在“診斷室”，洗手間是“急診室”，廚房是“配藥室”，餐具都在藥箱裡裝著。
圖片來源 / 成都大悅城
2、品牌引進分析
（1）新興品牌總體占比上升2%，差異化競爭能力提高
上榜的100個項目共引進17344個品牌，其中，新興品牌占比27%。
對比2016年（25%），新興品牌占比上升2%，這在一定程度上說明上榜項目差異化競爭能力提高。（新興品牌界定：近三年進駐國內購物中心的品牌）
（2）新興品牌比例逐年提高，保持品牌組合在市場上的引領性
TOP100中，2015、2016、2017年開業的項目分別上榜35個、31個、34個。
從不同開業時間項目引進的新興品牌數量占比來看：新興品牌比例逐年提高，保持品牌組合在市場上的引領性，成為購物中心保持經營活力的有效手段。
（3）高頻品牌占比上升2%，商場招商運營實力增強
TOP100中，高頻品牌數量占比45%，對比2016年（43%），占比上升2%。（高頻品牌指樣本購物中心所在區域開店3家及以上的品牌）
高頻品牌知名度高、拓展力相對成熟、承租能力相對較高，在一定程度說明上榜項目的招商運營實力增強。
（4）高頻品牌占比逐年攀升，同質化困局愈演愈烈
TOP100中，2015、2016、2017年開業的購物中心高頻品牌分別占比44%、45%、46%。
高頻品牌占比的逐年攀升，說明了現階段“同質化困局”暫時還沒得到根本性緩解，亟需大量新興品牌填場，打破商場“千店一面、千店同品”的尷尬局面。
（5）典型案例
①上海長寧來福士廣場：新興品牌占比超30%
品牌引進：零售、餐飲、生活服務、親子體驗、休閒娛樂品牌數量分別占比50%、34%、10%、3%、3%；其中，新興品牌占比超30%。
■ 項目引進的女裝品牌——UNGRID
為日本女裝集團MARK STYLER旗下子品牌，2011年創立，主打美式休閒風格；2017年6月在上海長寧來福士廣場開幕其首家海外門店，這也是該品牌初次正式進行海外市場拓展，未來主要在北京、上海、廣州、深圳等城市拓展。
在187㎡的店面空間內，設置牛仔實驗室，來展示品牌對牛仔的癡迷，包括面料模式、牛仔的製作過程等；店內擺放大樹，營造獨樹一幟的主題購物場景。
圖片來源 / 上海長寧來福士廣場
■ 專案引進的兒童智慧科技體驗館——葡萄樂園
創立於2016年，是集“科技展示、互動體驗、產品行銷”於一體的場景體驗式樂園；產品主要分為四大類：葡萄平板Paipad、葡萄程式設計機器人PaiGo、葡萄科技玩具PaiAR、葡萄積木PaiBloks，國內首創“人工智慧+體驗式零售”的兒童商業新模式。
目前已進駐上海靜安大悅城、上海虹口龍之夢、上海怡豐城、杭州嘉裡中心、杭州來福士廣場、南京水遊城、無錫萬象城等標杆購物中心，未來主要在華北、華東、西南等區域拓展。
圖片來源 / 上海長寧來福士廣場
②成都遠洋太古裡：“首店”打造強辨識度，銷售額逐年大漲
業績表現：2015年銷售額19億，2016年銷售額達33.88億；2017上半年銷售額達18.4億元，環比增長47%；出租率達94%，同比上升2個百分點。
其中，2017上半年，Hermès中國西南地區首家旗艦店銷售額位列中國南區第一；GUCCI亞太區旗艦店銷售額位列中國區第二、銷售增長率位列中國區前三；VERSACE銷售增長率位列全國第一、銷售額位列中國區前三；Tiffany & Co.銷售增長率位列中國區第二、西南第一等。
圖片來源 / 成都遠洋太古裡
業態組合：零售、餐飲、休閒娛樂、生活服務、親子體驗數量占比分別為76%、15%、5%、3%、1%；為給市場帶來“新鮮感”，持續引入各類首店、IP店等。
2016年引進的“首店”品牌：
YSL聖羅蘭美妝全球形象店；
Nike Running體驗店；
ISSEY MIYAKE三宅一生集合店；
Roger&Gallet香邂格蕾成都首店；
LINE FRIENDS CAFÉ&STORE西南首店；
Tiffany & Co.蒂芙尼亞太區旗艦店；
陳冠希潮牌JUICE西南首店；
KOYAMA小山日本料理西南首店；
Sulwhasoo雪花秀全國首家旗艦店。
圖片來源 / 成都遠洋太古裡
2017年引進的“首店”品牌：
奢侈皮具Delvaux西南首店；
Superdry全國首家旗艦店；
Alienware全國首家直營店；
Arcteryx始祖鳥西南首家體驗店；
Gentle Monster西南首家旗艦店；
韓國造型沙龍By Miga西南首店；
西南首家PUMA SELECT SIS專賣店；
小眾家居品牌集合店SORT 西南首家；
帶玻璃房咖啡廳、全球最大innisfree成都旗艦店；
北京拉麵連鎖品牌——“無敵家拉麵”西南首家；
西南唯一售賣限量款的店鋪VANS全國KEY級形象店；
Atelier Cologne 法國歐瓏中國第二家、西南首家旗艦店；
網上資料奇少，默默火到排隊的甜品店——“客從何處來”成都首店。
圖片來源 / 成都遠洋太古裡
3、區域/城市分析
（1） 區域間商業發展差距拉大；西南拔頭籌；華南、華北“旗鼓相當”；華東下行壓力加劇；華中、東北、西北表現平穩
整體來看，全國7大區域專案綜合發展指數均在基準線以上，說明全國購物中心市場發展整體態勢向好，但區域間商業發展仍存在較大差距：
受益於國家西部戰略的帶動與成渝“兩架馬車”的強勁吸附能力，西南上榜項目數量雖屈居第二位，但項目綜合發展指數卻摘得桂冠。
專案綜合發展指數=運營表現+城市商業能級+所處商圈級別與消費力+消費人流+所屬開發商綜合實力+贏商資料庫年度流覽資料與互聯網熱詞搜索量（注：以 50 為基準線，高於 50為上行區間，低於 50 為下行區間；指數數值越大，項目整體發展越向好，下同）
華南、華北在珠三角、京津冀等城市群協同發展下，整體發展好于預期，未來走勢進一步向好。
華東雖上榜項目數量位列首位，但市場供需矛盾突出，城市間商業發展水準明顯“失衡”，因而專案經營整體將徘徊於下行通道。
華中、東北、西北項目表現平穩，上榜項目數量與2016年基本持平。
（2）上海、北京規模優勢突出；成渝趕超廣深；天津、武漢、蘇州輕奢消費強勁，提振項目經營表現
A類城市中，上海、北京因消費理念超前、小眾社群文化聚集，經過多年商業沉澱，已形成規模效應，在商業地產市場仍居領導地位；廣州、深圳則在奢侈品消費方面存在較大比例的外流現象，項目經營壓力較大。
成都上榜項目數量、綜合發展指數均趕超廣深；成都交通便捷，商業基礎設施發達，雖平均消費力與廣州、深圳有較大差距，但奢侈品、輕奢、大眾消費發展均衡，且對外來開發商具有較強的包容性，對品牌具有更強的吸引力。
A類城市：上海、北京、成都、深圳、廣州
B類城市：天津、重慶、武漢、杭州、南京、西安、蘇州、瀋陽
C類城市：青島、長沙、寧波、大連、濟南、廈門、無錫、鄭州、東莞、佛山、福州、合肥、昆明、珠海、蘭州等
D類城市：南寧、南昌、哈爾濱、貴陽、煙臺、泉州、溫州、惠州、淄博、贛州、曲靖等
城市劃分標準：根據贏商大資料中心對城市規模、商業積累與沉澱、商業發展活力等維度進行綜合考量（因篇幅有限，上文圖表只展示上榜專案數量3個及以上的城市）
B類城市中，重慶成為領頭羊，主要在於IFS、新光天地等地標項目的入市，為一線品牌進駐重慶奠定了奠定硬體基礎，奢侈品在渝發展進入“補漲時期”，吸引更多開發商、品牌商搶灘，商業增速明顯領先於其他同一級別城市；另得益於輕奢消費強勁，天津、武漢、蘇州項目整體表現良好。
C類城市中，青島、寧波、大連品牌滲透速度較快，整體表現上行；昆明商業發展則相對滯緩。
4、商圈/體量分析
（1） “商圈之戰”將進入白熱化：核心商圈“強者愈強”，非核心商圈“弱者更弱”
核心商圈“以質取勝”，上榜項目數量雖僅占31%，但在消費持續升溫、土地稀缺價值不斷上升、市場培育不斷成熟等多重作用下，未來核心商圈優質項目將大大提升競爭壁壘。
非核心商圈“以量取勝”，上榜項目數量占比高達69%，部分運營狀況相對堪憂的購物中心繼續承壓，如何實現合理的業態租戶搭配、加強與消費者的交互性、並與周邊的競品專案形成差異化，是擺在運營者面前的一大挑戰。
當商業地產從增量時代進入存量時代，技術創新、互聯網助推城市商圈打破資源邊界，商圈極能的“扁平化”不僅使項目之間競爭激烈，“商圈之戰”也將進入白熱化。
（2）大型專案發展高於預期；中型項目經營承壓；小型專案發展趨好
大型專案（商業面積≥25萬㎡）綜合發展指數高於預期，這類項目給予品牌商特別是體驗類品牌商更多的選擇空間，吸引力逐漸增強。
中型項目（商業面積15-25萬㎡）經營承壓，綜合發展指數較低，未來盈利水準的提升成為關鍵。
小型項目（商業面積5-15萬㎡）發展趨好，“船小好調頭”，這類專案隨著業態組合和空間佈局的優化，對品牌商的吸引力將越來越大。
（3）典型案例
深圳壹方城：深圳目前單體規模最大、業態最齊全的購物中心
商業面積36萬㎡，作為深圳目前單體規模最大、業態最全的購物中心，壹方城分為地下兩層，地上五層，規劃了饕餮美食、社交聚會、品質生活、時尚潮流、娛樂視聽、兒童成長、人文創意、運動休閒八大業態，100%招商率，超98%開業率，開業當日客流量突破40萬人次。
業態組合：主力店9%，零售45%，餐飲34%，休閒娛樂、配套服務分別占7%和5%。其中，體驗業態占比超55%（注：為面積占比）。
品牌引進：超400家品牌；主力店15家，逾66家深圳首店；100多家餐飲品牌，超30家網紅餐廳；主力店均為面積2700-7600㎡的大店。
設計特色：以深圳自然元素為規劃靈感，以“山、水”元素為設計主題，構築了“源、灣、匯”三大主題空間；退臺式建築、45米挑空中庭、三大藝術主題下沉式廣場、Lifestyle公園版頂層商業、女神停車層等特色設計。
圖片來源 / 深圳壹方城
5、開發商/產品線分析
（1）外企居“頭部”地位；國（央）企“以少博大”；民企整體偏弱
外企在規劃設計、招商運營等方面具有明顯優勢，上榜項目數量雖僅占比25%，但項目綜合發展指數最高，達70。
國（央）企上榜專案數量最少，但在土地獲取、政策優惠、融資管道等方面具有天然優勢，項目綜合發展指數相對較高。
民企上榜專案數量占比65%，專案綜合發展指數僅為61，整體實力偏弱。
（2）華東仍是絕對主力戰場；外企、國（央）企在西北、東北佈局謹慎；民企“多賽道”發力
整體來看，華東以優異的地塊、區位、資源等優勢，仍是各大開發商佈局絕對主力戰場；西南、華北、華南為“第二戰場”，商業集中度提升加快。
從不同開發商區域佈局來看，外企、國（央）企在西北、東北整體佈局謹慎；民企則“多賽道”發力，搶佔更大市場份額。
（3）民企、國（央）企採取多元化城市佈局策略；外企著力深耕A、B類城市
整體來看，隨著A類城市土地政策收緊和市場競爭加劇，開發商加大了B、C類城市的佈局力度，品牌輸出模式加快了其下沉步伐，未來將帶動B、C類城市的商業升級。
而從不同開發商佈局重點來看，民企、國（央）企採取多元化策略，各級城市均有佈局；外企則著力深耕A、B類城市。
（4）連鎖型開發商打造的連鎖型產品線表現最為優異
擁有強大運營能力的連鎖型開發商打造的連鎖產品線專案綜合發展指數最高，成為品牌拓展考量重要因素之一，未來優質連鎖產品線專案將長期居“壟斷”地位。
（5）典型案例
龍湖：天街系產品線上榜率最高
TOP100中，龍湖“天街系”上榜杭州濱江天街、成都金楠天街、蘇州獅山天街、北京大興天街、杭州金沙天街、重慶U城天街B館、 重慶源著天街 7大項目，為2017年上榜率最高的連鎖產品線，且旗下每家商場均呈現出不一樣的面貌。
■ 重慶U城天街B館
定位“成長”，用超過2500㎡的U+學院，來提供舉辦公開課、畢業作品展、科技發佈會等年輕人喜歡的社交場合，以此迎合周邊14座高校學生，以及惠普、富士康等世界500強企業的年輕員工。
重慶U城天街B館引進200+品牌，其中180+為區域首進品牌；擁有重慶購物中心史上最大中庭——視野40米挑高、360°全景、800㎡超大面積，相當於在購物中心裡放了兩個國際標準籃球場。
圖片來源 / 重慶U城天街B館
■ 杭州濱江天街
主打“潮”文化概念，作為GDP增速領跑杭州9年的高新區，龍湖讓這個天街服務周邊大量商務白領和年輕時尚家庭。
項目開業兩天總客流量破48.6萬人次，總銷售額達3500萬；紐約國際早教單日銷售過百萬，破全國單店銷售記錄；悅寶園單日銷售過百萬，破全國單店銷售記錄；鹿島生活館單日銷售超過30萬，破全國單店銷售記錄；PLAY LOUNGE、酵墅、華為單日銷售紛紛破全國開業銷售記錄……
圖片來源 / 杭州濱江天街
杭州濱江天街擁有100+全球美食、近350家潮流品牌、15000㎡空中景觀體驗區、超10000㎡兒童業態；第七層規劃“1515空中街區”——全國獨創美式藝術街區，打造多元文化融合的屋頂花園。
圖片來源 / 杭州濱江天街
■ 蘇州獅山天街
定義為“城市會客廳”，原因是這片區域有近100萬的常住客群，擁有幾乎全年齡段的購物消費需求。
項目擁有27萬㎡超大體量，覆蓋全業態，是龍湖華東區域以及蘇州高新區目前體量最大的商業體；近100%招商率、95%開業率、首日客流破22萬人次，做到開業即旺場。
圖片來源 / 蘇州獅山天街
蘇州獅山天街引進3大主力店、5大多功能體驗業態、超400個潮流品牌、120家環球美食，更有110家品牌首進蘇州，打造城市“新趣生活全主場”。
將“自創IP+遊戲IP”進行結合，打造了一隻名為“天天”的小獅子為龍湖獅山天街代言，實現購物中心獨創品牌IP化。
圖片來源 / 蘇州獅山天街
二、2017年度新開業購物中心TOP100特性總結與2018年商業地產發展趨勢
❶ 從區域商業發展的總體現狀來看，大格局已基本穩定，華東、西南、華南、華北成為中國吸引最多流動人口、經濟最具活力、商業最繁榮的區域。
❷ 北京、上海仍是商業主陣地；成都、重慶有望趕超深圳、廣州；城市間商業發展分化趨勢明顯。
❸ 核心商圈大體量項目顯現典型的“虹吸”效應，商圈級別越高、體量越大，對品牌商的吸引力越強。
❹ 外企、國（央）企整體優勢無可撼動；民企持續承壓，未來運營能力和盈利水準的提升成制勝關鍵；連鎖型開發商打造的連續型產品線將長期居“壟斷”地位。
❺ 電商擠壓、同質化競爭、新技術推波助瀾，以及消費多元化、個性化需求下，從單一零售“脫胎換骨”，“體驗為王”理念獲得更廣泛的傳播和共識；不僅僅是以“體驗”作為噱頭和賣點，而是通過創新經營模式，營造特色購物場景，打造“升級版”體驗，建立消費者對項目的忠誠度、依賴性、參與感，從而拉動客流和提升整體收益。
特別說明：報告中體驗業態以餐飲、娛樂、親子體驗、生活服務為統計基準，不包括零售中體驗性較強的業態；而創新業態中，涵蓋餐飲、娛樂、親子體驗、生活服務、零售等體驗性較強的新興業態。
贏商大資料中心與漢博商業研究院聯合發佈
三、榜單說明
測評範圍： 2015-2017年開業，商業面積5萬㎡及以上的購物中心
資料獲取時間：2017年1月1日-12月10日
測評依據：根據購物中心所在城市商業能級、所處商圈級別與消費力指數、消費人流到達指數、已進駐指標性品牌實力指數、創新業態進駐指數、稀缺業態與獨有品牌進駐指數，以及所屬開發商開發運營綜合實力、租金、出租率、坪效、年營業額等，並結合在贏商資料庫的年度流覽資料、互聯網熱詞搜索量等維度進行綜合考量
資料獲取：黃丹芝、何晶晶、池能俊、丘明晶、張智立
榜單測評：謝飛
資料梳理/報告撰寫：樊瓊
專業支持：北京漢博商業研究院 劉翠曉
榜單總控：黃靜