摘要：棚改目標比預期大幅提升， 三四線城市房價找到新支撐
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撰文|張銀銀
耶誕節， 媒體總結好消息， 2017年， 人民幣對美元年內升5.4%， 而明年或在6.40至6.80波動。
同時還有一條消息， 2018年我國棚改目標為580萬套。 2017年12月23日召開的全國住房城鄉建設會議公佈這一目標， 重點是大幅超出市場預期。
這兩則新聞有什麼聯繫？放在2018年的大背景下， 杠杆遊戲覺得這兩條消息非常值得探討。 甚至可能決定2018年的房價大勢。
1、匯率、房價互相影響， 2018年資產泡沫會否擊穿， 全看房價、匯率是否穩得住
經歷過2016年末2017年初人民幣的匯率壓力， 一瀉千里的疼痛無法忘卻， 耗資萬億美元的匯率保衛戰極為深痛。
如果人民幣在即將到來的2018年可以維持媒體預測的匯率， 國內資產價格壓力將大大減負。
客觀來說， 經濟、房價走勢和匯率實際互為支撐、相互影響。
這就是為什麼很多人預測， 聯儲的持續加息、縮表、美國減稅， 提振美國經濟的同時， 將導致我國房價大幅下跌。 而房價大跌， 則進一步導致大量資金外流， 匯率承壓。
同樣反過來， 如果我們經濟穩定， 不被美國虹吸， 匯率穩定， 目前房價也就能撐住。
通過我國較為嚴格的資本管理， 對資本大鱷的警告和震懾， 大塊頭資金一定時期內守住是可能的。 但前提是國內房價和經濟穩定， 否則再嚴厲的管理規定也會被消解。
從這個角度而言， 更好理解前幾天， 杠杆遊戲從中央經濟工會議內容中， 解讀出的， 中央目標是維持目前房價， 為其他改革爭取時間。 詳見《醒醒吧， 2018樓市難巨變！中央樓市政策有微調》（12月21日）
按照中央經濟會議的指示， 調控不會輕易加碼， 開發商和房價依舊可以僵持。 表述說得很清楚， 保持房地產市場調控政策連續性和穩定性， 分清中央和地方事權， 實行差別化調控。
換句話說， 只要不是過分的地方， 上頭不會給壓力加碼調控。 同樣， 如果出現形勢不利的局面， 上峰也不會阻攔地方“小救市”。
調控政策之外， 影響房價至關重要的貨幣政策， 杠杆遊戲據中央經濟工作會議的表述預測， 2018年和2017年比可能無明顯變化， 既為保匯率留有空間， 也不至於大幅逼跌房價。
好了， 中央的戰略定好了。 但具體戰術呢？現在北京二手房已經是跌了， 二線城市基本企穩， 會不會跟著跌， 怕不怕跌？三四線城市總剛需就那樣， 去庫存已經取得這麼好效果， 好效果如何繼續維持？
請看下文分析。
2、棚改目標比預期大幅提升， 三四線城市房價找到新支撐， 一二線城市則可以靠虹吸和人才吸引穩定房價
12月23日，
這一目標是什麼概念？2017年， 我國棚改制定的目標是600萬套。 日前住建部公佈了實際資料， 2017年全國各類棚戶區改造已開工609萬套。 略微超額完成。
而2016年時目標為606萬套。 為此， 國開行等金融機構支持了1萬多億元的融資。 真是大投資、大建設、大就業， 有力穩定了經濟。 不僅如此， 還刺激房價。
這幾年棚改和過去不同了。以前喜歡補償房子，現在流行貨幣化補償安置。2014、2015年全國庫存積壓，於是貨幣化補償安置作為“去庫存”的主要手段之一被使用。
大家拿著錢不僅開心，買房爽快，動輒全款，還參與炒房，也能刺激一些其他消費。
在2013年之前，棚改貨幣安置比例非常低，杠杆遊戲看過多個研究機構的資料，大致結論都是10%以內。而到了今年，保守估計也在五六成。就算五六成，300萬套房子吧，按照50-100萬元/套計算，意味著可以提振1.5-3萬億元住房銷售的規模。
而我國目前的住房年銷售額也就10萬億出頭。
有意思的是，2017上半年，國務院制定的2018年至2020年的棚改目標1500萬套，年均也就500萬套。眼看著棚改規模下降，聯儲加息、縮表、減稅咄咄逼人，我們提振棚改量。
在三四線城市去庫存取得不錯效果，新的庫存可能又要來時，棚改加碼實在是利好。
與此同時，一二線城市儘管供地2017年整體增加明顯，但需求確實相對過硬。目前的供給實際和需求是不匹配的。加之大家都在打人才爭奪戰，明裡暗地放鬆限購，銷售和房價未來一定時間也有了支撐。
倒不是說一些泡沫不縮小一點，起碼上述舉措保證了銷售增速可能保持穩定。有銷售增速、節奏的保證，如果外部壓力可控，房價維持基本穩定還是可能的。
這不就是中央和地方都期待的嗎？
3、聯儲加息壓力、資本市場大發展衝動，依舊是房價頭上高懸的利劍
根據杠杆遊戲上述分析，一二三四線城市，2018年樓市都有了新支撐，國內資金信心得到保障，匯率壓力也就減輕。反過來，進一步穩定國內房價，防止資本外流。
為了預防和給匯率穩定空間，中央經濟工作會議明確，如果不是不得不，貨幣2018年大放水沒有可能（外部環境也不給這個空間），和2017年一樣，不松不緊。
貨幣政策的目標訴求看來不少，匯率、房價都要。
當然，上述分析也表明，守住資產價格和匯率之重要，很大程度是要抵禦美聯儲加息的咄咄逼人。
反過來也說明，聯儲態度、美國經濟對我國房價影響之大。譬如貨幣政策今年開始調整、調控力度達到史無前例，房價不再瘋漲，很大程度都是因為美國貨幣寬鬆週期結束，我們再不能跟著放水、做大資產泡沫。
很有意思，改變中國房價走勢的居然是美聯儲。至於穩定還是跌一點，這就不好說，反正瘋狂繼續是難了。
除了聯儲加息、縮表、美國減稅的利劍，中央經濟工作會議還提出，“促進多層次資本市場健康發展，更好為實體經濟服務”——上周杠杆遊戲在文章裡提醒過。劉主席也說要做資本市場強國。
現在房價是崛起了，匹配大國地位，資本市場也要努力。問題是，資金總是逐利的，股市要略微從樓市“抽血”，資本要回流部分實體，意味著房價支撐就少了點。
當然，如果資本市場可以做起來，良性迴圈，賺了錢買房也是正常的。所以短期內，如果資本市場可以吸引到更多錢，恐怕和加息一樣，房價不敢掉以輕心。
歡迎各位杆友關注“杠杆遊戲”的備用號“泡沫帝國”
這幾年棚改和過去不同了。以前喜歡補償房子，現在流行貨幣化補償安置。2014、2015年全國庫存積壓，於是貨幣化補償安置作為“去庫存”的主要手段之一被使用。
大家拿著錢不僅開心，買房爽快，動輒全款，還參與炒房，也能刺激一些其他消費。
在2013年之前，棚改貨幣安置比例非常低，杠杆遊戲看過多個研究機構的資料，大致結論都是10%以內。而到了今年，保守估計也在五六成。就算五六成，300萬套房子吧，按照50-100萬元/套計算，意味著可以提振1.5-3萬億元住房銷售的規模。
而我國目前的住房年銷售額也就10萬億出頭。
有意思的是，2017上半年，國務院制定的2018年至2020年的棚改目標1500萬套，年均也就500萬套。眼看著棚改規模下降，聯儲加息、縮表、減稅咄咄逼人，我們提振棚改量。
在三四線城市去庫存取得不錯效果，新的庫存可能又要來時，棚改加碼實在是利好。
與此同時，一二線城市儘管供地2017年整體增加明顯，但需求確實相對過硬。目前的供給實際和需求是不匹配的。加之大家都在打人才爭奪戰，明裡暗地放鬆限購，銷售和房價未來一定時間也有了支撐。
倒不是說一些泡沫不縮小一點，起碼上述舉措保證了銷售增速可能保持穩定。有銷售增速、節奏的保證，如果外部壓力可控，房價維持基本穩定還是可能的。
這不就是中央和地方都期待的嗎？
3、聯儲加息壓力、資本市場大發展衝動，依舊是房價頭上高懸的利劍
根據杠杆遊戲上述分析，一二三四線城市，2018年樓市都有了新支撐，國內資金信心得到保障，匯率壓力也就減輕。反過來，進一步穩定國內房價，防止資本外流。
為了預防和給匯率穩定空間，中央經濟工作會議明確，如果不是不得不，貨幣2018年大放水沒有可能（外部環境也不給這個空間），和2017年一樣，不松不緊。
貨幣政策的目標訴求看來不少，匯率、房價都要。
當然，上述分析也表明，守住資產價格和匯率之重要，很大程度是要抵禦美聯儲加息的咄咄逼人。
反過來也說明，聯儲態度、美國經濟對我國房價影響之大。譬如貨幣政策今年開始調整、調控力度達到史無前例，房價不再瘋漲，很大程度都是因為美國貨幣寬鬆週期結束，我們再不能跟著放水、做大資產泡沫。
很有意思，改變中國房價走勢的居然是美聯儲。至於穩定還是跌一點，這就不好說，反正瘋狂繼續是難了。
除了聯儲加息、縮表、美國減稅的利劍，中央經濟工作會議還提出，“促進多層次資本市場健康發展，更好為實體經濟服務”——上周杠杆遊戲在文章裡提醒過。劉主席也說要做資本市場強國。
現在房價是崛起了，匹配大國地位，資本市場也要努力。問題是，資金總是逐利的，股市要略微從樓市“抽血”，資本要回流部分實體，意味著房價支撐就少了點。
當然，如果資本市場可以做起來，良性迴圈，賺了錢買房也是正常的。所以短期內，如果資本市場可以吸引到更多錢，恐怕和加息一樣，房價不敢掉以輕心。
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