REITs——相信很多人對這個詞非常陌生， 甚至根本都不知道有這個詞， 直到“房子是用來住的， 不是用來炒的”這句話出現後， 出現了“只租不售”“租售同權”這兩個房地產住宅模式之後，
在中國， 近幾年， 由於房地產住宅市場的異常火爆， 全國迅速進入了“全民炒房”模式。 房地產住宅市場的火爆， 造成了房價的直線飆升， 有的城市出現了一天房價翻一番的瘋狂情況。 在此情況下， 十八道金牌令箭緊急為火爆異常的房地產刹車。 房價過高， 民眾怨氣沸騰， 房子， 幾乎成了絕大多數人茶餘飯後的談資和吐槽的對象。 於是促使了“只租不售”“租售同權”的住宅模式出現。 而目前的“只租不售”正是中國式的REITs。
REITs（Real Estate Investment Trusts）——房地產投資信託基金， 是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金， 由專門投資機構進行房地產投資經營管理，
REITs的特點在於：
1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；
2、收益的大部分將用於發放分紅；
3、REITs長期回報率較高,但能否通過其分散投資風險仍存在爭議， 有人認為可以， 有人認為不行。
REITs最早產生於美國20世紀60年代初,由美國國會創立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。 在亞洲,最早出現REITs的國家是日本,由於日本的房地產公司眾多,所以該市場在日本規模很大。
它的融資模式是西方國家中應用最廣泛的。 嚴格來講， REITs只適用於商業地產， 而非住宅地產使用。 只不過， 為了解決人們最關注的住房問題，
住宅地產的白熱化競爭必然促成商業地產的高速發展。 大量的房地產專案建設和狂熱的房地產投資背後， 是三個後果：
1、不同的房地產項目競爭性加劇， 供應量加大， 銷售難度加大。
2、不同的房地產項目出於競爭， 尤其是二、三、四線城市之間， 住宅價格進一步平均化， 開發利潤攤薄。
3、土地市場的招拍掛制度的完善， 以及不斷提高的地價， 不斷演變的房地產調控手段， 使得開發商具有較大的開發風險。
這些因素都推動者房地產開發商向商業地產領域進軍。
同時， 城市人口的增加， 城鎮化的加速， 都必須要有相應的商業配套以滿足人們的生活要求。 石家莊對住宅開發就有硬性要求， 每個住宅社區必須配建相應的商業配套。
上圖只是目前石家莊部分在建非常火爆的商業專案
投資商業項目必須明白的一件事是綜合體商業和住宅底商的不同。
一個商業地產專案運作最後是否成功或者失敗，
在國外， 商業地產專案大多數採用的是REITs模式， 但就目前來說純正的REITs模式在中國還是水土不服的狀態。 當下中國商業地產項目的REITs都是私募基金模式， 這種金融投資很難獲得人們的認同， 因為——中國人被“騙”怕了。
因此， 商業地產的返租模式是國內房地產業融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的一個階段性產物， 它的出現顯示了中國人無窮的智慧和“有條件要上， 沒有條件創造條件也要上”的靈活變通能力。 存在即合理， 返租回報的廣泛應用決定了其生命力是現實的， 隨著房地產融資手段的主見豐富， 我們期待著返租模式在中國能夠獲得新的認識和理解。
商業地產返租回報的本質就是構建商業地產項目的利益平衡機制：
1、開發商無論是否將商鋪成功銷售，都保留商場的控制權，並且著力建設所有權、經營權和監控管理權的三權分離體系。
2、開發商將商鋪銷售出去後不是馬上撒手，而是運用返租回報的方式將商業的經營在返租期限內走上軌道。
3、經營管理公司與服務專案之間形成良好的運作機制，使經營管理公司有信心、有必要與專案建立長期合作共贏的關係，具有有效、長效的合作機制。
這樣一來，商業地產專案的利益平衡機制就基本得以建立。
近年來，由於股票風險太大，銀行利率一降再降，投資房地產無疑成為焦點。臨街商鋪、社區商業、商業步行街、購物中心、專業市場等各種形態的商業物業紛紛湧現，開發商與投資者共同把這個市場推向了高潮。
這種返租回報模式對房地產的投資者也有很多好處。
1、省去了投資者自己出租的風險和收取租金的麻煩，對於投資者來說可得到極大的便利。
2、免去了商鋪出租期間對物業各項管理所花費的經理。經營管理公司具備對物業進行規範管理的能力，可以確保物業出租期間的安全及業主的各項利益。
3、確保了市場運作初期的業主利益。一般返租模式的商鋪都會簽訂委託經營合同，合同都附有若干期限的固定回報條款，使業主回避了市場養商期較大的經營風險。
4、統一經營的商鋪具備對經營業態、整體形象、商家組合的有利控制，有利於實現商業物業的整體競爭力，促進物業與租金的長期增值。
從商業經營角度看，與沿街獨立商鋪或零售零租的商業街產生了較大的區別，有利於與沿街獨立商鋪的競爭：
1、在整體經營商，一般對於專案經營內容、商家品質、形象定位有著清晰的界定，有助於各經營商家入駐對專案整體運營風格、發展前景的瞭解和預測，做出正確的抉擇。
2、商鋪的租賃期限相對穩定，而不像獨立產權商鋪，過多的受到投資者心態與個人需要的影響。
3、商鋪租金相對穩定。整體經營的商鋪受到經營者的嚴格管理，對於租金的確定，經營者會有穩定的策略，沉浮一般不會太大，有利於入駐商家長遠經營的規劃與預測。投資者和經營者就是綁在一條繩上的螞蚱，一榮俱榮一損俱損。
4、由於經營管理商的統一管理，整體經營商鋪的配套服務將明顯優於一般的獨立商鋪。
尼古拉斯書生提示：投資有風險，入行需謹慎！
商業地產返租回報的本質就是構建商業地產項目的利益平衡機制：
1、開發商無論是否將商鋪成功銷售，都保留商場的控制權，並且著力建設所有權、經營權和監控管理權的三權分離體系。
2、開發商將商鋪銷售出去後不是馬上撒手，而是運用返租回報的方式將商業的經營在返租期限內走上軌道。
3、經營管理公司與服務專案之間形成良好的運作機制，使經營管理公司有信心、有必要與專案建立長期合作共贏的關係，具有有效、長效的合作機制。
這樣一來，商業地產專案的利益平衡機制就基本得以建立。
近年來，由於股票風險太大，銀行利率一降再降，投資房地產無疑成為焦點。臨街商鋪、社區商業、商業步行街、購物中心、專業市場等各種形態的商業物業紛紛湧現，開發商與投資者共同把這個市場推向了高潮。
這種返租回報模式對房地產的投資者也有很多好處。
1、省去了投資者自己出租的風險和收取租金的麻煩，對於投資者來說可得到極大的便利。
2、免去了商鋪出租期間對物業各項管理所花費的經理。經營管理公司具備對物業進行規範管理的能力，可以確保物業出租期間的安全及業主的各項利益。
3、確保了市場運作初期的業主利益。一般返租模式的商鋪都會簽訂委託經營合同，合同都附有若干期限的固定回報條款，使業主回避了市場養商期較大的經營風險。
4、統一經營的商鋪具備對經營業態、整體形象、商家組合的有利控制，有利於實現商業物業的整體競爭力，促進物業與租金的長期增值。
從商業經營角度看，與沿街獨立商鋪或零售零租的商業街產生了較大的區別，有利於與沿街獨立商鋪的競爭：
1、在整體經營商，一般對於專案經營內容、商家品質、形象定位有著清晰的界定，有助於各經營商家入駐對專案整體運營風格、發展前景的瞭解和預測，做出正確的抉擇。
2、商鋪的租賃期限相對穩定，而不像獨立產權商鋪，過多的受到投資者心態與個人需要的影響。
3、商鋪租金相對穩定。整體經營的商鋪受到經營者的嚴格管理，對於租金的確定，經營者會有穩定的策略，沉浮一般不會太大，有利於入駐商家長遠經營的規劃與預測。投資者和經營者就是綁在一條繩上的螞蚱，一榮俱榮一損俱損。
4、由於經營管理商的統一管理，整體經營商鋪的配套服務將明顯優於一般的獨立商鋪。
尼古拉斯書生提示：投資有風險，入行需謹慎！