這個新加坡旁的項目， 真的只能賣給新加坡旁的人了？
文/一條君
豪賭有風險， 投資需謹慎， 在異國他鄉進行浩大的造城運動更是如此。
隨著國家對外匯管制進一步收緊， 大批出海房企中主要以國內客戶為主的專案銷售將受到巨大影響， 碧桂園森林城市便首當其衝。
4月5日， 碧桂園集團副總裁朱劍敏在接受港媒採訪時稱， 森林城市已經完全停止在中國內地的銷售計畫。 投資森林城市的中國人若已繳首付， 但因外匯管制政策而不能夠繳付其餘款項， 可以申請取消訂單， 並不會被徵收棄權費。
朱劍敏還表示， 森林城市專案是依據馬來西亞和中國兩地的條例進行， 目前只有大約5%的投資者想要取消這項投資。
碧桂園集團隨後在回復一條君的一份官方聲明中也提到， 個別客戶的退訂、退房事宜， 它們會嚴格按當地法律和合同約定處理。
一個月前，
碧桂園這次並未公佈森林城市暫停國內銷售的真實原因。
但這應該還是與外管局嚴禁個人購匯投資海外房產的規定有關。 目前國內正嚴格限制外匯資金的用途， 大規模的資金流出正也受到外匯管制的監管， 尤其是對個人分拆購匯的監管加強後， 像以往“螞蟻搬家”式的購匯可能再也行不通。
如今這個被譽為碧桂園1號戰略工程的海外專案， 在前期開發過程中至關重要的國內銷售管道因故停止， 勢必會對專案的後續推進， 乃至碧桂園整體的海外戰略造成影響。
作為碧桂園老闆楊國強心中的理想之城， 森林城市項目能否成功， 以及今後能否複製到其他發展中國家， 一定程度上決定了他極力推進的海外戰略的成敗。
在遠離本土2000多公里外的馬來西亞最南端城市柔佛巴魯， 楊國強選擇了一片靠近新加的海域， 他期望在填海出來的四座島上建造一座產城融合之城， 並許下了20年的投資週期， 專案的整體投資預計高達1000億美元， 這將是世界上最大的單體專案。
對任何開發商而言， 這都是一個艱巨的挑戰。
通過與當地柔佛州蘇丹的合作開發， 碧桂園在森林城市的開發建設上獲得了當地政府乃至馬來西亞當局的認可和背書， 它們因此拿到了填海造地的開發權，
但在專案開發前期， 森林城市依然無法擺脫單純地產專案的路數。 2016年， 通過支出近20億元的行銷費用， 森林城市做了地產行銷史上最大規模的宣傳， 並將它們在國內慣用的全民行銷運用到極致， 最終這個項目賣出了超過 15000 套房子， 銷售金額約200億元。 不過在它們面向全球銷售的計畫中， 仍然有超過七成的客戶來自中國內地。
得益于內地客戶的蜂擁而至， 過去一年的銷售收入已經讓森林城市的前期開發投入實現了現金流回正， 同時超過20%的淨利潤率水準也會對碧桂園的整體盈利有提升， 畢竟它們去年整體的淨利潤率僅為8.9%。
按照碧桂園總裁莫斌所言， 碧桂園的海外佈局正處於收穫成果之際。 但如今貢獻絕大部分數額的國內銷售暫停， 短期內必然會對這個項目的整體銷售造成極大影響。
一位同樣在馬來西亞有專案銷售的開發商人士一條君表示， 國內加強外匯監管後， 肯定對以中國內地客為主的超大型海外專案影響深重， 目前這類項目也就森林城市一家， 相信碧桂園會解決這些問題並調整自己的銷售策略。
碧桂園也確實開始調整森林城市的銷售策略了。 目前它們除了將在新加坡開設展廳外， 還會將銷售重點轉向香港、臺灣， 日本以及歐美等地， 期望吸引更多中國以外的買家。
對於至關重要的國內客戶， 碧桂園也將不會在像過往般大張旗鼓的組織看房團前往。 碧桂園在聲明中稱，對森林城市專案感興趣的客戶，可自行前往位於馬來西亞的項目售樓部或海外其他展廳。它們在全球各地的展廳仍然合法合規的開展業務，也包括招商及產業引入的工作。
可以想像，在國家嚴格的外匯管制下，森林城市今後將缺少大量將房子作為最熱衷投資方式的中國客戶，即便將目標市場轉向海外，也很難在吸引如此龐大的客戶數量了。畢竟對海外客戶而言，他們對碧桂園的認知和瞭解並不多，同時相比國人對房子的狂熱，森林城市所宣傳的美好藍圖，或許對他們也沒有吸引力。
要將潛在客戶群瞄準海外市場的已經不止碧桂園一家，同樣來自廣東的開發商富力地產和雅居樂，也面臨著和碧桂園同樣的難題，但它們的專案體量相比森林城市卻小的多，壓力也會相應少些。
雅居樂位於馬來西亞首都吉隆玻市中心的項目總計才813套，遠不及同樣位於柔佛巴魯的富力公主灣的3萬套體量，更遠遠無法與森林城市的30萬套相比。
自前年國家鼓勵企業出海以來，大批房企紛紛走出國門，在亞洲大陸南端的這個角落，碧桂園和富力用供應過剩的數十萬套新房抬高了當地的價格。它們賭的是，這座與新加坡接壤的柔佛巴魯市，最終會成為下一個深圳，但這卻很難讓國外客戶相信。
“如果森林城市的國內銷售管道被砍斷，那將是一個大麻煩。”一位出海房企的高層告訴一條君。作為同行，他們也時刻關注著森林城市的造城之路能否成功，因為出海房企即便是在歐美發達國家的住宅項目，大多數也是反售國內，體量最大的森林市場將成為它們的樣本。
如今國內銷售管道被截斷後，森林城市所代表的海外戰略顯然已受到打擊。儘管過去一年森林城市在碧桂園超過三千億的銷售額中所占比例較小，但這部分卻是被它們看做今後利潤增長的主要來源，以及國內住宅市場天花板臨近之際，它們在規模更進一步的重要支撐。
碧桂園近幾年在規模上突飛猛進的發展，主要得益於它們踏准了國內房地產發展的節奏，無論是早期三四線城市的剛性需求，還是如今這類市場的改善型需求，以及因一二線城市嚴格限購後外溢到周邊城市的市場空間，碧桂園幾乎都收割殆盡。
在國內市場競爭愈發激烈之際，碧桂園將目光轉向了同樣人口眾多，但經濟發展水準與中國差上幾年的東南亞市場，從馬來西亞到印尼，它們已經完成項目落地，並期望在這些市場再現當初它們在國內三四線城市般的輝煌。
碧桂園看好海外市場由來已久，早在2011年就實行了“走出去戰略”，大力拓展馬來西亞，更是對碧桂園規模增長起到了助推作用。
這條路徑也被楊國強當作能夠支撐碧桂園今後三到五年發展的主要戰略。當初在碧桂園內部，大規模佈局海外曾遭到了激烈的反對，但最終楊老闆還是力排眾議，堅持並執行了下來，即使期間發生在2014年的馬航事件，也未曾動搖他的信心。
森林城市從2015年底啟動在國內的行銷後，便伴隨著不少質疑的聲音，項目宣傳中”新加坡旁”、馬來西亞第二家園、華僑生聯考、海外教育等或虛或實的概念炒作讓外界評價不高，但碧桂園還是按計劃推進著專案的進程。
楊國強顯然沒有料到，國家突然收緊的外匯管制會讓這個項目在國內的銷售無法進行，隨之而來的國人海外購房熱潮降溫後，以往能吸引到的大量國內客戶，將不能在繼續陪同他在東南亞國家繼續造夢了。
突變的監管政策和今後未知的更多風險，碧桂園的海外戰略將何去何從？至少在短期內，它們仍將繼續推進。碧桂園在官方聲明中稱，公司仍致力於森林城市的發展，這是一個雄心勃勃的項目，預計開發建設 20 年並作長期的城市運營。
目前碧桂園除了在馬來西亞、澳大利亞、印尼佈局6個專案外，它們還期望繼續拓展印度、泰國、緬甸、老撾、越南等東南亞市場。這些都是在楊國強看來大有可為的市場，他也希望盡可能的面向當地客戶。
在當前的大環境下，這些海外項目最終能否給碧桂園帶來預期效益，仍需長時間考驗。
地產一條獨家報導 謝絕轉載
碧桂園在聲明中稱，對森林城市專案感興趣的客戶，可自行前往位於馬來西亞的項目售樓部或海外其他展廳。它們在全球各地的展廳仍然合法合規的開展業務，也包括招商及產業引入的工作。可以想像，在國家嚴格的外匯管制下，森林城市今後將缺少大量將房子作為最熱衷投資方式的中國客戶，即便將目標市場轉向海外，也很難在吸引如此龐大的客戶數量了。畢竟對海外客戶而言，他們對碧桂園的認知和瞭解並不多，同時相比國人對房子的狂熱，森林城市所宣傳的美好藍圖，或許對他們也沒有吸引力。
要將潛在客戶群瞄準海外市場的已經不止碧桂園一家，同樣來自廣東的開發商富力地產和雅居樂，也面臨著和碧桂園同樣的難題，但它們的專案體量相比森林城市卻小的多，壓力也會相應少些。
雅居樂位於馬來西亞首都吉隆玻市中心的項目總計才813套，遠不及同樣位於柔佛巴魯的富力公主灣的3萬套體量，更遠遠無法與森林城市的30萬套相比。
自前年國家鼓勵企業出海以來，大批房企紛紛走出國門，在亞洲大陸南端的這個角落，碧桂園和富力用供應過剩的數十萬套新房抬高了當地的價格。它們賭的是，這座與新加坡接壤的柔佛巴魯市，最終會成為下一個深圳，但這卻很難讓國外客戶相信。
“如果森林城市的國內銷售管道被砍斷，那將是一個大麻煩。”一位出海房企的高層告訴一條君。作為同行，他們也時刻關注著森林城市的造城之路能否成功，因為出海房企即便是在歐美發達國家的住宅項目，大多數也是反售國內，體量最大的森林市場將成為它們的樣本。
如今國內銷售管道被截斷後，森林城市所代表的海外戰略顯然已受到打擊。儘管過去一年森林城市在碧桂園超過三千億的銷售額中所占比例較小，但這部分卻是被它們看做今後利潤增長的主要來源，以及國內住宅市場天花板臨近之際，它們在規模更進一步的重要支撐。
碧桂園近幾年在規模上突飛猛進的發展，主要得益於它們踏准了國內房地產發展的節奏，無論是早期三四線城市的剛性需求，還是如今這類市場的改善型需求，以及因一二線城市嚴格限購後外溢到周邊城市的市場空間，碧桂園幾乎都收割殆盡。
在國內市場競爭愈發激烈之際，碧桂園將目光轉向了同樣人口眾多，但經濟發展水準與中國差上幾年的東南亞市場，從馬來西亞到印尼，它們已經完成項目落地，並期望在這些市場再現當初它們在國內三四線城市般的輝煌。
碧桂園看好海外市場由來已久，早在2011年就實行了“走出去戰略”，大力拓展馬來西亞，更是對碧桂園規模增長起到了助推作用。
這條路徑也被楊國強當作能夠支撐碧桂園今後三到五年發展的主要戰略。當初在碧桂園內部，大規模佈局海外曾遭到了激烈的反對，但最終楊老闆還是力排眾議，堅持並執行了下來，即使期間發生在2014年的馬航事件，也未曾動搖他的信心。
森林城市從2015年底啟動在國內的行銷後，便伴隨著不少質疑的聲音，項目宣傳中”新加坡旁”、馬來西亞第二家園、華僑生聯考、海外教育等或虛或實的概念炒作讓外界評價不高，但碧桂園還是按計劃推進著專案的進程。
楊國強顯然沒有料到，國家突然收緊的外匯管制會讓這個項目在國內的銷售無法進行，隨之而來的國人海外購房熱潮降溫後，以往能吸引到的大量國內客戶，將不能在繼續陪同他在東南亞國家繼續造夢了。
突變的監管政策和今後未知的更多風險，碧桂園的海外戰略將何去何從？至少在短期內，它們仍將繼續推進。碧桂園在官方聲明中稱，公司仍致力於森林城市的發展，這是一個雄心勃勃的項目，預計開發建設 20 年並作長期的城市運營。
目前碧桂園除了在馬來西亞、澳大利亞、印尼佈局6個專案外，它們還期望繼續拓展印度、泰國、緬甸、老撾、越南等東南亞市場。這些都是在楊國強看來大有可為的市場，他也希望盡可能的面向當地客戶。
在當前的大環境下，這些海外項目最終能否給碧桂園帶來預期效益，仍需長時間考驗。
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