第一作者：脈房網
聯合出品：房產大象
近年來， 深圳房價突飛猛漲， 各區房價可謂是節節攀升， 對於地少人多、人多房少的深圳來說， 新房數量已是遠達不到當地人口的需求的， 可以說， 深圳的房產市場已經步入了存量房時代， 存量房的交易數量遠遠超越了新房。 而在前輪房價“飛奔”的烘托下， 圍繞“深圳的房價窪地在哪裡？”的討論也是層出不窮。 我們通過實地踩盤追蹤市場動向， 帶你瞭解深圳值得關注的房價窪地在哪裡？
縱觀深圳市域， 全市的二手房均價在5萬出頭。 過去被稱作深圳關內的四區：羅湖、福田、南山和鹽田四區，
再看深圳的其他區域， 過去被稱作是深圳關外的寶安、龍華、光明、坪山、大鵬、龍崗， 其中的寶安、龍華的二手房均價已緊跟關內步伐， 房價不是那麼“理想”了， 但在寶安的一些板塊例如沙井、石岩、松崗這些地方， 還是可以去淘淘看的， 至於性價比的話， 就目前的地鐵出行、地區配套的成熟度來看， 這些地方價值可能還需要3~5、6年的發酵期。 光明、坪山、大鵬就不多說了， 價格確實很吸引人， 但目前的公共交通便捷性確實讓人有點頭痛。 龍崗， 今年深圳二手樓交易的成交大戶， 對比深圳整個市場較為冷清的氣氛， 龍崗的表現算是很活躍了。
根據CRIC資料監測統計， 僅從2017年前三季度深圳二手住宅的套數來看， 龍崗就已經遙遙領先其他區域。 所說深圳龍崗的二手樓很受追捧， 但並不是龍崗所有板塊都賣得好。 其實， 龍崗的二手樓市熱鬧的地方還是集中在布吉和龍崗中心城兩個片區。
那麼， 布吉和龍崗中心城兩個片區對比來看， 各自優劣之處又有哪些？哪個片區的優勢更為明顯？我們從以下幾個方面來分析：
地鐵交通方面：布吉片區現已開通地鐵3號線、5號線， 目前在建的14號線是一條市內快線， 連接惠州、坪山、龍崗與福田， 開通後從布吉到福田中心區15~20分鐘即可達到。 目前到龍崗中心城的地鐵僅有3號線可達直達， 在建的14號線也會經過中心城片區， 不過在出行時間上， 到達福田中心區的時間成本還是要多於布吉。
區域建設方面， 過去的布吉片區因為是深圳最早發展的區域之一， 早期城市自由發展遺留下了規劃缺位、老舊社區多、村委自建房雜亂分佈等問題， 片區面貌上略遜于後起的龍崗中心城。
據不完全統計， 迄今為止布吉已規劃23個舊改專案， 總建築面積接近270萬㎡， 這是深圳舊改密度最大的中心區域， 已有華僑城、萬科、星河等大型品牌房企介入布吉片區舊改。 值得一提的是， 布吉舊改總規模將接近900萬平米， 相當於龍華的3倍。
產業佈局方面， 布吉主要發展商貿流通、文化創意、智慧城市和都市產業， 龍崗中心城主要發展高科技、文化創意、體育休閒和總部經濟。 且不論哪個的產業更有優勢， 但有點可以看到， 布吉更像一個延續了深圳成熟區域的經濟再升級片區， 更多是生活、購物和文化的氣息，更“接地氣”些。龍崗中心城的發展則更像深圳的一個新城或新區，更多是商務、科研和辦公的氣息，更“高大上”點。
區域房價方面，根據鏈家資料監測顯示，布吉目前的二手樓售價在3.7萬/平~4.3萬/平，在片區內售價相對高點的，一般都是距離地鐵網站、配套較成熟或距離羅湖更近的地方。龍崗中心城的也是差不多的房價水準，二手樓售價在3.6萬/平~4.0萬/平，距離地鐵較遠，周邊配套不全的地方，售價還是會相對低些。兩者在二手樓售價方面有些價差，但整體看差不多都在4萬/平左右，相差不大。
基於地理位置、地鐵交通、區域建設、產業佈局和區域房價這5個方面的分析維度，布吉的房價窪地優勢還是十分突出的。
接下來，我們來細看布吉片區的二手樓市場情況。布吉片區的地理範圍比較大，大體可為布吉關、布吉站、布吉街、布吉水徑、布吉大芬、布吉慢城和布吉南嶺這7個板塊。本期我們先來看看布吉水徑板塊的二手樓市場情況。
龍崗布吉水徑位於深圳市中部，距離深圳東站不到1公里的路程，緊鄰地鐵五號線長龍站和下水徑站，搭乘地鐵出行的話，乘坐5號線向東走過兩站就可以換乘地鐵3號線，向西走過五站就可以換成地鐵4號線。布吉水徑距離布吉片區的傳統商業聚集地布吉老街約1.7公里。說起布吉老街，即便你是初到深圳的人，大多應該也會從你打聽關於深圳這座城的人口中聽過。
布吉老街是深圳布吉片區的商業集聚地，它的存在已經有些歲月了。作為布吉片區人口聚集度和商業分佈稠密的地方，來到這裡的人最直觀的感受就像一個三四線的城區。不算很長的街區，卻密密麻麻的散佈了大大小小的商鋪、高高低低的樓宇，形形色色的車輛穿梭於這條始建于清朝咸豐年間的老街區。雖然現在的布吉老街老了些、擠了些、亂了些，但這裡折射出來到深圳打拼奮鬥的深漂族縮影。
從布吉老街過來到布吉水徑一路過來，居住社區分佈還是比較多的，沿主幹道吉華路沿線分佈著不少由當地人上世紀80年代、90年代自建的農民房，雖也有些後來建成的商務樓宇，但整個感覺還是比較老舊，多少流露出些許滄桑感。不少住宅樓的建築比較老舊了，有點想過去單位宿舍，多層板樓的外觀。一些居住社區圍合感很不好，車輛停靠多是比較隨意的，似乎不是這個社區的業主也能停車。
在整個布吉水徑區域內，居住環境還不錯、社區生活氛圍比較好、內部配套較齊全、居家品質較高的社區有位於長龍路的陽光花園、坤祥花語岸，以及位於華龍路的翠楓豪園。
走進縱深貫穿地鐵5號線下水徑地鐵站東側區域的長龍路，起初看到的多是建築年代比較早的房子，這些房子的首層多是五金、零售、小型餐館、早餐店、速食店、小水果店等。在長龍路上有兩家幼稚園深圳市簕杜鵑幼稚園和花語岸幼稚園。深圳市簕杜鵑幼稚園始建於1999年，是所省一級民辦幼稚園，辦學規模11個班，教職工總數60多人；花語岸幼稚園始建於2012年，是所區級民辦幼稚園，辦學規模9個班，屬於住宅社區坤祥花語岸自建配套的幼稚園。
上行走到長龍路的盡頭，就可以看到陽光花園社區了，陽光花園後面緊挨著的就是坤祥花語岸社區，可見陽光花園和坤祥花語岸的位置非常相近。從5號線下水徑地鐵站步行到陽光花園和坤祥花語岸，大約需要10~15分鐘的時間。
陽光花園社區的占地面積比較大，最早的房子是2002年建成的，社區共有五期，戶型的建築面積段在47-118平米，以小戶型40平米-50平米居多，均價在3.5-3.8萬/平。其中，一期~三期售價在3.5-3.6萬/平，四期、五期售價3.8萬/平，物業收費在1.00-1.58-2.58元/平米·月。
社區的車位1:0.7，停車相對比較緊張；內部交通採用人車混行方式，社區各個出入大門設有車輛出入口，社區內部也設有車輛出入口。建築形態上，進大門處有兩棟高層，兩棟獨棟別墅，其餘的都是多層單元，多層為板樓設計，無電梯。
陽光花園的入住率很高，房源比較緊張。投資客占比在30%-40%，投資群體年齡在30-40歲之間，80多平的房子月租金大概為3K左右，50多平的房子月租金大概為2.5-2.8K。居住在陽光花園的住戶，可以在社區內的陽光園幼稚園就讀幼稚園，小學大多數在陽光小學就讀。陽光小學現有21個教學班，在校學生人數1000多人；教職工68人，其中專任教師55人。上中學的話，主要是在布吉中學就讀，布吉中學是所省一級的學校，創建於1977年，初中部42個教學班，高中17個教學班，共有學生3100 余人，教職工280多人。
陽光花園社區商業入駐有邦德教育機構，還有百果園等一些小型的果蔬零售店，可以滿足基本的生活所需。社區內設有休憩涼亭、散步小路、人工水景（但現未在使用中），還有一些小商店。
目前，陽光花園主要在售戶型有：47平的2房1廳1衛，售價185~190萬；87平的3房1廳1衛，售價315~330萬；56~59平的2房1廳1衛，售價235~238萬；63~66平的2房1廳1衛，售價248~288萬。在售房源以小戶型為主，300萬以內的居家型房子還是不少的。
坤祥花語岸社區是2008年建成的房子，戶型為建築面積65-128平米的房子，塔樓設計，二手房售價在4.1萬~4.2萬/平，全部是帶裝修的房子，性價比還是非常高的。物業公司是保利物業，物業費2.58元/月/平方米。坤祥花語岸緊挨著的地塊還有其二期項目花語馨花園，該項目現在是新房在售，平均售價在4萬/平左右。
社區是磁卡出入口設計，居住在坤祥花語岸的住戶基本以自住為主，有80%自住的居民，很多的90後購房業主。停車位比例1：1，800個機動停車位，分為路面和地下停車，人車混行，停車比較輕鬆。該樓盤產品設定傾向于改善性客戶。
社區內配備有健身設施、游泳池、休憩涼亭等，商業佈置在社區大門進出口兩側，內部暫無商業。在坤祥花語岸生活的家庭，幼稚園有自建的花語岸幼稚園，目前能滿足社區學前兒童的就讀需求。就讀小學的話也是在陽光小學，就讀中學的話也是在布吉中學。
目前，坤祥花語岸主要在售戶型有：65~75平的2室1廳1衛，售價在290萬~330萬；76平~89平的3室1廳1衛，售價在346萬~385萬；100平左右的4室2廳2衛或5房1廳2衛或3房1廳2衛，售價在420萬~470萬。
翠楓豪園位於地鐵5號線下水徑地鐵站西南方向的華龍路上，從下水徑地鐵站步行到翠楓豪園社區約10分鐘左右。下了地鐵在去往翠楓豪園的路上，途徑下水徑一街，沿街兩邊基本是深圳早期村集體自建的統建樓社區，如大靚花園、下水徑新村，建築年代在1997年或更早。
翠楓豪園社區分為兩期，最早建成於2002年，建築設計多樣，有別墅、花園洋房、塔樓高層，共計19棟建築，總戶數1106戶，戶型面積在45~137平米，有8種戶型設計，目前二手房源售價在3.6萬/平~3.8萬/平。翠楓豪園社區物業費1.95元/平米/月，停車採用人車混行方式，設地上和地下停車，地下室停車200元/月，地上停車100元/月。
社區的內部配套設施還是比較齊全的，有人工湖、涼亭、棧道、休閒廣場、游泳池、網球場、羽毛球場、籃球場、健身房、兒童遊樂場等休閒娛樂設施。居住在翠楓豪園的住戶，有不少是龍崗人民醫院的管理層人員居住。住在翠楓豪園的家庭，小孩讀書還是挺方便的，社區內建有深圳市翠楓幼稚園、湖光山色幼稚園，兩所幼稚園都是民辦性質的，前者是市一級，後者是區一級。社區緊鄰深圳市翠楓實驗學校，是所市一級、九年一貫制民辦學校。翠楓實驗學校現有52個班，其中小學43個班，初中9個教學班，專任教師96人。在翠楓豪園居住的住戶，同樣也可以申請就讀布吉中學。
目前，翠楓豪園主要在售戶型有：45平的1房1廳1衛，售價在163萬~170萬；60平~71平的2房1廳1衛，售價在223萬~290萬；81平~84平的3房2廳1衛，298萬~320萬；103平~107平的3房1廳2衛，售價在420萬~430萬。
置業建議陽光花園：社區較老，自帶配套部分已暫停使用。二手房售價在3.4萬/平~3.8萬/平相對低於片區的平均售價3.9萬/平~4萬/平，小戶型居多，整體售價不高，總價基本上在200萬~300萬，剛需置業、投資、出租都還不錯。
坤祥花語岸：社區較新，產品定位傾向於改善型置業，自帶配套均正常使用，非常適合自住。坤祥花語岸售價在4.1萬/平~4.2萬/平，對比周邊樓盤如萬科麓城、尚水天成比較高檔且同為改善型物業的社區，萬科麓城和尚水天成的平均售價在5.8萬/平-6.2萬/平左右。這麼來看，坤祥花語岸的性價比是比較高的。
翠楓豪園：社區年代較早，但管理維護比較好。社區產品定位在當時走的是高端路線，社區內部環境的居家環境還是不錯的，綠化好。但社區週邊道路狹窄，周邊城中村居多。平均售價在3.6萬/平~3.8萬/平，在整個布吉水徑相對來說不算貴，是該區域比較有潛力的一個社區，長期投資是可以的。
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更多是生活、購物和文化的氣息，更“接地氣”些。龍崗中心城的發展則更像深圳的一個新城或新區，更多是商務、科研和辦公的氣息，更“高大上”點。區域房價方面，根據鏈家資料監測顯示，布吉目前的二手樓售價在3.7萬/平~4.3萬/平，在片區內售價相對高點的，一般都是距離地鐵網站、配套較成熟或距離羅湖更近的地方。龍崗中心城的也是差不多的房價水準，二手樓售價在3.6萬/平~4.0萬/平，距離地鐵較遠，周邊配套不全的地方，售價還是會相對低些。兩者在二手樓售價方面有些價差，但整體看差不多都在4萬/平左右，相差不大。
基於地理位置、地鐵交通、區域建設、產業佈局和區域房價這5個方面的分析維度，布吉的房價窪地優勢還是十分突出的。
接下來，我們來細看布吉片區的二手樓市場情況。布吉片區的地理範圍比較大，大體可為布吉關、布吉站、布吉街、布吉水徑、布吉大芬、布吉慢城和布吉南嶺這7個板塊。本期我們先來看看布吉水徑板塊的二手樓市場情況。
龍崗布吉水徑位於深圳市中部，距離深圳東站不到1公里的路程，緊鄰地鐵五號線長龍站和下水徑站，搭乘地鐵出行的話，乘坐5號線向東走過兩站就可以換乘地鐵3號線，向西走過五站就可以換成地鐵4號線。布吉水徑距離布吉片區的傳統商業聚集地布吉老街約1.7公里。說起布吉老街，即便你是初到深圳的人，大多應該也會從你打聽關於深圳這座城的人口中聽過。
布吉老街是深圳布吉片區的商業集聚地，它的存在已經有些歲月了。作為布吉片區人口聚集度和商業分佈稠密的地方，來到這裡的人最直觀的感受就像一個三四線的城區。不算很長的街區，卻密密麻麻的散佈了大大小小的商鋪、高高低低的樓宇，形形色色的車輛穿梭於這條始建于清朝咸豐年間的老街區。雖然現在的布吉老街老了些、擠了些、亂了些，但這裡折射出來到深圳打拼奮鬥的深漂族縮影。
從布吉老街過來到布吉水徑一路過來，居住社區分佈還是比較多的，沿主幹道吉華路沿線分佈著不少由當地人上世紀80年代、90年代自建的農民房，雖也有些後來建成的商務樓宇，但整個感覺還是比較老舊，多少流露出些許滄桑感。不少住宅樓的建築比較老舊了，有點想過去單位宿舍，多層板樓的外觀。一些居住社區圍合感很不好，車輛停靠多是比較隨意的，似乎不是這個社區的業主也能停車。
在整個布吉水徑區域內，居住環境還不錯、社區生活氛圍比較好、內部配套較齊全、居家品質較高的社區有位於長龍路的陽光花園、坤祥花語岸，以及位於華龍路的翠楓豪園。
走進縱深貫穿地鐵5號線下水徑地鐵站東側區域的長龍路，起初看到的多是建築年代比較早的房子，這些房子的首層多是五金、零售、小型餐館、早餐店、速食店、小水果店等。在長龍路上有兩家幼稚園深圳市簕杜鵑幼稚園和花語岸幼稚園。深圳市簕杜鵑幼稚園始建於1999年，是所省一級民辦幼稚園，辦學規模11個班，教職工總數60多人；花語岸幼稚園始建於2012年，是所區級民辦幼稚園，辦學規模9個班，屬於住宅社區坤祥花語岸自建配套的幼稚園。
上行走到長龍路的盡頭，就可以看到陽光花園社區了，陽光花園後面緊挨著的就是坤祥花語岸社區，可見陽光花園和坤祥花語岸的位置非常相近。從5號線下水徑地鐵站步行到陽光花園和坤祥花語岸，大約需要10~15分鐘的時間。
陽光花園社區的占地面積比較大，最早的房子是2002年建成的，社區共有五期，戶型的建築面積段在47-118平米，以小戶型40平米-50平米居多，均價在3.5-3.8萬/平。其中，一期~三期售價在3.5-3.6萬/平，四期、五期售價3.8萬/平，物業收費在1.00-1.58-2.58元/平米·月。
社區的車位1:0.7，停車相對比較緊張；內部交通採用人車混行方式，社區各個出入大門設有車輛出入口，社區內部也設有車輛出入口。建築形態上，進大門處有兩棟高層，兩棟獨棟別墅，其餘的都是多層單元，多層為板樓設計，無電梯。
陽光花園的入住率很高，房源比較緊張。投資客占比在30%-40%，投資群體年齡在30-40歲之間，80多平的房子月租金大概為3K左右，50多平的房子月租金大概為2.5-2.8K。居住在陽光花園的住戶，可以在社區內的陽光園幼稚園就讀幼稚園，小學大多數在陽光小學就讀。陽光小學現有21個教學班，在校學生人數1000多人；教職工68人，其中專任教師55人。上中學的話，主要是在布吉中學就讀，布吉中學是所省一級的學校，創建於1977年，初中部42個教學班，高中17個教學班，共有學生3100 余人，教職工280多人。
陽光花園社區商業入駐有邦德教育機構，還有百果園等一些小型的果蔬零售店，可以滿足基本的生活所需。社區內設有休憩涼亭、散步小路、人工水景（但現未在使用中），還有一些小商店。
目前，陽光花園主要在售戶型有：47平的2房1廳1衛，售價185~190萬；87平的3房1廳1衛，售價315~330萬；56~59平的2房1廳1衛，售價235~238萬；63~66平的2房1廳1衛，售價248~288萬。在售房源以小戶型為主，300萬以內的居家型房子還是不少的。
坤祥花語岸社區是2008年建成的房子，戶型為建築面積65-128平米的房子，塔樓設計，二手房售價在4.1萬~4.2萬/平，全部是帶裝修的房子，性價比還是非常高的。物業公司是保利物業，物業費2.58元/月/平方米。坤祥花語岸緊挨著的地塊還有其二期項目花語馨花園，該項目現在是新房在售，平均售價在4萬/平左右。
社區是磁卡出入口設計，居住在坤祥花語岸的住戶基本以自住為主，有80%自住的居民，很多的90後購房業主。停車位比例1：1，800個機動停車位，分為路面和地下停車，人車混行，停車比較輕鬆。該樓盤產品設定傾向于改善性客戶。
社區內配備有健身設施、游泳池、休憩涼亭等，商業佈置在社區大門進出口兩側，內部暫無商業。在坤祥花語岸生活的家庭，幼稚園有自建的花語岸幼稚園，目前能滿足社區學前兒童的就讀需求。就讀小學的話也是在陽光小學，就讀中學的話也是在布吉中學。
目前，坤祥花語岸主要在售戶型有：65~75平的2室1廳1衛，售價在290萬~330萬；76平~89平的3室1廳1衛，售價在346萬~385萬；100平左右的4室2廳2衛或5房1廳2衛或3房1廳2衛，售價在420萬~470萬。
翠楓豪園位於地鐵5號線下水徑地鐵站西南方向的華龍路上，從下水徑地鐵站步行到翠楓豪園社區約10分鐘左右。下了地鐵在去往翠楓豪園的路上，途徑下水徑一街，沿街兩邊基本是深圳早期村集體自建的統建樓社區，如大靚花園、下水徑新村，建築年代在1997年或更早。
翠楓豪園社區分為兩期，最早建成於2002年，建築設計多樣，有別墅、花園洋房、塔樓高層，共計19棟建築，總戶數1106戶，戶型面積在45~137平米，有8種戶型設計，目前二手房源售價在3.6萬/平~3.8萬/平。翠楓豪園社區物業費1.95元/平米/月，停車採用人車混行方式，設地上和地下停車，地下室停車200元/月，地上停車100元/月。
社區的內部配套設施還是比較齊全的，有人工湖、涼亭、棧道、休閒廣場、游泳池、網球場、羽毛球場、籃球場、健身房、兒童遊樂場等休閒娛樂設施。居住在翠楓豪園的住戶，有不少是龍崗人民醫院的管理層人員居住。住在翠楓豪園的家庭，小孩讀書還是挺方便的，社區內建有深圳市翠楓幼稚園、湖光山色幼稚園，兩所幼稚園都是民辦性質的，前者是市一級，後者是區一級。社區緊鄰深圳市翠楓實驗學校，是所市一級、九年一貫制民辦學校。翠楓實驗學校現有52個班，其中小學43個班，初中9個教學班，專任教師96人。在翠楓豪園居住的住戶，同樣也可以申請就讀布吉中學。
目前，翠楓豪園主要在售戶型有：45平的1房1廳1衛，售價在163萬~170萬；60平~71平的2房1廳1衛，售價在223萬~290萬；81平~84平的3房2廳1衛，298萬~320萬；103平~107平的3房1廳2衛，售價在420萬~430萬。
置業建議陽光花園：社區較老，自帶配套部分已暫停使用。二手房售價在3.4萬/平~3.8萬/平相對低於片區的平均售價3.9萬/平~4萬/平，小戶型居多，整體售價不高，總價基本上在200萬~300萬，剛需置業、投資、出租都還不錯。
坤祥花語岸：社區較新，產品定位傾向於改善型置業，自帶配套均正常使用，非常適合自住。坤祥花語岸售價在4.1萬/平~4.2萬/平，對比周邊樓盤如萬科麓城、尚水天成比較高檔且同為改善型物業的社區，萬科麓城和尚水天成的平均售價在5.8萬/平-6.2萬/平左右。這麼來看，坤祥花語岸的性價比是比較高的。
翠楓豪園：社區年代較早，但管理維護比較好。社區產品定位在當時走的是高端路線，社區內部環境的居家環境還是不錯的，綠化好。但社區週邊道路狹窄，周邊城中村居多。平均售價在3.6萬/平~3.8萬/平，在整個布吉水徑相對來說不算貴，是該區域比較有潛力的一個社區，長期投資是可以的。
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