核心觀點
2017年的二手房市場表現如何， 2018年中國房地產市場會如何走？微觀市場主體的預期至關重要， 與市場交易主體密切接觸的職業經紀人最有發言權。
1.改善性換房已經成為市場主力和“新剛需”， 這是一個趨勢性變化， 未來也將會持續。
2.大部分城市投資需求占比和使用杠杆的比例不高， 佛山和鄭州的杠杆使用程度相對較高， 深圳、廈門購房首付款中其他來源管道占比較高。
3.購房者、業主和經紀人對於2018年一季度市場預期分化， 購房者的看漲預期低於業主， 成都、大連和瀋陽的業主看漲明顯， 上海、廈門和佛山購房者看跌明顯。 經紀人預期2018年一季度市場將以平穩運行為主。
4.調控是影響市場預期的主要因素，
5.調控後並未出現恐慌性拋盤， 換房是業主掛牌和降價的主要原因， 房地產稅也不大會導致業主拋盤。
■換房已經成為市場主力和“新剛需”
在消費升級的時代下， 品質居住成為一種新剛需， 改善性換房成為市場成交主力。 根據經紀人的回饋， 全國層面的市場中改善性換房需求最多， 占比達到46.7%。
分城市看， 超過一半城市的換房占比超過40%， 其中北京換房占比最高， 為67%， 改善性需求已成為主流。
改善性換房占比的增加帶來的是連環單占比的上升，
換房需求成為主流並不是單個城市的偶然現象，
■除個別城市外， 投資占比和杠杆並不高
在一系列限購限貸政策之下， 外地投資客由於失去購房資格以及購房門檻提高等原因， 成交占比較低。 問卷結果顯示， 全國鏈家經紀人選擇外地投資客成交占比低於10%的比例最高， 占比近半。
分城市看，佛山有25%以上的經紀人認為投資占比高於30%，南京有67%的經紀人認為投資占比在10%以下。
在首付來源方面，大部分居民的首付款來自於自己的收入以及賣掉舊房的資金，有不少來自于父母及朋友的借款，多選前提下選擇“自己的工資及財產性收入”的比重最高，為64.3%。首付來源中其他管道（各種首付貸、消費貸等）占比最低，可見調控在抑制場外配資方面取得了較好的效果。
（注：此題是多選，所以各項占比加和不等於1，下同）
分城市來看，深圳和廈門的成交首付資金來自於其他管道的占比分別為23%和25%（多選情況下），監管仍不容放鬆。
在杠杆使用比例方面，購房對杠杆的依賴程度依舊不低，但處於相對正常水準：40.1%的經紀人所接觸的購房者使用貸款的比例超過70%，39.9%的經紀人所接觸的購房者使用貸款的比例為50%左右。
在杠杆使用程度（貸款額/總房款）方面，大連和瀋陽相對較低，分別有46%和41%的經紀人認為其購房者貸款成數不到30%，鄭州和佛山則相對較高，分別有46.1%和33.8%的經紀人認為貸款成數超過70%。
■購房者、業主市場預期分化，經紀人預期平穩
從全國來看，購房者和業主普遍認為2018年房價將會上漲。全國有72%的經紀人所接觸的業主預計未來房價會上漲，相對業主較強的看漲預期，購房者的看漲預期稍微弱一點，有52%的經紀人所接觸的購房者預計未來房價會上漲，有近35%的購房者認為2018年一季度房價下跌。
分城市來看，所有城市均有超過一半的業主認為2018Q1的房價將會平穩或上漲，其中成都、大連和瀋陽的業主看漲預期最為明顯，有超過3成的業主認為明年一季度房價要大幅上漲。購房者方面，大部分城市有一半左右認為2018Q1的房價將平穩或下跌，其中上海、廈門和佛山最為明顯，15%左右的購房者認為房價要大幅下跌。
從經紀人對2018Q1二手房市場成交量價的判斷來看，選擇量價基本持平的經紀人最多，這說明鏈家經紀人預計2018Q1的二手房市場將會是一個平穩的狀態。
■調控是影響市場預期的主要因素，調控影響或持續到明年上半年
從全國鏈家購房者判斷房價上漲或下跌的原因來看，調控政策的放鬆或加碼分別是購房者認為未來房價將會上漲和下跌的主要原因，可見購房者對政策走向的預期直接影響了其對未來房價走勢的判斷。
在政策影響的持續時間方面，全國鏈家經紀人普遍預計本輪調控政策對市場的影響不會持續到2019年，其中有26%的經紀人預計政策影響會持續到2018年一季度，36%的經紀人預計政策影響會持續到2018年上半年，各城市經紀人預期與全國基本一致。
■業主出售房屋的掛牌和降價行為主要是為了換房
調控以後市場並未出現明顯的恐慌性拋盤現象，業主的降價行為大部分是因為換房。當前市場中鏈家經紀人所接觸的業主普遍是換房需求，高達9成的經紀人接觸的業主是因換房而掛牌，恐慌性拋盤的業主較少。
業主降價的主要原因也是換房，除長沙、瀋陽和佛山外，全國及其他各城市均有60%以上的經紀人接觸到的業主主要是由於換房而做出價格讓步。廈門、成都、武漢、長沙、瀋陽和佛山有近20%的業主是因急於變現而選擇降價的投資客。全國來看，投資變現賣房的比重不高。
關於房地產稅，業主的預期普遍不高，即業主並不認為房地產稅的出臺會使房價大幅下跌。在業主賣房的原因中，恐慌性拋盤和擔心房地產稅出臺價格下跌的占比最低，這進一步驗證了調控後市場上並未出現明顯的恐慌性拋盤，房地產稅的出臺也不會導致市場大規模的拋盤。
分城市看，佛山有25%以上的經紀人認為投資占比高於30%，南京有67%的經紀人認為投資占比在10%以下。
在首付來源方面，大部分居民的首付款來自於自己的收入以及賣掉舊房的資金，有不少來自于父母及朋友的借款，多選前提下選擇“自己的工資及財產性收入”的比重最高，為64.3%。首付來源中其他管道（各種首付貸、消費貸等）占比最低，可見調控在抑制場外配資方面取得了較好的效果。
（注：此題是多選，所以各項占比加和不等於1，下同）
分城市來看，深圳和廈門的成交首付資金來自於其他管道的占比分別為23%和25%（多選情況下），監管仍不容放鬆。
在杠杆使用比例方面，購房對杠杆的依賴程度依舊不低，但處於相對正常水準：40.1%的經紀人所接觸的購房者使用貸款的比例超過70%，39.9%的經紀人所接觸的購房者使用貸款的比例為50%左右。
在杠杆使用程度（貸款額/總房款）方面，大連和瀋陽相對較低，分別有46%和41%的經紀人認為其購房者貸款成數不到30%，鄭州和佛山則相對較高，分別有46.1%和33.8%的經紀人認為貸款成數超過70%。
■購房者、業主市場預期分化，經紀人預期平穩
從全國來看，購房者和業主普遍認為2018年房價將會上漲。全國有72%的經紀人所接觸的業主預計未來房價會上漲，相對業主較強的看漲預期，購房者的看漲預期稍微弱一點，有52%的經紀人所接觸的購房者預計未來房價會上漲，有近35%的購房者認為2018年一季度房價下跌。
分城市來看，所有城市均有超過一半的業主認為2018Q1的房價將會平穩或上漲，其中成都、大連和瀋陽的業主看漲預期最為明顯，有超過3成的業主認為明年一季度房價要大幅上漲。購房者方面，大部分城市有一半左右認為2018Q1的房價將平穩或下跌，其中上海、廈門和佛山最為明顯，15%左右的購房者認為房價要大幅下跌。
從經紀人對2018Q1二手房市場成交量價的判斷來看，選擇量價基本持平的經紀人最多，這說明鏈家經紀人預計2018Q1的二手房市場將會是一個平穩的狀態。
■調控是影響市場預期的主要因素，調控影響或持續到明年上半年
從全國鏈家購房者判斷房價上漲或下跌的原因來看，調控政策的放鬆或加碼分別是購房者認為未來房價將會上漲和下跌的主要原因，可見購房者對政策走向的預期直接影響了其對未來房價走勢的判斷。
在政策影響的持續時間方面，全國鏈家經紀人普遍預計本輪調控政策對市場的影響不會持續到2019年，其中有26%的經紀人預計政策影響會持續到2018年一季度，36%的經紀人預計政策影響會持續到2018年上半年，各城市經紀人預期與全國基本一致。
■業主出售房屋的掛牌和降價行為主要是為了換房
調控以後市場並未出現明顯的恐慌性拋盤現象，業主的降價行為大部分是因為換房。當前市場中鏈家經紀人所接觸的業主普遍是換房需求，高達9成的經紀人接觸的業主是因換房而掛牌，恐慌性拋盤的業主較少。
業主降價的主要原因也是換房，除長沙、瀋陽和佛山外，全國及其他各城市均有60%以上的經紀人接觸到的業主主要是由於換房而做出價格讓步。廈門、成都、武漢、長沙、瀋陽和佛山有近20%的業主是因急於變現而選擇降價的投資客。全國來看，投資變現賣房的比重不高。
關於房地產稅，業主的預期普遍不高，即業主並不認為房地產稅的出臺會使房價大幅下跌。在業主賣房的原因中，恐慌性拋盤和擔心房地產稅出臺價格下跌的占比最低，這進一步驗證了調控後市場上並未出現明顯的恐慌性拋盤，房地產稅的出臺也不會導致市場大規模的拋盤。