特色小鎮不僅被整個地產行業， 還被本屆政府寄予厚望， 有望實現緩解大城市病、推新型城鎮化以及創業創新等功能。 目前就特色小鎮的商業模式來看，
1、房企主導：銷售+持有的現金流平衡模式——未來面臨嚴峻挑戰
目前多數由房企主導的特色小鎮開發模式可以從三個角度進行分析：佈局低進入壁壘產業、以持有+銷售模式實現現金流平衡， 面向的群體主要針對大城市周邊度假、康養人群。
從小鎮的主導產業來看， 多數以文旅、農業、養老等自然資源屬性較強的產業為主導， 大部分此類小鎮毗鄰大城市， 同時此類小鎮的產業選擇並不是最關鍵的， 因為很難形成強大的比較優勢， 那麼決定此類小鎮能否具有活力的關鍵就是區位，
從開發運營本質來看， 房企運營的特色小鎮核心仍然是地產開發業務， 即在滿足政府規劃要求的基礎上， 房企通過獲得部分可銷售住宅和商業用地， 通過銷售實現現金流回籠， 支撐其餘部分自持住宅和商業以及整個小鎮的整體運營管理， 並沒有脫離房地產開發的實質， 同時這種模式有望通過專案自身的資金平衡來實現巨額的投資， 實際需要佔用的資金體量不太大。 我們也同時注意到， 這一類小鎮最大的特色是獲取收益的週期短， 與當前地產行業中的住宅產品有異曲同工之效。
總體來看， 房企參與特色小鎮的建設運營多數還未脫離其天然的地產開發基因，
該意見明確“嚴控房地產化傾向， 各地區要綜合考慮特色小鎮和小城鎮吸納就業和常住人口規模， 從嚴控制房地產開發， 合理確定住宅用地比例， 並結合所在市縣商品住房庫存消化週期確定供應時序。 適度提高產業及商業用地比例， 鼓勵優先發展產業”。
我們認為， 如果新增的特色小鎮中大比例仍然是這種“新瓶裝舊酒”的模式， 必然是與我國本屆政府對地產行業的定位思路相悖， 未來這種新興業態面臨的政策風險也將快速積累。
2、產業主導：產業鏈打造+房屋代建的軟硬體結合模式
從國家層面上考慮， 建設多個擁有強大比較優勢的產業小鎮是符合國家創業創新的要求， 尤其是培育有巨大發展潛力的特色小鎮， 具有強國富民的戰略意義。
具有主導產業的特色小鎮最大的特點是圍繞著優勢產業打造產業生態， 以產業聚集和產業鏈延伸為主要的實現形式。 此類小鎮最核心的內容是某領域領軍企業的導入， 只有這一前提確定後， 後續圍繞這一產業或企業的配套企業不斷流入， 才會形成具有活力的產業環境。
從商業模式來看， 產業特色小鎮的建設都是圍繞著特定產業或企業，
對比兩種模式， 房企開發模式的優勢在於房企對於整體資源的協調能力， 尤其是如果房企能夠實現與產業的深度結合， 會使兩種模式的優勢效應成倍放大;產業主導模式的優勢在於對產業資源的強力把控， 尤其是某個領域的領軍企業， 沒有核心競爭力的產業小鎮不可能擁有旺盛的生命力。
下面我們分別以房產驅動型——碧桂園科技小鎮、產業驅動型——杭州雲棲小鎮來探尋可鑒之策。
(1)碧桂園科技小鎮——以房產驅動
碧桂園集團計畫五年投資不少於 1000 億建設特色小鎮，巨額資本為產業創新生態圈發展和房企轉型新途徑探索提供堅實基礎。
以碧桂園惠州的潼湖科技小鎮為例，該小鎮是針對深圳、廣州兩大核心城市的交通和空間擁擠、房價高企、產業運營成本攀升和人口導入能力減弱等問題。目前科技小鎮軟硬體建設能力方面已經頗有成果，最大的特色是生態、智慧、創新，在原有造城能力不斷提升的基礎上，對招商引資、運營管理、金融能力、合作機制等方面均有不同程度的創新。碧桂園科技小鎮的建設運營特點主要表現為三點：
①位置佈局於核心一、二線城市，不論從現狀還是未來，都將受益於前述城市資源外溢效應;
②以產業生態圈為核心，要求不斷完善產業生態鏈搭建和運營工作，以產業發展為主要脈絡，房企有望通過持有型物業、產業基金、股權投資等模式獲益;
③完善的產業配套才能真正促進“生產、生態、生活”結合，教育、醫療、公共服務 、住宅等全配套體系將是小鎮宜居的必要因素，只有配套完善才有望實現產業人口的持續導入。
碧桂園的科技小鎮作為轉型創新的探索，在獲得階段性成果的同時，也面臨著巨大的挑戰，主要包括三個方面：
第一，特色小鎮是新型的地產開發業態，不同於以往的快周轉模式和持有運營模式，小鎮需要房企能夠真正提供各業態力量均衡的綜合性服務;
第二，政策支持多集中于融資方面，對於特色小鎮規劃設計、建設施工、土地獲取等很多方面，仍然需要進一步明確;
第三，特色產業資源的導入，碧桂園建設特色小鎮的優勢在於建設和運營，雖然在自身的經營發展中已獲得了大量優質產業資源，但是如何招商引資、深度融合，仍然還有很長的路要走。
(2)杭州雲棲小鎮——以產業驅動
以西湖雲棲小鎮為例，這個特色小鎮是以雲計算大資料為核心進行拓展開發的。小鎮以雲計算產業園、阿裡雲創業創新基地、大資料中心、雲棲小鎮超級孵化中心、浙江信維北斗產業園、雲棲小鎮國際會展中心等項目構成。目前小鎮成果卓著，打造了雲計算為代表的資訊經濟產業生態圈，發展智慧硬體產業，同時形成了全球規模最大的雲計算及DT時代技術分享的雲棲大會，在整個產業享有盛譽。
首先從產業選擇來看，眾所周知，雲棲小鎮是基於雲計算大資料為核心技術的產業小鎮，阿裡集團是推動杭州互聯網生態蓬勃發展的支柱性力量，阿裡的存在，使雲棲小鎮的成長具備了先天性的優勢。在2016年中，雲棲小鎮入駐企業超過400家，涉雲企業300家，產值超過 100 億。
其次，從小鎮的區位選擇來看，坐落于杭州之江國家旅遊度假區，交通便利，小鎮四面環山，環境怡人，具有得天獨厚的生態優勢，也正是基於此特點，小鎮規劃中還提出接待30萬人次的旅遊目標。
最後，從其運作模式來看，小鎮採用了政府主導、民企引領、創業者為主體的模式，充分尊重了市場力量的作用。與部分區域政府“大包大攬”的整體思路不同，浙江省政府更傾向於以 基金模式撬動社會資本、發揮社會資本主觀能力性的工作思路，而這成為特色小鎮能否成功的關鍵。
綜前所述，轉塘科技園(雲棲小鎮前身)能夠實現從農業鎮向特色小鎮成功轉型的影響因素有三：產業優勢、交通便利、模式領先，缺一不可。
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(1)碧桂園科技小鎮——以房產驅動
碧桂園集團計畫五年投資不少於 1000 億建設特色小鎮，巨額資本為產業創新生態圈發展和房企轉型新途徑探索提供堅實基礎。
以碧桂園惠州的潼湖科技小鎮為例，該小鎮是針對深圳、廣州兩大核心城市的交通和空間擁擠、房價高企、產業運營成本攀升和人口導入能力減弱等問題。目前科技小鎮軟硬體建設能力方面已經頗有成果，最大的特色是生態、智慧、創新，在原有造城能力不斷提升的基礎上，對招商引資、運營管理、金融能力、合作機制等方面均有不同程度的創新。碧桂園科技小鎮的建設運營特點主要表現為三點：
①位置佈局於核心一、二線城市，不論從現狀還是未來，都將受益於前述城市資源外溢效應;
②以產業生態圈為核心，要求不斷完善產業生態鏈搭建和運營工作，以產業發展為主要脈絡，房企有望通過持有型物業、產業基金、股權投資等模式獲益;
③完善的產業配套才能真正促進“生產、生態、生活”結合，教育、醫療、公共服務 、住宅等全配套體系將是小鎮宜居的必要因素，只有配套完善才有望實現產業人口的持續導入。
碧桂園的科技小鎮作為轉型創新的探索，在獲得階段性成果的同時，也面臨著巨大的挑戰，主要包括三個方面：
第一，特色小鎮是新型的地產開發業態，不同於以往的快周轉模式和持有運營模式，小鎮需要房企能夠真正提供各業態力量均衡的綜合性服務;
第二，政策支持多集中于融資方面，對於特色小鎮規劃設計、建設施工、土地獲取等很多方面，仍然需要進一步明確;
第三，特色產業資源的導入，碧桂園建設特色小鎮的優勢在於建設和運營，雖然在自身的經營發展中已獲得了大量優質產業資源，但是如何招商引資、深度融合，仍然還有很長的路要走。
(2)杭州雲棲小鎮——以產業驅動
以西湖雲棲小鎮為例，這個特色小鎮是以雲計算大資料為核心進行拓展開發的。小鎮以雲計算產業園、阿裡雲創業創新基地、大資料中心、雲棲小鎮超級孵化中心、浙江信維北斗產業園、雲棲小鎮國際會展中心等項目構成。目前小鎮成果卓著，打造了雲計算為代表的資訊經濟產業生態圈，發展智慧硬體產業，同時形成了全球規模最大的雲計算及DT時代技術分享的雲棲大會，在整個產業享有盛譽。
首先從產業選擇來看，眾所周知，雲棲小鎮是基於雲計算大資料為核心技術的產業小鎮，阿裡集團是推動杭州互聯網生態蓬勃發展的支柱性力量，阿裡的存在，使雲棲小鎮的成長具備了先天性的優勢。在2016年中，雲棲小鎮入駐企業超過400家，涉雲企業300家，產值超過 100 億。
其次，從小鎮的區位選擇來看，坐落于杭州之江國家旅遊度假區，交通便利，小鎮四面環山，環境怡人，具有得天獨厚的生態優勢，也正是基於此特點，小鎮規劃中還提出接待30萬人次的旅遊目標。
最後，從其運作模式來看，小鎮採用了政府主導、民企引領、創業者為主體的模式，充分尊重了市場力量的作用。與部分區域政府“大包大攬”的整體思路不同，浙江省政府更傾向於以 基金模式撬動社會資本、發揮社會資本主觀能力性的工作思路，而這成為特色小鎮能否成功的關鍵。
綜前所述，轉塘科技園(雲棲小鎮前身)能夠實現從農業鎮向特色小鎮成功轉型的影響因素有三：產業優勢、交通便利、模式領先，缺一不可。
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