中華建設網訊 2017年， 房地產行業進一步洗牌， 排名前五位的龍頭房企門檻從千億元躍升至3000億元， “黑馬”融創全年銷售額有望升至行業第四位。 業內人士表示， 明年樓市調控將延續從嚴態勢， 市場將持續盤整， 資源繼續向龍頭房企集聚， 房地產行業集中度將大幅提高。
11月以來， 一二線樓市出現復蘇跡象。 有關機構預計， 一二線城市銷售面積增速或於年末至明年初反超三四線， 並將持續。 被壓抑了一年的一二線城市有望成為2018年房企的決勝之地。 這也意味著， 明年房企在這些區域將面臨更為激烈的競爭。
堅持調控不放鬆
2017年是樓市調控最嚴厲、最密集的年份， 這種態勢在明年大概率不會改觀。 12月20日閉幕的中央經濟工作會議提出， 將完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制， 保持房地產市場調控政策連續性和穩定性。
目前， 眾多城市已形成了限購、限貸、限價、限售、限商組成的“五限”調控矩陣，
其中， 限貸直接影響需求端。 今年以來， 全國54個城市， 商業銀行均不同程度地上調了首套房、二套房首付比例,貸款利率也明顯上升。 時近年底， 銀行批貸額度越發緊張， 部分城市出現“停貸”現象——截至11月末， 全國已有56家銀行分行因額度暫停受理房貸業務。
中國建設銀行廣東省分行行長劉軍表示， “現在有很多住戶無法貸款， 建行廣東分行今年四季度的住房按揭貸款額度只有27個億， 還有上百億在排隊。 ”他預計， 這種情況明年也不會有明顯的改變。
與此同時， 部分城市推行的“限價”調控則直接干預新房銷售價格。 在深圳， 有報導稱， 12月針對備案價格超過全市均價5.4萬/平方米的住宅不予批售。
五限調控的持續令行業對明年樓市的預期偏謹慎。 “收緊的政策會對需求有影響， 相信明年的銷售會進一步放緩”， 萬科在11月的投資者電話會議中指出， 在調控政策力度不放鬆的情況下， 2018年“將是小年”， 明年樓市或出現銷售面積和金額雙降。
這代表了業界的主流看法。 多家券商認為， 在庫存以及房價等硬約束條件下， 明年住宅市場整體難有進一步的表現。
行業集中度提升
2017年， 大型房企銷售業績再創新高， 多家房企提前完成全年銷售目標， 市場佔有率快速提升， 行業規模效應不斷發酵。 同時， 企業拿地補倉熱情不減， 大房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右， 整體趨於理性。 行業分化加劇， 兼併重組成為一種趨勢。
具體來看， 重點監測房企銷售金額保持增長。 2017年， 在三四線城市帶動下全國商品房銷售面積再創新高，
與此同時， 行業集中度加速提升， 品牌房企市場佔有率持續走高。 2017年1～11月， 20家品牌房企市場佔有率進一步提升， 其中銷售金額佔有率為29.5%， 同比提升8.4個百分點， 銷售面積佔有率為17.8%， 同比提升4.5個百分點。 此外， 部分中小企業市場份額有所下降， 領先房企壟斷特徵明顯， 中小房企競爭壓力增大。
企業佈局方面， 大型房企普遍加大土地投資， 城市圈及其周邊三四線城市拿地規模增長顯著。 1～11月， 品牌房企拿地積極， 碧桂園拿地金額2498億元， 位於房企之首。 保利、世茂、龍湖和金地等企業拿地金額同比翻番。 從拿地分佈來看，大型房企重點把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。
中指院相關負責人分析指出，2017年，房地產行業聚集度持續提升，企業發展格局發生新變化。大型房企業績高速增長，市場佔有率越來越高。中型房企在複雜的競爭環境下分化趨勢愈加明顯，行業加速邁向寡頭競爭時代。
業內人士認為，很多小房企將因為資金等問題而被規模更大的企業收購。前100強房企的規模將隨之擴大，前30強的合計規模可能占全行業60%左右的市場份額，前100強可能占80%左右。
一二線的機會
2017年的去庫存、嚴控一二線造就了三四線樓市的火爆；2018年，調控整體不放鬆之下，樓市仍然存在結構性機會。
資料顯示，11月一二線城市銷售面積同比增速錄得7%，為年內首次正增長。預計到2018年一季度，一二線城市銷售增速將超過10%。
業內人士表示，一二線城市復蘇表現有可能延續到明年。理由之一是今年一二線被大幅壓抑的需求和供應，將在明年部分釋放。
一位深圳開發商人士表示，今年北京、深圳新房銷售中純住宅的占比大概只有三四成。由於限價，開發商都沒法拿到預售證，供貨被大大推遲了，但施工和建設一直在進行。這些貨量終究要推出。
據深圳中原地產資料，深圳今年1～11月住宅批售套數僅2.5萬套，相比2015年的6.5萬套、2016年的4.8萬套劇減；而在北京，相比去年全年5000億元的商品住宅交易額，今年預計僅能達成2760億元。
11月以來，預售證發放已在加快。以深圳為例，11月共放行了8個住宅項目，是10月的8倍。“有些同行期望明年限價會鬆動，我們認為不會”，一家大型房企深圳公司行銷人士說，無論限價政策如何，明年都會按照自己的節奏推盤。
此外，興業證券預計，出於不良率和資產收益考慮，明年商業銀行表內資產配置仍將向一二線城市配置按揭。“個人住房抵押貸款對銀行而言相對比較安全，仍有發展的機會。”
某銀行房地產信貸部負責人表示，“從歷年來看，一二線房貸在年初都會寬鬆一些”，由於年初信貸額度較為寬裕，銀行對個人房貸業務往往會相對下浮利率，或放鬆審批標準。
鏈家研究院則認為，“一二線城市的成交量會自發修復。”隨著調控效果的消化和換房等前期累積需求增多，一二線樓市成交量將在低位小幅反彈。
誰能在決戰中勝出？
一二線樓市面臨結構性機會，同時也意味著競爭擴大，程度更激烈。目前，排名前50的房企絕大部分都是重倉一二線城市，他們之中，誰將在明年的一二線決戰中勝出？
最新業績資料顯示，主要專案位於一二線城市的融創中國、新城控股、中國金茂11月合約銷售額分別同比增長132%、75.1%及79%，均創下年內銷售新高。截至目前，保利地產在廣州單城銷售已超300億，萬科在深圳單城銷售也超過了300億。
“2018年行業前十的銷售額門檻預計要超過2000億，不達到一個可觀的規模意味著要出局”，西南證券指出。
實體市場的戰火在燃燒，資本市場中的房地產股也是暗潮洶湧。
2017年，以中國恒大、融創中國為代表的部分香港內房股漲幅空前；隨著近期基本面向好，11月底以來萬科、保利、招商蛇口等A股房企股價也出現上揚。
興業證券等指出，2018年，受益於基本面轉好，重倉於一二線城市的開發商也將受益。部分依靠拿地快速擴張的二線房企如金科、泰禾、陽光城、旭輝等，同樣受到市場關注。
據悉，上述房企均採取快速拿地擴張的策略。資料顯示，今年1～10月，銷售額分別位列第21、25、31位的陽光城、泰禾、金科三家房企，拿地金額卻分別位列第7、16、17位，拿地節奏顯著快于其他房企。其中，泰禾是通過收購兼併拿地的典型。泰禾今年1～10月共發起45起收並購事項，耗資總計約492億元。遠遠超過其去年16個收並購專案的紀錄。
國泰君安則認為， “目前，一線超大型房企地位基本鞏固，而行業第二梯隊排位尚未確定”，隨著二線城市基本面改善，部分城市佈局合理、融資空間較高的二線龍頭有望憑藉優質土儲驅動增長，實現彎道加速。
不過也有觀點強調，並非所有房企都能在此輪行情中受益。興業研究指出，隨著高杠杆擴張走向盡頭，部分開發規模過小的房企，尤其是此前曾高杠杆擴張的區域房企明年現金流壓力將上行，存在償債風險。
從拿地分佈來看，大型房企重點把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。
中指院相關負責人分析指出，2017年，房地產行業聚集度持續提升，企業發展格局發生新變化。大型房企業績高速增長，市場佔有率越來越高。中型房企在複雜的競爭環境下分化趨勢愈加明顯，行業加速邁向寡頭競爭時代。
業內人士認為，很多小房企將因為資金等問題而被規模更大的企業收購。前100強房企的規模將隨之擴大，前30強的合計規模可能占全行業60%左右的市場份額，前100強可能占80%左右。
一二線的機會
2017年的去庫存、嚴控一二線造就了三四線樓市的火爆；2018年，調控整體不放鬆之下，樓市仍然存在結構性機會。
資料顯示，11月一二線城市銷售面積同比增速錄得7%，為年內首次正增長。預計到2018年一季度，一二線城市銷售增速將超過10%。
業內人士表示，一二線城市復蘇表現有可能延續到明年。理由之一是今年一二線被大幅壓抑的需求和供應，將在明年部分釋放。
一位深圳開發商人士表示，今年北京、深圳新房銷售中純住宅的占比大概只有三四成。由於限價，開發商都沒法拿到預售證，供貨被大大推遲了，但施工和建設一直在進行。這些貨量終究要推出。
據深圳中原地產資料，深圳今年1～11月住宅批售套數僅2.5萬套，相比2015年的6.5萬套、2016年的4.8萬套劇減；而在北京，相比去年全年5000億元的商品住宅交易額，今年預計僅能達成2760億元。
11月以來，預售證發放已在加快。以深圳為例，11月共放行了8個住宅項目，是10月的8倍。“有些同行期望明年限價會鬆動，我們認為不會”，一家大型房企深圳公司行銷人士說，無論限價政策如何，明年都會按照自己的節奏推盤。
此外，興業證券預計，出於不良率和資產收益考慮，明年商業銀行表內資產配置仍將向一二線城市配置按揭。“個人住房抵押貸款對銀行而言相對比較安全，仍有發展的機會。”
某銀行房地產信貸部負責人表示，“從歷年來看，一二線房貸在年初都會寬鬆一些”，由於年初信貸額度較為寬裕，銀行對個人房貸業務往往會相對下浮利率，或放鬆審批標準。
鏈家研究院則認為，“一二線城市的成交量會自發修復。”隨著調控效果的消化和換房等前期累積需求增多，一二線樓市成交量將在低位小幅反彈。
誰能在決戰中勝出？
一二線樓市面臨結構性機會，同時也意味著競爭擴大，程度更激烈。目前，排名前50的房企絕大部分都是重倉一二線城市，他們之中，誰將在明年的一二線決戰中勝出？
最新業績資料顯示，主要專案位於一二線城市的融創中國、新城控股、中國金茂11月合約銷售額分別同比增長132%、75.1%及79%，均創下年內銷售新高。截至目前，保利地產在廣州單城銷售已超300億，萬科在深圳單城銷售也超過了300億。
“2018年行業前十的銷售額門檻預計要超過2000億，不達到一個可觀的規模意味著要出局”，西南證券指出。
實體市場的戰火在燃燒，資本市場中的房地產股也是暗潮洶湧。
2017年，以中國恒大、融創中國為代表的部分香港內房股漲幅空前；隨著近期基本面向好，11月底以來萬科、保利、招商蛇口等A股房企股價也出現上揚。
興業證券等指出，2018年，受益於基本面轉好，重倉於一二線城市的開發商也將受益。部分依靠拿地快速擴張的二線房企如金科、泰禾、陽光城、旭輝等，同樣受到市場關注。
據悉，上述房企均採取快速拿地擴張的策略。資料顯示，今年1～10月，銷售額分別位列第21、25、31位的陽光城、泰禾、金科三家房企，拿地金額卻分別位列第7、16、17位，拿地節奏顯著快于其他房企。其中，泰禾是通過收購兼併拿地的典型。泰禾今年1～10月共發起45起收並購事項，耗資總計約492億元。遠遠超過其去年16個收並購專案的紀錄。
國泰君安則認為， “目前，一線超大型房企地位基本鞏固，而行業第二梯隊排位尚未確定”，隨著二線城市基本面改善，部分城市佈局合理、融資空間較高的二線龍頭有望憑藉優質土儲驅動增長，實現彎道加速。
不過也有觀點強調，並非所有房企都能在此輪行情中受益。興業研究指出，隨著高杠杆擴張走向盡頭，部分開發規模過小的房企，尤其是此前曾高杠杆擴張的區域房企明年現金流壓力將上行，存在償債風險。