對於海景房， 國人有著迷之熱愛， 總覺得面朝大海就可以春暖花開。 然而， 詩意不是收益， 美景並不能直接轉換為金錢， 而且過度迷戀導致過度開發， 可能就連美景都不保了。 筆者此前多次撰文提醒， 海景不能作為投資的依據；事實也反復證明了這一點， 比如山東威海地區的海景房， 儘管已經是“白菜價”， 儘管在霧霾嚴重的時候， 美景都沒有扭轉銷售頹勢。
更讓人憂心的是， 針對海南房地產對於生態的破壞， 近日中央環保督察組對海南房地產業進行了狠批。 “鼓了錢袋， 毀了生態”， 海岸線砸到破壞和侵蝕， 不但美景不再， 對於建成的房子， 無形中也造成了安全隱患。
事實上， 從國外成熟房地產投資者的經驗來看， 旅遊地產、養老地產早就已經是歷史垃圾堆的銷售名詞了；千萬不要被發展商這種“請君入甕”的銷售說辭所迷惑；在資本博弈的房產投資市場中，
一、供應過剩， 套現難
二、投資理念的誤區：沒有租金收入的海景房，
從海外房地產現金流角度分析海景房， 基本不屬於房產投資範疇， 而屬於奢侈品投資或者收藏品投資類別， 因為缺失了租金收益；租金回報率和資產增值是構成房產投資的兩個要素， 缺一不可；因為喪失了租金， 及房產的融資、抵押和套現功能， 海景房儼然成為僅是帳面財富的死資產。
三、宜居？不宜居？
筆者規避了“剛需”這個概念， 因為容易混淆真正的需求和實際需求的可能；那麼“宜居”指的是什麼呢？就是說這個房子蓋起來， 能不能讓人住進去， 住進去會不會覺得舒服、覺得方便。 一些海景公寓甚至小到30平米， 大不過55平米， 美名其曰好出租。 而事實上， 在就業機會和商業環境沒有提升之前， 稀缺的不是海景， 而是常駐人口， 特別是真正剛性需求的人口——那些真正打算為了改善生活環境， 來海濱之地居住生活的家庭；也只有有了人口， 配套設置才會日趨成熟。 設想一下， 一個區域只有十來戶常駐人口， 這樣的客流需求， 讓商場、學校、醫院連日常水電的成本都無法支付，
此外， 對環境的破壞， 實際上成為了壓垮海景房的最後一根稻草；海景都沒有了， 海景房還有什麼意義呢？當發展商盲目地擴張領土， 用“旅遊地產—海景如畫—遠離霧霾”成為開發商銷售房產的“口號”吸引買房人“接盤”， 實際上這個過程已經完成了開發商利潤的積累， 卻將風險轉給了盲目購房的投資者；對環境的透支， 實際上預示著此地變成“成熟社區”的希望越來越渺茫， 吸引不來人口， 房價怎麼漲上去， 收益又怎麼能變現呢？
本文原創， 作者劉磊， 福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員， 《房產投資煉金術》課程導師， 多家媒體房地產專欄作者、作家， 微信號劉磊房產評論。
微信號劉磊房產評論。