2017年上海土地溢價率走低， 7成地塊成交溢價率不足1%， 土地市場火熱不再， 21幅優質地塊成租賃房用地， 央企、國企支撐今年整個土拍大局， 中小房企只能陪襯。
據房掌櫃統計：2017年上海共成交87幅地塊(經營性用地)， 成交面積合計375萬平方米， 環比增長32%， 成交金額共計1107億元， 環比減少8.5%。
從地塊性質來看， 2017年宅地成交35幅， 其中純宅地30幅， 成交面積177萬平方米， 占總成交地塊的47%， 另還有商業類地塊31幅。
值得一提的是， 短短5個月時間， 上海已成交21幅租賃住房用地， 規劃建築面積約144萬平方米未來至少提供1.66萬套租賃房源。
房掌櫃(上海)二手房總經理宋會雍認為：“從今年的土地市場來看， 買家主要以央企、國企， 以及大型房企為主， 只有質地不好， 或者位置相對較差的地塊才會被中小房企拿下， 市場兩級分化比較明顯。 ”
他還說道：“加強土地市場調控後， 2017年上海土地溢價率走低， 7月以來多幅地塊都是底價或者低溢價成交。
年度土拍之“最”
浦東：大“地主”
從供地區域來看， 浦東、奉賢、金山、寶山、青浦松江、閔行是2017年主要供地區域， 其中浦東是供地大戶， 共推出23幅地塊， 出讓地塊面積達98.1萬平方米， 共獲得土地出讓金225.57億元。 奉賢出讓10幅地塊僅次於閔行11幅， 但出讓面積65.6萬平方米遠高於閔行23萬平方米， 位列第二。
2017年上海各區域地塊出讓情況
上海地產：最撿漏
上海地產2017年共拿11幅地塊詳情
從拿地房企來看， 今年上海地產是拿地大戶， 共攬獲10幅租賃住房用地， 分別位於浦東、長寧、徐匯、黃浦。 另還有1幅世博會地區的辦公樓地塊， 共揮金96.77億， 然而所有地塊均是零溢價成交。
萬科：最“土豪”
萬科2017年共拿5幅地塊詳情
除了租賃地塊外， 萬科今年共獲5塊地， 土地面積共25.9萬平方米。 其中萬科88.4億元的純住宅用地費用支出， 可見其“大家風範”。
除了3幅住宅用地以外，
中海：宅地專業戶
中海2017年共拿4幅地塊詳情
從純宅地來看， 今年在上海通過土地招拍掛程式獲得宅地的21家房企中， 中海於2017年3月29日一口氣競得3幅位於松江小昆山的純住宅用地， 又於2017年5月26日競得1幅位於奉賢奉城鎮的純宅地， 由此成為2017年取得宅地次數最多的房企。
經計算， 中海2017年在上海共取得含住宅用地21.4萬平方米， 累計建築面積28. 7萬平方米， 競得地塊總價68.45億元。
值得注意的是， 中海競得的幾幅地塊雖都處在郊環附近， 但溢價率都在45%以上， 是今年難得的高溢價地塊。
碧桂園：上海內環首秀
碧桂園2017年共拿4幅地塊詳情
首個突破5000億的房企碧桂園在上海土地市場的表現也很是亮眼， 2017年共競得4幅地塊， 拿地塊數僅次於萬科， 但同樣也獲得3幅宅地， 累計建築面積31.7萬平方米。
另外於2017年9月15日碧桂園還斥資10.23億元拿下楊浦區辦公樓地塊， 樓面價為25393元/㎡， 溢價率為0.29%。 這是碧桂園是首次進入上海內環。
高斌曾對媒體表示：“這是我們第一次進內環， 拍這塊地前一夜都沒睡覺， 還是很焦慮的， 雖然很小， 4萬方吧， 但對我們來說， 它代表著碧桂園下定決心在上海做持有型物業和經營性資產。 ”
年度最受關注地塊：
臨港奉賢3幅地塊：年度最“曲折”出讓
臨港蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊，這3幅地塊應該是2017年上海最受關注的地塊，該地塊的出讓也標誌著房企競爭宅地進入“評分”新時代。
臨港及奉賢3幅地塊原定於3月28日出讓，但由於地塊的交易資金來源審核工作尚未完成，後中止出讓活動。
4月11日，3幅地塊以招標掛牌複合方式回歸!
5月26日，3幅地塊分別被中海、保利、中建低溢價收入。
2017上海土地市場降溫三大原因分析
2017年上海成交的87幅地塊中，溢價率低於1%的地塊占比近7成，其中零溢價成交的地塊有35幅，占比4成，上海土地市場真的降溫了嗎?
相對於2016年的上海土地市場“地王”頻出的波瀾壯闊局面，2017年則顯得“冷清”很多。
其實上海土拍降溫要追溯到2016年下半年，特別是8月下旬開始，上海突然中止了3幅高預期的宅地出讓， 9月、10月、11月更是零宅地出讓，12月宅地拍賣也是分分鐘結束，而此種降溫態勢一直蔓延至2017年全年。
房企拿地條件限制日趨嚴格
對房企拿地條件的限制越來越嚴格是導致土地市場降溫的主要原因。其中最重要的是“滬六條”發佈，加強了對住房用地交易資金來源監管。
上海嚴查房企拿地資金，對於“繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款”就已經命令堵上了五條管道：銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計畫配資、保險資金。
業內人士指出：取消房企拿地融資管道對房企而言打擊力度是巨大的，規定拿地必須是自有資金把很多企業都擋在門外，競拍者減少，地價自然也會回落。
而後在4月份被中止出讓的臨港蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊，以招標掛牌複合方式回歸，成上海土地市場將宅地首次以招掛複合方式掛牌。
“招掛複合”的出讓方式，一改之前的“砸錢拿地”風格，在房企競拍之前，需要通過多維度綜合評定參與出讓的房企的實力，前三名入圍最後的競價環節。招標綜合評分為100分權重，其中經濟實力30分、技術資質20分、專案經驗50分，均需投標人提供真實的證明材料。
2017年5月受讓管理評分制
並在6月下旬上海推出6幅宅地，而此次評分標準由100分制變更為120分制，評分專案添加了“受讓管理”，占30分。也就是說，5月1日之後拿過宅地的開發商將更不容易拿到地。
對此，中房研協測評研究中心副總監回建強表示，這可以鼓勵企業扁平化競爭，不讓土地集中在個別企業手中。“這項措施對從未在上海拿地的企業十分有利，通過把一些老牌房企擠出，降低土地競爭力度，也能達到穩定地價的目的。”
“只租不售”自持成趨勢
上海大力發展住房租賃市場，預計在“十三五”期間，供應70萬套租賃住房，今年上海出讓的21幅租賃住房用地，均為零溢價成交。
除租賃住房用地外，大部分地塊都有自持要求，宅地至少自持15%，甚至部分商業辦公樓還需100%自持。
自持，資金回籠週期延長，對於開發商來說除了資金成本壓力，還有其運營能力也是很大的考驗。
儘管背靠政策東風，租賃市場前景極其廣闊，也有大部分房企都已經嘗試大力發展長租公寓，但目前來看，不賺錢扔是行業內普遍現象。
起始樓板價近“危險線”
對於2017年土拍降溫，業內還有另一種解釋“土地溢價率雖然很低，但實際成交價並未下降，只是地塊起拍樓板價已接近市場價。”
正如，11月23日出讓的浦東航頭和寶山羅店地塊，其中，浦東新區航頭鎮三單元B1-02地塊被華潤置地以34.36億元競得，樓板價2.78萬元/平方米，溢價率0.09%;寶山區羅店新鎮BSP0-2202單元H-02地塊被卓越集團以25.82億元拿下，樓板價29011元/平方米，溢價率0.04%。
值得關注的是，地塊成交溢價率雖低，但實際樓板價並不低，加上合理的建安成本，未來專案的成本價已與周邊二手房目前成交價格齊平。
以航頭宅地來看，周邊次新樓盤如金地藝華年，二手房成交均價在3.6萬元/平方米左右，而成交的航頭地塊預計未來項目成本價也要在4萬元/平方米以上。另外，寶山羅店地塊未來該項目成本價要達到4.2萬元/平方米以上，而當前板塊內次新房成交均價基本在4.1萬元/平方米左右。可見出讓地塊的樓板價以接近周邊二手房售價，未來項目的獲利空間有限。
“土地起拍價格大多頂到房企承受力的‘喉嚨口’，能夠接受底價的房企就不多，參與競拍的房企少，看上去土地成交的溢價率幾乎為零，實際地價並沒下降。”盧文曦認為，即便土地實際成交價格並不低，土拍市場還是明顯降溫了，同樣地塊如果放在2016年，即便起拍價高，恐怕仍不乏開發商趨之若鶩。
上海土拍政策一覽：
16年10月：下發檔+30天審查
上海市住建委、市規劃國土局通過聯合下發《關於進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》公佈六條措施，要求進一步加強商品住房用地交易資金來源監管，明確要嚴查土地款融資。同月，臨港奉賢園區出讓宅地發佈補充公告，要求增加30天增加資格審查時間。
16年11月：明確資金來源
2016年11月，上海的住宅用地出讓文件，明確規定土地競買主體的交易資金來源應為自有資金。競買主體還要填寫《商品住房用地交易資金來源情況申報表》。房企需要具體說明交易資金來源情況，在《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》中進一步說明自有資金構成情況，並承諾交易資金來源為合規的自由資金。而競買主體申報的用於某地塊交易的資金來源，在競得該地塊後，不得再作為參與競買其他地塊的資金來源重複申報。
16年12月：違規被罰+中止出讓
2016年12月中旬旭輝則因違規被土地交易中心罰沒3.7億保證金，並在12月16日晚間，上海土地市場緊急發佈一則“關於奉賢區莊行鎮29-02區域地塊等6幅商品住房用地交易資金來源審核情況的公告”，中止本月下旬奉賢區三幅住宅用地的出讓。
2017年1月：土地融資首份罰單
2017年1月16日，上海銀監局發佈的一份編號為為“滬銀監罰決字〔2016〕28號”行政處罰檔顯示，江蘇銀行上海分行涉及土地融資違規貸款，罰金總計477.9254萬元。
2017年2月：房企被取消競買資格
2017年2月21日現場舉牌前，現場主持人宣佈，光明房地產集團股份有限公司因未通過事先進行的自有資金審查，不具備競買資格。
2017年4月：宅地採用招掛複合方式
2017年4月11日，上海市規劃和國土資源管理局發佈公告：臨港蘆潮港社區C0204地塊(地塊公告號：201615301)、臨港蘆潮港社區E0602地塊(地塊公告號：201615302)、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊(地塊公告號：201615401)，以招標掛牌複合方式回歸。這也是上海土地市場將宅地首次以招掛複合方式掛牌。
“招掛複合”的出讓方式，一改之前的“砸錢拿地”風格，在房企競拍之前，需要通過多維度綜合評定參與出讓的房企的實力，前三名入圍最後的競價環節。招標綜合評分為100分權重，其中經濟實力30分、技術資質20分、專案經驗50分，均需投標人提供真實的證明材料。
2017年5月：受讓管理評分制
6月下旬上海推出6幅宅地，而此次評分標準由100分制變更為120分制，評分專案添加了“受讓管理”，占30分。根據受讓管理的規定，在今年5月1日之後，如果參與競拍的開發商沒有受讓過商品住宅用地，將在“受讓管理”這一項中得到30分滿分;受讓過2塊以及以上，就為0分。也就是說，5月1日之後拿過宅地的開發商將更不容易拿到地。
對此，中房研協測評研究中心副總監回建強表示，這可以鼓勵企業扁平化競爭，不讓土地集中在個別企業手中。“這項措施對從未在上海拿地的企業十分有利，通過把一些老牌房企擠出，降低土地競爭力度，也能達到穩定地價的目的。”
臨港奉賢3幅地塊：年度最“曲折”出讓
臨港蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊，這3幅地塊應該是2017年上海最受關注的地塊，該地塊的出讓也標誌著房企競爭宅地進入“評分”新時代。
臨港及奉賢3幅地塊原定於3月28日出讓，但由於地塊的交易資金來源審核工作尚未完成，後中止出讓活動。
4月11日，3幅地塊以招標掛牌複合方式回歸!
5月26日，3幅地塊分別被中海、保利、中建低溢價收入。
2017上海土地市場降溫三大原因分析
2017年上海成交的87幅地塊中，溢價率低於1%的地塊占比近7成，其中零溢價成交的地塊有35幅，占比4成，上海土地市場真的降溫了嗎?
相對於2016年的上海土地市場“地王”頻出的波瀾壯闊局面，2017年則顯得“冷清”很多。
其實上海土拍降溫要追溯到2016年下半年，特別是8月下旬開始，上海突然中止了3幅高預期的宅地出讓， 9月、10月、11月更是零宅地出讓，12月宅地拍賣也是分分鐘結束，而此種降溫態勢一直蔓延至2017年全年。
房企拿地條件限制日趨嚴格
對房企拿地條件的限制越來越嚴格是導致土地市場降溫的主要原因。其中最重要的是“滬六條”發佈，加強了對住房用地交易資金來源監管。
上海嚴查房企拿地資金，對於“繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款”就已經命令堵上了五條管道：銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計畫配資、保險資金。
業內人士指出：取消房企拿地融資管道對房企而言打擊力度是巨大的，規定拿地必須是自有資金把很多企業都擋在門外，競拍者減少，地價自然也會回落。
而後在4月份被中止出讓的臨港蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊，以招標掛牌複合方式回歸，成上海土地市場將宅地首次以招掛複合方式掛牌。
“招掛複合”的出讓方式，一改之前的“砸錢拿地”風格，在房企競拍之前，需要通過多維度綜合評定參與出讓的房企的實力，前三名入圍最後的競價環節。招標綜合評分為100分權重，其中經濟實力30分、技術資質20分、專案經驗50分，均需投標人提供真實的證明材料。
2017年5月受讓管理評分制
並在6月下旬上海推出6幅宅地，而此次評分標準由100分制變更為120分制，評分專案添加了“受讓管理”，占30分。也就是說，5月1日之後拿過宅地的開發商將更不容易拿到地。
對此，中房研協測評研究中心副總監回建強表示，這可以鼓勵企業扁平化競爭，不讓土地集中在個別企業手中。“這項措施對從未在上海拿地的企業十分有利，通過把一些老牌房企擠出，降低土地競爭力度，也能達到穩定地價的目的。”
“只租不售”自持成趨勢
上海大力發展住房租賃市場，預計在“十三五”期間，供應70萬套租賃住房，今年上海出讓的21幅租賃住房用地，均為零溢價成交。
除租賃住房用地外，大部分地塊都有自持要求，宅地至少自持15%，甚至部分商業辦公樓還需100%自持。
自持，資金回籠週期延長，對於開發商來說除了資金成本壓力，還有其運營能力也是很大的考驗。
儘管背靠政策東風，租賃市場前景極其廣闊，也有大部分房企都已經嘗試大力發展長租公寓，但目前來看，不賺錢扔是行業內普遍現象。
起始樓板價近“危險線”
對於2017年土拍降溫，業內還有另一種解釋“土地溢價率雖然很低，但實際成交價並未下降，只是地塊起拍樓板價已接近市場價。”
正如，11月23日出讓的浦東航頭和寶山羅店地塊，其中，浦東新區航頭鎮三單元B1-02地塊被華潤置地以34.36億元競得，樓板價2.78萬元/平方米，溢價率0.09%;寶山區羅店新鎮BSP0-2202單元H-02地塊被卓越集團以25.82億元拿下，樓板價29011元/平方米，溢價率0.04%。
值得關注的是，地塊成交溢價率雖低，但實際樓板價並不低，加上合理的建安成本，未來專案的成本價已與周邊二手房目前成交價格齊平。
以航頭宅地來看，周邊次新樓盤如金地藝華年，二手房成交均價在3.6萬元/平方米左右，而成交的航頭地塊預計未來項目成本價也要在4萬元/平方米以上。另外，寶山羅店地塊未來該項目成本價要達到4.2萬元/平方米以上，而當前板塊內次新房成交均價基本在4.1萬元/平方米左右。可見出讓地塊的樓板價以接近周邊二手房售價，未來項目的獲利空間有限。
“土地起拍價格大多頂到房企承受力的‘喉嚨口’，能夠接受底價的房企就不多，參與競拍的房企少，看上去土地成交的溢價率幾乎為零，實際地價並沒下降。”盧文曦認為，即便土地實際成交價格並不低，土拍市場還是明顯降溫了，同樣地塊如果放在2016年，即便起拍價高，恐怕仍不乏開發商趨之若鶩。
上海土拍政策一覽：
16年10月：下發檔+30天審查
上海市住建委、市規劃國土局通過聯合下發《關於進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》公佈六條措施，要求進一步加強商品住房用地交易資金來源監管，明確要嚴查土地款融資。同月，臨港奉賢園區出讓宅地發佈補充公告，要求增加30天增加資格審查時間。
16年11月：明確資金來源
2016年11月，上海的住宅用地出讓文件，明確規定土地競買主體的交易資金來源應為自有資金。競買主體還要填寫《商品住房用地交易資金來源情況申報表》。房企需要具體說明交易資金來源情況，在《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》中進一步說明自有資金構成情況，並承諾交易資金來源為合規的自由資金。而競買主體申報的用於某地塊交易的資金來源，在競得該地塊後，不得再作為參與競買其他地塊的資金來源重複申報。
16年12月：違規被罰+中止出讓
2016年12月中旬旭輝則因違規被土地交易中心罰沒3.7億保證金，並在12月16日晚間，上海土地市場緊急發佈一則“關於奉賢區莊行鎮29-02區域地塊等6幅商品住房用地交易資金來源審核情況的公告”，中止本月下旬奉賢區三幅住宅用地的出讓。
2017年1月：土地融資首份罰單
2017年1月16日，上海銀監局發佈的一份編號為為“滬銀監罰決字〔2016〕28號”行政處罰檔顯示，江蘇銀行上海分行涉及土地融資違規貸款，罰金總計477.9254萬元。
2017年2月：房企被取消競買資格
2017年2月21日現場舉牌前，現場主持人宣佈，光明房地產集團股份有限公司因未通過事先進行的自有資金審查，不具備競買資格。
2017年4月：宅地採用招掛複合方式
2017年4月11日，上海市規劃和國土資源管理局發佈公告：臨港蘆潮港社區C0204地塊(地塊公告號：201615301)、臨港蘆潮港社區E0602地塊(地塊公告號：201615302)、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊(地塊公告號：201615401)，以招標掛牌複合方式回歸。這也是上海土地市場將宅地首次以招掛複合方式掛牌。
“招掛複合”的出讓方式，一改之前的“砸錢拿地”風格，在房企競拍之前，需要通過多維度綜合評定參與出讓的房企的實力，前三名入圍最後的競價環節。招標綜合評分為100分權重，其中經濟實力30分、技術資質20分、專案經驗50分，均需投標人提供真實的證明材料。
2017年5月：受讓管理評分制
6月下旬上海推出6幅宅地，而此次評分標準由100分制變更為120分制，評分專案添加了“受讓管理”，占30分。根據受讓管理的規定，在今年5月1日之後，如果參與競拍的開發商沒有受讓過商品住宅用地，將在“受讓管理”這一項中得到30分滿分;受讓過2塊以及以上，就為0分。也就是說，5月1日之後拿過宅地的開發商將更不容易拿到地。
對此，中房研協測評研究中心副總監回建強表示，這可以鼓勵企業扁平化競爭，不讓土地集中在個別企業手中。“這項措施對從未在上海拿地的企業十分有利，通過把一些老牌房企擠出，降低土地競爭力度，也能達到穩定地價的目的。”