2017年收官大戰在即， 中國指數研究院將發佈《2017中國房地產企業銷售百億排行榜》， 敬請關注！
2017年， 萬科告別股權紛爭， 在政策調控趨緊的市場中， 取得了銷售額同比增長37%的成績， 銷售總額預計將超5000億， 依然保持領先戰績。 在行業規模之爭硝煙四起的時刻， 萬科則在有條不紊地部署向“城市配套服務商”的全面轉型。
01
銷售：巨頭酣戰， 我有我節奏
圖：2017年萬科銷售業績情況
萬科2017年1-11月銷售總額4676.5億元， 銷售面積3141.9萬平米， 分別同比增長37.0%和27.9%， 高於全國商品房24.3、20個百分點。 其中， 3月銷售額單月高達636.6億元， 其餘各月銷售額均勻分佈於350-500億元之間， 保持了全年勻速的銷售節奏。 從月度銷售額及增長率來看， 萬科10-11月銷售額及同比增長率在全年處於低位元， 與加速搶收的碧桂園、恒大形成鮮明對比。
圖：碧桂園、恒大、萬科前11月累計銷售額
2017年三巨頭之爭激烈， 與恒大、碧桂園對比來看， 萬科自帶節奏。 前11月， 碧桂園以600多億元優勢遙遙領先， 在恒大下半年以來的加速趕超下， 萬科1-11月以28億元微弱差距暫列第三。 與碧桂園、恒大對市場的判斷不同， 萬科認為行業黃金時代已經結束,規模不再是萬科的最大追求， 銷售資料也印證了心態的轉變。
02
銷售策略：隨行就市， 因勢而動
儘管銷售額暫時被趕超， 但在行業馬拉松的競技中， 萬科始終是領跑者。 最突出的表現之一， 是其對市場趨勢的前瞻研判和精准把握。
► 佈局：堅持重點城市深耕戰略， 保持市場地位領先
圖：萬科2016、2017年前11月重點城市重點專案分城市等級銷售結構
從城市銷售策略來看， 萬科以深耕一二線城市為重， 積極捕捉三四線城市機會。 根據重點城市重點專案的監測資料， 受一線城市調控政策等影響， 萬科一線城市銷售業績占比為25%， 相較於2016年下降了2.4個百分點；二線城市作為萬科佈局最主要市場， 其銷售業績較去年同期上升1.1個百分點， 達57.5%；三四線城市銷售業績貢獻占比提升1.4個百分點， 達17.5%。
圖：萬科2017年1-11月銷售額超50億城市
萬科持續深耕三大城市群核心城市及其他區域中心城市。 在2017年一二線城市成交縮量的情況下， 萬科的一二線城市銷售額整體增長。 其中， 萬科2017年1-11月銷售額超百億的城市包括深圳、上海、北京、廣州， 杭州、天津、成都、寧波、瀋陽10座城市；超50億元城市有23個， 較去年同期增加3個。 從同比增長率來看， 深圳、成都、長春、重慶、煙臺、徐州、南昌增長率均超過50%。
萬科始終保持重點城市深耕及市占率領先。 根據中國指數研究院2017年主要城市的市場地位領先企業研究結果， 25個重點一二線城市中， 萬科在21個城市保持市場領先， 在北京、深圳、寧波、青島、長沙、長春、瀋陽7個城市佔據市場首位。
► 產品：聚焦普通人自住需求，剛需高端兩極發力
圖：萬科2017年1-11月重點專案不同面積段對業績貢獻占比
萬科堅持為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子，持續專注首置、首改需求，改善類項目增長明顯。一二線城市的良好銷售體現了萬科在政策調控背景下的產品硬實力，也展示了其剛需產品定位對政策調控的一定抗性。根據重點城市重點專案監測資料，各類城市140平以下中小戶型銷售占比均在75%以上，其中一、二線城市90-140平米產品占比分別提升8.9和21.7個百分點；而三四線城市大面積產品占比增加9.1個百分點。
► 土儲：審慎投資瞄準重點城市，積極合作拓展資源
圖：萬科2016年前11月、2017年前11月新增拿地金額及占銷售額比重
萬科加大投資力度，仍保持理性投資節奏。萬科的2017年前11月新增土地儲備金額2338.6億元，同比增長98.9%；拿地金額/銷售額則由2016年的34.5%提高至50%，整體保持穩健的投資節奏。
圖：萬科2016、2017年前11月各等級城市新增土儲面積占比
堅定看好一線城市潛力，三四線城市拿地比例有所提升。2017年前11月，萬科一二線城市新增土儲占比合計72.8%，較2016年同期減少8.4%，其中，一線城市占比增長明顯，由5.8%增長到11.2%，二線城市占比減少，較去年減少13.8個百分點。隨著三四線城市受益於棚改貨幣化釋放的大量市場機遇，萬科2017年在三四線城市拿地比例明顯增長，由2016年的18.8%增長到27.2%。
圖：萬科2016、2017年前11月新增土儲金額城市分佈
從城市來看，萬科2017年仍重倉一二線重點城市，拿地規模明顯高於2016年。拿地金額超百億的城市為北京、上海、溫州、重慶、東莞、廣州；拿地金額在50億以上的城市包括濟南、成都、佛山、無錫、南京、廈門、合肥、深圳、南通、青島。
深化與優質資源所有者合作，強化收購擴儲，積極參與舊改、特色小鎮等業務獲取優質土地資源。2017年上半年，萬科新增土地儲備1559萬平米，其中合作方式取得的占比64.7%；萬科新增3個舊改專案，已獲得舊改專案規劃建築面積294.1萬平米。在特色小鎮領域，萬科新增石家莊正定文化村、雄安新區新安小鎮、蘇州工業園區華大生命健康小鎮等項目。
03
著眼未來：萬億大萬科進行時，
城市配套服務商轉型加速
圖：萬科2017年主要業務拓展事項
在2017年規模之爭硝煙四起的時刻，萬科的著眼點則更為長遠。2017年鬱亮反復強調，發展商的時代已經結束，提供配套服務更符合未來，全年圍繞城市配套服務商定位元，萬科大力佈局商業地產、文旅地產、養老地產、物流地產、長租公寓、家居裝修、教育等領域，重點推進長租公寓和物流地產業務，轉型動作堅決，力圖實現“萬億大萬科”的生態系統藍圖。
圖：萬科的生態系統示意圖
萬科自2015年啟動轉型，2017年業務拓展動作頻頻，“萬億”新生態系統基本形成：在住宅的vanke和萬科物業之外，商業有印力平臺，教育創立了梅沙書院，租住領域有泊寓，物流收購了普洛斯，度假養老有悅榕品牌，文旅有冰雪俱樂部，家裝有萬鏈等，全生命週期的城市配套服務基本搭建。
◆ ◆ ◆
總 結
2017年，萬科再一次被超越，但其始終能夠保持在行業波動中的領先地位，原因在於其過去三十多年發展中自上而下沉澱的理性基因，能夠以精准、審慎的眼光始終踏准城市發展節奏，在波動面前沉得住氣。對於未來，萬科始終保持了超前且堅定的步伐，也許某一天，行業會突然意識到，萬科已經又一次跨越了一大步，走在了規模的前面。
附：中國房地產百強企業研究
由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了十五年。研究組緊隨行業發展脈搏，深入研究房地產企業經營規律，為促進行業良性運行、企業快速成長發揮了重要作用，相關研究成果已成為評判房地產企業經營實力及行業地位的重要標準。
中國房地產TOP10研究組即將啟動“2018中國房地產百強企業研究”，繼續發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、經營穩健、社會責任感強的優秀房地產企業群體，鼓勵企業積極改進業務模式、高效整合發展資源，引領行業在新形勢下實現持續、健康的成長。
在北京、深圳、寧波、青島、長沙、長春、瀋陽7個城市佔據市場首位。► 產品：聚焦普通人自住需求，剛需高端兩極發力
圖：萬科2017年1-11月重點專案不同面積段對業績貢獻占比
萬科堅持為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子，持續專注首置、首改需求，改善類項目增長明顯。一二線城市的良好銷售體現了萬科在政策調控背景下的產品硬實力，也展示了其剛需產品定位對政策調控的一定抗性。根據重點城市重點專案監測資料，各類城市140平以下中小戶型銷售占比均在75%以上，其中一、二線城市90-140平米產品占比分別提升8.9和21.7個百分點；而三四線城市大面積產品占比增加9.1個百分點。
► 土儲：審慎投資瞄準重點城市，積極合作拓展資源
圖：萬科2016年前11月、2017年前11月新增拿地金額及占銷售額比重
萬科加大投資力度，仍保持理性投資節奏。萬科的2017年前11月新增土地儲備金額2338.6億元，同比增長98.9%；拿地金額/銷售額則由2016年的34.5%提高至50%，整體保持穩健的投資節奏。
圖：萬科2016、2017年前11月各等級城市新增土儲面積占比
堅定看好一線城市潛力，三四線城市拿地比例有所提升。2017年前11月，萬科一二線城市新增土儲占比合計72.8%，較2016年同期減少8.4%，其中，一線城市占比增長明顯，由5.8%增長到11.2%，二線城市占比減少，較去年減少13.8個百分點。隨著三四線城市受益於棚改貨幣化釋放的大量市場機遇，萬科2017年在三四線城市拿地比例明顯增長，由2016年的18.8%增長到27.2%。
圖：萬科2016、2017年前11月新增土儲金額城市分佈
從城市來看，萬科2017年仍重倉一二線重點城市，拿地規模明顯高於2016年。拿地金額超百億的城市為北京、上海、溫州、重慶、東莞、廣州；拿地金額在50億以上的城市包括濟南、成都、佛山、無錫、南京、廈門、合肥、深圳、南通、青島。
深化與優質資源所有者合作，強化收購擴儲，積極參與舊改、特色小鎮等業務獲取優質土地資源。2017年上半年，萬科新增土地儲備1559萬平米，其中合作方式取得的占比64.7%；萬科新增3個舊改專案，已獲得舊改專案規劃建築面積294.1萬平米。在特色小鎮領域，萬科新增石家莊正定文化村、雄安新區新安小鎮、蘇州工業園區華大生命健康小鎮等項目。
03
著眼未來：萬億大萬科進行時，
城市配套服務商轉型加速
圖：萬科2017年主要業務拓展事項
在2017年規模之爭硝煙四起的時刻，萬科的著眼點則更為長遠。2017年鬱亮反復強調，發展商的時代已經結束，提供配套服務更符合未來，全年圍繞城市配套服務商定位元，萬科大力佈局商業地產、文旅地產、養老地產、物流地產、長租公寓、家居裝修、教育等領域，重點推進長租公寓和物流地產業務，轉型動作堅決，力圖實現“萬億大萬科”的生態系統藍圖。
圖：萬科的生態系統示意圖
萬科自2015年啟動轉型，2017年業務拓展動作頻頻，“萬億”新生態系統基本形成：在住宅的vanke和萬科物業之外，商業有印力平臺，教育創立了梅沙書院，租住領域有泊寓，物流收購了普洛斯，度假養老有悅榕品牌，文旅有冰雪俱樂部，家裝有萬鏈等，全生命週期的城市配套服務基本搭建。
◆ ◆ ◆
總 結
2017年，萬科再一次被超越，但其始終能夠保持在行業波動中的領先地位，原因在於其過去三十多年發展中自上而下沉澱的理性基因，能夠以精准、審慎的眼光始終踏准城市發展節奏，在波動面前沉得住氣。對於未來，萬科始終保持了超前且堅定的步伐，也許某一天，行業會突然意識到，萬科已經又一次跨越了一大步，走在了規模的前面。
附：中國房地產百強企業研究
由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了十五年。研究組緊隨行業發展脈搏，深入研究房地產企業經營規律，為促進行業良性運行、企業快速成長發揮了重要作用，相關研究成果已成為評判房地產企業經營實力及行業地位的重要標準。
中國房地產TOP10研究組即將啟動“2018中國房地產百強企業研究”，繼續發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、經營穩健、社會責任感強的優秀房地產企業群體，鼓勵企業積極改進業務模式、高效整合發展資源，引領行業在新形勢下實現持續、健康的成長。