“長效機制”這個詞頻頻出現在2017的各種重大決策的檔中, 2018, 長效機制將有何新進展呢?
文│《中國經濟資訊》記者 宋慧芳自從2015年中央政治局會議提出“房地產發展長效機制”之後,
2016年年底, 中央經濟工作會議明確提出“房子是用來住的, 不是用來炒的”的定位, 綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,
“長效機制實際上是一系列政策組合, 其中最重要的是住房制度的頂層設計。 ”廣發證券分析師樂加棟表示, 通過分層次的供給結構, 引導需求端在租、購兩端轉化, 最終形成政府保障中低端需求、市場滿足高端需求的住房制度是政策推進的方向。
瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光給出了自己對於房地產長效機制“長效”的辦法, 長效機制可以從需求、供給以及制度完善等方面來理解。 從供給角度, 增加土地供應, 以及城市土地的高效利用, 嘗試共有產權房、鼓勵租房等都是值得肯定的。 而從需求方面,
長效機制相關的政策預計將包括共有產權房、住房租賃、土地供給調控和房地產稅等, 從目前中央各部門對長效機制的表述來看, 以共有產權房、住房租賃為代表的多層次住房制度建設有望成為最快落地的長效機制。
而對於房地產稅雖然在十九大報告中並未提及, 但是財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中撰文的《加快建立現代財政制度》文章中, 描繪了十九大後的財稅改革藍圖, 肖捷首次給出了房地產稅的“立法先行、充分授權、分步推進”原則, 推進房地產稅立法, 對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收, 適當降低建設、交易環節稅費負擔, 逐步建立完善的現代房地產稅制度(本次房地產稅改革的稅源將既包括原房產稅針對的工商業房屋,也將包括個人住房)。意味著房地產稅制度改革在中期有可能突破,但進程大概率是穩步推進,並給予各地根據自身情況制定差異化政策的自主權。
如何構建雖然未來如何構建長效機制本次政治局會議並未給出明確指導原則,但是根據過往政府表態和當前行業發展階段,塗力磊表示,構建多層次供應體現,圍繞低端有保障,中端有市場,高端有約束來推進仍是趨勢。政府將堅持市場與保障並重,市場經濟和行政指導並用,最終逐步淡出調控為主的發展方向進行。
建立長效機制的根本目的是保障住房市場長期平穩運行和發展,而過去數十年中國樓市所以發展不夠平穩,在中金公司分析師張宇看來,其核心問題在於三方面:公共住房覆蓋率過低;住房持有環節沒有成本;城鄉二元土地制度和土地財政問題。因此,長效機制的建立同樣需要從這三方面著手,並按適當順序逐步落實。張宇認為,首先要解決三點中最為迫切,也是最容易落實的公共住房建設;其次。在公共住房存量充足、住房供應層級體系已基本完備後,隨著商品房市場的限制性政策逐步放開甚至消除,開始向住房持有環節徵稅;最後推行土地制度改革。
2018進展對於2018年,長效機制將有何進展,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟資訊》記者採訪時表示,應該說2018年會把類似租賃政策等內容納入到長效機制的框架內,但完全建立這個長效機制,預計要到2020年。
“應該說房企和城市的補庫存戰略正積極開展。”嚴躍進認為,大體上說,供應方面預計都會有所增加,因為實際上2016-2017年的去庫存政策還是很不錯的,所以總體上說會有類似的積極供地和補庫存的導向。所以供應方面預計會增加,而且結構方面會有調整,尤其是類似租賃公寓等內容。對於商品房等供應來說,嚴躍進表示,結構方面會有調整。第一、對於不同城市商品房的“90/70”政策會有所調整,部分小城市此類指標不會再硬性規定,而大城市預計還是會有所規定。第二、對於保障房來說,預計公租房的建設力度會減少,進而會加大類似貨幣化補貼尤其是房票發放等政策內容。第三、在共有產權方面,預計會積極推進,尤其是在供地上會明確此類用地供應增加計畫。
逐步建立完善的現代房地產稅制度(本次房地產稅改革的稅源將既包括原房產稅針對的工商業房屋,也將包括個人住房)。意味著房地產稅制度改革在中期有可能突破,但進程大概率是穩步推進,並給予各地根據自身情況制定差異化政策的自主權。如何構建雖然未來如何構建長效機制本次政治局會議並未給出明確指導原則,但是根據過往政府表態和當前行業發展階段,塗力磊表示,構建多層次供應體現,圍繞低端有保障,中端有市場,高端有約束來推進仍是趨勢。政府將堅持市場與保障並重,市場經濟和行政指導並用,最終逐步淡出調控為主的發展方向進行。
建立長效機制的根本目的是保障住房市場長期平穩運行和發展,而過去數十年中國樓市所以發展不夠平穩,在中金公司分析師張宇看來,其核心問題在於三方面:公共住房覆蓋率過低;住房持有環節沒有成本;城鄉二元土地制度和土地財政問題。因此,長效機制的建立同樣需要從這三方面著手,並按適當順序逐步落實。張宇認為,首先要解決三點中最為迫切,也是最容易落實的公共住房建設;其次。在公共住房存量充足、住房供應層級體系已基本完備後,隨著商品房市場的限制性政策逐步放開甚至消除,開始向住房持有環節徵稅;最後推行土地制度改革。
2018進展對於2018年,長效機制將有何進展,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟資訊》記者採訪時表示,應該說2018年會把類似租賃政策等內容納入到長效機制的框架內,但完全建立這個長效機制,預計要到2020年。
“應該說房企和城市的補庫存戰略正積極開展。”嚴躍進認為,大體上說,供應方面預計都會有所增加,因為實際上2016-2017年的去庫存政策還是很不錯的,所以總體上說會有類似的積極供地和補庫存的導向。所以供應方面預計會增加,而且結構方面會有調整,尤其是類似租賃公寓等內容。對於商品房等供應來說,嚴躍進表示,結構方面會有調整。第一、對於不同城市商品房的“90/70”政策會有所調整,部分小城市此類指標不會再硬性規定,而大城市預計還是會有所規定。第二、對於保障房來說,預計公租房的建設力度會減少,進而會加大類似貨幣化補貼尤其是房票發放等政策內容。第三、在共有產權方面,預計會積極推進,尤其是在供地上會明確此類用地供應增加計畫。